装修项目管理作业.docx
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装修项目管理作业
家庭装修项目的项目管理实务分解
一、项目概述
1.1项目概况
本人于某年某月在某区附近买了一套毛坯房，房子面积为61平米。
为了能够入住，决定在5月5日开始对房屋进行装修，在装修质量、成本控制和装修时间进度方面都有一定要求：
成本预算控制在20万元，工期在70日。
为了能按计划按质量且在预算成本范围内完成装修工程，故拟定了此项目管理计划书，计划于同年8月15日交付使用。
1.2项目范围与标准
项目范围：
项目起始点为项目工期的开始，包括项目前期装修物品采购、施工人员准备及收尾工作。
项目具体管理范围为：
项目设计（市场调研、装修设计）；采购管理（物资采购）；人力资源及沟通管理（装修人员准备和管理）；费用控制（费用管理计划、项目费用估算、项目费用控制）现场施工管理（包括进度控制、质量控制、风险控制及现场协调管理等）；收尾工作（装饰垃圾的清理、施工费用的结算等）
1.2.1项目管理的内容
（一）进度管理
作为项目管理单位，进行全方位的进度管理，包括总进度、设计、采购、现场施工等进度管理，统筹兼顾，确实保障项目有计划地进行，并按期完成。
主要工作包括：
（1）根据项目特点、实施状况及过去类似工程积累的经验，根据专业的装修团队和设计师的设计方案，提出计划控制目标，作为所有工作的开展的参考依据；
（2）按照房屋状况而制定的项目总工期要求，编制项目进度计划和分段工程进度计划；
（3）严格按计划进行管理，对项目进度实施动态监控，一旦发现有进度脱节或延误，应及时查清原因，并采取相应的补救措施，确保在预定的总工期内按期完成；
（二）费用管理
费用管理主要从项目整体费用估算、资金管理、费用控制等方面入手，制定项目费用管理计划，对项目费用进行全面控制。
主要工作包括：
（1）根据项目目标及范围制定项目管理计划及总体费用估算；
（2）根据工程实际情况的变化对工程设计变更及时做出合理化建议，供参考决策；
（3）配合施工队完成工资的结算。
（三）采购管理
采购工作主要涉及施工材料的采购以及家居的添置，主要工作包括：
（1）根据项目特点及进度计划，对整个采购架构进行策划，编制采购计划；
（2）按照价格和质量相结合的方式进行物品采购；
（3）撰写各类工程合同文件，使合同成为施工过程的法律依据，确保工程顺利完成。
（四）质量管理
质量管理包括施工质量、材料设备质量，是否符合国家相关的安全标准等全面的质量管理。
主要工作包括：
（1）根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》，对整个装修过程的建设质量实施管理并负管理连带责任；
（2）建立和健全质量管理体系，审核、检查参建各方的质量保证体系的有效性、完整性，确保工程质量，并对其运作和持续改进状况进行检查；
（3）参与对于施工过程中的重要环节进行验收，若是存在偷工减料过程，则及时整改；
（五）风险管理
建立健全风险管理体系，组织制定相应的风险处理及应急方案，包括但不限于质量事故应急方案、安全施工应急方案、环境事故应急处理预案等，以使风险、问题或事故发生时，能得到及时有效地处理，将问题或事故的影响、损失控制到最低，主要工作包括：
（1）对项目实施过程中各个环节可能出现的各种风险因素和可能发生的风险事件进行识别、归类；
（2）对项目整体风险进行评估与分析，衡量风险对项目实现既定目标的影响及其程度，进行风险优先级排序；
（3）制定有效的风险管理措施，并监督实施避免、消除和减少风险事故发生的机会及损失。
（六）人力资源及沟通管理
（1）根据项目的特点及工作流程，编制人力资源配置，做到人员配置合理、经济、高效；
（2）建立合理的沟通渠道，促进各方信息及时沟通及协调，保证工程的顺利进行；
1.3项目管理目标
1.3.1指导思想
该装修计划施工安排的建设项目时间紧、设计内容也比较琐碎。
如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是本项目管理的重要课题。
为此，项目小组将之前其他住户的优秀管理经验作为参考，并制定及实施有效的项目管理策略、程序及措施，以达到很好的的质量控制、进度控制、费用控制、安全控制目标。
1.3.2项目总体目标
完成61平米商品房的装修，达到预期的装修效果，保证工程质量，将费用控制在20万元人民币以内，具体实现时间控制在70天以内。
1.3.3工期目标
本项目周期为5月5日至8月15日，其他项目节点按照项目进度计划及建设单位编制的工程进度总控制计划作为控制依据。
1.3.4质量目标
符合国家及成都市的工程竣工验收质量标准。
工程达到业主与施工承包方签订的施工合同所规定的质量标准，作为工程质量管理的考核指标。
1.3.5居室环境保护管理目标
不发生中度以上的室内室外环境污染事件；施工现场要降低灰尘浓度；并且将装修噪音控制到最小的范围内，不可影响到其他人的正常休息时间，夜间不得施工。
1.3.6装修材料的管理目标
装修材料的选择采取环保质地；对于易碎、易裂、不易压等建筑材料做好有效地安全保护措施；装修材料的选择与购买必须与业主进行充分的沟通。
1.3.7成本控制目标
成本管理目标：
依据实际施工图纸，按建设部，四川省建筑装修行业有关的法规规定在施工图完成之后，由施工单位对施工图进行审定后提出的设计变更调整产生的变更后金额为考核标准
1.4项目工作分解
1.4.1项目工作分解图（WBS）
考虑到该装修项目工期较短、项目类型近似、多项目同时进行的特点，该项目采用平衡矩阵型组织结构（如图1-1），合理调配各类资源，使得项目能够以最优的状态进行施工安排。
图1-1工作分解图
1.4.2项目分解模块主要任务
（一）制订合同
拟定合同：
与委托方洽谈，确定委托方的需求，双方商谈好价格及具体设计，由承担方拟定写明装修具体要求和完工日期及其它细则的合同。
意向合同：
与委托方再次洽谈，商讨拟定合同的细则或其它问题，确定意向合同。
正式合同：
承担方根据意向合同制成正式合同。
业主审定合同：
委托方审定由承担方出示的正式合同，看合同是否需要再次商讨及修改。
再次修正合同：
根据委托方及承担方双方商谈结果，再次修正合同。
正式签订合同:
双方若对修正后的合同无异议，正式签订合同。
（二）制订方案
方案设计：
按要求做出设计方案
了解业主需求：
根据顾客的预算，房屋情况，和大致风格向客户提供相应的样板图
确定预算：
咨询顾客计划多少预算，房屋的大致图形，以及大致风格
房屋实际测量：
进行实地测量测量并作记录
设计初步方案：
根据实地情况和顾客要求等设定一个初步设计方案
修改方案：
根据初步方案，与顾客进行深一步的交流，对方案进行修改
提供效果图：
提供设计方案，与顾客进行交流。
根据要求继续进行修改和补充，直至顾客满意
方案定稿：
确定最后的设计方案
确定材料清单
拟定材料清单：
根据设计方案，为业主方给出整个设计所需的各种材料，及数量。
与业主沟通：
将材料清单给业主，看是否需要修改。
确定材料预算：
根据设计用量，计算出材料用量，给出每种材料所需的费用。
确定最终清单：
就清单，经与业主协商，定下最后的清单。
（三）施工准备
材料购买：
协助业主采购：
根据材料清单，帮助业主采购，为业主在购买过程中提供建议。
控制采购过程：
选择合适的供应商，降低采购费用，注重采购质量，努力完成外购目标。
采购信息：
建筑装饰装修材料的采购应编制采购计划（采购清单），与供方签订采购合同，并在这些文件中规定明确材料采购信息。
材料采购合同：
材料采购合同应根据上述要求，明确对材料贷方及采购产品的要求。
实务中建筑工程专业建造师应通过审批采购计划（采购清单）、评审采购合同。
实现材料采购信息控制。
严格进场检验：
所有材料进场时应对品种、规格、外观和尺寸进行验收。
材料包装应完好。
材料保管：
材料要分型号、品种、分区堆放、进行标识、分别编号。
（四）工程施工
拆建工程：
通常指拆除旧建筑，在原地建造新的.本项目中指房屋改造时要进行的拆墙等活动。
水电气工程：
根据不同房间的不同需要，水电煤定位（开关、插座、水龙头、灯具、电器位置），包括打槽埋管布线等
屋顶工程：
有关屋顶的安装活动，比如：
阳台挡雨棚，房间吊顶等。
地面工程：
主要和泥工的工作相关。
包括封埋线管隐蔽水电改造，砌墙，批灰，零星修补，贴地砖、铺大理石地板，做防水地面找平、装地漏。
墙面找平、最后收尾工作，包括清理地砖墙砖中缝等。
墙面工程：
墙面的装修。
包括.墙面底漆粉刷.墙面乳胶漆粉刷木制品刷漆，贴墙砖、墙纸，
（五）完工验收
按标准验收（各阶段的描述说明）：
进行检查，以便通过业主的最后验收。
签订保修协议：
对整个家装项目的各个环节进行保修承诺，与业主达成一致，签订保修协议。
清场：
将施工地打整干净，保证各处无尘垢。
剩余材料整理。
余款结算：
结算剩余的装修款。
二、项目进度管理
2.1编制目标
2.1.1项目目标
根据客户的装修要求，预计在70个工作日内完成相应的工作安排，按照约定时间进行交接。
因此，本项目必须在8月15日前完成所有工作。
2.1.2进度计划编制的目的
在里程碑各节点的约束下，有效配置资金与资源，使项目进程有序有效可控，如期实现房屋能够进行居住。
2.2编制原则
2.2.1进度计划合理
各任务包边界明确，逻辑关系清晰，工期考虑充足，可控延期因素考虑充分。
2.2.2进度控制有效
进度控制流程合理，跟踪控制计划可追溯，重点把握施工环节的安全问题，可控延期风险规避有效。
2.3编制依据
2.3.1时间限制
根据施工要求必须完成交付的最终时间8月15日为基准，先进行里程碑节点倒推（最迟开始时间）。
根据项目开始时间（最早开始时间）以及各任务包的合理完成周期,对项目的进度进行正向排序。
2.3.2可控延期因素
（1）按照相应的实际要求，将周末当作工作日进行考虑，而将法定节假日进行休息，即项目前期论证、设计、施工等环节，法定节假日为非工作日；
（2）工程建施工期每天按照工作日进行工作安排。
将对周围住户的影响降至最低；
2.4进度计划
2.4.1资源工作表和甘特图
2.5进度控制
本项目进行中，根据设计师对于房屋的设计建议进行合理的安排，生成所需要的全局甘特图，出现了施工问题，及时纠偏，调整进度计划与成本控制。
本项目施工过程中按照相对应的要求，将周末当作正常的工作日进行处理，而以2017年为例，对于5月份当中的法定节假日5月27,、28、29日端午节进行非工作日处理停工3天，其余照常进行。
三、项目费用控制
3.1项目费用管理计划
项目费用管理计划是依据项目投资目标、工作结构分解WBS、进度计划、人力资源和设备材料计划等进行的项目费用估算、费用预算和费用控制。
3.1.1项目费用管理目标
控制项目费用在竣工验收完成时间节点内成本不超出项目估算；控制施工过程中由于工程设计变更导致的费用增加。
3.1.2项目费用编制范围
本项目费用主要包括以下几个部分：
项目设计、物资采购、人员调配、项目施工、验收等费用，由于个人是无法解决整个房屋的施工过程，因此不具备施工能力，各类设施的建设施工均由相应的施工人员完成。
3.2项目实际成本
3.2.1项目实际发生费用
根据项目工期、项目质量要求、各施工工种的工程量、材料的价格等，统计项目实际成本如第二章工作资源表所示。
3.3项目费用控制
3.3.1项目费用控制依据
项目费用基准计划；
项目费用需求；
工作绩效信息；
组织积累的相关资源
3.3.2项目费用控制的工具和方法
偏差分析技术；
预测技术；
项目绩效审核；
差异管理；
项目管理软件；
关键比值法
3.3.3项目费用控制的结果
工作绩效测量；
完工预测；
更新的组织积累的相关资源；
变更请求；
项目管理计划更新；
项目文档更新
四、项目采购管理
4.1.协助业主采购
1、确认全部装饰材料
现在，无论是消费者还是新闻媒体，对家装行业的一个感觉就是偷工减料现象严重。
所以，第三要点就是把甲乙双方负责采购的材料在现场说明白。
2、为客户简述此材料好坏
由于客户对材料质量和规格等级不明白，所以应依据合同内的材料要求，为客户介绍适应的材料
3、确定采购进程
为了不耽误工期，应该与业主充分沟通，确定各种材料应该什么时候购买。
4.2选择合格供方
1.建筑装饰装修材料采购部门应根据供方评价准则，组织调查、评价、选择供方和重新评价合格供方，建立合格贷方档案，并适时评价材料质量及其供应情况。
2.在制定选择、调查和评价材料供方的准则时，应考虑以下内容（但不限于）：
法律法规规定的资质，包括质量、环境和职业健康安全管理情况（通过体系认证等；与其他企业合作的业绩及信誉；产品质量、环保性、安全性等情况（如涉及人身安全的产品是否通过相关认证）。
五、质量管理
5.1.咨询选择阶段
在该阶段，对于设计师主要看他的沟通能力，即把客户对家的构思转变成现实可行的装修方案。
对于装饰公司主要考察其施工资质，这是表明一个装饰公司是否具备装修能力的前提。
另外，参观样板间和在施工地也是考察一个公司的试金石，在现场可以发现很多体现公司管理能力的地方，比如施工人员的着装是否整齐，现场材料的存放是否有序等。
5.2勘察设计阶段
在此阶段，设计师要到客户家中测量尺寸，把对现场的感觉和客户的装修需要进行再加工，以便在设计时准确把握。
消费者需要从以下两方面进行分析：
1、效果图的整体是否顺眼，有句话说得非常到位——和谐就是美。
不管是内行还是外行，都会有自己的一种看法和审美观。
2、设计是否满足需要，是否有创意。
例如你需要的柜子有没有，餐厅的中餐桌是否符合使用要求等。
客户的房子可能都有一些天生的不足，针对这些不足，需要设计师发挥自己的创意，在装修时进行改良。
5.3确定工程预算阶段
装饰公司提供的预算书包含了材料费、人工费、管理费三部分。
这一阶段是最重要的，是决定消费者选择装饰公司的关键。
许多消费者是通过预算的折扣高低来确定，折扣越高，看起来消费者的优惠越多。
其实不然，装饰公司的让利幅度是在利润允许的情况下进行的，如果消费者砍价的力度太大，装饰公司为了接活，只能在材料和工艺上下手了，这就是常说的“偷工减料”
另外，在确定工程预算时，消费者还要仔细审核图纸，确定工程项目是否齐全，尽量避免漏项。
对于一些材料的工艺要写清楚，尤其是油漆，具体什么颜色，刷几遍都要标清楚。
5.4签订合同阶段
装修合同是保证消费者合法权益不受侵犯的关键，有的消费者装修是通过朋友或者亲戚介绍的，碍于面子，没有签订装修合同，日后出现问题就说不清了。
在签订合同时，如果设计师提出和他个人签订合同可以有更大优惠时，一定要谨慎这就是为大家所诟病的私单。
由于没有装饰公司的监管，设计师承诺的一些条件往往无法兑现，并且由于是低价装修，施工队很有可能降低材料标准，甚至偷换材料另外，在签订合同时，最好加上环保条款，以此来约束装饰公司的装修行为。
5.5材料进场施工阶段
在材料进场准备装修时，要有客户、设计师、工程监理和工长四方共同进行交底，由设计师向工长详细介绍预算项目、图纸和施工工艺。
交底时，要注意施工工艺是否能达到客户原定的效果。
在验收材料时，注意材料堆放处是否有异味，板材是否顺直，各种材料是否
有环保认证标示，是否符合材料明细的规定等。
另外，什么样的工人在家里施工，如何与他们保持联系，这些都是消费者必须知道的。
5.6验收阶段
整个装修工程包括水电、木工、油漆、泥工等几个单项，每个单项都包含隐蔽工程和表面工程。
其中隐蔽工程对整个工程质量起到决定性作用，对它的验收时最重要的。
对于这一部分的验收，由于专业性太强，建议由工程监理和客户一起进行，由监理对工程的问题进行解释。
5.7完工及售后服务阶段
在整个装修完工后，还要进行尾期验收。
此时虽然木已成舟，但对一些细节要求仍然重要。
比如油工工艺，可以从侧面观察漆面是否平整，对于水电工艺，一定要反复开关，以确认是否有效等。
正规的装饰公司对于装修工程都有两年的保修期，对于整个工程终身维修。
六、风险控制
6.1风险识别
6.1.1沟通风险
第一个环节就是和户主商谈关于房屋装修户主提出的应该注意的事项，例如不得随意在承重墙上穿洞，阳台、卫浴选用荷载小的材料，板材上镶吊顶不可取，不要擅自拆改管线，在居室装修中为了追求豪华，在四壁上贴满板材，吊顶镶上两三层立体吊顶，这种装修做法不可取。
因为四壁贴满板材，占据空间较大，会缩小整个空间的面积，费用也花费较高，同时不利于防火。
等户主提出的要求与施工成本相矛盾或之后对之前的协议产生背离，若有相抵触的的可以和户主商谈采用更合适的材料或者方式，尽量做到和户主达成一致。
6.1.2信息滞后风险
在施工的过程中由于户主提供的信息或者市场上某些材料难以预期到达造成工期延后，户主提供的资金滞后造成的工期延后发生了不可抗力等意外情况，应由定作人来承担，应该支付给承揽人劳务报酬以及提供的材料的价款。
6.1.3意外风险
装修工作所需要的材料、设备等的风险由提供者负担。
需要被装修的房屋及房屋内设施，因意外风险导致损毁、灭失的，由房屋和设备的所有人或是实际上的占有、管领人负担，而不能要求装修放进行损害赔偿。
劳务报酬的风险负担由承揽人负担。
迟延后发生了不可抗力等意外情况，装修方就不能主张免责，应当对定作人的损失承担赔偿责任，包括房屋及附属设备的损失和由定作方提供的材料
6.2风险应对计划
6.2.1经济性措施
主要措施有合同方案设计（风险分配方案、合同结构设计、合同条款设计）；保险方案设计（引入保险机制、保险清单分析、保险合同谈判）；管理成本核算。
6.2.2技术性措施
技术性措施应体现可行、适用、有效性原则，主要有预测技术措施（模型选择、误差分析、可靠性评估）；决策技术措施（模型比选、决策程序和决策准则制定、决策可靠性预评估和效果后评估）；技术可靠性分析（建设技术、生产工艺方案、维护保障技术）。
6.2.3组织管理性措施
主要是贯彻综合、系统、全方位原则和经济、合理、先进性原则，包括管理流程设计、确定组织结构、管理制度和标准制定、人员选配、岗位职责分工，落实风险管理的责任等。
还应提倡推广使用风险管理信息系统等现代管理手段和方法。
6.3风险管理的工作组织
在装修期间组成一个项目风险监督小组，随时对进行的装修各个环节进行问题的发现并拟定方案，分析分风险的类型并草拟协调机制，在不影响施工进程和成本预算的条件下让风险减小到最小
6.4风险管理工作的检查评估
装修完毕，业主也会参照有关技术指标、行业标准或设计要求，对装修的质量进行仔细的验收。
因为家装质量的好坏，既影响房屋的实际使用，也影响业主家庭居住的健康，若有出入可更具先前合同条款来确定。
七、干系人管理、沟通管理
设计人员：
了解业主的需求，确定装修预算，对房屋进行实际测量，设计初步方案，与业主沟通修改设计方案后，确定方案合同制定人员：
拟定合同，由业主审定合同，修改后与业主正式签订合同
材料准备人员：
协助业主购买材料，根据采购合同以及采购信息控制采购过程，进行严格的现场检验，并对材料进行保管工程管理人员：
对拆建、水电气、屋顶、地面、墙面等工程进行相关管理监督
质检人员：
按标准对完工房屋进行验收，与业主签订保修协议，清场，并对余款进行结算
风险管理人员：
主要负责风险管理体系的研究和设计，风险管理准则、规范的制定及组织实施，
项目的代偿和追偿工作、逾期资金催收工作的组织和实施等。
八、收尾
8.1项目验收
在本项目中验收过程主要是对项目中的施工结束环境进行各项检测的过程，是验证建筑物是否达到预期目标的过程。
就是为生活创造一个和睦快乐的环境：
环保、安全、实用、经济、舒适、有改动的余地、设计不过时——如果装修5年之内不过时，10年之内质量还比较过关，就算是合格了！
所以建筑物交付仅是本项目工程结束的一个节点，并不代表项目的结束，需要进行一系列评价。
此时虽然木已成舟，但对一些细节要求仍然重要。
比如油工工艺，可以从侧面观察漆面是否平整，对于水电工艺，一定要反复开关，以确认是否有效等。
正规的装饰公司对于装修工程都有两年的保修期，对于整个工程终身维修。
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