财富广场商业租售方案.docx
《财富广场商业租售方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《财富广场商业租售方案.docx（14页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
财富广场商业租售方案
《财富广场商业》租售方案（总10页）
财富广场项目商业租售方案
一、定位回顾
（一）项目背景
1、项目本身结构决定，我们区别于传统的集中式商业或社区型商业。
一方面，项目体量限制，不足以进行统一招商销售；另一方面，封闭式的整体结构决定了，如果按照传统纯销售模式必定面临困局。
2、项目交通状况堪忧，尤其是进出口道路，地上停车等问题较为突出。
流通性能，是前期评判商业项目的第一要素，项目本身存在的出入困难、地上停车位严重不足等问题，将是实际销售过程中客户最大的抗性。
3、目前项目周边市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，多家在售楼盘的商铺普遍销售状况不佳，多家楼盘出现长期滞销的情况
（二）SWOT分析
优势
1、地处江阳路路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、项目周边紧邻众多住宅区镇，距离市中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。
劣势
1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。
3、商铺使用率较低，面积过大，总价较高。
机会
1、目前周边无其他集中型商业项目正式对外公开，属于市场空白点。
2、金融冲击下投资理财类产品少，收益低，投资房产类逐渐升温。
风险
1、二城板块在住宅市场发展多年趋于成熟，但商业市场刚刚起步。
2、新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，特别是万达金街对于客户吸纳能力远远高于本案
（三）业态划分
本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
考虑到财富国际大厦的商务需求，以及住宅住户对服务商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先在休闲、娱乐等商务享受方面也应有所侧重，如酒店、餐饮、咖啡等；其次考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等。
二、招商与销售策略
（一）项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业体，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。
2、“出租过渡，最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整合市场
整合商业街功能，集娱乐、休闲、餐饮、服务四大功能于一体；
整合市场空间，进行合理商品布局；
整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；
整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；
通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
（二）招商销售总策略
招商策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。
以销售为主，招商为辅。
如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如健身房。
为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；
3、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
4、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。
销售策略
1、北面1-2层连卖，实际使用中两层可分割成三层使用，客户可买两层送一层，缩减总价过高带来抗性，降低单价水平。
户型设置为：
开间米，进深米，户型面积200~350平；内部设置楼梯可直接通往二楼。
2、南面二层作为一个整体统一招商，划分面积，分割产权，带租约出售。
户型设置为：
开间米，进深米，户型面积100~120平；以社区辅助配套的业态为主，与现有住宅底商形成互动。
3、地下部分，可作为附加产品，结合客户需求打通，作为销售附加增值部分。
将地下空间捆绑一层销售，价格以成本价打入一层价格中，增强商铺性价比。
4、三层目前暂不考虑销售，以招商为主，除非有大客户整层或半层购买。
一层二层
三层
（三）商铺招商与商铺销售流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；
8、开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；
9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。
（四）商铺营销实施策略
内部筹备期：
2016年6月-7月
1、制定商铺营销及招商政策；
2、整顿商业体环境，内部场地、外围交通、商铺氛围（门头、小品等）；
3、选取北面1-2层打造样板房；
4、内部招商启动，主动电联扬州部分实力商家；
5、宣传物料设计；
市场蓄水期：
2016年8月-9月
1、市场推广敌动，以超常的推广手段，结合户外广告、海报派发、网络、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。
2、对外招商推广，举办招商大会；
3、样板间亮相；
公开发售期：
2016年10月-12月
1、利用认筹排号，锁定消化首批意向客户；
2、以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源；
3、商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款；
强销进场期：
2014年1月—8月
1、承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮；
2、春节年后，之前已招商、自营客户择日进场装修；
开业营业期：
2014年9月-10月
商业体统一正式对外营业，通过营业再度掀起一股销售热潮，此时通过一系列销售政策促进成交；
清盘期：
2016年11-12月
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。
以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。
（五）项目整体租售价格制定
1、项目租赁价格制定
结合项目周边商业的租赁市场及在售楼盘的基本状况，同时，充分分析项目自身的因素，租赁日租金在~元/平/天。
同时，根据商铺的位置、人流、商铺划分等因素，制定合理的租金阶梯。
项目分区块租赁价格
区域
总面积（㎡）
日租金（元/平/天）
年租金（元/年）
租售策略
一层北侧
1050196
销售为主
二层北侧
814003
一层南侧
744761
二层南侧
514286
半层起租
三层北侧
443982
三层南侧
355046
三层东侧
69963
圆弧1~3层整体
1883
979582
整体租赁
合计
4971820
结合租赁价格测算，综合实际有效出租率（85%左右），整体出租预期年租金收益为420万。
项目周边商业租金售价情况
地点
位置
楼层
经营业态
面积（㎡）
年租金（万元/年）
日租金（元/平/天）
销售总价（万元）
单价（元/平）
备注
御峰国际
江阳路南
1~2F
售楼处报价
270
32
1~2层整体，平均售价2万~万，租金3元/平/天左右
1~2F
三菱、海尔
300
600
2
雅居乐
内街
1~3F
260
20
416
万~万
1~3层整体，平均售价~万，租金2~3元/平/天左右
招商部
1~3层
272
32
江阳路沿街
新世纪酒店南
1F
沿街
120
8
平均租金~元/平/天
新世纪酒店东
1F
家具店
120
6
1F
小超市
120
7
1F
棋牌室
100
8
1F
小饭店
150
10
金天城附近
大楼底商
1~2F
南京银行
800
7000万
8700
销售价格8000~15000，平均租金水平2元/平/天左右
祥和路东
1F
沿街
400
28
1F
70
祥和路西
1F
超市
200
18
1F
饭店
120
10
扬子江路沿街
江阳路至兴城路
1~2F
五金店
110
平均租金1~元/平/天
1~2F
美体店
110
4
1~2F
饭店
270
维扬路沿街
江阳路至兴城路
1F
沿街
80
3
平均租金1~元/平/天
1~2F
170
润扬广场周边
朝西（邗江路东）
1~3F
宾馆
200
15
-
3万
平均租金2~4元/平/天；销售价格~左右
4F
台球电玩城
150
12
1F
手机店
40
1~2F
超市
180
20
1F
餐饮
70
10
朝南（江阳路北）
1F
足疗
100
4
180
万~万
1F
药店
70
-
160
内铺
1F
足疗
40
3
万~2万
1F
家电
120
1F
理发店
75
2、项目销售区域划分及房源分割；
3、项目分区块销售价格制定；
项目分区块销售价格
区域
总面积（㎡）
销售均价（元/平）
销售总价（元）
户型设置
总价范围
一层北侧
22000
主力户型100~120平
85万~300万
二层北侧
12000
一层南侧
15000
二层南侧
10000
三层北侧
7800
9487842
三层南侧
7500
9119325
三层东侧
7500
1797000
圆弧1~3层整体
1883
11009
合计
11858
2
结合销售价格测算，项目整体销售回款预期亿元。
（项目详细价格表见附件）
4、租售预期回款
根据上述租售方案，租售累计回款为：
销售部分回款约为：
5500万；
年租金收益约为：
200万。
三、营销推广策略
基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经考虑，将项目推广主题定位为：
风情商业体创富新商机
（一）推广表现
表现一：
巴菲特说
在别人恐惧的时候
我贪婪
我辛苦积载的财富多了，但人民币贬值了...
我想买股票入市，但牛市变成了熊市...
我想买黄金升值，但黄金随时有可能变“黄”
财富国际商业中心
100-1000㎡限量吸金旺铺即将面市
盘踞主城繁华区，三代人的保障，源于你今天的选择
表现二：
三代人的保障
源于你今天的选择
100-1000㎡限量吸金旺铺即将面市
盘踞主城繁华区，左右皆繁华，抢铺就是抢财富
（二）推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。
在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进商铺销售。
2、推广方式
营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。
另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
营销活动
竞拍商铺
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动：
商铺竞价拍卖会
要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。
亮眼优惠
1、电商优惠：
存1万抵10万
2、认筹优惠：
开盘前认筹客户可享受5万优惠
3、常规优惠：
客户可享受折优惠
4、全民经纪人政策：
凡成功介绍成交，介绍人可获得5万元现金奖励
四、项目自身整改方案；
为跟有利于项目整体销售去化，建议就项目以下部分进行整改；
1、项目北侧、南侧设置垂直观光电梯；
目前，项目一楼圆弧大厅设置有自动手扶梯，消费客群进入二、三楼极不方便，这将直接影响，客户对二楼、三楼的购买、经营感官。
2、二层顶部/三层地面中空部分，进行填浇处理；
一方面，二三层全部中空，造成了面积的较大浪费，且并不能带来直接的积极感官效果，；另一方面，客户商家实际使用也极不方便，对实际销售也就是最直接的影响。
3、关于道路出入口及停车问题进行集中调整；
a、商家入驻经营，停车位是硬性指标；项目实际地上停车位较为紧缺，而目前随着写字楼企业入驻增多，停车困难现象愈发显著；现行商业销售主推阶段，建议办公楼客户停车统一安排至地下，空留出地面停车为给各商家使用。
b、目前，恰逢江阳路快速通道改造，凭借道路扩建的时机，将项目北侧沿街绿化部分重新移位，使商业广场和江阳路实现平缓对接。
道路敞开，既解决了商业出入口问题，也可空置出部分停车位，环节停车紧张的问题。
升级会员 