新物业接管验收程序.docx

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新物业接管验收程序

新物业接管验收程序

　　一、目的

　　为了明确交接双方责、权、利关系，确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同、购房合同中记载的状态相符合。

　　二、应用范围

　　本程序适用于集团公司开发的新接管的物业。

　　三、物业接管验收应达到的条件

　　1.各项工程通过竣工验收，物业满足入住使用条件：

　　⑴建设工程按照工程合同规定和设计图纸要求已全部/分期施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求；

　　⑵经竣工验收合格，有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；

　　2.交接验收的房屋达到窗明、地净、水通、灯亮；排水管正常使用,疏通无阻；

　　3.技术档案资料齐全。

　　四、职责

　　1.项目经理负责组建物业接管验收小组并委任组长，审批物业接管验收计划。

　　2.物业接管验收小组组长负责拟定物业接管验收计划并报项目经理审批。

　　3.项目经理批准的接管验收计划由小组组长组织执行。

　　4.物业接管验收小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。

　　五、资格或培训

　　执行本程序的物业接管验收小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训。

　　六、接管验收的程序

　　㈠物业接管验收的准备

　　1.成立物业接管验收小组

　　成立由开发公司项目经理指定的项目工程部、客服部、施工单位、物业公司负责人、管理处经理以及物业公司各专业人员组成的物业接管验收小组，并委任小组组长。

　　2.草拟接管验收计划。

　　由小组组长根据开发公司提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准，并报项目经理审批。

　　3.项目经理在交房前10天，负责组织召开由开发公司、施工方、物业公司三方负责人参加的交房工作协调会，主要是针对以下内容进行协调：

　　⑴所交付的房屋主体及设施设备是否已经具备交付的条件；各方面的准备工作是否充分；

　　⑵如果部分房屋主体及设施设备因客观因素不具备交付的条件，共同协商逾期交房所采取的应对措施、三方需相互配合、协调解决的办法；

　　⑶针对交房时业主提出房屋质量维修整改的问题，指定施工方责任人专人负责具体落实维修整改事宜。

　　㈡物业的预验收

　　1．图纸资料的预验收

　　图纸资料的预验收：

应在实物移交七天前完成图纸资料验收和归档工作。

负责图纸资料预验收的责任人，应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。

　　应予验收的图纸资料一般应包括：

　　⑴物业产权资料

　　①项目开发批准报告；

　　②规划许可证；

　　③投资许可证；

　　④土地使用合同；

　　⑤建筑开工许可证；

　　⑥用地红线图。

　　⑵综合竣工验收资料（含小区规划图）；

　　所交接的竣工图纸资料必须是经规划部门审批，并盖有审核章。

　　①竣工图（包括总平面布置图、小区规划图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程每个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；

　　②建设工程竣工验收证书；

　　③建设消防验收合格证；

　　④防雷装置竣工验收合格证;

　　⑤公共配套设施综合验收合格书；

　　⑥供水合同；

　　⑦供电协议书、许可证；

　　⑧供气协议书、许可证；

　　⑨光纤合格证；

　　⑩通信设施合格证；

　　⑩电梯准用证。

　　⑶施工设计资料

　　①地质报告书；

　　②全套设计图纸；

　　③图纸会审记录；

　　④设计变更通知单；

　　⑤隐蔽工程验收记录；

　　⑥沉降观测记录；

　　⑦其他可能会影响将来管理的原始记录。

　　⑷机电设备资料

　　①机电设备出厂合格证、设备保修卡、保修协议。

　　②机电设备使用说明书（要求中文）、随机资料、工具等；

　　③机电设备安装、调试报告；

　　④机电设备购销合同（复印件）；

　　⑸业主资料

　　①已购

房业主姓名、位置、面积、联系电话等；

　　②商品房买卖合同（复印件）；

　　⑹其他资料

　　2.物业的现场预验收

　　⑴验收责任人提前介入在建工程、参与工程竣工验收工作，当房屋建筑质量经验收合格后，及时向施工单位领取盖有该单位公章的建筑工程保修书（保修书上注明保修房屋的座落地点、单元房号、保修内容、起止时间、验收等）。

　　⑵验收责任人依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

　　⑶在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回开发公司，由开发公司督促施工单位进行整改。

　　⑷对在预验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收责任人进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

　　㈢物业现场验收

　　1．钥匙的交接验收

　　⑴接收钥匙工作人员要提前准备好标签，在现场按照售楼书所定的栋号、房号，采取逐户核实、逐个标识的方法验收，做到清点核对无误。

　　⑵钥匙核对完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》，由开发公司和物业公司双方负责交接的工作人员签字确认，贴验讫封条。

　　⑶接收钥匙的工作人员负责将所接管的钥匙分类、分栋、分户有序存放，并按钥匙管理规定实行管理。

　　⑷钥匙密封包装破损的不予接收。

　　⑸已经办理钥匙交接的楼宇、房屋的管理：

　　楼宇所有钥匙交接验收后，除管理处经理、管理处相关工作人员因工作需要进入外，其他人员一律不准再进入楼宇。

若施工单位人员对工程进行收尾工作，必须经管理处批准，凭出入证方能进入。

　　2．房屋本体及设施的交接验收

　　⑴交接验收前三天，施工单位必须将所交付的房屋本体、公共设施设备及房屋内外的周边环境打扫干净。

　　⑵由验收责任人根据接管验收计划，按设计及房屋销售合同规定，逐栋逐户验收房屋本体及其他设施。

　　⑶验收项目主要包括以下内容：

　　①房屋墙、地、门、窗装修情况；

　　②有线电视、网络系统、电话、智能化系统情况；

　　③水、电、气设施，五金、洁具及其他设施（对卫生间进行24小时闭水试验）；

　　3．公共设备设施验收

　　⑴设备的实物验收,要做到符合以下几点：

　　①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

　　②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

　　③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

　　④对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

　　⑤移交档案、资料验收：

根据验收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

　　⑵公共设施设备交接验收的原则

　　设备调试验收合格一项接管一项，经调试仍末达到合格的必须进行重新调试，直至调试合格为止，否则不予签字接管验收。

　　⑶公共设施设备交接验收的内容

　　验收责任人根据接管计划的分工对共用设施进行验收，验收项目主要包括以下内容：

　　①给排水系统；

　　②电气系统；

　　③燃气系统；

　　④消防系统；

　　⑤通讯系统；

　　⑥智能化系统；

　　⑦电梯系统；

　　⑧防雷系统；

　　⑨园林绿化系统；

　　⑩公共配套设施及公共照明系统；

　　⑩管理配套系统及其他系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。

　　4．物业交接验收标准（见附件1）

　　㈣、物业的正式验收接管

　　1．物业接管小组组长在图纸资料，房屋及公共设备设施均完成验收后，制作《房屋及共用设施接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，物业即正式接管。

　　2．《物业整体移交验收表》应一式三份，由施工单位、开发公司和物业公司三方签章后各执一份。

　　3．物业公司同开发公司和保修单位签订三方保修协议，明确保修期限和保修内容：

　　⑴开发公司、物业公司在质保期间对保修单位进行监督、考核工作；

　　⑵质保期满，根据开发公司、物业公司双方签订的意见确定质保款项的支付；

　　4．物业公司各专业部门将收集汇总的基本资料移交资料管理人员与移交资料一并归档。

　　5．物业工程部依据已移交设备设施着手编制《机电设备、设施接管验收清单》（注：

小区变压器的移交是由开发公司直接与供电部门移交）。

　　㈤接管验收资料的收集整理

　　1．《房屋及共用设施接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，《图纸资料验收清单》和《机电设备、设施接管验收清单》等表格由验收责任人交接管小组组长审阅后归档。

　　2．接管验收资料的整理存档：

　　⑴搭建目录；

　　⑵将资料分类整理、装订、命名；

　　⑶将资料存档，一式二份，总部、管理处各一份。

　　㈥接管验收中存在的问题及遗留问题的处理

　　1.对遗留问题的登记确认：

　　⑴对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，验收责任人应当

　　将问题逐项记录在《交接问题处理单》中并与开发公司相关人员签字确认；

　　⑵对资料遗留的问题，验收责任人应当积极同开发公司联系补齐。

　　⑶对物业设施设备接管验收中发现的不合格等问题，验收责任人应当将问题逐项记录在《交接问题处理单》中，并与移交单位代表确定整改期限，该表由移交单位代表和验收人签字后，副本交移交单位代表并督促整改，正本由验收责任人和接管小组组长存底备查。

　　2．验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况及时监督，并在期限届满时知会移交单位重新进行验收，验收合格后，在备注栏内注明，并签字；验收仍不合格的，要求其继续整改。

　　3．验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部

完成后，将其提交接管小组组长审核并归档。

　　4．接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《房屋及共用设施接管验收交接表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监督，发现有遗漏项目时，即时要求验收责任人进行验收。

　　5．对于一些长期解决不了的接管验收中存在的问题，以备忘录的形式将问题登记后交给开发公司进行备案。

　　㈦开发公司与物业公司签订物业交接验收的协议、报告、备忘录（见附件2）

　　1．交接验收协议书；

　　2．物业交接验收报告；

　　3．物业验收备忘录