房地产住宅科技化产品研究报告.docx
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房地产住宅科技化产品研究报告
某房地产开发有限公司
住宅科技化产品研究报告
编制部门：
编制日期：
2009-6-15
一、
住宅科技化的定义
二、
住宅科技化的分类
三、
住宅科技化的研究目的
四、
住宅科技化的发展方向
五、
住宅科技化代表产品研究
1、地源热泵技术系统
2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统
3、绝缘墙体系统
4、外遮阳系统
5、严密外窗系统
6、24小时持续置换新风系统
7、隔音降噪系统
8、24小时中央生活热水系统
9、中水利用处理技术
六、住宅科技化应用推广与发展趋势
住宅科技化的定义
在当今社会，住宅已不仅仅是遮风避雨、隔热御寒、繁衍后代的栖身之处，还是学习、娱乐、休息和社交的重要场所。
因此，人们在期望有一套自己的住宅的同时，还十分关心住宅的功能和性能。
联合国人类居住委员会在《到2000年全球住房战略》中提出了“适当的住房”概念，这个概念包含：
适当的秘密性、适当的空间、适当的安全性、适当的通风和采光、适当的基础设施等项内容。
根据我国的实际情况，将住宅的性能和功能归纳为安全性、居住性、耐久性、环境性能和经济性等五项内容更为贴切。
随着科学技术的不断进步，人们对住宅要求的不断提高，科技化住宅也不断的涌现在人们面前，并不断的更新发展。
住宅科技住宅能带给人们更加人性、更科学、更时尚、更有现代都市节奏感的全新生活，包括分户式中央空调、太阳能集中供热系统、家居新风系统、循环管道直饮水及先进的家居智能化系统等科技、生态建设，为业主带来的是一种高安全、高舒适度的全新享受。
科技住宅就是提供更加健康、舒适、节能和环保的住宅，住宅科技化就是以科技创新为主，利用科技手段和科技成果建设住宅小区，增加住宅小区的科技含量，使住宅更人性化、更符合生态科学。
二、住宅科技化的分类目前科技住宅从技术角度来说，分为三种，一种是智能化住宅，第二种是节能住宅（降低能耗），第三种是利用太阳能、风力等自然的可再生资源的住宅。
国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概
念，即：
住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。
智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。
小区的安防一直是物业公司最头疼的问题，保安减少，安全性就会降低；保安增加，成本相应就增加。
小区24小时安防系统的引用，让不少小区都享受到了高科技带来的低成本高安全的服务。
在节能方面，有中水回用、外墙外保温、红外感应LED节能灯等技术。
通过中水系统，把平时的生活废水重新处理利用，用来浇花、冲洗、清洁、做到废物利用，减少浪费；外墙外保温技术则可以大大提高热能的利用率，减少能源消耗，降低住户的热源开支。
在利用太阳能等自然资源方面，有太阳能LED灯、太阳能热水器、垃圾处理回收应用等技术。
有的小区引入太阳能热水器（提供生活热水、采暖）、太阳能遮阳板（小区照明），充分利用“取之不尽，用之不竭”的太阳能能源。
三、住宅科技化的研究目的
“十一五”计划已经明确中国将从能源、资源消耗大国向着节能、保
护资源型的大国方向前进，在这个背景下，科技必将以更快的速度全面地渗透到房地产的每一个环节中，越来越多的城市建设管理层和房地产开发商认识到这个趋势，并做出实践。
昔日的高科技，如今正在走进寻常百姓家。
LOV—E中空玻璃、外墙外保温、中水回用、住宅室内新风系统、小区24小时安防系统……这些原来只是在写字楼、高档公寓中应用的高科技技术，如今已经引起了越来越多的住宅开发商的注意，并将其应用到自己开发的住宅中去。
科技住宅不等于开发商的楼盘炒作概念，它是一种实实在在的东西，它涵盖了住宅开发的理念、设计以及技术的运用，最终达到人们居住健康、舒适、安全、方便的功能，从长远来看是经济合理的住宅。
为响应政府号召，作为有社会责任的开放商，我公司更应在科技化住宅方面作出相应的研究，同时也是为了增加销售卖点。
本次研究主要是针对目前国内住宅市场科技化的一次学习与研究，从住宅档次、品位、配套设施等方面看，研究内容对我公司的未来住宅发展的能够提供必要的依据与参考，从而将我司的住宅产品更好的推向市场，赢得业主的认同。
四、住宅科技化发展方向
目前国内外对住宅科技化的研究方向主要还是从技术层面来进行不断地改进与完善。
一是智能化方面，无论是安全防卫系统还是便捷式服务，智能化产品日新月异的创新，来满足人类对居住生活质量提高的要求。
未来，智能化产品越来越集中化，一个产品不可能由单一的功能，而是一个智能化服务、防卫的综合体；智能化系统也越来越复杂化，不断更新于产品的研发与新产品的应用推广。
二是节能方面，从住户的需求来看，一个住宅不光要求舒适，还必须能够有效地控制成本来达到舒适度的要求。
三是利用自然能源方面，由于煤炭、石油等不可再生地球能源的日益衰竭，人们不得不将目光投向可再生资源，如风力、太阳能、水力、地热等。
为了从根本上解决建筑耗能，调整节能的消耗结构，发展再生资源的技术应用势在必行，使健康绿色环保的低耗能建筑真正走进我国的百姓生活。
五、住宅科技化代表产品研究
（一）地源热泵技术系统——摆脱空调的束缚
1、地源热泵概念：
地源热泵技术是一项值得大面积推广的建筑供能技术。
地源热泵是一种利用浅层和深层的大地能量，包括土壤、地下水、地表水等天然能源作为冬季热源和夏季冷源，然后再由热泵机组向建筑物供冷供热的系统，是一种利用可再生能源的既可供暖又可制冷的新型中央空调系统。
抽取地下水水源热泵，但由于技术限制，全部回灌不易做到，监督实施也比较困难，而且容易造成地下水污染。
在国外目前大面积推广使用的是埋管式地源热泵技术，是充分利用浅层地热的最佳技术途径。
目前埋管式地源热泵在欧美国家已得到普遍应用，已被充分证明是成熟可行的技术，在我国，建设部和一些省市的建筑节能政策中明确提出要推广使用地源热泵。
（欧美普遍使用的是在别墅中，在冬
天取暖、夏天空调的地区）
据美国10年来的统计资料，地源热泵的运行费用（采暖）比耗电空调
节约22%-25%比燃油、燃煤锅炉运行费用节约40%-60%
系统平均寿命预计15〜18年，开式循环系统30年，闭式循环系统寿命预计50年。
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2、工程范例:
广东省恩平市良西镇地表水式系统
建筑总面积为2950m2;室外换热系统采用地表水式换热方式；室内换
热系统为地源热泵机组换热系统。
用地源热泵系统供暖时，其运行费用可比传统中央空调系统降低30%-70%地源热泵系统制冷时，其运行费用可比传统中央空调系统降低40%-50%
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北京市海淀区地埋管式系统
四层综合楼，总建筑面积为2070.8m2。
空调使用面积约
为1600m2
制冷效果：
室外38C有太阳照射时，室内25C以下；
供暖效果：
室外-15C夜间时，室内20C以上；
舒适性：
送风均匀，室内最大温差士1C,气流速度小于0.3米/秒,无吹风感。
空气品质大大优于风机盘管系统。
北京嘉和丽园地下水式系统
建筑类型：
高档公寓
总建筑面积：
88,000平方米
采暖空调面积：
70,000平方米
运行费用对比图
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3、利弊经济性比较:
长江流域及其周边地区具有丰富的低温环境资源，夏热冬冷，需要供热和空调。
因此该地区地源热泵技术具有广阔的应用前景。
地源热泵在南方地区使用可以，但是不如夏热冬冷地区理想，所以要进行必要的经济分析和技术分析：
初投资大体与传统中央空调加锅炉系统的投资相同，但运行费用比传统中央空调加锅炉系统低40-60%,即使用地源热泵系统供暖后,其运行费用可比传统中央空调系统降低30%-70%用地源热泵系统制冷后,其运行费用可比传统中央空调系统降低40%-50%实现了真正意义上的节能，环保，舒适。
根据市场调研得出地源热泵的建安费用与运行费用为：
费用名称
费用（元/平米）
建安费用
设备费
224
工程费
136
运行费用
供暖费
12.9
制冷费
8.5
占地使用费
2500
总计
2881.4
（二）混凝土顶棚辐射制冷制热系统住宅像人体一样调节温度
1、基本概念
常温水不断循环，冷却夏天闷热的混凝土楼板，加热冬季干冷的顶棚C通过辐射效应调节室温，室内常年保持20-26C,终结严寒酷暑，让居家生活更温馨。
楼面没有难看的空调“补丁”，室内没有机轮运转的噪音，
更减少热胀冷缩对楼板的损伤。
家人告别皮肤问题的困扰，远离空调病。
2、优势与成本预算：
通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制
冷制热。
夏季送水温度为20C左右，回水温度为26C左右；冬季送水温度
28C左右，回水温度为20C左右，温差加热或制冷混凝土楼板，再通过楼板以辐射方式进行传热，调节室内温度。
该系统温度分布均匀，室内没有机械转动部件，辐射温度与空气温度
相差小，没有吹风感且空气洁净，安静无噪声且不占用室内空间。
该系统初始投入成本较高，运行成本较低，较空调系统节能50%左右
郎诗国际街区案例说明
◊耗能功率
期诗匡I际街区建筑能耗远远低于传统住宅或
节能50%住宅
每年比传统彳王宅节能约50%
朗诗•国际街区节能80%
采用地源热魚天梯锚射龙澳新凤f全年保持室温2。
公度握度3^-70%）,毎年
比传统住宅节能约80貉
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O热环境
◊热的传递
3、利弊经济性比较:
本系统初步投入成本较高，户式系统大约每平方在200元。
但后期维护费用较低，运行效果较好，比传统住宅节能约50%
（三）“绝缘”墙体系统一一建筑的保温衣
1、基本概念
住宅的主体结构以钢筋混凝土墙体为主，在其外侧设置高密度保温板，再留出空气对流层，设置开放式的干挂外墙。
中间流动空气层能带走保温板上的凝结水，有效保证保温材料的长期干燥，维护其保温性能持续有效。
空气层加上干挂的外墙，夏季起到了很好的遮阳隔热作用，也有效地防止雨水的侵入。
外墙在结构之外，设置了特别增厚的保温层，起到保温隔热的作用，像给房子穿了保温隔热的外衣。
此系列的技术整合，使住宅的制冷采暖能耗大大低于传统住宅。
另外从楼基到楼顶，女儿墙、屋顶及地下保温系统形成了严密的隔热保温体系，保持只能居所的独立性，减少能量散失。
屋顶设置较厚的保温层，女儿墙部分也严密包裹，并且把隔热层延伸到地面冻土层以下，形成闭合的保温隔热体系，全方位阻隔能量流失。
2、案例说明：
郎诗外保温系统
3、利弊经济性比较:
此项外保温系统现为国家强制性规范要求，投入较少，根据所用材料的差异价格也不一。
（四）外遮阳系统——自由调控室内光线
1、概念
窗外安装铝合金外遮阳卷帘，其遮阳率最高可达80%不仅可以遮挡
直射辐射，还可以遮挡漫射辐射，从而降低室内制冷负荷，达到节能的目的。
很多人都有午休的习惯，但是由于中午日照以及噪音的干扰，难以深度睡眠，睡眠效果较差。
在系统体验单位，工作人员为参观者演示了外遮阳系统。
在上午11点时间，关闭遮阳页面，室内骤然变黑，如晚上7、8点时光。
绿色科技住宅的外遮阳系统可以自由调节室内光照度，根据人们的生活
习惯，选择室内亮度，是真正人性化设计。
2、案例说明：
郎诗遮阳系统
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外裔外钊设醫金屈外噬阳辄有如阻特太阳有堀彌常输射，还具备一宦的厉盘孤瞞音功亂
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3、成本估计：
2000元/户
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（五）严密外窗系统——双向隔热
1、基本概念
窗户采用断桥隔热铝合金窗，有效地阻隔室外的冷热。
窗框和窗洞的
结合空隙也采取阻热设计，隔绝这些细微之处的热传导。
采用双层中空玻璃加LOW-g涂层，可以内外双向阻热，冬天室内的热出不去，冷进不来，夏天室外的热进不来，室内的冷也出不去。
隔热效果1、2
基准生缺工缈和计黠件如下：
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2、外席如粘土实^R.K=l.833W/（m;-K）；
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2、塑钢窗与断桥铝合金窗比较与分析
在选择外窗时，由于性能和造价的差异主要来源于型材，首先需要确定型材材质；再根据设计验收规范，在满足采光和通风量的前提下确定合理的窗型分隔和开启方式（需要厂家配合完成）；最后进行价格谈判。
合肥市场目前主要的型材材质有塑钢和断桥铝合金两种，下面对这两种材质的性能、特点进行比较。
铝窗型材与塑窗型材特性比较
铝合金型材PVC塑料型材
密度2.7（g/cm3）1.4（g/cm3）
抗拉强度>160（N/mm2）>50（N/nm2）
屈服强度>110（N/rn2）>37（N/nm2）
伸长率>8%100%
导热系数203（W/m*K）0.16（W/m*K）
耐热性不变软维卡软化温度>83C
耐冷性低温下强度提高，无低温脆性脆化温度-40C
吸水性不吸水0.8%（100C,24h）
导电性良导体电绝缘体
燃烧性不燃A极难燃B1级
耐腐蚀性应避免直接与某些其它金属接触时的电化学腐蚀耐潮湿、盐雾、酸雨
抗风压（Pa）2500-3500III-I级1500-2500III级
水密性（Pa）150-350IV-II级50-150VI-IV级
气密性（m3/m*h）2.5-0.5III-I级
保温性（W/m2*K）（传热系数K）[3]低高
采光性（窗框窗洞面积比%）20-30（窗框窗洞面积比%）30-40
防火性非燃烧材料防火性能好难燃烧材料防火性能差
耐久性无机材料高度稳定不老化有机高分子材料会老化
3、开启方式分析
目前合肥市场能见到的开启方式有平开上旋窗、平开窗、推拉窗、外旋窗、中旋窗和提拉窗等几种。
其中提拉窗主要应用在北美风格常有的别墅或特殊建筑中,中旋窗的应用则更少,在此这两种开启方式不做具体分析。
在洞口尺寸相同、通风量相同、采光量相同的前提下,平开上旋转窗、平开窗和外旋窗的窗形分隔是完全相同的,型材和玻璃的规格瑾也是相同的,不同的只是五金件。
若选用国产五金件,依次价格约为是120元/套、58元/套、70元/套。
在相同洞口尺寸、通风量和采光量的条件下,推拉窗和平开窗在窗形分隔上会有较大差别。
平开窗可以采用最优化的大固定小开启的分隔方式，而推拉窗为保证能风量只能在分隔方式上做出牺牲。
另外，推拉窗与平开窗在型材选用上也有不同，推拉窗只能选用80mm或80mm以上的系列型材，而平开窗选用60mm甚至58mm的系列型材就可以满足使用要求，这就使得推拉窗在型材用量上要高于平开窗。
且平开窗在气密性和保温性上都要优于推拉窗。
我国塑料门窗的推广使用相对发展比较快，特别是近几年来，普及速度明显加快，许多人只注意到塑料型材本身的保温隔热性能、加工便利性而忽视了它存在的薄弱方面。
有关检测显示，塑料窗的弹性摸量小，仅为铝合金材质的1/36；拉伸强度是铝合金材质的1/2、五金配件安装节点相对不牢固等，这些问题都是需要认真对待的。
据某市在对524批塑料样窗进行检测的数据统计（2008年）表明：
塑料窗的抗风压性能达到国家一级标准的平开窗占36.3%、推拉窗占
6.3%、窗户的雨水渗透性能达到国家一级标准的平开窗和推拉窗均为0。
能应用于21至25层以上楼层的平开型窗占到73.6%，推拉型窗仅占2.18%。
能应用于31层以上的平开型窗占22.84%，推拉型窗为0。
这些检测结果还都是送检的样品窗。
另外，塑料窗内部的衬钢腔应是密封腔，应该保证腔内不受潮，而如果不能保证钢衬不受潮，生锈就很难避免。
如果受力钢衬构件因腐蚀而失效，那么后果是不堪设想的。
有关专家曾强调指出，在目前的产品情况和生产单位的技术保障条件下，高风压地区的高层建筑应该慎用塑料窗，并应对窗型规格予以严格的控制，对于重要的五金配件必须使用专用衬板连接牢固，对各种塑料门窗要严格考核安全使用措施，以防后患。
在我国节能门窗市场上，还有一大主流门窗即节能铝合金门窗。
这种门窗通过隔热断桥克服了铝导热快等弱点，并能够为广大的消费者所接受
相关调查，铝合金隔热断桥式门窗的实际应用性能要好于塑钢节能门窗。
在房屋建筑的用窗中，铝合金节能门窗也经常被使用在中、高档建筑上，并且在价格上也要高一些。
此外，从环保的角度考虑，塑钢门窗也存在回收较困难的情况，例如塑料门窗既不能焚烧，又不宜掩埋，并且塑料窗在锯切时会放出毒烟雾，火灾时放出有毒气体"二恶英"，属于不环保产品。
目前，德国和丹麦等国家已规定，在公共建筑和医院不得使用塑料门窗。
因此，我公司在推广使用塑料门窗时应全面考虑，慎重应对。
（六）24小时持续置换新风系统
1、基本概念
该系统由高效风机、进风口、排风口及各种管道和接口组成，置于吊顶或橱柜内的风机，通过排风口将空气污染区如厨房、卫生间、储藏室内的污浊空气集中排出室外。
室内机械式排风系统形成的负压传递，使新风通过设置在窗框上或墙体内的进风口源源不断地进入起居室、卧室和书房等居住室内，由此通过一种简单的气流原理，完成了整套房间内持续彻底的空气置换过程。
经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送出，无噪声，无吹风感。
由于送风层的温度较低，密度较大，会沿着整个地板面蔓延开来形成一个
新风湖",通过人体和室内各种其它热源加热，连同人口中呼出的废气一起缓慢上升，通过设在上部的排风口有组织排放。
室内空气清新怡人，品质极好。
绿色科技住宅是用通风系统来控制含氧量和湿度的，通风系统功能强
大，通风入口在地面，出口在墙顶，下送上排，形成一个“新风湖”，24
小时不间断地将房间里污浊的空气排走，所以即使抽烟之后也看不到烟雾，烟味也能马上散去。
2、系统组成及其示意
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3、成本预算:
按照空气质量国家标准以及市场关于住宅新风系统的安装设备需求，住宅新风系统一般造价为15--25元/平方。
（七）隔音降噪系统——家是宁静的港湾
1、相关背景城市建设进一步加快，不可避免地加剧了噪音污染的程度。
尤其交通噪音在城市噪音中所占的比例高达40％。
噪音的强度可用声级表示，单位为分贝（dB）。
噪音级在3840分贝是比较安静正常的环境；超过50分贝就会影响睡眠和休息；70分贝以上干扰谈话，造成心烦意乱，精神不集中；长期工作或生活在90分贝以上的噪音环境，会严重影响听力和导致心脏血管等其他疾病的发生。
同时，噪音还会产生心理效应，在高频率的噪音下，一般人都有焦躁不安，容易激动的情形。
长期生活在高噪音的环境中，容易使人感到烦躁、萎靡不振，影响工作效率。
2、隔音系统概念、组成墙体隔音、双层惰性气体中空玻璃、窗框运用断桥技术、地板隔音、
减噪排水管……一系列技术，降噪保温，隔音效果良好。
包括卫生间，绿色科技住宅解决了普通住宅常出现的上下楼层落水噪音问题。
抽水马桶冲过之后，也听不到任何水缸灌水的声音。
卫生间里既看不到抽水马桶的水缸，也看不到热水器。
抽水马桶的冲水按钮是直接装在墙上，只要轻轻一按，即可冲洗。
淋浴的喷头同样也是直接安插在墙上，由系统统一供应的二十四小时热水就从那墙里面源源不
断地出来。
3、工程案例：
郎诗地产
4、利弊经济性比较:
根据成本测算，隔音地板上的隔音毡预计成本为50-70元/平米，门窗密封条系列比普通门窗成本增加1元/米。
按照中等户型（100-110平米）计算，每户隔音成本在一万元左右。
（八）24小时中央生活热水系统
1、概念
“家庭中央热水”的概念简单而言就是一台热水器随时随地随意用热水。
它是指热水集中产生，大容量的热水可以同时、多头通过保温管道供给从浴室到厨房的所有家庭生活用热水。
特别适用于有两个或多个卫生间的大房型、复式房屋或公寓、别墅等。
而要提供24小时充足的恒温热水，占目前市场主导地位的传统壁挂式快速热水器是无法做到的，应运而生的“家庭中央热水”，实际上是一个小型的独立供热热水系统，可以保证一台热水器同时满足多头用水需要。
家庭中央供热水是目前欧美十分流行的生活方式，美国大部分家庭都采用中央供热系统。
家庭中央热水的主角——中央热水器，不仅有比普通快速热水器更优越的热水性能，更具备供暖功能。
它产生的热水可以通过保温管道供给淋浴房、洗脸盆、厨房和洗衣机等，实现家庭多头供水。
近来，中国也开始呈现出家庭中央热水化趋势，在上海地区，这一趋势的表现犹为明显，以A.O.史密斯家庭中央热水器为代表的100-200升产品正逐渐被消费者接受。
家庭中央热水化趋势的形成源于国内近年来的房地产开发特征。
虽然近两年来小户型成市场热点，但综合来看，100平米以上的三房才是迎合三口之家甚至三代同堂的中国家庭需要的主流户型，因此对于家庭热水的需求也随之增长。
尤其经过近几年150平米以上大户型广受开发商追捧的沉淀之后，对于
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