丹江口房地产市调报告.docx
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丹江口房地产市调报告
2009年丹江口市房地产市场调查报告
2009.04.08
一、城市概况…………………………………………………………………………………………………………………2
（一）地理位置……………………………………………………………………………………………………………………………………………………2
（二）交通状况……………………………………………………………………………………………………………………………………………………3
（三）辖区、人口概况……………………………………………………………………………………………………………………………………………3
（四）经济发展概况………………………………………………………………………………………………………………………………………………5
（五）旅游文化特色………………………………………………………………………………………………………………………………………………5
二、城市房地产市场发展情况………………………………………………………………………………………………6
（一）城市土地供应情况…………………………………………………………………………………………………………………………………………6
（二）城市房地产发展现状………………………………………………………………………………………………………………………………………7
（三）特色楼盘及分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………10
三、丹江口市房地产市场专项问卷调研分析………………………………………………………………………………11
四、丹江口市场总结…………………………………………………………………………………………………………19
2009年丹江口市房地产市场调查报告
一、城市概况
（一）地理位置
丹江口市是1983年经国务院批准以原均县为基础设置的县级市，位于鄂西北东部，地处汉江中上游、鄂豫两省交界处，东临鄂北重镇襄樊市，西连新兴汽车城十堰市，南接千里房县和神秘的神农架林区，北交豫南大市南阳市。
市区东距省会武汉市480公里，西距十堰市110公里。
古有“三阳（郧阳、襄阳、南阳）腹地”之称，今踞“鄂西北东大门”之位，成为连接“三阳”、沟通中原与鄂西北山区乃至祖国大西北经济、文化交流的必经通道和重要窗口。
境内有闻名遐迩的亚洲第一大人工淡水湖——丹江口水库，是我国南水北调工程的重要源头。
（二）交通状况
丹江口市交通通信发达，水、陆、空组合交通成网，四通八达，襄渝铁路、汉十公路、汉十高速公路贯穿全境，316国道纵贯四个街道；汉丹铁路直达武汉，汉江航道直通武汉、上海等口岸；武当山机场已经开建，将于2009年6月建设的十宜高铁贯穿境内。
老河口机场、襄樊机场分别距市区26公里和108公里。
（三）辖区、人口概况
丹江口市辖4个街道、11个镇、1个乡，共有33个居委会、201个村委会。
辖区版图东西最大横距73公里，南北最大纵距81公里，总面积约3121平方千米，人口约48万人，城镇居民人口约18万，预计2010年城区总人口将达到23万。
行政区域
国土面积（K㎡）
人口总数（人）
备注
均州路街道
23
54430
7个居委会，1个村委会
大坝街道
12
37997
6个居委会
丹赵路街道
45
26367
2个居委会，4个村委会
三官殿街道
227
35713
1个居委会，18个村委会
六里坪镇
198
52423
3个居委会，20个村委会
均县镇
278
30187
1个居委会，19个村委会
官山镇
301
13656
1个居委会，13个村委会
丁家营镇
84
12563
3个居委会，7个村委会
浪河镇
248
25297
4个居委会，14个村委会
盐池河镇
196
11777
1个居委会，12个村委会
土关埡镇
110
13791
1个居委会，11个村委会
习家店镇
419
46310
1个居委会，29个村委会
蒿坪镇
121
12962
9个村委会
石鼓镇
176
16456
1个居委会，14个村委会
凉水河镇
242
31894
1个居委会，16个村委会
土台乡
145
17460
14个村委会
（四）经济发展概况
2008年丹江口市完成地区生产总值（GDP）万元，按可比价格计算，比上年增长14.7％。
其中：
第一产业完成增加值97973万元，增长7.5％；第二产业完成增加值万元，增长19.3％；第三产业完成增加值万元，增长12.3％，三次产业结构由2007年的14.1：
46.2：
39.7调整为14.5：
47.5：
38.0。
全市人均GDP为14047元，比上年增加2721元。
全社会完成固定资产投资万元，比上年增长67.4％，其中房地产开发投资20270万元，增长57.6％。
建筑施工企业房屋建筑施工面积87.71万平方米，比上年增加3.99万平方米，房屋竣工面积35.82万平方米。
丹江口市工业基础雄厚，全市现有规模以上企业78家，资产总额54.3亿元。
市域内汉江集团不断壮大，名列全国520家国有重点企业之一。
以农夫山泉、雨润集团及美国两家著名企业为代表的国内外知名企业纷纷落户丹江口市。
丹江口市目前已形成以水利枢纽工程为主的地区性工业中心城市和水电工业城市，南水北调中线工程施工大桥横跨汉江，将使丹江口左右岸城区连为一体。
“四大一新”产业不断壮大，铝业公司、西宝钢芯铝、丹瑞碳素公司、丹传公司等一批企业正在成长，工业发展后劲不断增强。
全市已初步形成了冶金、汽车零部件、医药化工、绿色食品、高新技术为主的工业格局。
（五）旅游文化特色
丹江口市是武当文化的发源地，拥有世界文化遗产、著名的道教圣地、武术之乡，国家4A级旅游风景区——武当山，有亚洲第一大人工淡水湖、国家南水北调中线工程调水源头——丹江口水库，有被誉为“汉民族民歌第一村”的吕家河民歌村和“中国民间文化活化石”的伍家沟故事村等响亮的城市名片。
丰富的旅游资源在构建西南、西北、中原黄金旅游经济圈，连接南阳，神农架，西安，三峡大坝等景区中占有十分重要的地位，已被湖北省委、省政府列为实施“两山一江”（武当山、神农架、三峡）旅游开发的战略黄金圈。
2008年全市国内旅游人数208万人次，实现旅游总收入8.4亿元。
二、城市房地产市场发展情况
（一）城市土地供应情况
丹江口市2007-2008年主要土地出让情况统计表
编号
土地位置
土地面积（㎡）
土地用途
规划指标要求
出让年限（年）
挂牌起始价（万元）
竞买保证金（万元）
备注
容积率
建筑密度
绿地率
2007-01
沿江路王家巷
1368.5
居住
≦3
≦35%
≧35%
70
21.5
15
不含地面附着物补偿
2007-10
右岸新城区武当大道西侧
49055
居住
≦1.8
≦25%
≧30%
70
100
2008-05
老虎沟路
19576.9
居住
≦1.63
≦27.2%
≧35%
70
159.2
100
地面附着物补偿见挂牌出让文件
2008-08
火车站
21972.08
居住
≦2
≦30%
≧35%
70
311.6
200
2008-09
右岸新城武当大道以西
98890.47
商住
≦2.5
≦30%
≧35%
商业40、居住70
2008-14
姚沟路中段
4533.33
工业
≦1.5
≦30%
≧30%
50
51.4
10
地面附着物补偿见挂牌出让文件
2008-19
丹江大道与车站路交汇处
2728.3
商住
≦5
≦35%
≧35%
商业40、居住70
177.7
125
地面附着物补偿见挂牌出让文件
2008-20
六里坪镇
46666.7
工业
50
269.65
32
地面附着物补偿见挂牌出让文件
从上表可以看出，顺应丹江口市第十一个五年规划的要求，加上市委市政府高度重视第三产业房地产业的发展，2007、2008年土地供应量较前几年急剧增多，涉及片区广泛，今年刚开始政府又推出部分土地用来建设，为满足当地居民必要的住房需求，同时推动区域房地产市场进程快速发展。
（二）城市房地产市场发展状况
丹江口市经济水平在鄂西北县级市中居于领先地位，由于该市房地产市场起步较早、起点较高，房地产市场远远没有被释放，特别是南水北调工程使得丹江口水库库区移民达17万，对房产的需求量非常之大，目前已有不少楼盘在开发，房产均价达到1600元/平方米，最高2600元/平方米，价格增幅较大。
2008年度，丹江口市建设各类住房3000套，总建设面积25.72万平方米。
其中，土地招拍挂建设商品住房2400套，建筑面积21.6万平方米；建设政策性保障住房468套，建筑面积2.5万平方米。
以成片开发的组团项目为主，主要包括：
右岸新城区“名仕园”8万平方米781套；生产路“盛世华都”5.5万平方米617套；沿江路“滨江小区”2.2万平方米240套；沿江路“水都风情”2.0万平方米220套；姚沟路“祥和小区”1.8万平方米199套；大坝一路“康乐北区一期”0.7万平方米70套。
到2010年，市区人口将达23万人，人均住房建筑面积要达到28平方米。
依据《丹江口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，2009年本市共需住房建设总建筑面积27.3万平方米，其中计划建设经济适用房1.6万平方米，266套；廉租住房1.5万平方米，300套；建设商品住房24.2万平方米。
计划期内，市区住房用地供应总量为200亩，其中140亩用建设中低价位，中小套型普通商品住房。
2008-2009年丹江口市各类住房统计表
年份
商品住房
经济适用房
廉租住房
套数（套）
建筑面积（万平方米）
套数（套）
建筑面积（万平方米）
套数（套）
建筑面积（万平方米）
2009
24.2
266
1.6
300
1.5
2008
2400
21.6
168
1.0
300
1.5
——（数据来源《丹江口市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》）
总结：
丹江口市房产市场主要特点——主要体现为“五个大”
◆市政府垄断土地一级市场的力度大
这几年前后出台了一系列的政策、文件、规定，规范了市场秩序，现在丹江口市土地市场高度垄断，政府牢牢控制住了土地一、二级市场。
◆丹江口房地产市场持续变化大
经过多年发展，丹江口市房地产市场经历了从无序到有序，无偿到有偿的转变过程，现在开发秩序非常规范、良好，有很多客商来丹江口投资兴业。
◆丹江口市的房地产价格升值的空间大
04年至今，丹江口市的基准地价增长幅度在30%左右。
04年城区房价600-800元/平方米，现在均价达到1600元/平方米，基本上翻了一番或者是两番，所以升值的空间很大。
◆丹江口房地产市场开发的潜力大
在把土地推向市场的同时，实行计划投放。
平均每年供房产开发的土地面积100亩左右，对开发商最利好的信息是丹江口市区到目前为止还没有一个成熟的高档小区，市场开发潜力非常大。
◆社会关注房产发展的步子大
市委市政府高度重视第三产业房地产的发展，社会各界关注支持房地产的发展。
丹江口市的房地产业取得了长足的发展。
（三）主要特色楼盘分析
楼盘名称
项目地址
项目价格
建筑类别
物业类别
主要户型
开发商
占地面积（㎡）/建筑面积（㎡）
水岸星城
沿江路与渡口路交口
1788元/㎡起
17层
商住楼
3*2*22*2*2
田园雅居
水电工程队院内
1080元/㎡起，1200元/㎡均价，最高1491元/㎡
6层
普通住宅
3*2*12*2*2*2*2*1
丹江口金华房地产综合开发有限责任公司
渝信.盛世华都
生产路
1830元/㎡起价，2030元/㎡均价，2180元/㎡最高
18+1
商住楼
6*3*44*3*44*2*2
丹江口市渝信房地产开发有限责任公司
建筑面积53000㎡
水都风情
沿江路
2480元/㎡均价
地下三层，地上25层
商住楼
4*2*23*2*22*2*2
中鸿投资
1368㎡/36902㎡
阳光明邸
徐家沟建行后
1380元/㎡起价，1480元/㎡均价，1550元/㎡最高
6层
4*2*23*2*22*2*2
丹江口市房地产开发总公司
3030㎡/5020㎡，60户
楼盘分析：
体量——房地产市场受土地供应的制约，项目规模大小不一，小体量的开发很多，随着丹江口市“右城”的规划发展，大体量的项目开发逐渐增加；
主力户型——以大户型面积为主，三室、四室居多，这与当地居民住房习惯密切相关，另外小户型产品少量且逐渐增加；
价格——价格区间在1200-2500元/平方米，已有部分高品质楼盘均价已突破2000元/平方米，价格上涨很快；
客群来源——以本地居民自住为主，多是个体私营业主、公务员。
三、丹江口市房地产市场专项问卷调研分析
丹江口市场问卷调查统计表
问卷采集地点
实际发放问卷份数
有效问卷份数
备注
医院、学校
20
18
市妇幼保健院、市教育局、丹江口实验小学、和平大药房
自由职业者
54
50
人民路、均州一路、均州二路、大坝二街
企事业单位
23
21
永泰律师事务所、鸿泰工程造价咨询公司、人寿保险
政府机关单位
44
43
人事局、市政府、广电局、工商局、地税局、物价局、建设局
个体商户
61
58
人民路、均州一路、均州二路、大坝二街沿街商铺
合计
202
190
采用点对点深度访谈形式
基本数据描述：
本次共发送调查问卷202份，有效问卷190份，其中有政府公务员（43份）、企业职工（21份）、医生教师（18份）、个体老板（58份）、自由职业者以及基层工作人员（50份）；在调查的人员中，其中30岁以下占43份，31-40岁占101份，41-50岁占30份，50岁以上占14份。
数据调研样本满足调研样本的随机性和样本构成成份的多样性，样本采集有效。
◆调查数据显示，88%的丹江口人曾经到过武当山，同时占调研总数31%的人表示经常来武当山，有15%的人为一年一次；有52%的人在武当山有亲属，其中很多丹江口人老家就在武当山。
可以看出武当山和丹江口市两地联系紧密，太极湖项目在丹江口开展销售基本具备良好的市场基础，两地融洽的关系也能够为我方项目后期的销售创造一个良好的条件。
丹江口人来往武当山数据统计图
没来过
22
12%
几年一次
80
42%
一年一次
29
15%
经常
59
31
%
没来过
几年一次
一年一次
经常
◆调查数据显示，65%的丹江口人认为武当山发展很迅速，18%的人认为武当山发展一般，16%的人由于对武当山不了解选择保留意见，只有1%的人认为武当山发展缓慢。
可以看出，绝大多数丹江口人认为最近几年武当山的发展势头相当良好，发展业绩也是有目共睹的，在丹江口人民心中的城市形象也是良好的。
良好的城市形象和优秀的发展机遇，为我方项目入市提供了先天优势，随着城市发展步伐的加快，这一优势必将进一步扩大；同时，由于武当山的发展变化未能及时被宣传和了解，武当山优势未能充分显现，部分丹江口居民对武当山缺乏了解和认知，有鉴于此，我司认为在丹江口大力宣传城市发展潜力和项目形象是有必要的，通过对该部分人群的进行专项宣传后，最终可以转换成我方项目的忠实客户。
对武当山发展的看法统计图
发展迅速
122
65%
发展一般
35
18%
发展缓慢
2
1%
不太好说
31
16%
发展迅速
发展一般
发展缓慢
不太好说
◆通过整理相关数据发现，在到过武当山的168份问卷中，有105份认为武当山的发展很好，占62.5%，在上述人群中，其中有16份明确表示愿意来武当山购房，占15.23%；56份表示有可能考虑来武当山购房，占53.3%；有43份表示不愿意来武当山购房，占40.9%。
可以看出，在到过或者了解武当山这部分人群中，武当山的城市形象是十分优秀的，城市的发展潜力和城市发展对人口的吸附能力还是十分强大的，可以预计武当山必会是我方项目市场不可缺少的一个组成部分。
对武当山发展看好人群来武当山购房意愿统计
会
16
14
%
不会
43
37
%
可能考虑
56
49%
会
不会
可能考虑
◆调查了解，占样本总数11%的丹江口人明确表示会选择来武当购房，46%的表示有可能考虑来武当购房，另外43%的人表示不会来武当购房；可以看出武当山市场还是十分具有吸引力的，我方项目在丹江口市场基本具备异地销售基础，可以开展异地销售网点。
丹江口人来武当山置业意愿统计
会
21
11
%
不会
81
43%
可能考虑
86
46%
会
不会
可能考虑
◆通过对愿意购房人群的进一步分析，从物业类型的选择来看，选择多层、复式、别墅、小面积公寓的比例分别为33%、26%、11%、30%；从价格的接受度而言，选择1000-1500元/平方米、1500-2000元/平方米和2000-2500元/平方米的比例分别为64%、24%、12%；从购房用途来看，居住、度假、投资、养老的比率分别为49%、17%、15%、19%。
目前，丹江口房地产均价水平基本与武当山本地的房地产均价水平相当，价格区间在1000元/㎡——1700元/㎡之间，参考当地房地产项目的价格水平，我方项目价格基本不存在优势，或者说价格优势相对较弱。
◆调查了解发现，目前丹江口人口的居住情况如下：
65%的居民基本拥有自己的商品房；居住在单位公房和自建房的比例各占15%，租赁住房的比例约为5%。
从此可以看出，丹江口人消费能力良好，具有购买能力。
◆同时在调查中，通过我方调研人员的深度访谈结果显示，大部分丹江口人对丹江口房价水平不接受，认为房价偏高的比率较大，同时也认为武当山房价在直觉上要比丹江口房价低；并且很大一部分人群关注项目的优惠措施和价格定制。
为此，我司认为我方项目在丹江口开展销售，城市发展前景、项目价格水平以及优惠力度将会是我方项目的营销卖点的突破点和着力点。
四、丹江口市场总结
通过对丹江口城市深入了解、区域楼盘跟踪调查和本次房地产市场专项调研，结合我司多年的经验，我司总结得出以下结论：
◆由于丹江口与武当山紧密联系的地理位置关系，丹江口人对武当山发展的认可和其潜在的购买力，在丹江口市场设立异地销售网点很有必要；
◆丹江口人对武当山较了解，目前对太极湖基本不了解，但对新区和太极湖旅游区很感兴趣，所以我司从项目前期开始就应大力推广宣传；
◆因我方项目在丹江口市场基本不具备价格优势，而房价又是丹江口人较为关注因素之一，建议我司转移价格营销策略，着重从产品、环境配套、特色营销、优惠活动和城市发展前景做好全过程宣传活动；
◆丹江口人更倾向于多层产品，主要考虑居住环境和生活品质，建议我司以树立项目高质低价的形象做好宣传推广，吸引更多丹江口人前来置业；
◆另外，丹江口收入较高的少部分人群也是不能忽视的人群，尤其是从武当山过去的公务员养老的住房需求和投资需求将也会成为我方客源，建议我司考虑实行丹江公务员与武当公务员享受同等公务员团购政策。
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