维修工作标准手册.docx

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维修工作标准手册

工程维修工作标准手册

工程维修工作范围、内容及质量标准

一级分类

二级分类

三级分类

工作标准

工作频率

电

电

运行状态定期巡视

电梯运行比较平稳，无震动，噪音小

1次/周

　气

机房环境及底坑清扫

清洁无杂物，室温不超过5--40度，相对湿度不大于85%（在25度时）

1次/季

　系

梯　

委托保养

保养记录齐全

1次/月

年检

各项指标合格，问题整改及时　

1次/年

　统

供

变电所检修、试验

检查试验报告

1次/年

电　

变电所日常巡视

柜内无打火、放电现象，母线接头无变色，并记录情况变压器运行无异常声音变压器油位正常，无渗漏油现象变压器上层油温不超过75度各开关完好无损，各接点接触良好，接点无过热变色现象；室卫生清洁，照明良好，无杂物

4次/天

系

配电柜运行巡视

各电器开关完好无损，各仪表指示正常母线电缆线之间连接处接触良好，接点无过热，发红，变色现象，接地线连接良好各电器投入运行后能正常工作，无异声

1次/季

配电室卫生

内外清洁、无异物

巡回

电表室环境和运行巡视

各开关完好，开关盖齐全接头出接触良好，接线整齐；电表室卫生清洁，照明良好，电表室房门、锁齐全，电表箱内无杂物

1次/季

统

公共照明

路灯维修

完整，无倾斜和破损

1次/天

楼内应急照明清洁与巡视维修、应急照明充放电试验

灯箱无破损，灯箱内外清洁

1次/季

防雷设施

防雷网巡视与检修

无破损，无变形，无明显锈蚀，

1次/年

地极测试

阻值≤10欧，1次/年检修

1次/年

给排水维修

给水系统

蓄水池/水箱专业清洗及水质检测

定期清洗并消毒

2次/年

蓄水池及水箱巡视及周界环境保持

标识清晰，护栏无破损。

草坪覆盖完整，无杂物

1次/周

水泵房设备设施运行维护及保养

每天按规定时间进行巡检供水压力控制在规定范围内，阀门开启灵活泵和电机声音温度正常，泵每月注油一次，螺栓连接牢固，盘根无渗水

值守

泵房卫生保持

设备无回尘，地面清洁

泵房值守人员体检

按时体检

1次/年

排水系统

化粪池清掏

市政部门专业处理

2次/年

排水井状况巡视

井盖无缺损，安放到位，无安全隐患

1次/月

排水井清掏

井内水位不超过排水管直径的三分之二

2次/年

污水井状况巡视

井内无塌陷，无砖头瓦块

1次/季

污水井清掏

井内水位不超过排水管直径的三分之二

2次/年

排水管线巡视检修

井内水位不超过排水管直径的三分之二

1次/季

井盖巡视

井盖无缺损，安放到位，无安全隐患

4次/月

土建维修

道路

路面、路牙巡视

一个区域内，10米长范围内，不允许有明显凸凹不平的地方2处或以上，及时修补；一个区域内，不允许出现有2处沥青开裂，小面积破坏或一大面积坑洼破损、翻浆现象，及时修补

1次/周

踏步台阶巡视

一个区域内，台阶无严重缺角、裂缝，风化磨损不太严重，及时处理

1次/周

屋面

卷材防水巡视

沥青无明显开裂、空鼓、脱落现象，及时处理；沥青无软化、粘稠、变色等老化现象，及时处理；

1次/季

屋面设施巡视保养

要求不缺防雨罩，要求不缺地漏篦子，地漏无漏塞现象；避雷网无倒伏，与预埋筋连接牢固；落水管无严重锈蚀，无堵塞现象

1次/季

公共走廊

公共走廊定期维护

走廊地砖外观平整，无起鼓，无起边现象，及时修补;走廊地砖有裂缝的地砖﹤2%，无掉角现象，及时修补棚板,无破损、变形、并粘贴牢固;墙面大白无明显裂纹、剥落、墙裙无掉漆破皮现象，及时修补;墙面大白无明显泛黄，烟熏黑等现象，墙裙要求颜色协调一致，及时修补;棚板无破损、变形、并粘贴牢固;门窗开关自如，无费力感，关后密闭性好，无变形;窗户的拉手、风钩、玻璃、羊眼圈、合页、插销等部位要求完好;木门窗表面油漆完好,无剥落,木框无劈裂变形,塑钢窗表面无明显凹陷、掉漆、劈裂等现象;有闭门器的地方要求闭门器好用;玻璃无破损;扶手无明显掉漆、污染现象;扶手要求牢固、无开焊、变形;防滑条能够起到防滑作用

1次/季

楼体

楼体外立面及楼体结构巡视

表面无明显的开裂，外墙涂料无剥落、墙面无钻孔,落水管及消防爬梯要求完好无缺损，与主体连接牢固,主体严禁出现明显开裂,散水部分与勒脚密封严密，散水坡度正常，表面无太多开裂,女儿墙根部无开裂，表面沙浆无剥裂现象,不允许有结构异常拆迁现象,结构严禁出现明显裂缝

1次/季

围墙

围墙巡视及保养

围墙基础完好，表面沙浆抹灰完好，排水孔通畅,无堵塞,栅栏油漆无严重剥落、锈蚀,栅栏无掉坏弯曲

1次/季

弱电维修

卫星电视接收系统

接收天线巡视

锅体油漆完整基础螺丝牢固驱动机械灵活

1次/半月

接收天线维护

锅体油漆完整基础螺丝牢固驱动机械灵活

1次/1年

有线电视线路巡视及保养

放大器、分支分配器性能良好电缆接头完好、无锈蚀

1次/季

前端信号监控和机房环境清理

终端信号不小于65db，机房清洁无杂物

值守

前端设备巡视及维修

接收机调制器制式转换器天线控制器工作正常

1次/半月

应急广播

应急广播系统

　切换器、继电器成件完整、牢固、接触良好

音量控制器音量控制良好

转换控制器录活、可靠

话筒及话筒放大器音量、音质良好

各线路放大器音量良好

磁带机运转正常、音质良好

楼层呼叫器录活、可靠

1次/半月

音响系统

磁头、压带轮、主导轴

转动皮带、橡胶件

金属转动部位

清洁、无杂物、音质良好、运转良好

通讯系统

电话箱巡视清理及维修

电话箱门锁完好，配线端子固定良好，线路整齐

1次/季

通讯井巡视及清理

无杂物、无积水

1次/季

电话机房巡视

清洁无杂物，室温不超过5--40度，相对湿度不大于85%（在25度时）

保安设施设备

消防系统保养

消防控制台

各类指示灯正常，各类开尖处于开启或自动状态，各电器触点完好，无烧

损

区域报警器、集中报警器

电源电压、指示灯、报警功能正常、各接线端子连接牢固，不松动，信号线无破损、老化。

表面及内部无尘，击碎玻璃按钮盒完好、无松动。

烟感探头

温感探头

用力吸一口香烟，在距探头20CM处喷烟，烟感探头红色指示灯亮。

用750W电吹风在距探测器500MM处，向探头吹热风，区域报警器相应位置上的指示灯亮

消防控制柜

控制柜上电源指示灯正常，开关处于开启或自动状态。

控制柜内部各电器触点完好，无松动。

各电器元件接线端子连接牢固、无烧损

电原导线无破损及老化

控制柜无尘

消火栓系统

水泵手动盘车转轴灵活。

水泵添加盘根点动时不漏水。

水泵运转灵活

水泵电机无尘，消火栓各阀门开启自如、不漏水

水龙带不发霉、水喉水漏水、按钮盒完好无松动、小锤配备齐全

防火卷帘门

控制柜内部各电器触点完好，无烧损。

控制箱内部各电器元件接线端子无烧损或松动。

机械部分无锈损且表面涂有润滑油。

卷帘门门体无锈损。

电机接线端子无松动。

击碎玻璃按钮盒完好无损。

防火门

防火门玻璃完好无损。

防火门弹簧铰健完好，弹性适度

消防通道通畅，防火门开闭自如。

排烟系统

排烟风机表面无尘。

控制柜内部各电器触点完好，无烧损。

控制箱内部各电器元件接线端子无烧损或松动。

排烟阀微动开前固定良好

复位按钮控制无误，排烟窗开启灵活

加压送风系统

加压送风机表面无尘。

控制柜内部各电器触点完好，无烧损。

控制箱内部各电器元件接线端子无烧损或松动。

各送风口百叶窗位置正确

控制柜电源指示灯

电源指示灯亮

消防水箱

浮球阀无锈损，能正常工作，水位处于中水位

水位电极表面无附着物或铁锈。

压力表指示正确，压力开关高、低限位指示正确，不接通

压力开关接线端子连接牢固、不松动

箱体

箱体无渗漏或锈蚀、不漏水。

水箱内部水质清洁。

水箱表面无尘。

管道及附体

阀门开启自如、不漏水

排气阀排气正常、不漏水。

减压阀工作正常

消防管道无渗漏及锈蚀

自动灭火装置

各气压指示正常。

执行元件电磁阀无泻漏、放气阀、瓶头阀能正常工作。

控制盒电压指示正常，处于半自动状态。

瓶体及管路表面无尘。

设备机房

机房整洁、干净，照明完好、电话通话正常

灭火器材

完好无损，压力在正常范围

花洒系统

水泵转轴灵活，各阀门开启自如、不漏水

水泵和电机无尘

各信号阀在区域报警器上的相应位置无报警信号

花洒头表面油灰不可过多

保安监控系统保养

电子巡更系统保养

1每日检查系统控制主机各项功能是否正常；电脑接线接口经常整理，接触不良接口、破损线路要整理好或更换；读卡器是否牢固、防雨防晒防盗状况；检查软件有无异常；2每月读卡机读写感应器灵敏，线路接触完好。

3每半年检查电缆、接线盒、设备运行情况、清理尘埃。

4每年检查电脑主机运行状态，网络线路连接状况、老化情况

家庭报警系统保养

　1每日检查室内安防报警控制主机各项功能是否正常，有无设备及软件异常，进行主、备用电源自动转换试验，主服务器、备服务器切换使用。

2每日清洁中央主机、周边设备及中央控制室、操作控制主机，检查主机和周田径赛设备的联线功能

3每季检查单元主机内卫生情况，检查单元主机内各接线点是否牢固，各感应器安装是否牢固。

其它设施设备

建筑小品

休闲椅

儿童乐园设

　每月检查一遍、即坏即修

保证整洁、安全。

无改建、无乱堆乱放