工程维修部工作手册.docx

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工程维修部工作手册

工程部工作手册

第一部分岗位职责

工程主管岗位职责…………………………………………4

维修领班岗位职责………………….…………………………5

综合技工岗位职责…………….…………………………..…...6

智能化弱电维修工岗位职责…………….……………………8

第二部分工作制度

值班、交接班管理制度…………….………………………….9

供电管理制度…………….…………………………..…...….11

气压罐房管理制度…………….…………………………..….12

配电房管理制度…………….…………………………..…..13

临时动火管理制度…………….…………………………..….14

临时用电管理制度…………….…………………………..….15

水泵房管理制度…………….…………………………..…...17

安全作业管理制度…………….…………………………..….18

设备、设施事故处理制度…………….………………………20

给排水管理制度…………….…………………………..….….22

第三部分工程维修作业操作规程

电梯故障或停电困人救援方法….….….….….….….….….24

供配电设备、设施运行管理作业规程…………….……………25

供配电设备、设施操作作业规程…………….…………………26

给排水设备、设施操作作业规程…………….…………………27

给排水设备、设施运行管理规程…………….…………………30

弱电设备、设施维修保养作业规程…………….………………32

弱电设备、设施操作作业规程…………….……………………37

弱电设备、设施运行管理作业规程…………….………………38

应急事件操作作业规程…………….……………………….….40

公共设施设备维修保养作业规程…………….…………………45

特约维修操作作业规程…………….……………………….….49

工程主管岗位职责

1、对物业服务中心经理直接负责，确保整个园区的设备设施运行正常。

2、对工程部所有人员和设备全权管理和调配，制定下属各岗位规范及操作流程，督促检查下属严格执行岗位责任制及设备检修保养制度。

3、负责设备设施的安装验收、安全运行管理工作。

4、负责协调好与供电、给排水、消防及有关施工单位的公共关系。

在各种设备维修对外业务联系中尽力维护物业管理处的利益。

5、根据客服部门发来的《工程维修单》，及时安排人员提供上门维修服务，保证维修工作按时进行。

6、协助物业服务中心经理处理属于设备设施引起的业主投诉事件及突发性的事故，及时安排人员处理。

7、完成领导交办的其他工作。

维修领班岗位职责

1、领班在物业服务中心工程主管的直接领导下，组织本班维修人员开展

专业维修工作。

2、负责处理业户维修申请，及时安排维修人员为业户提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。

3、组织房屋和公共设施维修保养计划，改建、扩建计划项目的施工，现场监督质量，办理竣工验收和工作量的核实。

4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查、保养工作，把好维修质量关。

5、熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。

6、编制本班保养工作计划，及时提出设备设施的更新和质量管理建议。

7、经常巡视辖区，走访、回访业主、住用人。

8、了解本班人员思想动态，做好思想教育工作。

9、了解本班组配置工具的使用、保管情况。

10、经常检查所属员工工作记录情况。

11、完成领导交办的其他工作。

综合维修技工岗位职责

1、负责园区内所有电器及供电线路的例行保养工作；所有管道日常维修，熟悉管道阀门用途，走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。

2、熟悉园区供电系统线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状况，保证低压配电设备的正常运行；保证园区公共用水设备的正常进行。

3、严格执行操作规程，遵守用电运行维修保养制度。

小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报上审批，会判断和处理发生的故障和事故。

4、各类电气设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告牌，并设人监护。

合闸前应仔细普查一遍，确认无问题后方可合闸。

5、尽量不带电作业，特别是在危险场所（如工作地狭窄或工作地周围有对地电压在250V以上的裸露导体等）禁止带电作业，如必须带电工作，应采取必要的安全措施。

6、积极主动为住户服务，接到施工单，应立即赶往处理，并在最短时间内完成，工作完毕清理场地，完工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请住户在维修单上签字。

如一时不能修复应向住户说明情况。

7、每天要巡查设备、仪表运行情况，检查公共区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运行记录，发现问题及时处理，保证机电设备的完好率和运行率。

8、严格执行园区水泵维护、保养规程。

做好维修记录，每月汇总后由领班上报给工程主管，送物业服务中心统一建档。

9、每天要清扫值班房、机电房一次，保持环境整洁。

10、发生停电、断电、火警等情况时，迅速查明原因，采取应急措施，及时报告上级并通知有关部门。

11、完成领导交办的其他工作。

智能化弱电维修工职责

1、智能化弱电维修工是在维修领班的直接领导下，对园区智能化弱电设备设施的运行管理及维修保养的实施。

2、熟悉园区内智能系统、弱电系统的设备设施线路及控制位置，设备的性能及使用状况，不断提高操作保养及设备维修技能。

3、严格按照机电设备保养操作规程，对摄像监视系统、线路的维护，做到小修不过时，大修用不拖延。

4、每天对设备设施巡视检查，发现控制失灵、虚焊松脱、短路等现象，并迅速查明原因，立即采取措施。

5、按规定定期对设备进行维修保养，保证其运转正常。

6、设备设施出现严重故障，应及时向维修领班报告，并配合支援人员及时抢修，迅速恢复正常。

7、及时了解现场信息反馈，并指导当值人员正确使用信息。

8、无论是每日巡视，还是维修养护都要及时登记完整记录，及时归档。

9、宣传教育住户爱护智能化设备及弱电设施，一旦发现违规现象，要及时制止，以防造成不良后果。

10、完成领导交办的其他工作。

值班、交接班管理制度

1、目的

规范值班、交接班管理，确保值班、交接班工作质量。

2.、适用范围

适用于本公司管辖区内的设备、设施运行、维修值班、交接班管理。

3、内容

3.1值班人员必须坚守岗位，不得擅自无故离岗（运行值班时，若因工作需要临时离岗的，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间及去向）；不得擅自串岗（若确需调班时，须报物业服务中心经理同意）；值班工作时不得会客。

3.2运行值班

3.2.1根据岗位责任制的要求，值班人员应密切注视所管设备运行状态，按时巡查，并作好记录，若出现设备故障应及时处理，若当值人员不能处理，及时报告领班。

3.2.2物业服务中心值班人员接到报修通知时，要及时安排当值人员进行维修。

3.2.3夜间值班时，重要设备、设施每班巡视检查1至2次，发现情况及时解决。

3.2.4夜间值班的作息时间为18：

30至次日8：

00，22：

00后允许就寝（适用维修值班人员和高压配电室值班人员）。

3.3维修值班

3.3.1维修值班实行24小时全天制，报修电话见各物业服务中心通知。

3.3.2若发现设备故障情况均应及时排除，如未能得到及时排除的故障应向维修领班及时汇报，以便组织人员抢修。

3.3.3遇突发性事故应及时向物业服务中心经理汇报，即时组织抢修，有关人员在接到通知后，应以最快的速度赶到现场参于抢修，使损失减至最小。

3.3.4夜间值班人员接到业主、住用人要求服务时，值班人员必须随叫随到，工作负责。

若确因条件限制不能完成时，须向业主、住用人说明情况，取得谅解后交于次日处理；确需及时解决的，应立即汇报物业服务中心经理实施解决。

3.4交接班管理制度

3.4.1交班人员必须提前20分钟做好交班准备，检查并确保设备运行正常，搞好值班室和设备卫生工作，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位。

3.4.2接班人员首先认真仔细地检查各类设备的运行情况，发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人员协助，确认无异常情况后，再进行交接班。

3.4.3交班人员应主动、简要地向接班人员介绍设备运行状况和方式，重点讲明注意事项，接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚为止。

3.4.4接班人员查看上班的运行记录，检查图纸、安全用具等物品是否齐全完好，交接双方确认无误后在交接班记录上签名认可。

3.4.5交接完毕后所发生的问题由接班人员负责。

3.4.6有下列情况之一的不能交接班

a）上一班运行情况未交代清楚、记录不规范、工作场地不清洁。

b）接班人员未到岗。

C）接班人员醉酒或其它情况而未找到接班人。

d）在倒闸或事故处理过程中。

供电管理制度

1、目的

为规范供电管理工作，确保供配电设备、设施处于完好状态。

2、适用范围

适用于管辖区内的供配电管理。

3、内容

3.1电工必须熟悉园区内供配电设备、设施的工作原理，装置位置及运行状况。

3.2做好巡视检查工作，确保供电的正常。

3.3做好正常情况下和非正常情况下的停送电管理。

3.3.1正常情况下的停电是有计划的停电。

a）停电前维修领班应填写《停电申请表》报物业服务中心经理，经批准后，由物业服务中心提前二天以有效方式告知业主、住用人停电起止时间。

b）停电前要将电梯降至基站，消防中心控制柜切入备用电源。

c）电网恢复供电时，按“轻、重、缓、急”的送电原则进行操作。

3.3.2非正常情况下的停电是非人为因素导致的突发性停电。

a）供电部门导致的突发性停电发生时，高压配电房值班电工要立即与供电部门取得联系，询问停电的起因和恢复供电时间，同时，将信息及时反馈物业服务中心，由物业服务中心向业主、住用人做好说明告示工作。

b）发现电气设备冒烟、短路、触电等异常情况或发生火警等重大事故时，高压值班电工有权立即进行全部或部分负荷停电操作，并将信息反馈给物业服务中心，以便物业服务中心向业主、住用人做好告示工作。

c）遇设备故障而引起开关跳闸，若故障点较为明显的，可先将电器撤出，再查明原因，如未能查明原因，则可根据自我判断进行一次试合，如果仍然跳闸，严禁再次强送电，待彻底查明原因，排除故障点后，方可合闸恢复电网供电。

3.4业主、住用人应做好安全用电，发现供配电异常情况时应及时与物业服务中心联系，严禁擅自处理，严禁超供电能用电。

3.5业主、住用人因施工需要临时用电时，应按《临时用电管理制度》执行，并填写《临时用电申请表》报物业服务中心审批。

气压罐房管理制度

1、目的

气压罐房是消防设施的重要组成部分，直接关系到业主、住用人的生命和财产安全。

规范气压罐房的管理，确保其正常运行。

2、适用范围

适用于本公司管辖区内的气压罐房的管理。

3、内容

3.1消防管理员、保安员根据《消防运行管理作业规程》进行气压罐房的巡视工作，检查水泵、管道接头和阀门有无漏水，以及压力是否在设定范围内。

3.2检查水泵控制柜的开关位置（自动）指示灯是否正常，电接点、压力控制表指示压力是否在正常范围（0.1——0.18Mpa）内。

3.3根据《消防维修保养作业规程》做好定期保养工作。

3.4加强消防意识，确保消防器材及应急照明完好。

3.5气压罐房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆或危险物品。

3.6气压罐房内门、窗应完好上锁，非值班人员不得入内，若工作需要进入的，必须填写《机房出入登记表》。

3.7消防管理员必须保持气压罐房的整洁，确保良好的工作环境。

配电房管理制度

1、目的

为规范配电房管理工作，确保安全、正常供电。

2、适用范围

适用于本园区管辖范围内的配电房管理。

3、内容

3.1高、低压电工必须持证上岗，负责配电房的管理。

3.2配电房（高配）实行24小时运行值班。

3.3高、低压电工必须熟悉配电设备一次接线，继电保护配备和运行状态，严格执行《电工安全操作规程》。

3.4供配电的倒闸操作必须按有效指令执行。

3.5根据《供配电运行管理作业规程》做好配电房的巡视工作，发现问题及时排除，并做好记录工作。

3.6根据《供配电维修保养作业规程》对供配电设备、设施进行定期维修保养工作。

3.7加强消防意识，确保配电房消防器材及应急照明的完好。

3.8配电房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆或危险物品。

3.9配电房内门、窗应完好上锁，非值班人员不得入内，若因工作需要进入的，必须填写《机房出入登记表》。

3.10高、低压电工必须保持配电房的整洁，确保良好的工作环境。

临时动火管理制度

1、目的

为规范临时动火管理工作，确保防火安全。

2、适用范围

适用于本园区管辖范围内的临时动火管理。

3、内容

3.1在本园区管辖范围内的建筑物和设备附近进行动火施工均属临时动火作业，为了保证房屋及设备的安全，任何单位、部门在进行动火作业时，必须严格遵守下列临时动火作业规定。

a）因安装、维修装修等工程需要进行烧焊、切割、设炉生火等动火作业，必须执行先申报后动火制度，经所属物业服务中心批准后，方可施工，在必要时还需有人监护，未经批准，不得擅自动火作业。

b）施工部门书面提出临时动火申请，根据动火等级，分别由物业服务中心、公安消防部门审批。

c）经批准的临时动火作业，要严格遵守安全操作规定。

d）焊割作业人员必须持有效证件作业，禁止无证上岗。

e）施工前必须做好防火措施。

f）动火作业完成后，施工人员应向物业服务中心报告，撤销本次临时动火许可证。

临时用电管理制度

1、目的

为规范临时用电管理工作，确保人身及消防安全。

2、适用范围

适用于本公司管辖区内的临时用电管理。

3、内容

3.1在临时线路中严禁把导线打结，用铁丝捆扎悬挂，或随便在地上拖来拖去和不用扦头直接用线头扦入扦座等违章装置。

3.2临时用电装置的容量较小时（暂定20A）单相220V三相380V允许三蕊和四蕊坚韧的橡皮或塑料护套线。

但长度不宜超过100M，离地高不应低于2.5M敷设必须牢固可靠。

3.3导线截面的选择应符合实际负荷需要，对保护线路的熔断器熔体应符合规范，不得任意用其它不合格金属丝代用。

3.4电气设备应按电气装置规程进行安装，不准乱装乱用，各种零部件及导线应选用完整无损的合格品。

3.5架设线路时应先接用电端，再接电源一端。

拆除线路时，顺序相反。

3.6临时用电装置的电源端必须装设漏电保护、过载保护、短路保护。

在操作处应装操作开关。

装在室外开关，熔断器等应用防雨开关箱。

3.7对升降机用电，其操作开关必须装设在操作人员能看见电动机的运转及卷扬机升降的地方。

对手持式电动机械等必须可靠接地。

3.8临时线路中的接地线与中性线应有明显的标志。

照明等单相电气装置严禁一线一地的违章作业。

3.9临时用电一般不超过三个月，每月一次检查，内容包括各种用电设备的保护接地线的连接是否可靠，绝缘电阻是否符合要求，保护电器是否良好，使用时有否违章现象。

3.10施工临时用电，必须做到领导批准，专人负责，装置合格，严禁乱拉，定期检查，过期拆，如需继续使用必须重新办理手续。

水泵房管理制度

1.目的

水泵房是提供生活用水、消防用水的关键部位，直接关系到业主、住用人生活和生命财产安全，因此应加强水泵房管理，以确保正常供水。

2.适用范围

适用于本园区管辖范围内的水泵房的管理。

3.内容

3.1维修工根据《给排水运行管理作业规程》做好巡视工作，检查水泵、阀门、管道有无漏水现象。

3.2检查水泵控制柜上各仪表，转换开关、指示灯的工作情况。

3.3检查各储水压力表是否正常。

进水：

＞0.2Mpa；出水：

多层0.24-0.28Mpa；

小高层0.3-0.37Mpa

3.4水池（箱）的溢水管应用不锈钢网包扎，以防止小动物进入。

3.5备用生活泵每月试运行一次，消防泵、喷淋泵每月盘车一次，每季试车一次，确保消防泵、喷淋泵处于完好状态。

3.6根据《给排水维修保养作业规程》，对水泵、控制柜进行定期维修保养。

3.7加强消防意识，确保水泵房消防器材及应急照明的完好。

3.8水泵房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆或危险物品。

3.9水泵房内门、窗应完好上锁，非值班人员不得入内，若因工作需要进入的，必须填写《机房出入登记表》。

3.10维修工必须保持水泵房的整洁，确保良好的工作环境。

安全作业管理制度

1.目的

确保人身安全和设备正常。

2.适用范围

适用于本园区管辖范围内的各项安全作业。

3.项目内容

3.1电气类

3.1.1电气维修人员应严格按照国家《电气安装工作规程》作业。

高压配电作业时必须严格按照《电业安全操作规程》执行。

装设临时线路时，应按《临时用电制度》执行，并填写《临时用电申请表》在管辖范围内的建筑物和设备附近进行动火施工时，应按《临时动火制度》执行。

并填写《临时动火许可证》，交物业服务中心审批。

3.1.2在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具，非特殊况，严禁带电作业。

若因特殊需要必须带电作业时，应装设隔离档板或采取确实有效的预防措施，并有专人监护，而且至少二人进行。

3.1.3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，值班员、维修员必须熟记和严格执行。

维修领班应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

3.1.4若发现有人触电，应设法迅速使触电者脱离电源，如情况严重应先现场抢救，后再送往医院。

3.1.5维修或保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出现场后，方可送电。

3.1.6在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。

3.2管道及其它机械类

3.2.1对一切运行的工作电器、机械设备，在维修保养时，必须

切断电源，并悬挂“禁止合闸，有人工作”标识牌。

3.2.2对发热设备或零部件维修时，应戴手套。

3.2.3严禁在转动部件作业时戴手套。

3.2.4拆卸零部件时，不可盲目用力过猛，以免活脱。

遇设备设施有压力（气压或液压）时，维修人员应避开压力排口正面，放尽设备设施内压力后，方可工作，以保人身安全。

3.2.5如需明火作业，应先办理动火审批手续，落实防火措施后，方可工作。

3.2.6易燃、易爆物品不得带入各类机房和配电房，如因工作需要，经领导同意后，有专人负责并落实防范措施。

3.2.7使用砂轮时，操作者必须站在砂轮侧面，并切忌将工件位于水平中线以上，并控制进刀量。

3.3登高作业

3.3.1在登高作业前，必须仔细检查登高工具，保险带是否牢固、可靠。

3.3.2登高作业时需传递物品，应使用传递绳索，物品必须绑扎牢固。

3.3.3如有必要，地面人员应对登高作业人员时进行监护，登高作业人员必须听从地面人员指挥。

3.3.4切忌带电登高作业。

3.4消防类

3.4.1各类场所必须按规定配备相应的灭火器，并保证完好。

3.4.2当发生火灾时，应立即切断火灾现场供电。

3.5安全用具及劳动保护用品的使用

3.5.1在高压设备操作时，必须按规定使用辅助的安全用具。

3.5.2在低压设备操作时，必须按规定使用辅助的安全用具

3.5.3各工种在作业时，应使用相应的劳动保护用品。

设备、设施事故处理规定

1.目的

为规范设备、设施事故分析处理，避免设备、设施事故的发生。

2.适用范围

适用于本园区管辖范围内的所有设备、设施事故分析处理。

3.内容

3.1设备、设施事故：

凡设备、设施因非正常的损坏，导致无法使用或效能降低，均称为事故。

3.1.1设备、设施事故的分类

a）一般事故：

因设备、设施损坏而不能使用造成间断8小时以上或修理费在500元-1000元以内；园区内一层以上（包括一层）供电断60分钟。

b）重大事故：

因设备、设施损坏而不能在5昼夜修复或修理费用在1000元以上；园区内二层以上断电120分钟。

3.1.2设备、设施事故的处理：

设备发生事故，应立即切断电源。

（除不及时抢救会扩大事故损失外）应保持现场，立即报告领班和物业服务中心经理，一般事故由物业服务中心经理召集有关人员进行调查分析，重大事故由物管部负责进行调查分析。

3.1.3事故发生后，应积极组织抢修，分析原因，从中吸取教训，采取措施，防止类似事故发生，特别对重大事故，一定要做到“三不放过”：

a）事故原因分析不清楚，不放过；

b）事故责任者与群众未受教育不放过；

c）没有防范措施不放过。

3.1.4事故责任的处理规定：

由于不可控制原因引起设备损坏，任何部门或个人不承担责任。

但由于设备、设施责任人或操作者的工作疏忽而引起的设备、设施事故，按《员工岗位绩效考核规定》执行，并按设备、设施修复所需材料费的20%作为赔偿。

3.1.5由事故报告人在事故发生后二日内填写《事故报告单》，一般事故由物业服务中心调查发生原因，报总公司核实审批后由物业服务中心归档，重大事故由物业服务中心和相关责任部门共同调查核实后报总经理审批，由公司职能部门归档。

给排水管理制度

1.目的

为规范给排水管理工作，确保给排水设备、设施处于完好状态。

2.适用范围

适用于本园区管辖范围内的给排水管理。

3.内容

3.1给排水工必须熟悉管辖区内供水系统的水管、水池、水泵、开关、阀门及分阀门的位置。

3.2定期巡视检查给排水泵以及自动装置是否正常；供排水系统有无漏水或堵塞现象，水池、水箱有无破裂、渗漏的发生。

3.3定期做好清洁水池、水箱的工作，以保证清洁卫生。

3.4检查消防输水设备，若发现损坏，及时修复，严禁消防器材挪作他用。

3.5经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上和渠道底的垃圾，以防下雨时渠水受阻而出现水浸现象。

3.6园区内的水表故障时，应告知相关用户，并立即检修。

3.7若业主、住用人户内的水喉、水管出现满溢等异常情况，应报物业服务中心，在无法通知业主、住用人时，应立即关闭阀门以阻止水流扩大，随后设法通知业主、住用人，以便尽快修理。

3.8加强供水系统的管理，确保业主、住用人用水的连续性。

3.8.1正常性停水，即指有计划的停水。

a）维修领班填写《停_____申请表》报物业服务中心经理，经批准后，由物业服务中心在设定停水时间的前两天通知业主、住用人，以便做好贮水准备。

b）停水期间，物业服务中心做好业主、住用人的解释说明工作。

3.8.2异常情况下停水，是指非人为因素而导致的停水。

a）供水部门导致的突发性停水时，物业服务中心应及时与供水部门联系，询问停水原因以及恢复供水时间，及时向业主、住用人做好告知工作。

b）若因水管爆裂等突发故障而导致停水的，维修领班不仅要组织有关人员及时抢修，而且要将情况汇报物业服务中心，以便物业服务中心向业主、住用人做好说明告知工作。

电梯故障或停电困人救援方法

电梯出现故障或停电困人，需要把困在轿厢内的人员救出，可由本单位经过专门训练的、持有电梯维修证的维修人员按下述方法实施救出。

1、切断电梯主要电源，防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。

2、设法弄清电梯轿厢的位置。

3、当电梯停在距某