县城基准地价技术报告书Word文档下载推荐.docx
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根据调查及有关单位提供的资料，设定容积率取积石山县城区不同用途土地平均容积率，计算结果为商业：
1.8，住宅：
1.5，工业：
0.7。
三、基准地价更新原则
根据中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布，于2002年7月1日实施的《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）（以下简称《规程》）的规定，积石山县土地估价应遵循的基本原则如下：
1.遵循预期收益原则：
指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据的原则。
2.遵循替代原则：
指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
3.遵循最有效利用原则：
指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
4.遵循供需原则：
指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
5.遵循报酬递增递减原则：
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
6.遵循贡献原则：
是指土地总收益由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可由土地对土地收益的贡献大小来决定。
7.遵循变动原则：
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
8.适当考虑规划原则：
各种影响土地利用的规划，如城市规划、土地利用规划和各种专项规划等对土地的利用方向、强度、收益都有着不同程度的影响，进而影响土地的价格。
尤其对于在评估期日内正在实施的规划工程应予以着重考虑。
四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤
1、总体思路
积石山县城区基准地价更新技术路线是以土地定级成果为基础，以市场交易资料为依据，采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法等评估方法测算地价，并采用样点地价平均值的方法确定基准地价。
在测算出的积石山县城区各级各类用地基准地价的基础上，按照《规程》规定，编制积石山县城区基准地价修正系数表，以便进行积石山县城区宗地地价评估。
2、估价资料的调查、整理、分析和估价数据库建立
随着积石山县城区发展，以及流通体制的改革和市场的不断发育和完善，城市土地的资产与资源二重性得到充分体现，为积石山县城区市基准地价评估提供了详实可靠的资料依据。
在评估过程中，对区域内商业、住宅、工业各类用地的基本情况进行了广泛地调查（调查表采用《规程》附录部分的有关表格），内容包括：
转让、商品房房屋出租、房屋买卖、土地使用权出售、征地等，还对土地利用与经管政策、税费规范、物价指数、银行利率、投资收益率等土地估价所需的各种资料进行了广泛的收集；
然后通过归类、整理、审查、检验，把一些缺乏主要工程、填报数据不符合要求以及明显偏离正常情况且又难以找出偏离原因的样本剔除，然后利用CARELAND系统对所收集的样本资料进行方差统计检验，剔除了一部分样点。
本次调查共收集各类样本411个，积石山县城区的样点资料涉及到餐饮、教育、医疗、食品加工、木材加工、玻璃加工、纺织、百货等出租用途，其绝大多数分布在沿街两侧。
由于近几年来土地使用和流转经管方式的规范化，积石山土地交易都采用“招、拍、挂”的方式，经反复筛选和检验，获得可靠性和代表性强的有效样点13个，其中商业、住宅、工业有效样本各有2、5和6个；
最后用其计算积石山县城区商业、住宅、工业基准地价。
3、分土地级别和用地类型测算地价
在拥有前述大量样点地价资料的基础上，采用以下公式测算不同用地类型各级别基准地价:
pla=
式中：
Pla--级别的单位面积地价；
Pli--级别内各样点的单位面积地价；
M--级别内有效样点数。
4、基准地价的确定和结果分析
将初步计算的基准地价，征求有关部门和专家的意见，并对基准地价进行合理性和客观性分析，从现状土地效益和预期土地收益两方面出发，确定各级土地基准地价，最后绘制商业用地、工业用地、住宅用地级别基准地价图。
5、基准地价修正系数表的编制
根据《规程》要求，选择区域因素和个别因素等要素进行基准地价修正，确定积石山县城区基准地价修正体系，并编制积石山县城区基准地价修正系数表。
6、编写积石山县城区土地基准地价技术报告
根据《规程》要求，结合积石山县城区土地估价工作的实际，编写积石山县城区基准地价更新技术报告。
第二章用市场资料估算各类用地样点地价
一、土地还原利率的确定
在基准地价的评估中，土地还原利率是十分重要的参数，其与地价呈反比关系。
确定土地还原利率的方法很多，根据《规程》，并结合积石山县实际，采用以下两种方法确定土地还原利率：
安全利率加风险调整值法：
即土地还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或一年期定期存款年利率，地价更新基准日一年期定期存款利率为3.5%；
风险调整值的大小由市场风险因素因子对土地市场的影响程度决定，市场风险调整值=
风险因子及其权重值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
投资风险与投资收益率综合排序插入法：
将社会上各类相关类型投资按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
投资收益法是将购买地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合还原利率，按下式计算：
R=M•Rm+（1-M）Re+Rc
R--综合还原利率
M--贷款价值比率，即抵押贷款额占地产价值的比率
Rm--抵押贷款综合还原利率，即第一年还本付息额与抵押贷款额的比率
Re--自有资本要求的正常收益率
Rc--待估地产工程风险调整系数（该系数按零值计）
在确定土地还原利率时，注意了不同土地权利、不同土地使用年限、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。
根据积石山县房地产业的平均投资利润率、房地产投资的贷款利息、固定资产投资贷款利息等，通过对各类用地投资风险的调查分析，积石山城区商业用地投资风险高于住宅用地、工业用地投资风险，工业用地投资风险高于住宅用地投资风险。
一年期定期存款利率
3.50%
房产投资贷款利息
7.05%
固定资产投资贷款利息
6.56%
（数据来源于中国银行2011年7月存款、贷款利率表）
综合还原利率、土地还原利率和房屋还原利率的关系：
R=（R1L+R2B）/（L+B）
R1--土地还原利率
R2--房屋还原利率
L--土地价格
B--房屋价格（L：
B按1：
2计）
积石山县城区商业用地、住宅用地、工业用地土地还原利率最终分别确定为8.0%、6.5%、6.0%。
按照高风险高报酬的市场规律，投资房屋与土地的风险大小不同，土地还原利率R1一般小于房屋还原利率R2。
根据房地产市场一般规律，房屋还原利率比土地还原利率高1%-3%，本次按相差2%计，则房屋还原利率R2=R1+2%。
积石山县城区商业用地、住宅用地、工业用地的房屋资本还原利率分别确定为10.0%、8.5%、8.0%。
二、样点交易参数修正
1、交易时间修正
土地的市场交易价格随时间发生着变化，不同年份发生的宗地交易价格差异较大，因此，对不同年份发生的宗地交易要进行时间修正，统一修正到估价期日2012年1月1日。
根据《规程》，估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，主要用地价指数进行修正。
修正公式为：
ＶＥ＝Ｖ０×
Ｑ/Ｑ０
ＶＥ--估价期日宗地收益价格
Ｖ０--交易期日宗地收益价格
Ｑ--估价期日地价指数
Ｑ０--交易期日地价指数
经综合考虑积石山县城区不动产价格变化、物价上涨指数等影响地产价格的因素，确定不同年份发生的房地收益交易修正系数如表2-1。
表2-1积石山城区房屋出租租金交易时间修正系数表
交易年限
2011
2010
2009
2008
2007
2006
≤2005
修正系数
1.77
1.61
1.46
1.33
1.21
1.1
1
同年份发生的交易宗地价格修正到估价期日的计算公式为：
Pls=Kj×
Pj
Pls--为修正到评估时间的样点地价；
Kj--为第j年成交数据修正到评估年的修正系数；
Pj--第j年某一宗地的实际成交价格。
表2-2积石山县城区地产交易价格时间修正系数表
2、房屋出租的楼层修正
出租的房屋在不同的楼层租金相差很大，尤其是对于商业经营活动来说，租金一般随着出租楼层的升高而急剧降低，对于具有同样建筑面积的房屋，位于不同楼层会导致租金收入的很大差异，因此必须将不同楼层的房屋租金修正到租金最高的楼层，对于商业而言即修正到一楼，在修正的基础上才能准确地计算地价。
通过对比分析，同时参考其它城市的经验，最后确定积石山县城区的楼层修正系数如表2-3。
表2-3积石山县城区商业用途出租房屋楼层修正系数表
楼层
一
二
三
三楼及以上
1.36
1.28
1.17
对不同楼层的房屋出租样点，租金修正到最高租金楼层的计算公式为：
Ils=Kj×
Ij
Ils--为修正后的房屋租金；
Kj--楼层修正系数；
Ij--出租楼层的实际租金收入。
三、土地开发程度修正
根据《规程》的有关规定，积石山县城区现状建成区大部分已达六通一平。
由于本次土地基准地价设定土地开发程度为六通一平,即供水、排水、通电、通路、通讯、供热，一平指场地平整。
因此，对于所采集的未达设定条件的样点，应进行设定开发程度修正。
本次积石山县城区土地定级结果显示：
积石山县城区各类用地四、五级大部分位于建成区以外，应按设定的六通一平的要求进行修正，见下表2-4：
表2-4土地开发程度修正表单位：
元/平方M
土地开发程度修正表（商业）
级别
五通
四通
三通
二通
场地平整
一级
30-50
40-70
25-60
二级
30-45
45-65
50-85
25-50
三级
20-35
45-60
15-30
四级
30-60
40-65
50-75
6-15
五级
50-70
2-5
土地开发程度修正表（住宅）
40-60
20-50
30-40
35-55
20-45
20-40
25-40
35-50
45-55
20-30
25-35
土地开发程度修正表（工业）
18-45
16-35
14-25
四、样点地价计算方法
1、采用房屋出租资料计算地价
近年来，积石山县城区房屋出租现象十分普遍，其租金值的大小及其变化能较为客观地反映土地质量差异及经济区位变化。
由于租金中包含了经管费、维修费、折旧费、保险费、税金、利息、地租和房屋收益，因此只要调查到房地出租租金及其所包含的各项费用，再除去房屋纯收益，就可从租金中计算出地价。
房地总收益＝房租-（折旧费＋修缮费＋经管费＋利息＋保险费＋税金）
土地纯收益（地租a）＝房地总收益-房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现值×
房屋资本还原利率
地价＝地租÷
土地还原利率
据调查，积石山县城区的房地租期限以一年为主，其收益为有限年期的收益，故进行年期修正。
根据《规程》，土地收益为有限年期计算公式：
V=（a/r）[1-1/（1+r）n]
V--土地收益价格
a--土地纯收益
r--土地还原利率
n—未来土地使用年限
据积石山县城区实际情况，以上各要素构成、涵义、计算方法及有关参数值确定如下：
（1）折旧费
折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在房租中得到补偿的那部分价值，计算公式为：
年折旧费＝（重置价-残值）÷
耐用年限
＝重置价×
（1-残值率）÷
耐用年限
其中重置价、耐用年限、残值率是随房屋的结构及结构等级的不同而变化，且与所在区域的自然环境密切相关。
据调查并参照积石山县造价站、积石山县建设局的有关规定，结合积石山县城区实际，确定不同结构类型房屋的耐用年限、残值率如表2-5，其中钢混重置价确定为1200元/m2；
砖混结构的重置价确定为1000元/平方M；
砖木结构重置价确定为780元/平方M，简易结构重置价为650元/平方M。
表2-5积石山县城区房屋重置价、耐用年限及残值率表
房屋结构
重置价（元/平方M）
耐用年限（年）
残值率（％）
钢混
1200
60
砖混
1000
50
2
砖木
780
40
5
简易
450
20
（数据来源于积石山造价站、建设局）
（2）修缮费
修缮费，又叫维修费，是指为了保证房屋正常使用而进行的定期修缮的费用。
修缮费的计算通常采用重置价比例法，据房屋结构分别确定其修缮费率。
通过对小区物业经管公司和房管所的调查，积石山县城区房屋修缮费率确定为：
钢混结构为2.5%、砖混结构为3%、砖木结构为3.5%、简易结构为3.5%。
（3）经管费
经管费是指对房屋进行必要的经管和服务所需要的费用，主要有两部分构成，一是出租经营过程中所消耗物质的各种支出；
二是经管人员的工资。
经管费的提取采用租金比例法。
经调查，大部分地区为3％，故在剥离地价过程中，采用年租金的3％计入。
（4）利息
利息是债务人向债权人支付使用资金的补偿，这里是指建房资本的利息。
其计算公式为：
利息＝（房屋建筑重置价＋折旧费＋残值）×
年利息率÷
考虑到资金的时间价值，年利息率选取房屋建造年代同期中国人民银行一年期固定资产贷款利率6.56%。
（5）保险费
保险费是指房屋所有者为了使房产避免意外损失而向保险公司等承保单位每年支付的费用，计算公式为：
保险费＝房屋重置价×
保险费率
在实际调查样本中，被投保的房屋很少，在计算地价过程中，按其实际投保情况处理。
（6）税金
税金指房主按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。
其纳税规范为：
月租金120元以下，按租金的12％交纳，月租金120元以上者，按租金的17.4％征收，其中包括房产税12％、营业税5％以及其他附加税等。
（7）房屋现值
房屋现值的计算采用公式为：
房屋现值=房屋重置价－房屋重置价×
（1－残值率）×
房屋已使用年限÷
房屋耐用年限
其中房屋重置价、残值率和耐用年限的取值按表2-5所给规范确定。
2.采用房屋买卖交易资料求取地价
由于房屋买卖的交易价包含地价、房屋现值和交易税及其它有关费用，所以从房屋的正常交易价格中扣除房屋现值和交易税及其它有关费用就可算出地价。
此次房屋交易资料样本来自积石山县房产交易中心的登记报表和入户调查。
依据《规程》规定，采用以下方法求算地价:
（1）房屋现值计算
房屋现值随房屋结构类型、地上建筑物面积、重置价及成新度的不同而不同，其计算公式为:
Phc=Phk×
Dn=Phk-E
Phc--房屋现值；
Phk--房屋重置价；
Dn--房屋成新度；
E—房屋折旧总额
房屋重置价取值规范如表2-5，房屋成新度的计算采用公式：
Dn=1-（Ts-Tm）÷
5×
0.1
Ts--房屋买卖成交时间；
Tm--房屋建造时间。
（2）地价测算
从正常总交易价中减去房屋现值以及有关的税费，即可计算地价。
Pls＝（Phg-Phc-T-E）÷
s
Pls--单位面积土地价格；
Phg--房地总交易价；
Phc--房屋现值；
T--房地交易过程中卖方应支付的各种税额；
E--房地交易过程中卖方应支付的有关费用；
S--交易房屋占地面积。
T和E的确定通常采用比例法，据积石山县城区的实际情况，T确定为房屋总交易价（Phg）的1%，E取Phg的3%。
3、用土地使用权出让资料计算地价
根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：
V=VT/S
V--单位面积土地使用权出让价格
VT--出让宗地总地价
S--出让宗地总面积
在积石山县，土地使用权的出让仅限于土地一级市场。
4、采用土地使用权转让资料计算地价
V--转让宗地单位面积地价
VT--土地转让方或取的资金或实物作价净收入
S--转让宗地总面积
5、采用商品房出售资料测算地价
商品房开发是积石山县目前较为活跃的产业部门，是对地价较为敏感的行业，商品房售价客观上反映着积石山县城土地区位和土地质量差异。
由于人们生活习惯及购房要求不同，楼层及朝向等都会影响房屋价格，因此，在计算商品房开发过程中的地价时，以整栋楼为单位计算，其计算公式为:
V={Pr-（Ch×
Shb）-I-T-B}×
G÷
Sbl
V--某一商品楼用地的单位面积土地价格；
Pr--某一商品楼房总售价；
Ch--当地同类建筑单位面积平均重置价；
Shb--商品楼总建筑面积；
I--开发公司利润；
T--商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；
B--开发资金应支付的利息；
Sbl--建筑物占地面积；
G--规划的建筑覆盖率。
第三章积石山县城区基准地价的确定与分析
第一节商业用地基准地价的确定与分析
一、商业用地样点地价的测算结果
目前，积石山县大什字商业中心已初具规模，形成区内的商贸金融中心，并以该中心为基础向四周辐射。
积石山县城区的商业用地样点以铺面出租即房屋出租为主。
样点主要分布在临大公路、临夏路等比较繁华的街道两侧，在小街巷和居民区较少，所以样点所代表的宗地的进深有限，依其所测算的地价为沿街面两侧有限深度的价格，对其要进行一定的修正。
对收集到的房屋出租，土地使用权转让，土地使用权出让，房屋买卖等商业样点资料，应用第二章样点地价计算方法进行计算，经过careland样点方差剔除。
一级商业用地原样点数241个，剔除样点数143个，剩余样点数98个；
二级商业用地原样点数126个，剔除了58个，剩余样点数68个；
三级商业用地有效样点数51个；
四级商业用地有效样点数1个。
经过土地级别样点地价加权平均计算，得到级别样点地价如表3-1。
表3-1积石山县城区商业用地样点和样点地价
土地级别
房屋出租样点地价（元/m2）
1263.93
897.41
518.0
有效样点数（个）
98
68
49
土地使用权出让样点地价（元/m2）
466.29
367.3
土地使用权转让样点地价（元/m2）
546.52
二、商业用地基准地价的确定
此次积石山县城区基准地价更新所调查到的测算地价样点，涉及到房屋出
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