曼氏太仓地块产品提案文档格式.docx
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物业位置
阳光商城
新城广场
人民北路与弇山路交汇处
人民路与新东街交汇处
人民南路与上海路交汇处
租金
1层
208元/㎡/月
（7元/㎡/天）
200元/㎡/月
（6.5元/㎡/天）
89元/㎡/月
（3.5元/㎡/天）
——
2层及以上
120—160元/㎡/月
（4—5.5元/㎡/月）
50元/㎡/月
（2元/㎡/天）
47元/㎡/月
（1.5元/㎡/天）
平均售价
（元/㎡）
只租不售
12000左右
15000左右
8300左右
其它费用
免收物业管理费及卫生费
税费及工商管理费等行政事业性收费
2、本案周边路段商铺属于传统区域内的商业产品经营形态，对本案产品定位及定位有一定的直接影响。
商铺地段
租售价格
楼层面积
备注
本案西侧
长春路与北门河交汇处以西
22元/㎡/月
2层
30—40㎡/层/间
1、新建拆迁安置房底层
2、现房租售
3、商铺位于大桥下面
本案东侧
北门街与郑和路交汇处以南
45元/㎡/月
40—45㎡/层/间
1、郑河路为市区主干道
2、北门街为成熟居民区
本案南面
长春路与县府街交汇处以东
46元/㎡/月
30—40㎡/层/间
1、成熟临街商铺
2、商铺位于长春路与县府路两条主干道交汇处
县府街与公园弄交汇处以北
36元/㎡/月
40—50㎡/层/间
县府街与昆太路相通
县府街与公园弄交汇处以东
28元/㎡/月
70㎡/层/间
1、位于公园弄路上
2、总面积较大
本案北面
郑和路与北门街交汇处以西
30㎡/层/间
商铺位于郑和路上
郑和路与人民路交汇处以西
50㎡/层/间
3、本案北面郑和路上是“美时达广场”，西南面是“五洋广场”，做为专业性多功能广场式商铺对本案的产品定位和定价有重要影响。
案名
基地位置
租金水平
（最佳地段）
（中间地段）
（最差地段）
美时达
太仓市汽车站旁
60元/㎡/月
50—54元/㎡/月
40—45元/㎡/月
永兴陶瓷城
40元/㎡/月
25—30元/㎡/月
15元/㎡/月
五洋广场
昆太路与204国道交汇处以北
50元/㎡/月左右
30元/㎡/月左右
20元/㎡/月左右
卫生清洁费：
30元/间（水电费自理、工商行政管理费4%、税金等）
4、其它个案商铺产品情况
“太仓人家”——位于长春南路，与本案同在长春路，步行距离20分钟左右
建筑特征
立面：
江南风格、粉墙黛瓦；
层高：
1层4.5米、2层2.9米；
面宽：
3.5—4米
销售价格
临街商铺均价8300元/㎡，销售2层；
内部商铺均价7700元/㎡，销售2层；
住宅底层商铺均价7500元/㎡，销售1层；
销售情况
住宅底层商铺基本售完；
临街及内部商铺仍有部分未售
扼要分析
本案商铺产品单体面积较大（住宅底层商铺除外），产品定位、规划、招商
工作没有统筹安排，导致经营项目混乱、鱼龙混杂，从而失去很多潜在客户。
三、本案商业项目产品定位及筹划
（一）产品定位：
融合上海“新天地”、苏州“商业街”的成功经验和模式，打造太仓和昆山首家日韩风格的购物、餐饮、休闲商业街——太仓“新时尚”商业街。
（二）项目诉求：
1、潜在客户群不断增加，消费水平、场所不能得到有效满足。
目前昆山、太仓的日资、韩资以及中国台湾的企业日益增多，但并没有出现像上海“新天地”、苏州“商业街”那样重点突出国际风情、满足国际需求的商业项目，消费层次、习惯、场所仍然是“本地化”，这与太仓日益发展的外资和外向型经济不协调；
截止2004年10月太仓市及太仓经济开发区入驻外资企业概况
（根据太仓市2004年11月统计资料整理）
企业性质
企业数量
经营项目
日资企业
30余家
以电子信息、高档服装企业为主
德资企业
28家
以精密机械加工和汽车配件制造为主体产业
同济科技园
日、韩等企业
20余家
以精密部件、汽配、空调为主
2、区域范围内对日韩式服饰、饮食风格已经认同，并有相当的消费群体。
苏州、昆山、太仓等地已经有为数不少的“哈日族”、“哈韩族”等；
许多台湾同胞和本地消费群体对日、韩流行服饰、传统饮食非常追捧。
本案商业街的建成和成功运作，不但可以满足太仓本地的消费需求，更重要的是吸引周边区域的中、高档次的客户来商业街购物、消费、休闲。
（三）功能区划分：
把本案的商业项目做成精品，既不能影响住宅产品的档次和环境，又要实现良好的销售结果和经营状况，就必须对商业项目进行合理、科学的功能区划分。
表一：
编号：
1
8#、9#楼的南向商铺：
形成一条“南河北铺”的商业街
商铺位置
总建筑面积
功能划分
诉求分析
南向商铺
约2500㎡左右
以日韩式酒吧料理、烤肉等为主；
以欧美咖啡吧、台湾风格餐饮连锁为辅；
少量本地中高档餐饮
1、南向商铺东西总长度约115米，空间上可以将商业街的餐饮、酒吧文化进行展现；
2、“临河面园”，充分利用水景、园景烘托餐饮、酒吧文化，会起到很好效果。
3、距离本案住宅较远，不会影响社区环境；
距离西向入口较近，而东向入口也很方便。
表二：
2
8#、9#楼北向商铺及4#、5#楼南向商铺：
形成一条“商业步行街”及商业广场
8#、9#楼
北向商铺
及
4#、5#楼
约4500㎡左右
分为东、西两部分
西部：
主推“女人街”，以经营日韩流行服装、服饰的精品、专卖店为主；
东部：
主推“精品街”，以经营通讯、钟表、化状品、首饰等为主；
步行道两侧：
以“推车购物”为主，即小件物品排列在手推货架上，在步行道上来回销售
1、参照苏州“观前街”模式，并加以改进，使功能区的划分更加明显，有利于商业街的档次提升和经营管理；
2、“商业步行街”被规划成东西两部分，每部分都有自身的经营重点，有利于形成规模经营，打造商业街品牌和知名度；
3、步行道两侧部分不能被浪费掉，以“推车购物”形式加以利用，而且可以增加商业的氛围、发掘更多商机。
表三：
3
1#、2#楼的南向商铺：
“南河北铺”的临河商铺
约3600㎡左右
以太仓传统商铺模式为主，经营项目：
传统餐饮、通讯器材、机电等，并可考虑推出部分写字楼产品
1、南向商铺东西总长度约110米，平均主力面积约150㎡左右，是本案大面积商铺的集中区域；
3、距离东向入口很方便，一方面满足社区的内部消费需求，另一方面可以借助北门街的商机。
四、产品价格及销售建议
（一）价格建议：
1、本案与美时达、五洋广场优劣分析
本案
地段特点
204国道边、太仓长途车站旁
204国道与昆太路交汇处
长春路上（桥下）
较好
无突出优势，有一定抗性
经营特点
五金机电、装饰材料为主
家居办公装饰为主
休闲、餐饮、服装等为主
专业化较强
实际经营项目较为混乱
商业气息浓厚、档次感强
本案在地利方面比美时达、五洋广场略为逊色，而且太仓本地人对“桥下商铺”的观点是：
铺面便宜、生意较差。
但本案在规划和产品定位比美时达、五洋广场所蕴藏的商机更大、更直接，这是本案的人和优势，即未来人气较旺、生意更高。
2、通过参考美时达、五洋广场的售价和租金情况，结合目前太仓商铺市场状况，对本案商业产品售价提出如下建议：
面积平均值
建议目前均价
总价范围
2005年上半年
建议售价
8#、9#楼南向商铺
95㎡左右
8000元/㎡
45—85万
均价7600元/㎡
总价55—100万
1#、2#楼南向商铺
150㎡左右
7000元/㎡
65—120万
总价70—130万
商业街及商业广场
85㎡左右
8300元/㎡
60—140万
均价8200元/㎡左右
总价70—150万
总销
1.05亿元
备注
1、8#、9#楼南向商铺：
面积适中，主要经营日韩酒吧、料理等，所以总价适中
2、商业街及商业广场：
面积最小，主要经营日韩服饰、服装等，单价及总价最高
3、1#、2#楼南向商铺：
单体面积最大、也是整体商业项目最为薄弱的部分，控制单价及总价
3、商业产品经济测算：
商铺面积
商铺建议售价
总销金额
平均底价
平均表价
14146㎡
7400元/㎡
7700元/㎡
平均底价：
根据目前太仓商业产品市场现状及本案综合条件而建议；
平均表价：
根据对2005年上半年太仓商业产品市场趋势展望而建议；
（二）销售建议：
1、贷款：
商业产品一般首付40%，贷款60%，贷款期10年
2、首付后，实现“零月供”的租金水平，即：
租金收入=月供
公式展开：
每天租金×
30天×
商铺面积=商铺面积×
销售单价×
60%×
月还款系数
最后得到：
每天租金=销售单价×
月还款系数÷
30
=销售单价×
111.62（新贷款利率还款月还款系数）÷
3、本案商铺实现“零月供”的租金水平
实现“零月供”租金水平
均价8500元/㎡
1.9元/㎡/天
1.6—2.0元/㎡/天的租金与目前美时达、五洋广场的租金水平基本持平
均价8800元/㎡
2.0元/㎡/天
均价7300元/㎡
1.6元/㎡/天
4、租金水平分析：
商业产品一般在住宅产品销售的中后期进行，本案商业产品的酝酿和升值期将在8个月甚至更长时间。
时间跨度长，有利于本案克服自身区位劣势，所以达到1.6—2.0元/㎡/天的租金水平，甚至更高的租金水平是情里之中的。
而且，一方面，本案处在太仓西部“新兴商业区核心地带”，商业产品的规划及定位如果全部落实，可以推动本案租金水平的提高；
另一方面，随着美时达、五洋广场等新兴商业项目的不断成熟和发展，“水涨船高”的规律也会推动本案租金水平的提高。
（三）经营建议：
（1）经营第一年免物业管理费和卫生清洁费，经营第二年免卫生清洁费。
目前太仓各种商业街、商业广场采用的是将物业管理费、摊位费以及卫生清洁费等非行政事业性收费全部摊入租金中；
本案可以将费用明细化，设立物业管理费等收费项目，再加以减免，是达到“优惠促销，吸引招商”目的的策略之一。
（2）功能区的划分目的就是为了“统一招商、统一管理”。
设立专门的商业街（广场）管理部，统一招商、集中管理，这样可以保证商业街主流诉求得到体现，现出非主流经营项目应该加以考核，确保整体档次和水平比五洋广场、美时达等商业广场更高、商机更明确。
（3）在实现客户首付后“零月供”的条件下，销售初期可以考虑优惠打折。
经过市场调查，太仓区域购置房产都有打折的习惯，这必然会影响来此购置房产的外地客商。
五洋广场、美时达广场等在销售中都存在不同程度的折扣优惠。
PART2住宅产品篇
一、《太仓主要竞争个案汇总》
（见附件一）
二、住宅产品价格建议：
本案住宅产品均价建议为3800元/㎡
本案住宅产品主力户型及主力面积测算
户型
C1
C2
D1
D2
合计
主力总价55万时，计算平均主力面积均价
主力总价60万时，计算平均主力面积均价
面积
（㎡）
156.1
148.9
158.9
154.8
套数
38
54
32
96
220
占总套数比
12.1%
17.2%
10.2%
30.6%
70.1%
总面积
5931.8
8040.6
5084.8
14860.8
33918
平均主力面积（㎡）
154
均价3600
均价3800
占总销面积比
11.5%
15.6%
9.9%
28.9%
66.0%
1、主力产品情况：
本案148.9㎡的产品共220套，占总供应量的66.0%，是绝对主力产品，与太仓目前市场上的主力产品相同，都是小高层、高层社区，大面积、平面层产品；
2、平均面积情况：
在148.9㎡—158.9㎡的产品中，平均面积为154㎡，以此面积测算主力总价，符合本案住宅产品的主要特征，具有较强的代表性。
建议一：
主力总价在55万元左右，则均价为3600元/㎡，均价在目前太仓房产市场属中端价位，在价格及客户购买面积上均有较大的竞争优势；
建议二：
主力总价在60万元左右，则均价为3800—3900元/㎡，高于“彩虹天下”、“太仓人家”、“上海花园”等个案200—400元/㎡，略低于目前“君悦豪庭”的均价，与该开盘时均价基本持平。
这样本案作为小高层与高层的混合社区，在价位及客户购买面积方面不会有太多优势，与目前市场情况基本吻合。
3、市场状况：
值得注意的是，目前太仓房地产市场因为面积较大、功能不全、总价过高，导致绝大多数楼盘销售情况不理想，市场吸收能力显得疲软。
3800元/㎡的建议均价，在2005年上半年宏观环境及市场销售较为平稳、有利的情况下，2004年“持币待购”的消费者会接受，那么本案价格可以做5%—10%的调整；
如果2005年上半年市场环境，特别是宏观政策对房地产市场的控制力仍然呈加强趋势，那么“持币待购”、“房价下降”仍将成为消费者的主要态度，那么本案价格上调空间将非常有限，产品去化速度仍然不会理想。
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