新农村建设项目可行性研究报告.docx
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新农村建设项目可行性研究报告
1、总论
1.1 项目概况
（1）项目名称：
微山县鲁桥镇鲁桥中心社区。
（2）项目建设单位：
济宁祥民建筑工程有限公司。
（3）项目建设地点：
微山县鲁桥镇。
（4）项目建设规模及建设内容：
项目用地面积约73442.6m2，安置50户，总建筑面积183300m2。
主要建设内容有主体建筑工程、主体装饰工程、道路工程及绿化工程等。
（5）项目投资估算及资金筹措：
本项目总投资估算为25589万元，其中工程造价及配套工程费用20163万元、土地购置及补偿1760万元、项目各种手续费3666万元。
资金来源为建设单位自筹。
（6）项目实施期限：
项目实施期限为36个月，即从2012年5月至2015年5月。
1.2项目建设单位概况
济宁祥民建筑工程有限公司位于济宁市中区车站南路，公司成立于2010年2月1日，是有限责任公司，公司实行独立核算，是具有企业法人资格的经济实体，法定代表人程祥民，注册资本800万元，固定资产176万元，拥有主要机械设备净资产791.8万。
企业经营范围为建筑工程施工、土地复垦、道路施工、维修。
公司技术力量较强，拥有员工330人，职称人员54人，工程类高级工程师1人，工程师9人，经济师1人，会计师2人，二级建造师10人。
企业工程建设管理经验丰富，成立2年来，共组织实施了10多个工程建设项目，累计完成投资亿余元。
1.3主要技术经济指标
用地面积：
73442.6m2；
安置总户数：
50户；
总建筑面积：
183300m2；
总投资估算：
25589万元；
建设期：
36个月（2012年5月-2015年5月）。
1.4主要结论
（1）本项目的建设是必要的。
建设本项目是加快推进鲁桥镇城乡建设，扩大鲁桥镇城乡规模和提升地域品位的需要；是加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村的需要；是改善村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。
（2）本项目的建设是可行的。
本项目的选址及建设方案符合微山县鲁桥镇城乡建设要求，建设资金来源有保障，建筑材料有来源，具备自然条件、经济社会条件等施工条件。
2、项目建设背景
为提高微山县鲁桥镇的城市化水平、扩大城乡规模、有效集聚人口，城乡近期居住建设应以新区建设为主、旧区改造为辅，做到综合开发、配套建设、一次规划、分步实施，重点开发鲁桥镇鲁桥中心社区。
鲁桥中心社区现址位于镇政府以南、济微公路以西、鲁桥镇五村辖区内，现有居民50户、约200人，民居50幢，住宅占地面积7.33公顷，总建筑面积8000平方米，建筑结构为砖混结构和泥（石）木结构。
对本工程建设，镇委、镇政府给予高度重视，已把该项目列入微山县鲁桥镇重点建设项目，以确保项目的顺利实施。
3．项目建设必要性及可行性
3.1 项目建设的必要性
（1）是加快推进鲁桥镇城乡建设，扩大城乡规模和提升城市品位的需要。
鲁桥镇城乡开发建设于2011年开始。
鲁桥中心社区位于城乡开发建设规划区内，村民住宅用地面积达7.33公顷，村址是开发建设规划区的主要地块。
（2）是加快推进城乡一体化，建设社会主义新农村的需要。
近几年，党中央、国务院高度重视农民、农村、农业“三农”工作，先后作出了一系列推进城乡一体化及建设社会主义新农村的决策部署，山东省、济宁市也分别制定了城乡一体化建设纲要。
鲁桥镇五村地处镇政府南、济微公路西，随着城乡开发建设，现已成为中心地段，具备了开展城乡一体化建设的客观条件。
（3）是改善鲁桥镇村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。
党的十六届六中全会提出了构建社会主义和谐社会的决定，其中提高人民生活品质是主要内容之一。
3.2 项目建设的可行性
（1）建设资金来源有保障。
本项目建设得到鲁桥镇镇委、镇政府的高度重视，曾数次召开专题会议进行研究，并被列入鲁桥镇重点建设项目。
鲁桥中心社区的土地开发收入可作为项目资金投入。
因此，项目建设资金是有保障的。
（2）建筑材料来源有保障。
工程建设所需的主要建筑材料，钢材可从本地采购，水泥可由附近的生产企业供给，砂、砂砾和碎石本地能供应，各种材料来源有保障。
（3）施工条件有保障。
本项目建设地址位于鲁桥镇政府以南、济微公路以西交通便捷，施工所需水、电供应有保证。
我公司有着丰富的建筑建设经验，具有合格的建设队伍，施工设备配套，能够适应工程建设的需要。
4、项目选址及建设条件
4.1项目选址
根据鲁桥镇城乡建设的规划，鲁桥中心社区选址于鲁桥镇五村辖区内。
该地块位于鲁桥镇政府以南1.5公里、济微公路以西，毗邻微山湖大市场。
小区附近有幼儿园、鲁桥镇中心小学、鲁桥镇一中、微山县三中、鲁桥镇中心医院等。
交通便利，设施齐全。
建设条件良好，能较好体现城乡建设新风貌。
4.2项目建设条件
4.2.1自然条件
4.2.1.1 区位条件
鲁桥镇位于微山县最北部，南阳湖东西两岸，东隔白马河与两城相望，西与任城、鱼台等三县四乡镇接壤，距济宁市区30公里。
地势西高东低，是个三面环水一面临山的平原地带。
水资源丰富，土层深厚，水陆纵横，气候温和湿润。
本区域有南北20华里，东西10华里的乌鱼养殖产业，养殖面积达到2.8万亩，年出售乌鱼14000T，实现利税1500万元，其中税收90万元。
鲁桥镇辖八个管区、34个行政村、212个小组、共11800户、总人口达5.8万人、耕地面积为2.8万亩，其中水田1.1万亩，旱地1.7万亩。
鲁桥镇交通十分便利，境内除京杭大运河贯穿全境外，还有白马河从东部流过，公路有省道济（宁）微（山县）公路穿行，连接104国道，并筑有白马河大桥，沟通东西两岸。
改革开放以来，全镇人民在镇党委、政府的领导下，进一步解放思想，深化改革，大力推进农村产业结构调调整，优化产业格局，全面加快经济建设步伐。
与时俱进，开拓创新，始终坚持“菜果养殖富民，三产乡企强镇，科技教育奠基”的战略指导思想，努力增加蔬菜，养殖产业科技含量，狠抓招商引资，促进乡镇企业的强大、振兴，把鲁桥镇经济建设和社会事业推向一个新的阶段.
4.2.1.2 工程地质
本区土壤以黄壤为主，因长期受气候、植被和成土母质以及人类活动的影响，大致可分为二类：
①砂质土。
主要分布在河溪旁的冲积地带，地形比较平坦，经过多年垦殖，多数已改为良田，土质肥沃，通透性好，宜种水稻、棉花等作物。
②粘质土。
主要分布在平原地形区，黄壤分布广泛适宜种植杂粮。
4.2.2基础设施条件
（1）交通条件
本项目位于鲁桥镇中心地段，西面邻济微公路，西与任城、鱼台等三县四乡镇接壤，距济宁市区30公里，交通十分便利。
（2）供水、排水条件
项目供水取自地下供水管线，完全能满足项目用水需求。
项目区排水采用雨污分流制，生活污水通过化粪池二级生化预处理达到排放要求后，沿污水支管汇集污水干管，接入污水系统；雨水经管道收集后就近排入雨水干管或排水沟，最终排入白马河。
（3）电力和电信
项目区东北侧敷设有电力、电信等工程管线，项目用电、通信等可直接引入。
4.2.3社会经济条件
鲁桥镇辖八个管区、34个行政村、212个小组、共11800户、总人口达5.8万人、耕地面积为2.8万亩，其中水田1.1万亩
旱地1.7万亩。
2010年，全镇人均纯收入7890元。
鲁桥镇交通十分便利，境内除京杭大运河贯穿全境外，还有白马河从东部流过，公路有省道济（宁）微（山县）公路穿行，连接104国道，并筑有白马河大桥，沟通东西两岸。
全镇已开通4000门程控电话，完成了电话镇的建设任务；目前，全球通移动机站正在建设之中。
广播、有线电视网深入千家万户，已开通卫星加密频道27个电视频道。
2010年全镇工农业总产值达到7.8亿元，比上年增长8%。
全镇企业50多家，主要以塑料制品、钢铁制品、柳条工艺编织、食品加工为主。
各企业都积极提高素质，不断增加科技在企业中的贡献份额，树立创名牌意识，切实做好本企业的"形象工程"，提高经济效益，不断开拓市场。
微山县信威食品有限公司就在我们镇，它是以当地特有的优质芦笋为原料，加工制成罐头，同时还兼制其它罐头食品，去年，镇政府同该公司签订了150亩种植甜椒合同，有力地推动了全镇订单农业的发展。
鲁桥镇是微山县的渔业重镇，发挥本地资源优势，积极调整渔业养殖结构，把发展乌鳢养殖和产业化经营作为增加农民和财政收入，实现富民强县的重要举措，加快基地规模膨胀，大力开拓市场，推进科技兴渔，健全社会化服务体系，已形成了集种苗繁育、饲料药物供应、技术服务、市场营销一体化的产业化经营格局。
目前，全镇已形成南北长20华里，东西宽10华里的乌鳢养殖带，养殖面积达到2.8万亩。
2001年全镇出售乌鳢14000吨，实现利税1500万元，其中税收90万元。
乌鳢产业化经营的收入占全镇农业产值的一半以上。
2000年元月，我镇被命名为"山东省科普示范基地"；2001年8月，被中国特产之乡推荐评委会正式命名为"中国乌鳢之乡"。
鲁桥乌鳢以其鲜美的口味和独特的营养品质赢得了国内外有食之士的赞誉。
为振兴鲁桥经济，鲁桥镇在引进外资方面大开绿灯，先后在济微路鲁桥路段、泗河矿区两处设立了私营经济园区，共计500余亩，并出台了一系列优惠政策，鼓励各私营业主发展经济。
此外，镇政府已搬迁新址，把位于特殊位置的旧址用到发展民营经济上来，新址将更有利于拉长民营经济一条线，促进全镇经济发展的大跃进。
5、项目建设方案
5.1 总体方案
5.1.1总体布局原则
本项目在进行总体布局时遵循以下原则：
（1）总体协调原则。
综合考虑项目与城乡建设整体环境的协调，注重与城市道路网结构、公建及住宅布局、绿地系统及空间环境、居民活动的有机联系。
（2）以为人本原则。
贯彻以人为本理念，努力创造平等、自由、轻松的交往环境，促进居民邻里和谐交往，营造一个布局合理、环境优美的生活栖息场所。
（3）生态和谐原则。
坚持可持续发展，严格执行国家和地方的有关规范，传承地域文脉，营造功能合理、结构清晰、生态和谐、安全舒适的人居环境。
（4）综合最优原则。
追求社会效益、生态效益和经济效益的有机整合，处理好整体与局部、长远和当前之间的关系，为项目区的有序开发、社会化管理和分期实施创造有利条件。
5.1.2主要经济技术指标
用地面积：
73442.6m2；
安置总户数：
50户；
总建筑面积：
183300m2；
总投资估算：
25589万元；
建设期：
36个月（2012年5月-2015年5月）。
5.2民居建筑方案
民居建筑以多层住宅为主，追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格，造型多样、功能合理、材料协调，运用坡顶、大型景观阳台等建筑元素。
每一建筑单体根据其所处的位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度，保持建筑与环境、建筑与人的和谐关系。
建筑立面采用淡雅的外墙面、清灰屋顶、页岩、片石饰面和局部喷涂组合，使建筑立面产生丰富、柔和、协调效果。
民居总建筑面积183300m2，民居建筑均为砖混结构，有地下室，顶层设阁楼。
建筑间距按1比1控制，局部地块放宽到1比1.1，在实现紧凑用地的同时保证每户都有充足的光照和良好的通风条件。
每户配置一个车库。
5.3配套工程方案
5.3.1道路
区块道路系统布置成“鱼骨状”路网结构，充分借助周边的城市道路，使区块具有较好的通达性，以济微公路作为区块对外交通的主要出入口。
道路系统分干道和巷道两级，干道是内外交通的主要道路，也是区块发展的重要轴线，在区块的整个交通系统、景观系统和生态系统中具有重要作用；巷道是具有农居特色的宅前道路，起着居民出行与驻足的作用，同时也是景观渗透的通廊。
区块道路系统采用尽端式道路网，在满足通畅、便捷、安全、舒适的前提下，以最短的交通距离和最小的道路面积解决居民的出入交通，同时为消防、急救车辆提供必要的通道和回车场地。
5.3.2绿化
本项目区注重绿化系统的连续性，从外部向内部渗透，形成连续的、完整的绿化体系。
整个绿地系统由“点”、“线”、“面”构成，“点”即住宅前的孤植绿化树木，“线”即沿路林荫道、带状绿化，“面”即区块中心绿地。
区块中心公共绿地以敞开绿地为主，形成活泼多样、互相渗透的绿化环境。
布置各具特色的绿化树种，增强可识别性，绿化基调树选用当地适生的景观树种，草坪、灌木与高大乔木相结合，加以硬地铺装活动场地，形成层次丰富的绿化、休闲环境。
区块绿化系统注重引入绿化景观，以区块中心绿地为基质，通过带状绿化引导生态廊道，构建生态系统。
在干道西侧居住用地，采用构建“十字型”带状绿化廊道，引入山景和中心绿地；在干道东侧居住用地，呈放射状引入多条绿化通廊，并通过带状绿化与绿心衔接；干道两侧绿化系统由干道林荫道串接贯通，共同构建完备的绿化系统。
5.3.3排水工程
项目区排水系统采用雨、污分流制。
雨水排放：
雨水设计重现期为一年，按5年校核；暴雨强度采用济宁市的暴雨强度公式。
项目区单体建筑的雨水设小明沟或暗管收集，收集后排入主、次干道的雨水管，并顺地势分别排入雨水管，汇集后统一排入白马河。
污水排放：
本项目的污水主要是生活污水，污水量取用水量的80%，生活污水通过化粪池二级生化预处理后，经污水管收集排入城市污水干管。
5.3.5电力工程
本项目区用电负荷主要为居民生活用电。
用电负荷居民住宅按40W/m2估算，总负荷约为3470.4KW，考虑同时系数及变压器负荷率，供电变压器总安装容量约为3860KVA。
项目区设10KV开闭所一座，供电电源引自附近的10KV开关站。
根据负荷的分布情况，设2座10/0.4KV变压器，每座500KV，采用箱变或结合公建采用室内变。
变压器与建筑距离保持5米以上，防止辐射对居民的影响。
10KV系统采用环网接线，开环运行，以提高供电可靠性。
区内10KV线路全部采用电缆暗敷，10KV主干线采用排管布线。
由各变电站引出的0.4KV电缆采用穿塑料管埋地方式敷设，穿越道路时穿钢管保护。
线路直埋穿管埋地时深度要大于0.7米。
5.3.6通讯工程
（1）电信：
固定电话用户预测，住宅按每户1.2门测算，计332门，考虑85%的实装率，则总容量为283门。
项目区电信传输信号引自城市电信网，设2个电话交接间，可结合公共建筑设置或采用落地式交接箱。
在区内主、次干道铺设电讯管网，管网采用塑料管埋地敷设，过路管网及预留管道应设标志桩。
（2）有线电视：
项目区有线电视传输信号引自城市有线电视网，光缆接入，在区内主、次干道铺设有线电视线路，管网采用塑料管埋地铺设（与电信同管位敷设），终端数为300个。
（3）计算机网络：
区内计算机网络采用10兆径以太网，网络线路与电信线路同槽敷设。
6、项目实施进度及组织管理
6.1 项目实施进度安排
本项目从前期工作到投入使用计划在36个月内完成，实施期限为2012年5月至2015年5月。
具体进度安排是：
（1）2012年5月：
完成项目建议书的编制和报批工作；
（2）2012年6月：
完成项目可行性研究报告的编制和报批工作；
（3）2012年7月：
完成项目初步设计的编制和报批工作；
（4）2012年8月：
完成项目招投标及开工准备工作；
（5）2012年9-12月：
完成道路工程工程；
（6）2013年1月-2015年1月：
完成民居建筑工程；
（7）2015年2月-5月：
完成水、电、通信、有线电视及绿化等附属工程。
6.2 项目组织管理
6.2.1 管理组织
本项目配套工程的建设主体是济宁祥民建筑工程有限公司。
项目实行业主负责制，具体负责项目的前期工作、建设过程管理。
业主应严格项目建设管理，设立专门帐户，进行独立核算，制定相应的工程管理、财会管理、档案管理、廉洁自律等工作制度及相关人员工作职责，实行项目建设联系签证，按进度拨付工程款，切实加强项目的质量、进度及费用管理。
6.2.2 工程管理
本项目的工程管理应以业主、施工、监理三个不同角色，着重从工程质量、进度、费用三方面进行有效控制。
（1）业主：
业主作为本项目的组织者，负有资金筹集、提供施工条件等职责。
业主在努力推动项目前期工作顺利进行的同时，应积极筹集资金，保证开工后资金及时到位，使项目顺利实施。
（2）施工管理：
施工单位作为建筑产品的生产者，在接受监理单位监督的前提下，应做好施工组织设计，对生产的主要环节进行有效监控。
根据施工过程中出现的新情况，及时调整施工安排，全面履行项目的进度、质量、费用及安全等各项合同要求。
（3）工程监理：
工程监理单位在业主授予的职权范围内，公正地监督管理项目施工。
及时报告和解决施工过程中出现的各种问题，确保项目建设严格按合同规定的要求正常开展。
7、投资估算与资金筹措
7.1 投资估算
7.1.1 投资估算依据
（1）投资估算工程量为本可研报告确定的建设方案的工程量；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》；
（3）《山东省建筑工程概算定额》；
（4）《山东省建筑工程费用定额》；
（5）《山东省建设工程施工取费定额》；
（6）《山东省工程建设其它费用定额》；
（7）《山东价格信息》；
（8）其它各种工程费用按国家有关规定估算；
（9）主要设备、材料按当地市场价估算。
7.1.2 投资估算
1、工程建设其它费用估算
（1）土地使用费：
项目用地面积73442.6平方米（110亩），土地征用及报批费用为每亩16万元，计1760万元。
（2）建设单位管理费：
包括建设单位办公费、差旅费、工具用具使用费、工程招标费、合同公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、审计费、竣工验收费等，按工程费用的4%计算，为102.356万元。
（3）勘察设计费：
包括编制可行性研究报告、初步设计、施工图设计、环境影响评价报告的费用，以及进行勘察、研究试验所需费用，取工程费用的4%，为102.356万元。
（4）工程建设监理费：
按工程费用的1.2%估算，为30.7068万元。
（5）工程保险费：
取工程费用的1%，为25.589万元。
工程建设其它费用合计2021.0078万元。
3、基本预备费：
按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算，为127.945万元。
4、建筑工程费：
建房总建筑面积183300平方米，建造单价按每平方米1100元估算，计20163万元。
总投资估算25458.88万元。
7.2 资金筹措
7.2.1资金筹措方案
本项目建设总投资为25589万元。
资金筹措方案为济宁祥民建筑工程有限公司自筹。
7.2.2资金使用计划
2012年：
投入资金17912万元，占项目总投资的70%，主要用于土地征用、土地平整及地基夯实、项目前期工作经费、工程主体建设、道路及管道工程等。
2014年：
投入资金7676万元，占项目总投资的30%，主要用于工程后期装饰、电气弱电线路及配套设备、绿化工程等。
9、结论及建议
9.1 结论
（1）建设本项目是必要的和可行的。
本项目建设是是加快推进鲁桥镇城乡建设，扩大城乡规模和提升地区品位的需要；是加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村的需要；是改善村民生活品质，构建社会主义和谐社会的需要。
项目建设符合有关规划，具有资金来源、建筑材料来源及施工条件等各方面的保障。
（2）本项目选址于鲁桥镇政府南侧，交通便利，环境优雅，具备地理位置、气象与水文、地质等各项自然条件及社会经济方面的建设条件。
（3）项目建设规模为用地面积86667m2，安置277户，建筑占地面积30400m2，总建筑面积86755m2，道路面积16500m2。
主要建设内容为道路工程、水电通信有线电视等管道工程、边坡处理工程、绿化工程及民居建筑工程等。
（4）本项目总投资估算为6826.19万元，其中配套工程费用1897.83万元、工程建设其它费用1298.35万元（其中土地使用费1105万元）、基本预备费159.81万元、村民自建房投资3470.2万元。
资金来源为建设单位自筹3355.99万元、村民自投3470.2万元。
（5）建设本项目具有多重和显著的社会效益。
有利于加快推进**新区建设，扩大**城市规模和提升城市品位；有利于加快推进城乡一体化建设，建设社会主义新农村；有利于改善**村民生活品质，构建社会主义和谐社会。
10.2 建议
（1）在项目设计阶段,项目建设和设计单位要深入农户调查询访，详尽了解村民对新村建设的想法、愿望和要求。
确定民居建筑户型、结构时，充分考虑民居的特点、村民的生活习俗及生活实际需要，体现美观、实用、舒适，力求建成一个符合村民意愿的新型农民新村。
（2）在项目设计方案确定以后，建设单位要确保设计方案的严肃性，加强管理，严格按既定方案施工建设，使项目区内的建筑高度、立面、外墙颜色等协调统一，体现生态居住区的特色，营造优美、舒适、人景相融的人居环境，充分展现农民新村的时代风貌。
（3）根据该村现有的生活条件，虽然当地政府对农户原有房屋拆迁有补偿，但估计仍会有部分农户自建住宅时存在资金困难。
当地政府对此应予以关注，事先协调地方金融机构给予农户适当的信贷支持，使农户能按时完成新村住宅建造并顺利搬迁，从而使**新区二期开发建设如期进行。
（4）本项目建成后，**村民将彻底告别土地，成为失地农民，村民今后的营生应成为当地政府高度重视的问题。
地方政府应根据当地的产业发展状况，对村民开展适路的就业培训，引导村民逐步从农业生产转向二、三产业，收入水平比原来有所提高，生活水准不会因此下降。
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