新农村建设项目可行性研究报告.docx
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新农村建设项目可行性研究报告
附图：
项目区域地理位置图
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称
东昌府区闫寺办事处西舒项目区新农村建设项目
二、项目承办单位
单位名称：
XX城镇建设有限责任公司
法定代表人：
项目联系人：
联系电话：
三、项目地址
项目位于东昌府区闫寺街道办事处叶屯村、崔陈屯村、南北常村、刘海子村、张堤口村、西舒村、高佛堂寺村窑厂、陈化屯村窑厂区域，涉及拆旧区总面积1049.4亩。
四、建设内容与规模
东昌府区闫寺办事处西舒项目区新农村建设项目涉及闫寺街道办事处西舒等6个村以及高佛堂寺村窑厂等2个窑厂区域，拆旧区总面积1049.4亩，复垦出耕地面积1049.4亩，全部为居民点用地和废弃窑厂。
项目新建安置区总面积363.7亩。
通过拆旧复垦可复垦出耕地1049.4亩，在扣除居民安置用地指标348.7亩后，实际增加挂钩土地指标700.7亩。
通过城乡建设用地增减挂钩，土地指标由东昌府区人民政府统筹置换到城区建设用地使用。
东昌府区闫寺办事处西舒项目区新农村建设项目共涉及闫寺街道办事处西舒村项目区农民1732户，拆除建筑物18.2万平方米，涉及拆迁人口5542人。
项目安置区规划新建建筑面积25.46万平方米，其中规划新建住宅面积24.19万平方米，规划公建建筑面积1.27平方米，规划容积率1.05，建筑密度22.5%，绿化率25.0%，规划停车位1500个。
四、报告编制单位
单位名称：
工程咨询资格等级：
证书编号：
发证机关：
五、建设性质
新农村建设
六、投资估算与资金来源
东昌府区闫寺办事处西舒项目区新农村建设项目计划总投资为42519.55万元。
其中工程费用35825.09万元，工程建设及其他费用1319.43万元，补偿费用1572.7万元，预备费1114.34万元，建设期利息2688.0万元。
资金来源：
申请银行贷款28000.0万元，占项目总投资的65.85%；自筹资金14519.55万元，占项目总投资的34.15%。
七、项目实施进度计划
项目建设期为1.5年，计划于2013年7月—8月进行项目的前期工作，2013年9月-10月份完成工程设计和招投标工作，11月份正式动工建设，计划于2014年11月份工程竣工验收，12月份前实现村民全部安置入住。
第二节建设单位概况
东昌府区闫寺办事处西舒项目区新农村建设项目由政府授权聊城市昌泰城镇建设有限责任公司组织实施。
聊城市昌泰城镇建设有限责任公司成立于2013年6月，注册资本金1亿元，公司的经营范围：
受区政府委托，对城乡基础设施和重大工程进行投资和开发建设；城乡闲置土地整理、收储；参与棚户区改造、城镇化和廉租房建设，建筑节能和新能源项目的实施推广；房地产开发；对高新技术和新能源等国家重点扶持的企业进行投资。
企业经营将严格遵循国家关于新农村建设政策文件精神，严格按照法律程序规范操作，加强科学管理。
项目建设过程中要保持农村特色和风貌，符合林业保护和生态建设相关要求，要以农村生产生活条件和生态环境明显改善为目标，推进新农村项目建设。
第三节可行性研究的依据、范围及原则
一、可行性研究的依据
1、聊城市昌泰城镇建设有限责任公司与工程咨询机构签订的可行性研究报告编制书面委托合同文件；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4、《基本农田保护条例》；
5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；
6、《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》；
7、《山东省人民政府关于进一步规范城乡建设用地增减挂钩试点加强土地综合整治工作的意见》；
8、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
9、国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）；
10、《山东省城乡建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩管理办法》（鲁国土资发[2006]111号）；
11、《山东省人民政府关于聊城市2009年度城乡建设用地增减挂钩项目区规划的批复》（鲁政土字[2009]212号）；
12、当地建设工程收费依据和收费标准；
13、建设单位提供的经济技术资料；
14、其它有关国家政策及信息资料。
二、可行性研究的范围
1、项目背景和建设的必要性；
2、市场分析及建设规模；
3、建设条件及场址选择；
4、技术方案和建设方案；
5、环境保护和节能；
6、实施进度安排；
7、管理机构；
8、投资估算及效益分析；
9、研究结论和建议。
三、可行性研究的原则
1、按照科学发展观的要求，以改善人居环境、促进全市及区内经济社会协调发展的原则。
2、体现以人为本的思想，保障安置家庭和群众的切身利益，提高安置区群众生活水平，确保人民群众更大程度地享受改革成果，不断推进和谐社会建设。
3、坚持政府组织，市场运作的原则。
4、坚持科技进步、择优选择设计方案。
5、坚持统一规划，配套建设的原则。
第四节主要经济技术指标
主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
建筑参数
1
拆旧区总面积
亩
1049.4
2
复垦耕地面积
亩
1049.4
3
安置区总面积
亩
363.8
3.1
其中：
占农用地面积
亩
348.7
4
建新区面积
亩
700.7
5
拆除户数
户
1732
6
拆除建筑物面积
万平方米
18.2
7
涉及农民人数
人
5542
二
腾空可置换土地面积
亩
700.7
三
主要建设指标
1
容积率
1.05
2
建筑密度
%
22.5
3
绿地率
%
25.0
四
新建建筑面积
万平方米
25.46
1
住宅建筑面积
万平方米
24.19
2
公建建筑面积
万平方米
1.27
五
经济效益指标
1
土地置换收入
万元
70070.0
2
利润总额
万元
22369.75
3
总投资收益率
%
52.61
4
盈亏平衡点
%
69.74
六
建设期
年
1.5
第二章项目提出背景和建设的必要性
第一节项目提出的背景
《宪法》和《土地管理法》均有节约和集约用地的论述，土地资源已成为制约经济社会发展的瓶颈，经济的发展不断挑战着国家18亿亩红线的底线。
项目的运作是加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展和改善民生的切实体现。
2005年10月，党的十六届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出，“建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务”。
要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持从各地实际出发，尊重农民意愿，扎实稳步推进新农村建设。
建设社会主义新农村，是在全面建设小康社会的关键时期、我国总体上经济发展已进入以工促农以城带乡的新阶段、以人为本与构建和谐社会理念深入人心的新形势下，中央作出的又一个重大决策，是统筹城乡发展，实行“工业反哺农业，城市支持农村”方针的具体化。
“新农村建设”的关键是要树立统筹城乡发展的新观念。
要跳出“旧三农抓三农”的传统定势，打破城乡分割的体制障碍，把农业发展放到整个国家经济的大格局中，把农村进步放到整个社会的进步中，把农民增收放到国民收入分配和再分配中，进而统筹规划政策、公共资源、基础设施及产业布局。
国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）指出：
“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。
”国土资源部专门下发了《关于印发<关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见>的通知（国发【2005】207号）》，形成了完整的挂钩政策。
2006年4月，国土资源部正式批准了天津、山东等5省、市开展第一批城乡建设用地增减挂钩试点工作。
该项工作成为国家支持社会主义新农村建设，推动农村城镇化发展进程的重要突破口。
山东省是全国首批城乡建设用地增减挂钩试点省份之一，山东省政府高度重视，先后下发了《山东省开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的实施意见》、《山东省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩管理办法》，自2006年起在省内部分地区进行试点上作，取得了较好的效果。
落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于印发<关于规划城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩管理工作的意见>的通知》，根据《山东省开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的实施意见》、东昌府区按照统筹安排、突出重点、分步实施、逐步展开的步骤，积极推进农村建设用地特别是农村居民点的整理，以盘活利用农村存量建设用地，促进城乡统筹发展和社会主义新农村建设，改善农村居民生产生活条件，促进土地资源的集约高效和可持续利用，缓解用地供需矛盾，全面推进城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩工作的进展。
国土资源部2006年开始在全国开展第一批城乡建设用地增减挂钩试点，山东是试点面积最大的省份。
东昌府区始终把开展好试点工作与破解土地制约瓶颈和推进城乡一体化发展相结合，精心组织，稳步推进，积极探索，取得了明显成效。
通过开展城乡建设用地增减挂钩工作，提高了项目区土地利用效率，改善了农村居民生产生活条件和居住环境，同时有效缓解了全区建设用地指标紧缺的局面，实现了城乡发展的双赢。
东昌府区居鲁西，临黄河，是聊城市市委、市政府唯一的驻地区。
全区辖9镇、7个街道办事处、两个工业园区，总面积1054平方公里，人口98万，是国家级历史文化名城、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、全国宜居城市、闻名遐迩的江北水城·运河古都。
地形以平原为主，村村通公路、电话、交通通讯十分便捷。
但存在农村面积较大且分散，乡村建设用地浪费较大。
同时土地因素始终是制约东昌府区工业转型及城市发展的重中之重。
城乡建设用地增减挂钩试点工作的开展，将能为东昌府区经济的发展开拓空间。
通过试点，将逐步解决建设用地指标不足的现状，能够为后期经济和县域经济发展解决土地问题。
挂钩指标所产生的收益要用于项目区内农村和基础设施建设，国土资源部在2009年3月颁布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》也明确规定，建新地块实行有偿供地所得收益，要用于项目区内农村和基础设施建设，并按照城市反哺农村、工业反哺农业的要求，优先用于支持农村集体经济生产和农民改善生活条件。
根据此项规定，东昌府区制定政府政策，提高奖励补助标准，体现国家支持，对达到国家耕地验收标准的，优先用于农村住宅、农村基础设施和公共服务设施建设，增减挂钩指标按原则上不低于15%的比例用于农村新型社区的长远发展，对扣除后可用于置换指标。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家、省、市产业发展政策
为进一步加强和规范城乡建设用地增减挂钩试点工作，根据国发[2004]28号，国家制定了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》。
办法中明确指出：
将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
山东省政府《关于加强土地综合整治推进城乡统筹发展的意见》提出把土地整理复垦开发与城乡建设用地增减挂钩有机结合，整体推进田、水、路、林、村一体化的土地综合整治工程，加快城乡统筹发展，力争10年内系统改造山东省1/4村庄。
二、可有效改善农村居民生活条件
随着城乡居民生活水平的不断提高，广大群众对住房环境都有了新的要求。
要切实响应党中央、国务院加快社会主义新农村和城镇化建设步伐，贯彻市委、市政府的战略方针和县委、县政府的政策，改善住房环境，把旧村改造成一个整洁、文明、卫生、舒适的住宅小区。
既解决了村民的住房需求，又美化了村居容貌，是安民生、利民益的重要举措。
三、有利于城镇可持续性发展
利用城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点的政策和时机，完善土地利用规划，推行带地入建、入住，推进土地集约开发利用。
对旧村连片拆除并复垦的，县政府予以补助。
以上措施，提高了群众集中居住和土地复垦的积极性，减少了建设占用，增加了土地储备，提高了土地利用效率，有利于城镇化和城镇的可持续发展。
四、有可观的社会效益
随着东昌府区城市化发展，建设用地需求不断增加，在建设用地整治工作中，将城镇建设用地范围外依法取得的建设用地复垦出来，为发展经济建设用地提供占补平衡置换指标，在短时间内提高城镇人均耕地数量，解决用地供需矛盾，有利于稳定农业，保证经济快速、持续发展；且能创造可观的经济和社会效益，同时搞好农村建设用地复垦，增加有效耕地面积，充分利用原有村庄交通、水源较为便利条件，不但能获得很好的生态和社会效益，而且也能获得客观的经济效益。
五、符合项目区的实际
东昌府区闫寺办事处西舒项目区新农村建设项目区共涉及闫寺街道办事处西舒村等6个村庄以及高佛堂寺村等2个废弃窑厂的区域，对农村原有居住区和废弃窑厂进行拆迁改造，涉及拆迁农民1732户，拆除建筑物18.2万平方米，涉及拆迁人口5542人。
同时在新建新农村社区1处，规划新建总建筑面积25.46万平方米，其中规划新建住宅面积24.19万平方米，规划公建建筑面积1.27平方米，规划容积率1.05，建筑密度22.5%，绿化率25.0%，规划停车位1500个。
项目建设可为居民创造良好的居住条件，使人民群众安居乐业，有利于改善闫寺办事处西舒项目区的投资环境，也有利于社会的稳定和发展，对闫寺办事处经济的发展，对促进两个文明的建设和社会的安定，将发挥重要的作用。
因此，该项目的建设是必要的。
第三章市场目标
一、项目区土地综合分析
1、项目合法性分析
该项目符合《聊城市土地利用总体规划》（2006-2020）的总体要求，项目实施后的土地利用方向与总体规划中确定的土地利用区一致。
该项目复垦期限与用途均符合东昌府区土地开发整理复垦政策，且不存在毁林毁草、湿地开发等违法现象，与国家、省、市其他关于土地开发整理复垦方面的法律、法规不抵触。
2、项目区新增耕地潜力分析
土地复垦的主要目的是增加有效耕地面积，提高土地利用率和产出率，同时改善生态环境，改善生产条件，最终达到经济、生态和社会效益的最佳结合。
通过拆旧复垦，项目区可复垦增加耕地700.7亩。
且能够充分利用项目区周边原有及新建配套的排灌工程，整修道路，改善农机作业条件，科学调节田间水分平衡状态和地下水水位，为作物营造良好的生长环境，基本上达到旱涝保收。
3、项目区土地及农业适宜性评价
土地适宜性是评价土地对特定利用类型的适宜性的过程，即对照特定用途的适宜性，将特定地区的土地景象进行评价和归类，为农业区划、合理利用土地资源和土壤的改良利用提供依据。
项目区气候属温带大陆季风区半干旱气候，光热资源丰富，四季分明，能满足作物一年两熟需要，适合农业生产，地下水资源丰富，并且项目区土壤深厚，沙黏相间，地质较均匀，土层厚度较厚，土壤肥沃，地力较强，项目区土地资源复垦潜力巨大。
4、项目区土地整理条件及潜力分析
项目区地形较为平整，坡度小于5%，宅基地容积率低，户均占用建设用地面积较大，由于拆旧区村庄没有经过统一规划布局，建筑多是一层居民住宅，建筑质量普遍较差，公共服务设施和市政基础设施缺乏。
随着人民生活水平的提高，进行村庄复垦改造的愿望越来越强烈，但因底子薄，投入大，影响了土地复垦工作，制约了当地经济发展。
二、土地供求
随着我国城市化进程的加快，土地越来越成为城市发展最紧俏的资源之—。
根据东昌府区的城市总体规划，城镇人口不断增加，地形条件制约了城镇发展，且城镇人口的增长需新增大量的建设用地。
近年来，东昌府区政府始终坚持把城市和经济发展作为重中之重，因土地资源有限，成为制约发展的重要因素。
因此优化土地资源配置、集约节约利用土地是闫寺办事处城镇发展的必然选择。
项目实施后可为东昌府区、市辖区增加土地指标700.7亩。
通过城乡建设用地增减挂钩，土地指标由县政府统筹置换到城区各规划新区的建设用地使用。
项目区名称
复垦耕地面积（亩）
占农用地面积（亩）
节余土地面积（公顷）
实际节余土地面积（公顷）
小计
其中：
农村发展预留地（公顷）
东昌府区闫寺镇西舒项目区
1049.4
700.7
700.7
三、市场目标
该项目可为聊城市、东昌府区城镇建设置换出土地指标面积700.7亩。
通过城乡建设用地增减挂钩，置换的东昌府区、市辖区规划新区的建设用地可用于招拍挂出让。
第四章项目建设条件
第一节县域概况
东昌府区地处冀鲁豫三省交界处，自古为华夏战略要地。
区位优势突出，既是鲁西政治、经济、文化的中心，又处于京九、济邯铁路和济聊馆高速公路这个黄金十字架的交汇点上，是山东西部、中原一带和京九沿线人流、物流、信息流的一大集散中心，不仅起着辐射带动鲁西经济发展的龙头作用，而且是我省与山西、河北等内陆省份进行交流与合作的主要场所，也是南下北上，东出西进的重要通道。
“十二五”以来东昌府区经济发展步伐加快。
2012年，全区生产总值预计实现202.1亿元，同比增长12.7%。
规模以上固定资产投资实现145亿元，同比增长23.6%。
社会消费品零售总额实现130亿元，同比增长13%。
地方财政收入完成10.2亿元，同比增长16.8%。
城镇居民人均可支配收入达23746元，农民人均纯收入达9120元，同比分别增长15%和17.8%。
截止2012年，全区规模以上工业企业达到244家，预计实现主营业务收入475亿元，利税37.5亿元，利润28亿元，增幅均在25%以上。
“6126工程”企业预计实现主营业务收入176亿元，利税15亿元，利润12亿元，增幅均在20%以上。
园区承载能力明显增强。
两个工业园入园企业达到323家，实现主营业务收入230亿元、利税17.5亿元，同比分别增长26.4%和20%。
民营经济快速发展。
实现营业收入909亿元，税收12.4亿元，同比分别增长20%和16%。
郑家镇被命名为“中国轴承保持架之乡”，东昌府区轴承保持器产业集群被认定为“省级中小产业集群”，梁水镇被认定为“省级中小企业创业辅导基地”，金帝保持器厂获得2012年度“聊城市市长质量奖”。
科技创新活力不断增强。
市级以上高新技术企业达到21家，科技特派员示范基地67处，转化推广各类科技成果110余项，科技进步对全区经济增长贡献率达到48.9%。
对外开放水平不断提升。
进出口总额完成1.72亿美元，同比增长20%。
其中出口总额1.7亿美元，同比增长45%。
蔬菜、畜牧、水产、林果四大产业的主导地位更加突出，成为农民增收的稳定来源。
蔬菜种植面积达73万亩，无公害蔬菜可控制面积发展到56万亩，国家级无公害农产品发展到23个，5种农产品获准使用国家绿色食品标志，食用菌总产达19万吨，我区被评为全国食用菌产业化发展示范县；新增畜禽规模养殖场408家，名优水产养殖面积4120亩；累计植树750万株，林木覆盖率达29.5%。
农业产业化水平明显提高，市级以上龙头企业发展到48家。
投资1.2亿元，完成了沟渠治理、危桥改造等一批农田水利建设项目，农业抗灾保丰能力进一步增强。
农村经济稳步发展，农民收入持续增加，农民人均纯收入4896元，比上年增长11.9%。
粮食总产69.46万吨，蔬菜播种面积65万亩，总产215万吨，无公害蔬菜可控制面积达到35万亩，“甜翠牌”国家级无公害农产品品种发展到4个，冬暖式大棚（含食用菌棚）达到2.6万个，比上年增加3300个；中小拱棚34万亩，比上年增加2万亩。
积极发展畜牧业生产，全区新增畜禽规模养殖场70家，畜牧业总收入达13亿元，肉类总产6万吨，禽蛋总产4.2万吨，奶产量1.5万吨。
水产养殖总利用水面达6.8万亩，其中新增名优水产养殖面积1100亩，养鱼面积4.6万亩。
全区共植树155万株，造林1.92万亩，林木覆盖率达28.5%。
结构调整步伐进一步加快。
国家级无公害农产品品种达45个，新增市级农业龙头企业9家。
农业机械化水平不断提高，发放农机购置补贴460万元，受益农户181户。
随着经济社会的发展，基础设施建设步伐也日益加快。
投资6600多万元，全面加强农田水利设施建设。
新建沼气池3120个，农村环境卫生条件明显改善。
小城镇建设进一步加快，基础设施日益完善，预计全年小城镇建设投资7235万元，其中基础设施建设投入2010万元，拆迁面积5.6万平方米，新建在建面积9.5万平方米。
通油路行政村达到953个，村村通油路率达99.8%，村村通客车通车率达99%，村村通自来水工程全面完成。
第二节建设条件
一、项目区概况
闫寺街道办事处地处聊城市西北城乡结合部，位于京九铁路、济邯铁路和济聊馆高速公路交汇的黄金十字架上，地理位置优越。
办事处辖54个村委会，83个自然村，总面积76.3平方公里，耕地面积61590亩，现有总人口43200人；被聊城市委、市政府命名为“产业结构调整明星乡镇”、“发展民营经济明星乡镇”，列入“全市经济强乡镇”行列。
闫寺街道办事处积极采取措施，大力调整农村产业结构，已形成邓王、十里铺、北铁、西舒等10个千亩蔬菜大方；老吕、西吕、铁屯等3个秋黄瓜种植基地；大成集、周店、冯庄等200个棚以上的食用菌基地5个。
同时加强品种改良和技术改造提高效益，蔬菜总面积达到3.3万亩，食用菌投料3000万斤，粮经比达到5：
5，现有蔬菜批发市场3处，远销北京、天津、内蒙古、新疆等全中国20多个省市，是远近闻名的食用菌生产基地、无公害蔬菜生产基地、农业高科技示范基地、贸工农联合出口商品基地和省“双增工程”试点基地。
二、自然条件
1、地形、地貌
本项目拟建位置场地地形平坦，地面高程差异不大。
地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。
2、地下水
该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。
地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。
地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。
根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。
3、地震效应
场区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。
倾向NW，倾角40-60度。
聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。
该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：
（1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。
（2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5级。
（3）地震活动具有一定的周期性。
4、气象条件
根据当地气象部门提供的资料，东昌府区属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：
（1）风向
常年主导风向：
SSW
冬季主导风向：
ENE
夏季主导风向:
SSW
（2）风速
最大风速：
33.3m/S
冬季平均风速：
3.2m/S
夏季平均风速：
2.8m/S
（3）气温
年平均气温：
12.8℃
极端最高气温：
39.5℃
极端最低气温：
－19.7℃
（4）相对湿度
最冷月平均相对湿度：
54％
最热月平均相对湿度：
73％
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