房地产项目投资评审管理手册.docx
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房地产项目投资评审管理手册
房地产项目投资评审管理手册
（讨论稿）
第一篇概述
第一节总则
第一条为了提高集团房地产业务投资决策的合理性、科学性，在宗地投资评审、规划设计方案评审到项目经营方案评审三个主要决策阶段，通过控制各阶段的主要指标以逐步达到以下成果：
成本越来越低，投资效益越来越高，销售均价越来越高，投资风险越来越小的目的。
特制定本办法。
第二条房地产项目重大投策决策的最高机构为集团董事局，并成立投资决策管理委员会，为非常设机构，对董事局负责。
第三条房地产投资决策委员会主要对三阶段主要的投资节点进行评审：
宗地购买投资评审（确定买不买，投资决策的核心是以低价获得优质地块）、规划设计方案评审（确定买后做什么，投资决策的核心是确定优质赢利模式，控制投资成本）、经营方案评审（确定项目如何做，投资决策的核心是控制投资明细成本，确定实操阶段赢利模式下的总体计划部署方案）。
第四条该投资评审管理办法适用于集团所有纯地产和泛地产投资项目，上述三阶段主要投资节点若未经过投资决策委员会的评审则不予支持，但在特定战略性情况下的投资或董事局直接下达的投资决策可特殊处理。
第五条本办法的修订和解释权归集团总部。
第二节职责分工和管理原则
第六条集团人力资源管理中心全面负责三阶段投资评审会议的会务组织工作，以及投资决策委员会成员的决策绩效、福利管理等日常事务。
第七条每阶段的待评审方案经地区公司初评，地区总经理签名确认后，资料、条件符合要求者方能正式提交集团，并且都要采取上会的形式，即地区公司上报的投资方案首先要经过集团总部主管中心的资料审核并出具书面专业意见，最迟不超过三个工作日内，评审不合格者退回重做方案，评审合格并符合本办法第二部分的资料后才由人力资源管理中心安排时间（但最迟不超过五个工作日或提案单位要求的最迟时间）召开投资决策评审大会。
第八条每阶段的评审资料均须地区公司负责人签名、盖章后由人力资源中心负责上报给集团人力资源管理中心，集团人力资源管理中心负责将资料转发给各阶段的主责中心，宗地购买投资的会前资料审核与专业评审由集团前期开发管理中心主责，规划设计方案的会前资料审核与专业评审由集团工程设计管理中心主责，经营方案的会前资料审核与专业评审由集团房地产经营管理中心主责。
第九条各投资阶段的评审会议上都要形成明确的评审决议，以投资控制指标的形式下达给地区公司或实操单位，地区公司或实操单位要按照控制指标严格执行。
同时，各阶段投资控制指标亦成为委员会的决策绩效指标。
第一十条三阶段投资节点评审的指标控制原则是：
成本递减，利润率递增，售价递增，风险递减。
第一十一条
地区公司必须签订用地合同
规划设计方案评审
经营方案评审
开工
1个月
开工前3个月
1个月
1个月
评审前提条件:
批出详规
宗地评审通过
三阶段投资节点的时间为：
宗地评审通过后一个月内地区公司必须签订用地合同，开工前三个月内地区公司必须向集团提请规划设计方案评审；规划设计方案评审通过并取得详规报批后一个月内地区公司必须向集团提请经营方案评审；经营方案评审通过后一个月内应如期开工。
（流程如下）
第三节各阶段评审主要节点控制
第一十二条
三阶段投资方案评审总流程图（见附图）
第一十三条第一阶段项目宗地购买投资评审，
（1）由开发中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团前期开发管理中心）负责召集评审会议及资料准备。
（2）方案提供包括项目可行性研究报告与买地合同文件两大部分（详细方案资料要求见本办法第二部分）
（3）评审大会形成的决议至少要具备以下控制指标：
编号
大会决议项目
内容基本规范
决议要求
一1
可研报告
项目投资基本可行/不可行
必要
一2
购地地价
不高于万元每亩
必要
一3
（纯地产）项目内部利润率
不低于％
必要
（泛地产）
内部利润率（出售）
投资回报率（出租和教育）
不低于％
不低于％
一4
付款进度
按每百分比每个月作为单位进度，总进度不得超过％
必要
一5
交地进度
总进度不得延后％
熟地必要，
生地可选
一6
其他控制指标
详见本办法第二大部分
可选
第一十四条第二阶段规划设计方案评审
（1）由工程设计中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团工程设计管理中心）负责召集评审会议及资料准备。
（2）方案提供包括市场定位报告与规划设计图两大部分（详见本办法第二部分），其中，总规与单体方案不能低于两套方案。
（3）评审大会至少要形成以下的控制指标
编号
大会决议项目
内容基本规范
决议要求
二1
市场定位报告
市场定位基本可行/不可行
必要
二2
容积率指标
不低于
必要
二3
方案利润率测算
（纯地产）内部利润率不低于％，并且不低于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做不到，则视为宗地评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的绩效考核）
必要
（泛地产）内部利润率（出售）不低于％，投资回报率（出租和教育）不低于％，并且不低于宗地评审确定的指标（如经充分论证确实做不到，则视为宗地评审时的失败决策，列入宗地投资委员会的绩效考核）
二4
分类面积（商业、酒店、公建、住宅、车位、写字楼等）
（纯地产）合理确定项目产品类型与规模，原则上可售面积不低于平米，非可售面积不高于平米。
（泛地产）合理确定项目产品类型与规模，确定各产品类型租售比例，原则上可售面积不低于平米，非可售面积不高于平米，可租面积不低于平米，非可租面积不高于平米。
教育项目建筑面积不低于平米
必要
二5
成本测算
（纯地产）总投资不超过万元，单位成本不超元。
（泛地产）总投资不超过万元，单位成本不超元。
其中出租单位成本不超元，出售单位成本不超元。
必要
二6
总规平面图
是否需调整道路设计、是否需调整建筑群组合设计，其余可依方案而定
必要
二7
设计修改量指标
设计修改不得突破总成本概算%
必要
二8
单体方案
是否要调整立面风格、是否需调整户型比例与标准户型、
可选
二9
建筑结构形式与钢筋含量
采用什么形式与钢筋含量不超过
可选
二10
其他控制指标
详见本办法第二部分
可选
第一十五条第三阶段经营方案评审
（1）由经营与财务中心（成熟地区由当地地区公司，新地区由集团房地产经营管理中心）负责召集评审会议及资料准备。
（具体内容见本办法相关章节）
（2）方案要提供整盘经营文件（详见本办法第二部分），并且提供不低于二个方案[分别从静态利润率和动态利润率（资金回收速度）最大化考虑]。
（3）评审大会至少要形成以下的控制指标
编号
大会决议项目
内容基本规范
决议要求
三1
项目总收入
（纯地产）销售额不低于
必要
（泛地产）总销售额（销售）不低于，总出租额（出租）不低于，总收费额（教育）不低于
三2
方案利润率测算
（纯地产）内部利润率不低于，并且不低于规划设计方案评审确定的指标。
否则视为规划设计评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）
必要
（泛地产）内部利润率（出售）不低于％，投资回报率（出租和教育）不低于％，并且不低于规划设计方案评审确定的指标。
否则视为规划设计评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）
三3
投资成本预算
（纯地产）总投资不高于万元，单位成本元。
并且不高于规划方案评审确定的投资成本概算指标，否则视为规划评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）。
（泛地产）总投资不超过万元，单位成本不超元。
其中出租单位成本不超元，出售单位成本不超元。
并且不高于规划方案评审确定的投资成本概算指标，否则视为规划评审时的失败决策，列入规划投资委员会的绩效考核）。
必要
三4
投资回收期
（纯地产）不低于年
（泛地产）不低于年，其中销售部分不低于年，出租部分不低于年。
必要
三5
开工时间
在年月日
必要
三6
开盘时间
（纯地产）在年月日
（泛地产）销售开盘在年月日
出租经营在年月日
熟地必要，生地可选
三7
项目实收均价
（纯地产）不低于元/平方米
熟地必要，
生地可选
（泛地产）销售不低于元/平方米，出租不低于元/平方米/月，教育收费不低于元/生源/年。
三8
开盘租售卖场设计
以开盘条件列表图示
熟地必要，
生地可选
三9
项目租售周期
（纯地产）销售不得低于年。
（泛地产）销售不得低于年，出租不得低于年，教育经营不得低于年
可选
三10
其他控制指标
详见本办法第二部分
可选
第四节投资决策评审大会的组织
第一十六条投资决策委员会为非常设机构，主要负责珠江集团、合生集团的各阶段项目评审工作委员会人员组成：
三类评审各成立一个投资决策委员会，委员由两大集团各管线部门共同提名报董事会，由董事会最终任命。
评审委员会由公司领导及各相关部门代表（专家）组成。
参加领导及相关部门
投票有效票数
集团公司
1、经营班子
占投票有效票数的50%
2、集团工程设计管理中心
3、集团财务管理中心
4．集团房地产经营管理中心
5、集团前期开发管理中心
地区公司
1、经营班子
占投票有效票数的30%
2、地区工程设计中心
3、开发中心
4、经营与财务中心
5、营销中心
专家
（注：
对合生项目的评审，珠江集团上述相应参审人员则是专家，反之亦然）
占投票有效票数的20%
第一十七条议事规则
（1）投资决策委员会会议应有三分之二以上的委员出席方可举行；
（2）每一名委员有一票的表决权，会议做出的决议，必须经全体委员的过半数通过，并以会议纪要的形式记录各委员的意见并签名确认。
（3）投资决策委员会对董事会负责，委员会通过的决议，应在会议结束后三个工作日内以书面形式提交董事会审议决定。
（4）出席会议的委员均对会议所议事宜有保密义务，不得擅自披露有关信息。
第一十八条任期
委员会委员每两年改选一次，委员任期届满，连选可以连任。
期间如有委员在评审中投票决定与最终评审结果相违背达50%以上，则该委员自动失去委员资格，今后亦不在决策委员会委员甄选范围内。
并根据上述第二条规定另行改选补足委员人数。
第一十九条决策程序
（1）提案单位负责做好评审会的前期准备工作，根据要求提供有关方面的资料；
（2）原则上资料提前7天发至集团人力资源管理中心，再转发至相应的主责管理中心；
（3）由各阶段方案评审的集团主责管理中心组织评审会议；
（4）如有必要，决策委员会可以聘请中介机构为其决策提供专业意见；
XXX评审会会议纪要签发表
会议纪要内容
会议时间：
与会人员：
内容简介：
各委员意见：
评审决议
委员签名
第二篇项目宗地投资评审
第一条评审流程
第二条用地分类
1、3个月或半年内可以直接开发操作的
2、战略性储备用地
3、工业及其他
第三条申报评审所需要的资料
1、可行性研究报告（报告提纲见附件一）
2、合同（重点条款见附件二）
附件一：
可行性研究报告提纲
一、项目投资环境分析
二、土地性质及操作方式
三、区位价值分析
四、法律风险分析
五、房地产市场分析
六、项目发展定位
七、财务分析
八、结论
说明：
1、在3个月或半年内可以直接开发操作的地块，可行性研究报告中要包含提纲中所列全部内容。
2、战略性储备用地，可行性研究报告中要包含提纲中所列一、二、三、四、七、八项（如要求提供的详细资料不全可以说明原因，暂不提供）。
3、工业及其他用地，可行性研究报告中要包含提纲中所列一、二、三、四、七、八项（如要求提供的详细资料不全可以说明原因，暂不提供）。
一、项目投资环境分析
1、城市地位分析；
2、城市规划发展状况（城市空间结构图、城市发展战略）分析；
3、项目所在区域与项目地块关系图；
4、分析城市发展方向对项目的影响；
5、分析区域现状及发展规划对项目的影响；
6、提供项目周边交通条件现状图并分析城市交通系统对项目的影响。
需附属资料：
城市空间结构图、地形图、区域规划图、地块周边现状图片
二、土地性质及操作方式（见表一）
表一：
现地块权属人
权属情况
项目用地是否有抵押、诉讼或仲裁情况
土地相关指标
原指标
可争取指标
1、总用地面积
2、净用地面积
3、道路面积
4、总建筑面积
5、综合容积率
6、净容积率
7、建筑密度
8、绿地率
9、总户数
10、公建用地
目前用地性质
国土：
规划：
国土：
规划：
规划性质
国土：
规划：
国土：
规划：
（土地相关指标一栏中）未取得红线图、用地坐标及经济指标的地块请提供区域规划指标
土地获取方式（请在相应范围后打√标示）
1、一级开发（）
2、一级开发后，参与公开出让（）
3、用地转让（）
4、收购公司（包括部分或全部股权）（）
5、招拍挂（）
6、其他（如委托合同等）（）
土地价格（详细分析见财务分析表）
土地单价
对方报价：
周边参考价：
可接受最高价
地区公司建议价
土地总价
对方报价：
周边参考价：
可接受最高价
地区公司建议价
价格说明
1、说明土地单价的内涵（例如是农地的，地价中是否含征地补偿、青苗补偿、征地税费等）。
2、如涉及征地补偿及拆迁的请说明征地、拆迁量。
土地（合作）方背景
含公司性质，合作各方股权比例、董事会构成、新设公司的注册资本
操作方式
请详细说明运作具备的条件、操作模式及预计可开发时间。
目前项目手续办理程度
指用地转让、招拍挂、收购公司的地块，其原用地方已办理用地手续的程度，如是否取得规划许可证、规划指标、建设用地批准书、国土证、出让合同和已缴交多少出让金等。
转让方式
（用地转让类请填写该栏，要说明是全额，还是以地作价入股，或购买部分用地权属）
收购公司的基本财务状况
（收购公司类请填写该栏）
注：
需要提供以下资料并注意核实资料的真实性
1、征地合同（或意向书、框架协议）或合作合同，咨询委托合同。
2、土地权属证明文件：
如：
用地规划许可证及附图、建设用地通知书及附图、用地批准书及附图、国土证及附图、出让合同及出让金发票复印件、规划设计要点、规划批复、房地产权证等。
3、上表内提及的历史资料
4、以招标、挂牌、拍卖方式取得用地的：
提供该土地的招拍挂的文件。
5、收购公司（包括公司部分或全部股权）的提供:
①在签订意向协议时要提供：
A公司性质、注册资本、经营范围、职工情况。
B股东的基本情况及股权比例、营业执照、资质证书。
C公司对外投资情况及有关合同、文件。
D公司与第三方签订的所有合同、协议及其他书面文件，及其履行情况。
E公司的资产（土地、厂房、设备等）情况及其相关凭证、文件。
②在签订正式协议时需补充提供的文件清单：
序号
文件名称
备注
一
公司设立与存续
-
1.
项目建议书
2.
可行性研究报告
3.
行业主管部门的批复意见
4.
公司设立的合作合同以及所有对合作合同的变更
5.
公司设立时的章程以及所有的章程修正案或新章程
6.
相关批复
7.
批准证书
8.
通过上一年度年检的营业执照正副本和公司成立时起所有曾经生效的营业执照
9.
组织机构代码证
10.
税务登记证（国税、地税）
11.
财政登记证
12.
外汇登记证
13.
外汇帐户开户通知书
14.
人民币基本帐户开户许可证
15.
外债登记申请和外债登记证
16.
外债签约情况表和变动反馈表
17.
海关登记/报关注册登记证
18.
公司变更工商登记的申请文件及批准、备案文件（包括但不限于：
股东变更、股权比例变更、经营范围变更、注册资本变更、名称变更、法人代表变更等）
19.
公司注册资本的验资报告及其后所有的验资报告
20.
公司目前股东名称及所有股东的营业执照
21.
有关公司股权（合作条件）的全部记录（包括股东的出资证明书、股东名册、股权转让合同、变更或注销股权文件或股权质押文件及其批准文件）
22.
股东股权投资及转让的文件
23.
公司成立时起的公司董事会或高级管理层会议的决议和记录
24.
董事会设置及成员清单（包括变更情况）
25.
公司现行内部组织结构图及各自职能说明
26.
公司附属公司、分支机构以及关联公司的名称、营业执照或相关说明
二、
项目及运营的审批、许可
-
27.
公司取得的与业务经营相关的一切批准、许可或授权（包括但不限于有关部门颁发的经营许可证或出具的主管部门审核意见、在公安机关的登记备案证明等）
28.
公司取得的任何资格认定证书（如高新技术企业认定证书、质量体系认证证书、ISO认证证书等）
29.
进出口企业资格证书
30.
加工贸易手册及相关文件
31.
经贸主管部门对进口设备的批准、登记文件
32.
设备适用的中国安全规章、商检证明或其他核准证明
33.
环境影响评价大纲
34.
环保部门对环境影响评价大纲的审批意见
35.
环境影响报告书/环境影响报告表/环境影响登记表
36.
环保部门对环境影响报告书的审批意见
37.
公司设施现今或以往储存、生产或存在的有害物质或公司运输的有害物质清单（有害物质系指可能含有中国法律规定的有毒或有害物质的任何物质或物料）；
38.
公司设施存有的受法律监管的化学品、有毒物品或大气污染源清单
39.
公司委托他人进行污染物处理的协议及该受托方之合法存续证明及有权进行污染物处理之全部政府授权、证照、批准、许可共8份
40.
特种设备清单及使用登记证
41.
公司生产产品之工艺流程说明
三、
公司资产
-
42.
最近三年公司的审计报告及最新的资产负债表、利润表
43.
最近三年的评估报告
44.
主要资产折旧制度的说明以及向财政厅、税务局备案的相关文件和证明
45.
公司资产（固定资产、流动资产、无形资产、对外投资、其他资产明细表）
46.
公司单笔金额在[]元以上的资产的购买合同或发票、租赁合同
47.
公司的分支机构拥有或租赁的资产清单及单笔金额在[]元以上的资产的购买合同或发票、租赁合同
48.
公司所有的或使用的各项房地产（包括其附属设施）的权属证明及相关情况说明
49.
公司土地及房屋租赁的文件（公司为出租人和/或承租人的），如土地使用权租赁协议或房屋租赁协议或合同；土地、房屋租赁登记备案文件及房屋租赁证
50.
进口设备统计总表
51.
国内设备采购统计台帐
52.
交通工具行驶证、近3年车辆保险证、近3年养路费缴纳凭证、车辆购置税完税凭证、车船使用税完税凭证其他地方政府规定缴纳的税费清单及近3年的缴纳凭证
53.
公司拥有或被许可的知识产权（专利、商标、域名、着作权、地理标记、拓扑图等）清单（包括名称、种类、有效期）
54.
专利、商标、版权、商誉及其他知识产权以及所有有关的注册登记、证明
55.
工商行政管理局商标局、国家知识产权局等有关部门提出的有关知识产权申请的所有查询、质问及反对意见
四、
合同与业务
-
56.
公司及分支机构应收账款、其他应收款、应付帐款、其他应付款、短期负债、长期负债帐目明细
57.
公司采购相关政策说明
58.
原材料、产品采购合同样本
59.
生产用能源（燃料）采购合同
60.
说明在同样或接近同样成本、质量和条件下，无法由其他供应商提供的原材料、能源（燃料）、公用事业和其他材料的种类、名称等
61.
库存控制与存放说明
62.
库存日消耗量及现场储存能力说明
63.
主要客户一览表及其在总销售量中所占比例的说明
64.
潜在客户一览表及未来三年内可能发生的增加情况
65.
潜在客户的分类情况表
66.
销售政策（含分销机制）说明
67.
产品销售的详细价格政策
68.
产品长期销售合同/订单样本
69.
标准客户合同/订单样本
70.
根据订单生产情况及比例说明
71.
购买量占公司年销售额[]或以上的客户的产品销售合同/订单
72.
售后服务协议
73.
公司与关联公司、附属公司以及其它合作伙伴订立的有关专利（专利申请权）、商标、域名、计算机软件、着作权（无论是否登记）的转让、许可协议（公司作为转让方或受让方、许可方或被许可方）及有关登记注册证明
74.
认证合同或文件（包括OEM）
75.
设备安装监理合同
76.
设备安装合同
77.
设备及备件供货合同以及修改协议
78.
公用事业协议
79.
限制公司及／或任何分支机构从事某一行业或与任何其他人竞争的协议、合同或承诺，包括与一个或多个竞争对手达成的任何有关公司提供服务的价格或条件的协议或安排（不论是否以书面形式作出；亦不论是否希望其可合法执行）
80.
借款合同清单
81.
各金融机构、各币种借款合同样本
82.
非金融机构借款合同
83.
动产或不动产上设定的所有抵押、质押、留置权等担保权益或其它权利障碍以及公司本身对外提供担保的情况一览表
84.
公司及/或分支机构作为保证人的保证合同
85.
质押担保协议及相关文件
86.
动产或不动产抵押协议
87.
附条件买卖或所有权保留合同
88.
尚未履行完毕的仓储保管合同
89.
尚未履行完毕的加工承揽合同
90.
尚未履行完毕的运输合同
91.
尚未履行完毕的行纪合同
92.
单笔金额在[]或以上的服务合同（中介、代理、信息、技术服务、广告、印刷等）
93.
经营性租赁与融资性租赁合同（出租或承租）
94.
主要资产的财产保险合同
95.
保险费支付情况说明
96.
保密协议
97.
关联公司与公司之间的经营、服务、合作、协作、共同研究开发及与提供和／或使用保密资料、技述或诀窍的合同
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