长沙市房地产投资现状及问题分析本科学位论文.docx
《长沙市房地产投资现状及问题分析本科学位论文.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长沙市房地产投资现状及问题分析本科学位论文.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
长沙市房地产投资现状及问题分析本科学位论文
中国某某信息学校
学生毕业设计（论文）
题目：
长沙市房地产投资现状及问题分析
姓名：
0000
班级、学号：
0000班000
系（部）：
经济管理系
专业：
物业管理
指导教师：
000
开题时间：
完成时间：
年月日
目录
毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-4
正文……………………………………………………………5-6
答辩委员会表决意见……………………………………………7
答辩过程记录表…………………………………………………8
课题长沙市房地产投资现状及问题分析
一、课题（论文）提纲
0.引言
1.2009-2012年长沙市房地产行业竞争格局与投资战略
2.当前长沙市房地产业发展中存在的问题
3．加快长沙市房地产市场的几点建议
4.房地产开发投资的基本趋势
5.房地产开发投资存在的主要问题
6面临挑战的房地产开发投融资体制
7.体制的不完善加重结构性矛盾发展
8.对完善房地产投资相关政策建议
9.总结
二、内容摘要
通过对目前房地产业投资现状、发展状况和存在问题及原因进行初步分析探讨，谈谈对房地产业投资现状和发展的粗浅看法和建议。
三、参考文献
[1]国务院．国务院关于投资体制改革的决定．
[2]张志杰、陈龙乾．房地产援警一般漉程分析及要点诠释．建筑经济。
2004.
[3]陈柳钦．美国房地产投资信托基金——发展与启示．建筑经济。
2004.
[4]高炳华．住宅产业化理论诠释．中国房地产2003.．
[5]杨红玉、吉枯风．房地产企业的整合战略．建筑。
2004
长沙市房地产投资现状及问题分析
000
中文摘要：
通过对目前房地产业投资现状、发展状况和存在问题及原因进行初步分析探讨，谈谈自己对房地产业投资现状和发展的粗浅看法和建议。
关键词：
长沙市；房地产；投资；分析。
1.前言：
从20世纪80年代开始，经过这么多年的发展，我国房地产开发业已经成为国民经济的支柱产业和经济发展的新的增长点，我国房地产开发投资从1993年到2009年，从1937.5亿元，增长至10106.1亿元，16年间增长了4.2倍，远远超过了同期GDP的增长速度。
在新一轮的投资增长中，房地产业占有非常突出的位置，房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业。
同时，目前房地产业面临的形势：
一方面，各地商品房库存量高达近亿平方米，房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡；另一方面，投资高增长引发了自2009年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张，目前仍没有得到根本缓解。
在这样的背景下，如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题．
1．2009-2012年长沙房地产行业竞争格局与投资战略
2009年上半年随着湖南经济企稳向好，房地产市场也稳步回升，商品房出现供销两旺。
至6月，全省商品房竣工面积1110万平方米，同比增长42%；商品房交易量持续放大，全省商品房销售面积1332.9万平方米，同比增长26.8%，且增幅呈逐月上升的态势。
1至6月，全省房地产开发投资与去年同期相比增长6.1%，其中6月份完成105亿元，环比增长24%，接近单月完成投资的峰值记录。
与全国比，1至5月湖南省投资总量排全国第11位、中部地区第3位，增幅高于全国1.8个百分点。
1至6月，全省商品住房销售均价2419元/平方米，同比上升6.6%。
但与全国比，1至5月，全省商品住宅销售均价比全国低近2000元/平方米，排全国第23位、中部地区第6位，涨幅比全国低9.7个百分点。
省会长沙的房地产市场呈现出投资负增长、销售创新高的两极现象。
因开发商多处于观望状况，长沙市投资出现负增长，2009年上半年完成投资214.2亿元，同比减少2.2%。
但随着消费者信心回暖，长沙市商品房销售连续4月攀升，上半年实现销售面积772万平方米，销售金额268亿元，同比分别增长63%、56%。
特别是6月份，销量创造了单月历史最高值，商品房、商品住宅双双突破100万平方米。
2009年上半年长沙市新建商品房批准预售面积约为去年同期七成，销售面积为去年同期1.6倍,二手房交易面积同比增幅超过45%，其中内五区二手房交易连续4月回升，6月交易量更是达到2006年以来单月最高值。
上半年长沙市共办理抵押登记手续84082起，抵押面积1639.41万㎡，贷款金额达306.74亿元。
从内五区个人抵押来看，抵押起数、面积、贷款金额同比增幅均较大，这也反映了上半年房地产市场形势已经好转。
截至6月底，长沙内五区共发放货币补贴凭证达22849户，实际用于买房的有7072户，购房总面积为60.32万㎡。
上半年长沙内五区累计住房供应套均面积为107.23㎡，同比增大2.25%。
从各户型供销结构来看，本期各套型总供销比仍小于1，大于144㎡户型供销比略大，同期供应量超过销售量约5%；60-90㎡、120-144㎡是长沙市内五区当前供销量最大的户型面积区间，供销量占总量比均超过了20%，而销售量更是呈现并驾齐驱之势，这表明就面积套型来看，此两面积段套型正是当前长沙市初次购房及改善型购房者的主力需求套型。
90㎡以下中小户型供应占比为43.93%，比去年同期增长3.93个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。
6月长沙内五区住宅供应套均面积为122.55㎡，环比缩小8.64%。
90㎡以下中小户型批准预售占批准预售总量的14.74%，比例环比减少了9.57个百分点（不含经适等非市场定价类住宅）。
如图所示
从上半年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/㎡价位段住宅销售比例最高，达到了30.48%；其次为4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡价位段住宅，销售比例在15%-20%之间；3000元/㎡价位段住宅销售比例明显缩小，仅占总销售比例的10.25%；而4500-5000元/㎡价位段住宅销售较为尴尬，仅占总销售量的9.62%。
与去年同期对比来看，3000元/㎡以下、4000元/㎡以上价位段住宅销售比例均有所缩减，5000元/㎡以上住宅销售比例缩减更是达到5个百分点，这表明随着交通、配套设施、房屋品质等的逐步提升，低价位楼盘已经逐渐消失；而从较高价位楼盘来看，由于去年长沙商品房市场的巨大供应量，以及全国性房地产市场低迷态势，使得房价上涨压力得到普遍抑制，多数楼盘开始回归主流价位，这在一定程度上促进了房价进一步向全市均价靠拢，同时，较为合理的价位在一定程度上吸引了更多购房，从而形成3500-4000元/㎡价位段住宅销售独占鳌头的局面。
上半年长沙市二手房成交面积179.22万㎡、成交套数为15847套、成交金额为33.82亿元、成交均价为1887元/㎡，同比分别增长45.33%、75.32%、28.47%、-11.60%。
其中，二手房住宅成交均价为1829元/㎡，同比上涨7.26%；分区划来看，内五区二手房成交均价为2359元/㎡，同比下跌8.56%。
其中，二手房住宅成交均价为2111元/㎡，同比上涨8.37%；二手房非住宅成交均价为3253元/㎡，同比下跌8.72%。
从成交面积上看，上半年长沙市内五区房产一、二级市场累计交易量之比为4.40：
1，比2008年全年比值增大0.42。
从出售采样分析来看，6月份住宅类房源挂牌均价为4016元/㎡，环比上涨2.01%。
其中，纯住宅挂牌均价为4023元/㎡，环比上涨2.13%。
商住两用房挂牌均价为3603元/㎡，环比下跌4.68%。
非住宅中，写字楼类挂牌均价为4793元/㎡，环比下跌36.98%；门面挂牌均价为6015元/㎡，环比下跌39.06%。
从二手房出租采样分析来看，6月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.39元/㎡，环比下跌2.76%。
6月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1：
292。
2009上半年
列1
列2
列3
列4
列5
列6
长沙市
成交面积
成交套数
成交金额
成交均价
内五区
成交均价
二手房交易
179.22万
15847
33.82亿
1887
二手房交易
2359
同比增长
45.33%
75.32%
28.47%
-11.60%
同比增长
-8.56%
二手房住宅
76.1
5843
11.28
1829
二手房住宅
2111
同比增长
26.33%
33.24%
12.34%
7.26%
同比增长
8.37%
二手房非住宅
103.12
10004
22.54
3253
二手房非住宅
3253
同比增长
19.01%
42.08%
16.13%
-8.27%
同比增长
-8.72%
2当前长沙市房地产业发展中存在的问题
2.1、房地产开发企业参差不齐，数量过多的现象比较突出。
从长沙市房地产业的发展历程看，管理水平不高，数量过度扩张，运作无序，盲目发展的现象时有存在。
到2003年底，全市登记注册的具备资质等级的房地产开发企业762家，其中达到二级及二级以上资格的企业仅有58家，只占房地产开发企业总量的7.6%，超过三成的企业空有其名，而没有实际工作量。
2.2、房地产开发预警预报的能力比较弱。
房地产业是最容易产生泡沫的领域。
当前长沙市房地产开发预警预报系统建设还处于起步阶段，有很多需要完善的方面，真实、客观、快速反映长沙市房地产市场情况，定期发布信息，提高对房地产市场的预警预报，有利于企业降低市场风险，为企业及时把握市场变动趋势，提高企业的应变能力和抗风险能力提供依据。
同时有利于房地产管理部门，加强对房地产业的宏观调控提供科学的决策依据。
3加快长沙市房地产市场的几点建议
3.1、是要加大对城市公共基础设施的投入，改善城市投资和居住环境。
将推进城市化战略和加快培育房地产支柱产业结合起来，以城市化促进住宅产业化，以住宅产业化带动城市化。
在科学规划的基础上，政府要花大力气对城市交通、供水、供电、通信等公共基础设施的建设，尤其是加大城市绿化和生态建设力度。
3.2、是要加强对土地资源的监管，运用市场机制盘活土地资源。
要强化土地资源供应的调控，健全和完善土地市场，促进土地产权流转，进一步盘活现有土地资源。
建立政府出让土地增加的财政收入转
入公共投资的机制，为房地产企业提供平等竞争的机会，有利于整个产业的市场化运作发展，形成合理的价格机制。
3.3、是要进一步规范房地产销售市场的监督管理。
重点整顿规范房地产广告市场，查处虚假广告，杜绝广告陷阱，维护好长沙市商品房销售市场正常秩序，让消费者能买到“放心房”，切实维护双方的合法权益。
加强风险管理，引导房地产企业利用调整期，加快空置房的处置，降低企业经营成本。
4．房地产开发投资的基本趋势
4.1．资金向大企业集中。
中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。
4.2所有翩结构日益多元化。
我国目前已经拥有国有、集体、港、澳、台资开发企业32618个，其中，国有企业5015个集体企业2钙8个，港、澳、台资企业2884个，外商投资企业10771个。
与1999年相比，国有和集体企业有明显减少相应地私人企业的数量迅速增加，3年中国有企业个数减少了2355个，减幅为32％；集体企业减少了1639个，减幅为40％；私人企业增加了11229个，增长了113％。
现在房地产业已经基本形成和构筑了所有制结构多元化的操作平台。
如下图1所示
5、房地产开发投资存在的主要问题
5.1资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大。
近年来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。
5.2结构不合理，经济适用房建设投入不足。
近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32％和32.2％的同时，而经济适用房开发投资的增长只有9.1％。
因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。
普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
6面临挑战的房地产开发投融资体制
6.1降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。
长期以来，中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款，企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。
这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑，反而成为一种通行的模式。
但随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化，特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实．各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。
另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。
上述变化表明，我国房地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险的局面。
另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商调整价格策略，以维持企业的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新的力度。
上述制度性变化所产生的效果已经显现出来，据有关人士透露，目前已经有一些处境困难的小房地产公司，为了避免破产而积极寻找大企业收购。
6.2经营性欠款数量巨大，其中蕴藏的风险需要及时化解。
统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中，1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1％，到2003年这一比例上升到46.1％。
由于2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定，促使经营性欠款的比例有所下降，2004年1—5月经营性欠款下降到38.3％，比例仍偏高。
经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
7体制的不完善加尉结构性矛盾发展
7.1．体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一。
首先，管理部门之间缺乏有效的沟通。
有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序，部门之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连接不好，断档与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱，许多地方甚至政策刚颁布就又不得不收回。
凡此种种，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩序的混乱。
其次，政府不当参与和干预过多，使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。
当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程，这些工程并不代表多少市场信号，反而对正常的房地产开发投资造成挤压，扭曲了投资结构。
加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其危害远远超出了房地产行业。
再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。
在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。
7.2．加强法制规范房地产开发行为。
房地产开发必须有法可依，然而直到目前，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。
这势必造成无法可依、有法难依，甚至有法不依的混乱局面。
首先，涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。
历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多为原则性规定，在法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。
长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系，客观上造成资源配置无效和严重浪费。
其次，身份歧视导致垄断，破坏了公平的市场竞争机制。
我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。
再次，对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。
一段时期以来，我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的观象得不到有效治理，不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响，而且造成严重的社会问题。
其重要原因就是法律规定不合理。
另外，对于开发商擅自改变投资方向的现象，法律缺乏相关的明确规定，造成监管不利。
8、对完善房地产投资相关政策建议
8.1加强土地源头关的管理力度，抓好规范房地产市场。
近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。
这些政策的实施，表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主，这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。
在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理制度。
对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。
8.2加强和完善市场运行机制合理使用行政手房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。
因此政策力度选择应适当。
此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。
总体而言，我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上。
目前各地针对土地供应、出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，不仅无助于降低市场风险，反而加
重市场的扭曲，导致更大的风险。
可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。
具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则，而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的，也因此结构性矛盾会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的地位，两者的均势地位是市场机制的基石，如果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。
目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷，应当尽快加以改善。
8.3结构目标以结构优化促进总量调整，控制空置面积继续增长，消化存量商品房。
房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。
首先是资金使用的结构。
很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。
庞久的需求和供给由于价格和结构因素而无法有效实现。
其次是资金来源结构。
房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险的最有效的着力点。
因此，应抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使房地产市场步入健康发展轨道。
8.4调整房地产产品结构，加快金融创新步伐。
2003年，我国人均GDP超过1000美元，这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。
随着需求结构的细化，房地产市场产品结构调整也应当跟上，不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。
一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。
8.5加强防范和化解风险能力。
防范风险的根本原则是减少不确定性。
因此，有关部门应当广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析和监控体系，加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究，提高风险预警能力。
同时，对已经存在的风险，必须加以化解。
当前的重点应当放在限制过度投机上，尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。
我们应当认识到，限制投机就是保护合理消费，有助于房地产的长久发展。
加强房地产市场的公开性、公正性、公平性，是防范和化解房地产业风险的根本出路所在。
9、总结
总之，房地产开发投资、发展、竞争格局中还存在着许多漏洞和问题，对于这些问题房地产投资企业要利用相关政策建议采取相应的措施完善管理体制和市场运行机制，提高全体员工的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低；提高企业和员工和创新能力，持续改进，加快发展，这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。
参考文献：
[1]国务院．国务院关于投资体制改革的决定．
[2]张志杰、陈龙乾．房地产援警一般漉程分析及要点诠释．建筑经济。
2004.
[3]陈柳钦．美国房地产投资信托基金（RErrs）——发展与启示．建筑经济。
2004.
[4]高炳华．住宅产业化理论诠释．中国房地产2003.．
[5]杨红玉、吉枯风．房地产企业的整合战略．建筑。
2004
升级会员 