中国房地产还能玩多久.docx

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中国房地产还能玩多久

中国房地产还能玩多久？

塔木德富豪会 -王志纲 2014年12月10日17:

05 1138 2 4 碧桂园 | 星河湾 | 万达| 自媒体A- A+

写在前面的话：

记得10多年前，不少做策划的文人们提起王志纲就很来气，觉得自己比王志纲不会差，策划费才几千，甚至免费，还天天起得比鸡早，干活比鸭累，见到老板比狗亲。

为什么就那么多老板尊重他，为什么他的策划费要300万（相当于现在的1000万）？

现在想来，王老师对中国的贡献不是他帮助老板策划了多少著名地产项目或城市运营，而是王老师对中国知识分子，特别是对文人在经济界的地位提升作用更加巨大。

文人相轻的思想多可怜，今天没有时间讨论中国人的弱点问题，而是看看中国房地产的方向问题。

和王志纲老师认识快20年了，记得在广州时，我有时很乐意提着一个包陪着王志纲老师去见一些地产老板。

他的碧桂园策略，星河湾的模式，还有城市运营等等着实影响了中国这么多年的房地产开发，推动了中国的进步。

最近几年他很少对地产发声了，好像他的爱好都在城市运营和文化了，政府现在给了一个时髦的词——城镇化。

很难得看到他为中国地产走势再次把脉！

上篇

地产20年，那些年/那些人/那些事

1999年工作室员工水帘洞集体合影

风起深圳

94年我离开体制后，我配合后来成为中国首富的杨国强，用了三年的时间，将中国最大的烂尾楼盘碧桂园起死回生。

这个案例在中国引起比较大的震动。

深圳市有关部门就跑到广州来找我，希望我来深圳做报告。

今天深圳很多已经100亿以上的老板，当时都坐在台下，其中就有一个现在地产的领袖人物，下来以后他就跟我交流，还提出疑惑：

房地产在未来真有这么大的发展空间吗？

也许这次谈话对他后来砍掉其他的枝蔓，专注做房地产起到了一定的作用。

其实，从那次深圳演讲的盛况来说，大家来听的不仅仅是讲案例，更是在房地产发展迷茫期来找方向、找趋势。

碧桂园的春天

1994年王志纲与碧桂园老板杨国强合影

我早年一直在说知识怎么改变产业，知识的价值怎么让大家认同。

94年给我了一个机会，就是碧桂园。

我看完碧桂园之后，我给杨国强提了三个建议：

第一，你目前讲的都是成本、建设等，这个固然重要，但还是包工头的层面；

第二，碧桂园现在的问题，不是开发问题，而是大的经济气候，三年之内经济调整是完成不了的；

第三，碧桂园要利用别人都在犹豫观望这个机会，集中精力来做好产品、配套和服务。

在当时环境下，碧桂园反而会像是冬天里的梅花一样，“万花凋谢我独开”，可能会获得非常可观的市场。

杨国强听懂了，我们开始了两年多的合作。

当年碧桂园从“地头蛇变成过江龙”的原因是把握了一种超前的生活方式，对这个生活方式有一个引导，即从教育这个刚需入手，完善配套和服务，营造声势吸引关注和期待，然后才是卖房子。

这是碧桂园起步的核心策略。

风大盘时代的华南板块

2001年星河湾建设情况汇报会

5年之后的99年，广州出现了一个华南板块。

99年广州要重新规划，把番禺要拉入广州。

很多老板都意识到番禺是机会，都想进来，但又看不明白。

后来星河湾的老板黄文仔就找到我。

回顾星河湾的启动，当时有三个判断，对我们今天怎么把握趋势很有价值。

第一个是对当时地产郊区化品质化趋势的判断；

第二个是对城市发展方向往番禺走的判断；

第三个是对老板黄文仔的志气和实力的判断。

这就是我们常说的因时、因地、因人。

这三个判断把握准了，黄老板就敢于全力投入，不计成本地打造中国第一郊区型品质地产，并成为这个领域的标杆。

你看看这张图有多熟悉！

现在全国高端地产都喜欢学这种模式。

“园区大王”是怎么练成的？

2001年河北廊坊项目考察地盘

这是十三年前的一张老照片，主人公叫王文学，做餐饮出身，当时刚开始从事地产，做得不太顺当，所以特意来深圳找我，要与工作室合作。

但现在，他的企业华夏幸福基业已经做到园区地产全国第一，全年销售目标500亿，上半年已经完成了242亿。

2001年下半年，我们合作以后，建议王文学放弃住宅做园区。

我当时跟他讲，如果要做地产，你现在这个身家没法在第一线拼搏，只能在边缘挣扎求生；但做园区，你就是中国的园区运营商，可能做到第一。

我们给出的模式是：

第一做园区开发和招商；第二要求政府给他相应的指标作为房地产配套开发；第三把地产和产业整合起来，做产业新城。

我们为他分析了北京产业转移的趋势，提出先做“金蛋计划”——吸引大北京产业与人口向他的根据地廊坊聚集，然后做“七星伴月”——围绕首都的产业外移做七个产业新城的战略构想。

这个战略指导了华厦幸福基业十年的发展。

所以，这个中国最大的园区地产的崛起，充分说明做大事首先要有大格局，从区域格局的角度分析、判断，找到自己的定位以后，制定有效可行的商业模式，最后铺垫脚石，才能一步步走向成功。

这样一个量变到质变的成长过程，没有宏观长远的战略眼光不行，没有认真的战略执行同样不行。

龙湖的故事

2003年工作室考察龙湖项目

龙湖地产就不用多解释了，吴亚军前几年还当上了女首富，过去十年我们一直保持着很好的合作，其中最重要的是三次。

一是98年为龙湖做了企业发展战略，重点是怎样打造百年老店的问题，以及当年她起步的龙湖花园的开发营销策略；第二次是2004年为龙湖的区域扩张提供战略咨询；第三次是2006年为龙湖地产进入休闲度假领域制订了“山海湖”战略。

三次合作的背景，都是与中国城市发展与消费置业增长趋势结合的战略策划。

沿着这些房地产巨擘的成功轨迹，我们可以最真切地透析过去中国房地产发展的规律。

虽然时势造英雄，但这里有偶然也有必然。

具体来说，就是天、地、人三要素。

第一个，天时。

是需求与行业趋势。

天时决定了企业的战略导向。

第二个，地利。

所处的板块的发展趋势。

地利决定了企业的产品导向，比方说我预感10年后，深圳极有可能成为中国乃至亚洲的创意硅谷，为什么？

经过三十年的发展沉淀，深圳已经具备：

1、创意的人才库；2、生活品质品味北京上海是没法比的；3、聚集了大量的综合创投基金机构，4、聚集了大量需要创意的时尚产业和高新技术产业。

如果在深圳做地产，就要设法把自己的产品与服务跟这个趋势结合起来。

第三个，人和。

企业的核心能力和资源整合力，决定了发展策略。

从战略上讲，要找长板，你必须找到核心竞争力，才有可能立足，再用整合的方式，去整合各种资源匹配你。

尾声：

富豪的盛宴

前不久，星河湾黄老板生日聚会，之前很少聚到一起的地产界大佬们：

朱孟依、杨国强、许家印、李思廉、刘志强等都到场聚齐了。

2013年黄文仔生日聚会。

（左：

黄文仔，中：

王志纲，右：

杨国强）

跟他们接触再次体会到，这些大佬已经意识到常规地产已经到头，大家提出两个根本性的问题：

一是房地产还能玩多久？

二是孩子们能不能顶上来？

20年的时间，造就了多少财富、造就了多少新城、造就了多少传奇，但这个时代结束了！

就像18年前我来深圳给老板们讲的一样“一个时代的结束意味着另一个时代的开始”。

那么，明天的奶酪在哪里呢？

中篇

做事，做市与做势—万达启示录

当我们往前走的时候，怎么走？

根据我20年从业经验，我还是那句老话，以史为镜可以知兴替，温故而知新。

只有知道昨天，才能了解明天。

当全体大佬们都悲观对明天，开始收缩口袋的时候，没有想到出现了一个不可思议的现象——万达逆市飙红。

万达商业板块要上市，王健林可能成为亚洲首富。

结合我们和万达的深度交流和合作探索，以及我们对整个中国发展趋势的研究，我想谈谈，做商业、做生意、做企业的三个境界——做事、做市、做势。

我和万达有个约会

现在大家看看万达，他有三个板块：

第一个叫常规地产板块，第二个叫城市综合体，第三个就是我下面要说的这个文旅板块。

事情发生在6年前，王健林找到我说想开一个面向未来的文化旅游地产新模具，后来我和王健林见吉林省委书记，到最后成功谈下长白山项目上与政府的合作。

2008年万达长白山国际旅游区项目考察

这个项目我们团队做了三个月，帮助万达从长白山国际旅游度假区选址开始，提出整体功能构建和规划思路，打造一个把冰雪文化与旅游、运动、休闲、养生、度假融为一体的综合项目，现在的长白山已经一票难求。

这个项目的成功给王健林一个很大的启示，他就觉得这条路走得通。

现在看，万达文旅产业的模块已经全国布局。

万达的逻辑

万达长白山国际旅游区实景

王健林是一个很有雄心和抱负的人，他是中国最具战略眼光的老板之一，看问题能看10年、20年。

但我现在遇到很多老板顶多看两到三年。

王健林走了一条不寻常的道路，把它叫做“定制”。

说白了，叫做“把中国卖出去，把世界请进来”。

中国人不是相信洋品牌吗？

不是想要世界500强吗？

他首先把概念包装好，找到东北一些地方的市委书记，要到城市中心区最好的地，保证为政府做出“样板田”。

同时王健林找到世界500强企业，告诉他们万达在全中国有数十个中心城市的综合体项目，以优惠条件吸引家乐福、万豪、喜达屋等相继跟他签约。

于是他可以用洋品牌拿地、吸引小投资者出售商铺回收资金，并保证引导主流消费维系商业运营。

这过程中有个小插曲：

没想到沃尔玛进来以后，与小商铺的商业业态相冲，这叫做虹吸效应，大树底下不长草。

买了商铺的小老板们想一铺养三代，结果一代都养不了，最后到政府那闹去。

在这种夹击下，王健林底下员工都说这条道路可能走不通了，王健林说：

让我想几天。

最后他说：

“这条路肯定能走得通，只不过是我们还没有做到那么大的规模，我们还没有积累那么多经验，最核心的问题是我们一定要在主力业态上拥有自主权。

”这就是在困难时期王健林做的决策。

开模具的过程中，总有那么一段需要摸索，需要付出代价，需要坚持自己的路，考验着决策者的勇气和团队的执行力。

王健林把握的趋势，一是中国城市大扩张，政府需要城市中心的形象工程；二是国际市场看好中国；三是城市消费大增长与投资高涨。

把握这三点，起步时他求人，成势之后人求他。

万达的奥秘

归结起来，结合这三个趋势王健林做了三件了不起的事：

第一个，是结合城市发展趋势拿资源；第二个，结合产业趋势搭平台；第三个，结合消费趋势整合内容。

这三件事做到位了，二十年内，一般企业很难望其背项。

（作者系中国著名战略咨询专家、民间智库王志纲工作室创建人）