农场棚户区改造工程可行性研究报告.docx

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农场棚户区改造工程可行性研究报告

农场棚户区改造工程可行性研究报告

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第一章项目概论………………………………………………………1

1.1项目概况……………………………………………………………1

1.2编制依据……………………………………………………………1

1.3研究工作范围………………………………………………………2

第二章项目建设背景和必要性………………………………………4

2.1项目建设背景………………………………………………………4

2.2项目建设的必要性…………………………………………………7

第三章建设条件分析…………………………………………………11

3.1项目建设条件………………………………………………………11

3.2住房现状及需求分析………………………………………………14

3.3可行性分析…………………………………………………………14

第四章项目选址与总图规划…………………………………………16

4.1项目选址……………………………………………………………16

4.2城市规划设计条件…………………………………………………16

4.3总图规划……………………………………………………………16

第五章建筑设计………………………………………………………19

5.1设计依据……………………………………………………………19

5.2业主意图…………………………………………………………19

5.3设计理念…………………………………………………………19

5.4规划设计…………………………………………………………21

5.5结构设计…………………………………………………………22

5.6给排水设计………………………………………………………24

5.7电气设计…………………………………………………………25

5.8道路系统设计……………………………………………………26

5.9燃气规划…………………………………………………………27

5.10竖向设计…………………………………………………………27

5.11网络设计…………………………………………………………27

第六章节能、环境保护与安全消防……………………………………28

6.1节能………………………………………………………………28

6.2环境保护…………………………………………………………30

6.3安全与消防…………………………………………………………32

第七章工程招标方案…………………………………………………34

7.1工程概况……………………………………………………………34

7.2招标内容和其他要求………………………………………………34

7.3招标代理机构的确定………………………………………………35

7.4建设项目勘察…招标要求…………………………………………35

7.5招标基本情况表……………………………………………………42

第八章项目实施管理与进度计划…………………………………49

8.1项目实施管理……………………………………………………49

8.2项目进度计划……………………………………………………51

8.3项目建成后的管理………………………………………………51

第九章投资估算及资金筹措…………………………………………52

9.1编制依据…………………………………………………………52

9.2项目总投资估算…………………………………………………52

9.3估算说明…………………………………………………………53

9.4资金筹措…………………………………………………………53

9.5投资估算方法及过程……………………………………………53

第十章结论与建议………………………………………………55

10.1本项目社会效益明显……………………………………………55

10.2结论与建议………………………………………………………55

第一章项目概论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

项目名称：

某某农场棚户区改造工程

1.1.2项目建设单位

项目建设单位：

某某

1.1.3项目建设地点

项目建设地点：

本项目拟建设场地位于某某。

1.1.4项目建设规模

项目建设规模为8400平方米，共4栋住宅楼，拟新建廉租房套数168套、套型建筑面积50平方米/套、总投资1512万元，配套建设道路、消防、环卫、电力、电讯、供排水、绿地及天然气管道等配套设施。

1.1.5项目总投资估算

本项目总投资为1512万元,其中工程费用1303万元（主体工程费：

1008万、配套工程费：

295万元），工程建设其他费用84万元，基本预备费124.83万元。

1.2编制依据

1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2011]24号）

2、关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知（国土资发[2011]236号）

3、《廉租住房保障资金管理办法》财政部（财综[2011]64号）

4、转发建设部《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》的通知（某某省建设厅文件建房改[2011]246号）

5、《廉租住房保障办法》建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部中国人民银行国家税务总局国家统计局令第162号

6、国家发展改革委关于印发《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》的通知（发改投资[2011]3676号）

7、某某省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（皖政[2011]106号）

8、某某省财政厅《关于印发某某省廉租住房保障资金管理实施办法通知》（财综[2011]1351号）

9、某某县城市总体规划（2003-2020）

10、某某县住房建设规划（2006-2014）

11、某某县廉租住房保障规划（2006-2014）

12、委托提供的相关资料

13、政府部门有关文件

1.3研究工作范围

本可行性研究报告依据国家的有关规定和标准，在充分调查研究的基础上，结合安庆市经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和项目所在地社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性，市场需求分析，项目选址与建设条件分析，主要建设工程，环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理和劳动定员，项目建设实施计划，投资估算及资金筹措方案，以及从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必然性、合理性、科学性和可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供依据。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目建设背景

2.1.1国家政策背景

住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院一直高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

随着住房制度改革的不断深化，城市居民住房条件整体上有了较大的改善，但由于城市廉租住房制度相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，在完全市场经济体制作用下，近年来房价持续攀高，并且有越演越烈之势，由此造成相当一部分市民买不起房或者被迫贷款买房，这些不利于社会的安定和谐社会的建设，为此引起了国务院和建设部等相关部门的高度重视。

胡锦涛同志在十七大报告中提出，社会建设与人民幸福安康息息相关，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，报告指出，加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活，健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。

2011年8月7日，国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难工作的指导思想，并对工作提出总体要求和基本原则。

2011年9月19日，某某省建设厅转发建设部《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》的通知，为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国土资源部于2011年9月30日，专门下发了236号文件，用以进一步加强土地供应调控，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地供应。

2011年10月30日，财政部下发了《廉租住房保障资金管理办法》、某某省人民政府办公厅下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》，以规范廉租住房障资金管理。

提高廉租住房保障资金使用效益，确保廉租住房保障资金专款专用。

2011年11月8日，建设部、国家发改委、监察部等九部门联合签署《廉租住房保障办法》，2011年11月19日，建设部、国家发改委、监察部等七部门又联合发布《经济适用住房管理办法》。

2015年中央财政已确定要适度提高对中西部廉租房建设的资金补贴。

同时，住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点也已经开始，有助于进一步拓宽保障性住房建设资金来源。

另一方面，地方政府也出台相应政策积极发展廉租房建设，保障不低于10%的土地出让净收益用于廉租房建设，保障中央、省级财政资金的落实和当地财政的配套。

2.1.2项目建设区背景

某某古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，距今约2200年历史。

地处大别山南麓、皖江之首，是皖鄂赣三省八县结合部，为皖西南门户，辖9镇13乡207个自治村（社区），总人口80万，国土面积2394平方公里。

全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。

自然资源丰富。

宜渔淡水面积居全国第二、某某第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度；已探明有开采价值的矿藏28种，其中磷矿石储量占全省一半，优质石灰石储量居全省前列；该县是国家优质棉生产基地县，棉花常产超过2.5万吨；有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。

区位优势明显，经济发展具有较大潜力。

该县处于长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，又是某某省“一线两点”率先开发开放战略布局重点地区，也是“承东启西”的结合部。

交通十分便捷，贯穿南北的105国道、横贯东西的沪蓉高速公路、合九铁路、63公里长江黄金水道穿境而过。

距离省会城市合肥220公里、武汉190公里、南昌170公里，至皖鄂赣三省6个机场车程都约两小时，到九江外贸码头、214码头、石化专用码头等3座对外开放码头车程1小时左右。

立足全面建设小康社会目标，遵循需要与可能、长远与当前相结合的原则，按照统筹兼顾、突出重点的工作方法，积极稳妥确定了我县“十一五”时期经济社会快速持续发展目标：

在全面提升经济发展速度、质量和效益基础上，地区生产总值平均年增长14%以上，至2014年达到70亿元，力争80亿元；财政一般预算收入与地区生产总值同步增长；全社会固定资产投资年均增长20%以上，力争30%；社会消费品零售总额年均增长15%以上；农民人均纯收入年均增长5%以上；城镇登记失业率4%以内；三次产业结构比达到25：

40：

35；总人口控制在82.7万人以内。

为实现上述目标，我们将大力实施工业强县（工业“4121”工程：

纺织服装、建材、矿化、农副产品加工四大工业支柱，规模工业企业100家，自主知识产权品牌产品20个，工业总产值100亿元）、农业稳县（农业产业化“5773”工程：

粮油、棉花、畜牧、水产、林竹“五条龙”产业化，省级以上农产品名牌7个；省级以上龙头企业7家，农村合作经济组织30个）、外向驱动（东向发展，沿江开发，招商引资，自营出口）、创新推动（全民创业，企业改制，资产整合）、项目带动（项目储备、推进和建设，“一园一区”建设）、统筹发展（社会事业）战略，全力推进某某县追赶跨越、率先崛起进程。

2.2项目建设的必要性

根据关于编报2012年新建廉租住房和国有工矿棚户区改造项目中央投资建议计划的通知要求，解决某某县低收入居民住宅建设困难，改善低收入居民居住环境。

（1）符合国家关于解决城市低收入家庭住房因难的大政方针

住房问题是重要的民生问题。

解决低收入家庭住房困难，事关经济发展和社会稳定大局，某某县县委、县政府高度重视城市低收入家庭住房问题，研究制定了一系列政策措施，不断加大住房解困工作推进力度，目前某某县建立了廉租住房制度，住房保障体系建设取得了初步成效。

但应当看到，住房保障工作进展不平衡，廉租住房制度覆盖范围较小，且制度不够完善，整条措施还不配套，城市低收入家庭住房困难尚未得到解决。

解决低收入家庭住房困难是促进房地产市场健康发展的重要途径，是全面建设小康社会的客观需要，是维护社会稳定的重要任务。

在全面加快外向型经济发展的过程中，深入推进大景区、开发区和新农村建设，着力转变发展方式，改善民生，坚持可持续发展的战略。

在国家建设社会主义和谐社会政策的指导下，按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的文件精神，某某廉租住房建设项目被县委县政府确定为2012年县重点建设项目。

（2）建立社会住房保障体系是构建和谐社会的重要内容

我国的城市住房问题，是一个人口大国经济快速发展和城镇化快速推进过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。

住房保障制度是社会保障体系的重要组成部分，是对城镇住房制度改革的补充和完善。

建立健全社会保障体系，维护社会公平正义，让发展成果由人民共享，是全面构建和谐社会的重要内容。

住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。

目前还有部分城镇困难家庭人均住房建筑面积不足10平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。

解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径。

要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，坚持以人为本，执政为民，进一步建立健全廉租住房制度，解决城市部分低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件非常重要。

（3）项目的建设是社会经济发展的需要

要使某某县的社会经济持续、稳定发展，必须提高某某县城市形象，改善城市投资环境，提高城市活力，拓展城市发展空间，增强城市功能，促进某某县经济、社会和环境的可持续发展。

某某廉租住房建设项目，可以充分发挥某某县优越的地理位置、丰富的矿产资源、稳定的农业基础、较快的工业发展速度和充足的旅游资源等有利条件，为某某县经济发展提供强有力支撑。

（4）项目建设是做好住房保障工作的需要

城镇最低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题。

廉租住房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎民意的民心工程、康居工程、德政工程。

据建设部统计：

近四年来，全国城镇住房平均竣工面积超过6亿平方米。

到2011年底，城镇人均住房建筑面积达到28平方米。

我国城镇居民人均住房面积从1988年住房制度改革前的不足7平方米提供到了现在这个水平，提高速度如此之快，因此廉租住房建设更是迫在眉睫。

廉租住房制度是中国住房供应体系的重要组成部分。

一直以来，解决城市低收入者住房问题有三种方式可以供选择：

提供租房补贴、廉租房、经济适用房。

这其中最经济、最公平、最能满足城市低收入者住房需求的制度是廉租房。

眼下，很多地方的经济适用房逐步发展起来，解决了一部分低收入者的住房需求，但同时也带来了“权力寻租、炒卖房号等一系列问题。

尽管近期国家实施了一系列“房地产新政”，部分城市的房价有所下降，但就整体而言，绝大部分城市的房价对于城市低收入者而言仍是难以企及的“天价”，且不可能在短时间内得到扭转。

而廉租住房的基本宗旨，是努力保护低收入者的生存空间。

其最大的特点，就是政府供应并提供资金补贴，其对象是人均收入偏低的城镇无房户。

由于用地较少、成本较低和可以反复使用，廉租住房制度被认为是在市场经济条件下，能有效满足城市低收入者住房需求的一种保障方式。

因此，贫困并不是过错，而消除贫困是政府的责任。

让那些买不起经济适用房的低收入人群能居者有其屋，廉租房是一个有效的办法。

在香港30%的家庭靠公房栖身，同样，在欧洲各国只有一半人有自有房产。

因此，从现实情况来看，我们也必须依靠廉租房解决中低收入者的居住问题，改变老百姓“买房方能安身”的思想。

（5）项目的建设是促进经济增长的需要

为认真贯彻《中共中央、国务院转发<国家发展和改革委员会关于当前进一步扩大内需促进经济增长的十项措施>的通知》（中发[2012]18号）精神，深入贯彻落实科学发展观，进一步扩大内需，促进经济又好又快发展，某某省委、省政府决定加大投资力度，进一步加快交通枢纽、农业水利、生态环境等基础设施建设，加快保障性安居工程建设。

项目的建设正是某某省委、省政府提出的促进经济增长主要措施之一。

第三章建设条件分析

3.1项目建设条件

1、项目区域建设条件：

（1）经济发展概况

人均生产总值首超万元，二产比重首超一产，国税收入首超亿元，地税收入继续保持强劲增长态势。

在“工业发展加速年”活动推动下，全年实现工业增加值27.78亿元，比上年增长28.3%，其中完成规模工业增加值19.55亿元，同比增长43.3%，新增规模工业企业22家。

完成农产品加工、新型建材、机械电子、矿产化工四大产业发展专项规划。

企业技改投入15亿元，信诺捷科获国家科技创新基金支持，中天石化被评为省级企业技术创新中心。

互益纺织、三凌制衣、红爱服饰、新锦丰食品发展态势良好。

纺织服装产业集群建设实现新突破，某某县被国家纺织工业协会命名为“中国新兴纺织产业基地县”，洲头乡成功申创省级纺织服装产业集群镇。

农业生产克服洪涝灾害影响，粮食、棉花和油料产量分别达34.39万吨、2.4万吨和4.29万吨。

生猪出栏35万头，家禽出栏560万羽，水产品产量7.38万吨，人工造林3.15万亩。

农业产业化进程加快，新增省、市级龙头企业15家，省、市著名商标5个，农民专业合作社38家。

房地产市场方兴未艾，新增商品房开发面积18.47万平方米。

石莲洞国家森林公园升级改造一期工程完工，以农家乐为主题的各类乡村旅游产品发展迅速。

新网工程五大网络体系初步形成，家电下乡、以旧换新等稳步实施。

保险、物流等产业加快发展。

（2）地理概况

某某县地处大别山南麓、皖江之首，东与望江县共抱泊湖，南与江西省湖口县、彭泽县隔江相望，西同湖北省蕲春县、黄梅县接壤，北和太湖县毗邻，是皖鄂赣三省八县结合部，为皖西南门户。

某某地跨东经115°52′～116°35′，北纬29°47′～30°26′，处长江下流顶段北岸。

县域南北长约71公里，东西宽约67公里，国土面积2393．53平方公里。

（3）水文和水资源概况

某某属于长江流域河流水系，由于受地质构造的影响，总的特征是西北部河流多而长，东南部少而短。

发源于大别山的凉亭河、二郎河两大河流，具有山区河流的一定特征，其中二郎河流域面积597平方公里，凉亭河流域面积289.3平方公里，它们把大别山南麓的径流串入湖泊（县域中部和南部，水面辽阔，水资源丰富，有连成整体的泊湖、黄湖、龙感湖和大官湖），自西向东经华阳流入长江。

（4）气候概况

属北亚热带湿润气候区，气候特点为四季分明、日照充足、热量丰富、雨量充沛、无霜期长。

全县年平均气温16．6℃，年平均降水量1307．2，山区降水多于丘陵、平原，年平均日照时数2023.7小时，无霜期254天。

常年主导风向为东北风，年平均风速为3.1米/秒。

（5）基础设施概况

某某处在长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，是某某省"一线两点"率先开发开放战略布局的重点地区，也是"承东启西"的结合部。

长江过境岸线63公里，境内有深水码头3座、汽车轮渡1座，水上运输极为方便，外运集装箱码头近在咫尺；陆上交通四通八达，105国道、沪蓉高速公路、合九铁路穿境而过；至中心城市九江、合肥、武汉、南昌、南京全程高速，汽车旅程均在2小时以内；境内初步形成三横两纵的公路体系，实现了村村通公路；某某属华东电网覆盖区，城乡电网改造投资近亿元，已建成l10KV变电所2座，35KV变电所9座，小水电装机容量达3000千瓦，能满足工农业生产和生活需要；县城自来水日供水1.5万吨，日供3万吨的二水厂正在筹建之中；程控电话、移动通信、有线电视网络覆盖全县，数据通讯宽带网开始普及；境内有幅射三省八县的水产、建材和小商品专业批发市场；基础教育和文化卫生服务设施齐全，社会保障体系日臻完善。

经过多年建设，某某正发展成为镶嵌在皖江之滨的一颗璀璨明珠。

2、项目场地建设条件：

2.1区位条件

该项目位于县城主干道龙门南路，交通便利，生活环境舒适、安全，是理想的居住场所。

2.2工程用材及运输条件

石料：

项目位于城区，取材方便。

砂料：

河沙质地纯净、资源丰富，从采沙场用农用车运至工地。

四大主材和燃油来源及供应：

钢材主要由马钢、合钢供应；水泥主要由安庆水泥厂家供应；木材来源于本地山区；工程用砖来源于周边免烧砖厂；汽油、柴油由某某县城供应。

运输条件：

项目所在地点均是柏油路和水泥路面，运输条件较好。

2.3水、电、通讯条件

工程用水、用电：

已至项目区，可以满足工程实际需要。

通讯：

可安装程控电话到现场或利用移动电话联络。

通讯信号好。

。

项目外部条件目前基本达到三通一平，具备施工开工条件。

3.2住房现状及需求分析

根据某某县2014年住房调查，至2014年底，县城住房建筑面积为235万平方米。

其中，通过基本建设及更新改造方式建造住房（含政府兴建政策性住房）13.5万平方米，通过房地产开发方式建造商品住房94.5万平方米，通过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）127万平方米。

根据《某某县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中2015年全县常住人口达到13万，人均居住建筑面积30平方米/人的规划要求，规划期间，某某县住房总需求为155万平方米。

根据“十一五”期末某某县不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设商品住房151.4万平方米，政策性住房（经济适用房、廉租房）4.8万平方米。

3.3可行性分析

1.为了加快融入“苏、浙、沪”长三角经济圈的步代，某某县委县政府加大了城市基础设施建设的步代，城市经济和旅游业不断蓬勃发展，新增城市居民及长期居住的暂住人口也日渐增多，雨污分流改造，旧城基础设施改造呼声很高，新增人口的居住压力和城市服务功能配套的提升急待解决。

2.根据《某某县近期建设规划》和《某某县国民经济及社会发展第十一五年规划纲要》，该项目危旧房改造是城市近期建设的重点，符合近期建设规划提出的建设思路。

上述情况为该项目实施奠定了良好的政治、经济和群众基础，因此该项目是完全可行的。

第四章项目选址与总图规划

4.1项目选址

本项目用地位于某某。

4.2城市规划设计条件

1.用地位置：

某某。

2.规划总用地面积：

8.03亩（5351.88平方米）。

（1）用地性质：

居住用地

（2）用地适用强度：

容积率不大于1.8

（3）建筑日照间距：

1:

1.24

（4）绿地率：

小于或等于35%

（5）严格按《GB-50180-93》、《GBJ16-87》和有关强制性规范要求实施。

4.3总图规划

4.3.1规划依据

1.《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

2.《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；

3.《某某县国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》；

4.国家及某某省相关的技术标准、规范和规定。

4.3.2规划设计构思及布局

（1）基本要求

1.规划布局以“经济、实用、美观”为原则，力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，使新建住宅与周边建筑物协调一致。

2.坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、