英伦综合市场招商草案.docx
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英伦综合市场招商草案
英伦小镇综合农贸市场招商草案
一：
基本原则与构思
二：
项目介绍
三：
市场营销总体思路
四：
招商策略及政策
五：
运营成本收益分析（建议观看）
第一部分基本原则与构思
根据现有信息与实际了解我方有意向与亨利地产《英伦小镇》进行商业性合作，本着互利共赢的原则进行实际开发、搭建、装修等几大项目例如：
《英伦综合市场》、《英伦洗浴》、《英伦幼儿园》、《英伦敬老院》等
1定位原则
一、树立品牌原则。
引进的项目必须能提升整个商圈（《英伦综合市场》）的形象，带动周边人气，增强业主和经营户的投资信心。
二、服务于大众的原则。
引进的项目必须考虑到原住散摊商户，另根据我国现有关注人群进行帮扶如：
伤残人士、待业人士、及相关社会所需要帮助的人群进行二次创业，在本项目招商案草案中《英伦综合市场》我们会预留出10—20个摊位给相关关注人群进行经营与使用。
三、招商是企业营销过程中的关键环节之一，本项目地位于长春市宽城区以北合隆镇以南，我方根本意义在于运作本项目《英伦综合市场》可让该地区原散摊商户更充分认识到农副产品交易给广大周边原住市民带来的实惠，与生活保障，经我方对该地区充分的市场调研后，认为该地区《英伦小镇》周边适合建设利《英伦综合市场》《英伦洗浴》、《英伦幼儿园》、《英伦敬老院》等大众单位，落成后从新更加合理化改变社区商业布局，净化商业市场。
四、以下为《英伦综合市场》独立项目规划想法：
近年来国家对于农业发展极为重视，现代社区商业网点不应散、小、乱，而应是经过科学的社区商业规划，为居民提供多功能、全方位的便民利民服务的社区商业。
通过构架科学合理的社区商业，不仅能够改变目前社区商业零散布局的局面,还能整顿社区商业的面貌，打击假冒伪劣，维护市场秩序。
针对此项目做出了如下运营招商方案。
2初步构思
一、招商的启动时间
如拟定计划于2015年7月17日开业，按一般同规模的商业项目，至少应提前4个月进行招商，因种种原因，现距开业之日仅剩下3个月时间，因此招商时间建议最迟4月初开始启动。
二、招商人员
对此招商人员定为5名较为合适。
具体工作分配如下：
经理（执行）：
负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。
招商人员（3名）：
由经理安排具体招商工作
招商文秘1名
以上人员应具有相关市场管理经验。
三、招商办公地点
需要招商与销售配合，建议在《英伦综合市场》装修项目地设立招商咨询点可体现项目的真实性。
第二部分项目简介
2015年我方初步规划合作三家地产：
金都小镇、英伦小镇、公园道一号，该三家地产在宽城铁北地区为中端地产项目，据分析与实际考证均为不完善配套单位，在铁北地区属于商业盲区，我方第一项目《英伦综合市场》经营面积约600平米，摊位有个。
经营范围：
主要以水果蔬菜、水产品、豆制品、肉制品、禽蛋、农副产品、通讯设备、五金建材等批发零售业。
第三部分市场营销总体思路
一、农贸市场项目定位
1.战略定位
打造“社区城乡亲民综合农贸市场”。
2.主题定位
贴近生活、自在消费的理念和文化；老百姓最切身关注的市场，干净整洁的绿色文化
二、保持价格优势，力邀实力客户（大面积租赁客户）
农贸市场的客户对价格格外敏感，保有价格优势是抢夺目标客户、打压竞争对手重要的策略之一。
在招商时，对具有市场号召力，规模、资金、实力雄厚的行业领头羊式的大客户，可以有针对性地制定相应的招商优惠政策，从而快速聚集客源，以带动销售。
以大客户的进驻，带动其他散摊商户、意向客户的进驻并形成专业的市场集团管理制度优势。
三、突出地缘优势，勾勒美好前景
位置决定发展潜力，道路交汇处，交通便利，无论任何方向，商户皆能左右逢源，同时《英伦综合市场》优越的地理位置，辐射周边大中小区，更加丰富了农贸市场的客户消费群体，市场的招商创造了有利条件，也使《英伦综合市场》在地缘上优于同类市场，更具发展前景。
四、加强配套服务，打造精品物业
专业管理、专业运营。
以果蔬、农副产品、肉制品、调味品、水产品等物流配送为主题，全方位互补，一条龙的产业链思维。
强调专业管理公司全程介入运营，统一产业链，统一经营，统一管理，使众商家在《英伦综合市场》的经营管理和持续旺场充满了信心。
并营造出农贸市场不仅配套设施健全，更是得到了工商，质检、城建等部门的大力支持的，物业服务一流，软硬件俱佳专业市场。
第四部分招商策略及政策
一、招商思路
以大户为主。
把主要精力放在有市场号召力的行业大户的招商上，散户跟着大户走，令招商工作一气呵成。
突出服务。
在强调专业管理的同时，更要突现人性化的服务。
能切实解决客户急需解决的问题，如协助办理相关手续、证件等。
二、主力客户组成
1、原住散商户占45%。
2、正规批发经营户占35%。
3、新从事涉农行业经营户占20%。
三、缴付建议
1、租金缴一年用1.2年，合同期一年一签，租金逐年递增。
2、租金缴三年用3.2年，合同期五年，三年内无递增，三年后逐年递增。
3、租金缴五年用五年半，合同期五年，无递增。
四、招商措施及方案
1、在目前我市场尚未成熟的情况下，对经营户采取进入减免租赁及物业管理费用（如：
免一年物业管理费用）
2、制定具体的招商政策→招商区域和目标客户确定→市场招商全面展开→商户登记→商户审查→与商户签定合同。
五、市场整体招商宣传方案
1、媒体宣传：
通过与政府的合作，报纸上进行小范围《英伦综合市场》专题介绍报道与招商宣传。
2、画册宣传：
把制作好的招商宣传单，组织工作人员在当地人流量比较大的地方散发。
3、广告宣传：
可在户外LED大屏幕上进行直观宣传并制作室外喷绘海报将招商招商信息张贴在各大小区告示栏。
4、活动宣传：
举行小型有关绿色食品的展销会文艺汇演，活动期间邀请一些知名的媒体、电视台进行间断性报道。
第五部分运营成本收益分析
一、市场摊位基本情况
市场摊位共有个，其中肉类个，鱼类个，禽类个，冻品个，蔬菜类个，豆面类个，水果类个，熟食类个，五金类个，通讯类个等。
《英伦综合市场》摊位/铺面租赁价格表
（一）
序号
项目类别
数量
长、宽
租金（元/月个）
租金（元/年）
1
肉类
2
鱼类
3
光鸡鸭
4
冻品
5
蔬菜
6
豆面
7
水果
8
熟食
9
活禽
10
五金
11
通讯
注：
以上摊位/铺面租赁期限为一年，定金2000元/个。
（暂定）
二、车位个，按元/个/年，合计元
三、运营成本预算表
项目
金额
年费用
备注
人员薪金
元/月
元
垃圾费
元/月
元
水电费
元/月
元
办公用品
元/月
元
税收
元/月
元
其他
元/月
元
合计
元
四、租金价位定价原则
1）租金基准定价，应全面权衡经营户和开发商的投资成本，目前，参照市场上按投资回报7~8%左右的价位，业主和经营户基本能接受，因此，租金定价月基价应为：
售价×8%÷12个月。
2）差异化的租金定价，因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点：
①如引进的项目知名度大，确实能提升商场整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。
②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商场的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。
〈二〉招商目标任务
1、保证在2015年6月20日前项目整体招商完成80%；
2、2015年7月1日项目开业前整体招商完成90%，以保障项目能如期顺利开业。
3、、在招商过程中确保按既定的功能分行业进行招商，以保障整个商场商业经营井然有序。
4、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。
5、确保整个商场形象统一和经营稳定。
五、当前面临困难
〈一〉时间短任务重
距今年项目开业只剩下4个半月时间（2015年3月26日—2015年7月17日），招商人员还没有落实，招商工作从零开始，招聘人员，人员磨合，都要有一个时间过程；因此对完成90%的招商计划和综合目标有一定的难度和压力。
〈二〉市场定位未定
项目前期策划定位于自营性商场，目前比较倾向于售租结合、招商与自营结合市场，但没有具体落实；前期没有做具体市场调查和可行性分析论证，市场定位滞后，具体工作无从开展。
常住和流动人口不多，如何定位市场行业心中地位，招商方案在执行过程中要随机应变修改，工作难度大。
〈三〉策划滞后
一般商业项目，如考虑到以后的商场形象和稳定，招商工作都会策划先行，设计时就有功能定位设想，然后根据策划要求进行设计施工和招商，就目前《英伦综合市场》来说，因招商启动时间较晚，没有事先策划，招商过程中可能出现的困难或工作的不可操作性，将随时影响招商工作的效果，影响商场的整体形象和开业时间，如盲目启动，到时将进退两难。
六、目前待解决的事宜
目前待解决的几项事情：
〈一〉落实人员机构
落实5个人，把销售与招商工作结合起来，协调市场建设、装修、市场布局等事宜。
〈二〉
相关构建价格配比
英伦综合市场企划运营部
2015.3.26
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