房地产开发成本管理程序.docx
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房地产开发成本管理程序
成本管理程序
编制
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审核
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
批准人
1.流程要素
1.1.流程目标：
以项目经济效益最大化为原则，对项目开发全过程进行成本控制，通过对项目开发全过程成本的规范化管理，确保项目成本处于受控状态。
1.2.流程主导部门：
成本部
1.3.流程关键业绩指标（KPI）：
流程KPI
责任部门/岗位
数据来源
费用支付准确率
成本部
费用支付审核及时率
成本部
异动成本审核准确率
成本部
目标成本达成率
成本部
结算准确率
成本部
1.4.流程关键点（CP）：
流程关键点
关键点说明
备注
限额设计及成本控制建议
5.3.7；5.5.1
成本测算细化
成本测算表、设计阶段成本优化作业指引
责任成本体系建设
5.4；目标成本管理作业指引
动态成本监控
5.6；动态成本管理作业指引
成本后评估及考核
5.8；成本评估作业指引
1.5.流程输入输出关系：
信息输入要求
信息输出成果
备注
规划信息
初步定位及指标说明
设计草案及指标说明
拓展阶段经济测算表
定位策划报告
产品建议书
各阶段设计成果
成本测算表
设计限额
扩初设计成果
材料设备选型定板清单
报批报建费用测算
营销费用测算
勘察设计费用测算
建安配套费用测算
财务管理费用测算
项目目标成本、责任成本
目标成本控制指导书
动态成本月报
成本分析季报
成本预警通知书
目标成本调整申报表
2.适用范围
2.1.适用于公司开发项目的“全成本”管理。
3.术语定义
3.1.目标成本：
广义是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划；狭义仅指在某阶段确定的控制性的、不能随意变动且作为考核基准的成本目标。
3.2.限额设计：
是指按照某阶段确认的成本目标，指导和控制设计成果，保证项目总投资限额不被突破。
4.职责权限
4.1.品控部
4.1.1.负责概念设计管理；
4.1.2.根据设计限额组织方案、扩初、施工图设计。
4.1.3.负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）。
4.2.成本部
4.2.1.负责概念、方案设计阶段成本测算、估算。
4.2.2.负责编制方案、扩初、施工图限额设计要求、成本控制建议及施工图预算；
4.2.3.组织编制项目目标成本，并组织目标成本分解，制定项目责任成本；
4.2.4.负责项目成本（管理费用、营销费用、财务费用外）的动态监控管理；
4.2.5.负责组织项目竣工结算及成本后评估。
4.3.拓展部
4.3.1.配合成本部提供成本测算所需资料；
4.4.综合管理部
4.4.1.配合成本部提供成本测算所需资料；
4.5.营销部
4.5.1.负责提交初步定位报告。
4.5.2.负责提交产品建议书；
4.5.3.负责项目营销费用的测算及动态监控；
4.6.财务部
4.6.1.负责管理费用、营销费用、财务费用的测算和动态监控管理；
4.7.项目公司
4.7.1.负责签证变更工程量初步审核；
4.7.2.配合成本部提供成本测算所需资料；
4.7.3.负责项目进度付款形象进度审核。
5.关键活动
5.1.项目拓展阶段：
5.1.1.项目拓展阶段，拓展部组织对意向土地/项目进行可行性研究工作，成本相关数据收集及估算工作依照《可研阶段成本测算作业指引》的要求执行，主要分工如下：
a）拓展部负责红线内外地块信息考察收集，负责政府规划要点等信息收集；
b）营销部进行项目初步定位，明确分期开发/销售计划,项目装修标准、各类产品售价，提供初步营销费用预算；
c）品控部依据项目初步定位提供规划设计草案，提供完整的设计草案指标说明，明确建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、总建筑面积、建筑结构形式、小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施，提供设计费用预算；
d）财务部依据项目初步定位、分期开发/销售计划等信息制定项目现金流量、税费情况，并明确行政管理费等初步预算；
e）成本部根据政府规划要点和相关资料核实设计草案指标的完整、准确性，结合项目定位、经验数据及材料市场价格等信息，完成可研阶段成本测算；
f）拓展部汇总上述材料在2个工作日内完成经济效益测算，财务部提供信息、技术配合。
5.1.2.《可行性研究报告》组织评审会，完成审核审批调整修订后，项目拓展阶段建安成本测算自动成为项目预控目标成本，以后各阶段成本均不可超出该预控目标。
5.1.3.可行性研究阶段各部门配合工作具体操作参照《项目拓展管理程序》、《可研阶段成本测算作业指引》的要求执行。
5.2.概念设计阶段：
5.2.1.获取土地后，成本部参与项目定位策划、概念设计工作，根据项目产品定位、概念设计、各业态面积的划分、项目开发工期、各机电系统配备标准等情况进行建安成本匡算，财务部综合建安成本等，进行定位策划、概念设计阶段的经济效益测算分析。
5.2.2.项目定位及概念设计工作具体操作参照《项目定位策划作业指引》、《设计管理程序》的要求执行。
5.2.3.概念设计成果提交后5日内，成本部组织建安成本估算及设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》的要求执行。
5.3.实施方案设计阶段：
5.3.1.方案设计阶段：
5.3.2.根据审批通过的建安成本测算，成本部3个工作日内提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导实施方案的造价控制。
5.3.3.品控部依据《设计管理程序》的要求组织方案设计工作。
5.3.4.方案设计成果提交后5日内，成本部组织建安成本匡算及设计指标优化工作，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》的要求执行。
5.3.5.财务部结合成本测算，1-3个工作日内完成经济测算修订。
5.3.6.各部门审核责任及审批权限同方案设计评审会，详见《责权手册》（设计管理-3.2）。
5.3.7.方案设计审批通过后，成本部以审批通过的方案成本指标为限额，3个工作日内提出扩初设计阶段的成本控制目标、措施或建议，作为扩初设计任务书的一部分提交设计单位，以此指导扩初设计的造价控制。
5.3.8.品控部依据《设计管理程序》的要求组织扩初设计工作。
5.3.9.扩初设计成果提交后，成本部5个工作日内组织完成建安成本概算，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行。
5.3.10.财务部1-3个工作日内完成财务指标测算修订。
5.3.11.各部门审核责任及审批权限同扩初设计评审会，详见《责权手册》（设计管理-3.3）。
5.4.目标责任成本制定：
5.4.1.扩初设计完成、成本概算审批通过后，各职能部门在10个工作日之内向成本部提供相关资料，由成本部制定目标责任成本，成本部负责按已完工程的经验和责任成本体系的要求，5个工作日内编制正式的《项目目标成本（初稿）》。
各部门需提供资料如下：
a）拓展部提供可研报告，含公司决策（利润率、分期等）信息；
b）综合管理部进行报批报建费用测算；
c）项目公司提供项目全过程的行政事业性收费和经营服务性收费标准、项目所在地政策性成本（包含地方垄断性行业的垄断成本）、提供项目前期现场需发生的其他成本（扩初文本不能反映的项目差异性成本，如前期三通一平、改移水、电等）；
d）营销部提供定位策划报告（品质定位、整盘收入、分期收入、营销费用整盘规划等）及产品建议书，并进行营销费用测算；
e）品控部提供方案、扩初设计图纸、扩初阶段材料设备选型定板清单，并进行勘察设计费用测算；
f）财务部提供管理、财务费用指标。
5.4.2.初稿完成后发送到各部门进行讨论，5个工作日反馈相关意见，成本部3个工作日内完成审核、沟通、平衡，编制《项目目标成本》，按《责权手册》（成本管理-2.1）要求完成审核审批后，成本部进行责任成本的分解与建立。
5.4.3.成本部负责依据审批通过的项目目标成本分解编制《项目目标成本控制指导书》，内部进行讨论、调整、修订后，提交《责权手册》（成本管理-2.1）要求进行审核审批后，发送相关责任部门，并由各部门负责人、项目公司总经理签字确认以此指导施工、采购、营销等业务活动中的成本费用使用与管理。
5.4.4.项目目标成本编制及考核等具体操作参照《目标成本管理作业指引》的要求执行。
5.5.施工图设计阶段：
5.5.1.扩初设计审批通过后，成本部以审批通过的成本概算指标为限额，结合设计单位的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），5个工作日内完成施工图设计限额，作为设计任务书的一部分发给设计单位作为施工图设计阶段造价控制的依据。
5.5.2.品控部依据《设计管理程序》的要求组织施工图设计工作。
5.5.3.施工图设计成果提交后25天内，成本部组织对施工图限额设计要求进行成本控制审查，具体操作参照《设计阶段成本优化作业指引》要求执行
5.5.4.审核责任及审批权限同施工图设计评审会，详见《责权手册》（设计管理-3.4）。
5.6.采购、施工阶段：
5.6.1.施工图完成后30天内，成本部收集相关资料，组织（或委托外部造价咨询单位）编制施工图预算、工程量清单（25天）及标底：
a）施工图设计图纸；
b）材料选型定板资料；
c）各类收费标准。
5.6.2.采购管理：
审核招标文件的商务条款，负责招标过程经济标评审。
5.6.3.成本部负责审核建安类款项支付。
5.6.4.变更签证：
按《变更签证管理作业指引》的规定，对变更进行经济性评审，对将要实施的变更签证进行造价核算。
5.6.5.各责任单位按照相关流程、作业指引进行目标成本控制，成本部负责建安类成本动态管理，财务部负责管理、财务、营销费用等非建安类成本动态管理。
5.6.6.成本部定期向总部成本管理部提交《动态成本月报》（每月25日）包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议等，根据收集动态成本信息，在相关部门支出成本可能超出目标控制成本时成本部及时启动预警机制，签发《成本预警通知书》向责任部门及其分管领导发出预警，并要求提出改进措施。
5.7.竣工结算阶段：
5.7.1.项目公司参照《竣工验收作业指引》要求组织竣工验收、备案。
5.7.2.成本部参照《竣工结算作业指引》要求组织竣工结算工作。
5.8.后评估阶段
5.8.1.项目竣工结算完成后60天内，由成本部组织，财务部配合，对整个项目发生的成本进行的全面的、系统的评价和分析总结。
5.8.2.财务部负责财务、营销、管理费用评估，其余成本评估由成本部负责，并汇总编制项目成本后评估报告，主要内容包括成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要内容，可行性分析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，目标成本控制责任部门责任履行情况，对委托单位在工作质量、服务态度、业绩效益方面的评估，未了事项说明等。
5.8.3.成本部组织成本研讨，提升成本控制的水平，并负责进行成本信息库、数据库的补充、调整、完善。
5.8.4.项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应依据《项目目标成本控制指导书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。
可研阶段成本测算作业指引
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1.流程要素
1.1.流程目标：
为了加强土地投资前可行性研究阶段的成本测算管理，提高成本估算的效率，降低投资风险，为投资决策提供有效参考。
1.2.流程主导部门：
成本部
2.试用范围
2.1.土地投资前可行性研究阶段成本测算工作
3.术语定义
3.1.无
4.职责权限
4.1.参见关键活动描述。
5.关键活动
5.1.内部立项通过后，拓展部牵头成立项目可研小组，组织制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，发相关部门；
5.2.拓展部组织项目可研小组成员对项目进行现场勘察，收集成本相关信息。
5.3.拓展部
5.3.1.红线内地块考察
a）了解场地地形地貌高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；
b）了解地质情况，以便确定桩基、土方费用；
c）了解场地内植被情况，与品控部一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；
d）了解场地内是否有拆迁建筑物及需拆迁物的现状；
e）了解场地内是否有河道、箱涵、鱼塘或水塘；
f）了解场地内是否有高压线、通讯线路通过，如果有是否需要埋地或改变走向；
g）了解场地内是否有输油管、市政道路、给排水设施等，如果有是否需要搬迁或改变走向；
h）了解场地内是否有文物需考古、搬迁或保护。
5.3.2.红线外地块考察：
a）了解红线外水（给水、污水）、电、气的接驳口位置，以便估算费用。
b）了解红线外道路交通状况，是否需要新修建道路、高架桥等。
5.3.3.政府规划要点：
a）了解需要修建的市政公用设施（如邮局、公厕、居委会、电信、医疗、垃圾站、污水处理站等）；
b）了解政府规划要求的绿地率、容积率、建筑物限高高度、商业面积、物业用房面积、幼儿园等配套设施、人防面积、车位要求等。
c）当地规划管理部门规定的计容面积计算规定。
5.3.4.报批报建配套费；
a）了解各地区的水电气暖系统收费情况；
b）了解各地区的电视、电话、网络等收费情况；
c）可参照《建设工程项目政府规费表》，征询、收集统计相关费用。
5.4.营销部
5.4.1.产品交付标准：
是否带精装修及装修标准、可视对讲的品种（黑白、彩色）；
5.4.2.各产品售价；住宅售价、商铺售价、车位售价、可售率；
5.4.3.销售费用；一般要求是不高于销售收入的3.5％（参考）；
5.4.4.相关配套，如：
是否引入公交线路、学校、幼儿园。
5.5.品控部
5.5.1.品控部需要按照估算表格的格式提供完整的规划指标，成本部需要根据政府规划要点和相关资料核实规划指标的完整、准确性；
5.5.2.明确各产品类型的建筑面积是否等于可售面积，一般可售面积≤建筑面积，明确各产品类型是否有赠送面积；
5.5.3.明确规划指标表中架空层车位的面积是否含在各产品类型的建筑面积中，如果没有需要单独计算架空层车位面积；
5.5.4.结合政府规划要点及营销部提供的车位配比要求，核实设计给出的车位数量是否适合；
5.5.5.核实设计给出的单位车位面积是否适合，一般露天车位2.6*5.5=14.3平方米/个，架空车位17～22平方米/个，地下车位35～45平方米/个，地下人防车位50～60平方米/个；
5.5.6.提供各产品相关含量，如：
混凝土、钢筋等；
5.5.7.提供计算项目总负荷数；以估算室外高低压电气设备成本；
5.5.8.提供计算项目总用水量指标以估算室外供水设施成本；
5.5.9.提供室外智能化；发电机负荷数；消防等专业方面的数据；
5.5.10.配合设计费估算。
5.6.成本部
5.6.1.收集当地建筑、安装造价指标；
5.6.2.了解大宗材料设备价格信息。
5.7.财务部
5.7.1.行政管理费；
5.7.2.资本化利息；
5.7.3.营销费。
5.8.成本测算注意事项
5.8.1.经验数据、含量一定要参考最新、产品类型最相近的数据；
5.8.2.材料价格一定要参考最新的招标数据；
5.8.3.估算项目必须全面，切忌漏项；
5.8.4.公共部位装修需根据产品的市场定位来进行估算，如外立面选材、大堂、电梯厅、阳台栏杆等；
5.8.5.估算中要考虑预留30～40元/平方米的变更签证费用及一定的不可预见费用。
5.9.成本估算项目
5.9.1.参照《可研经济测算表》。
设计阶段成本优化作业指引
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6.流程要素
6.1.流程目标：
对各阶段设计成果进行成本评估，对不合理设计提出优化建议，实现成本优化，提高成本控制效果
6.2.流程主导部门：
成本部
7.适用范围
7.1.适用于概念设计、规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计各阶段，以及建筑、结构、安装、景观、室内设计各专业的成本优化。
8.术语定义
8.1.无
9.职责权限
9.1.成本部
9.1.1.设计前提供成本控制建议或限额指标要求；
9.1.2.针对设计成果进行具体成本测算，并根据测算结果提出优化建议；
9.1.3.根据优化过程视情况编制案例，并负责设计优化案例审核发布。
9.2.品控部
9.2.1.配合设计阶段成本优化工作；
9.2.2.负责督促设计院进行图纸优化修改。
9.3.其他相关部门
9.3.1.配合设计阶段成本优化工作。
10.关键活动
10.1.设计前期成本控制
10.1.1.开始设计前要求品控部、拓展部、营销部整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息。
10.1.1.1.政府规划要点：
根据政府规划要点批复，得出如下信息：
总用地净面积
容积率
建筑用地面积
建筑密度
总建筑面积
绿地率
计容积率面积
户数
住宅建筑面积
限高
商业
会所
学校
幼儿园
物业用房
设备用房
活动中心
服务中心
卫生院
邮电所
公共卫生间
……
游泳池
球场
车位类型
数量
面积
备注
自行车车位
地下车位
地上车位
人防面积
10.1.1.2.土地属性：
通过勘查现场，在拓展部、品控部等相关部门协助下，对土地属性信息进行分析：
项目
详细描述
备注
市政解决方案
市政污水
清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站；
市政给水
清楚了解距离红线的距离；
临水
清楚了解距离红线的距离；
永久电
清楚了解距离红线的距离；
临时电
清楚了解距离红线的距离；
市政煤气
清楚了解距离红线的距离，是否组建煤气瓶组处理站；
出入道路
清楚了解是否需要维修、建造道路及高架桥等；
公交站场
清楚了解小区建造公交站的数量；
红线内土地情况
场地高差情况
1、清楚了解场地高差情况，以便估算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑分析场地坡度面积比率
植被情况
清楚了解场地内植被情况，与设计一道决定是否有可以保留的树木，以便估算景观成本；
河流、箱涵情况
清楚了解场地内是否有河流、箱涵，河流、箱涵的长度、深度及宽度，以便估算改造费用；
鱼塘、湖泊情况
清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊，鱼塘、湖泊的面积，以便估算改造费用；
高压线情况
清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏输），如果有，需要埋地或改变走向的长度；
输油管等市政情况
清楚了解场地内是否有输油管、市政设施等，如果有，需要搬迁或改变走向的距离；
市政道路情况
清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，具体长度及宽度、建造标准；
拆迁情况
地质情况
清楚了解场地内地质情况，以便决定采用基础形式；
建筑退让红线情况
清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物占地面积；
红线外土地情况
噪音情况
考虑是否需要考虑防噪玻璃；
可视景观
清楚了解场地周边的可视景观情况，决定是否需要改造可视景观；
10.1.1.3.市场定位：
在营销部、销售代理公司的协助下，清楚了解项目市场定位：
产品
类型
面积比率
户型面积
层高
一梯几户
附加值
立面风格
开窗
园林
装修
售
价
花园
阳台
凸窗
地下室
大堂
电梯厅
室内
产品1
产品2
产品N
车位配比要求
车位售价、
可售比率
商业配套要求
会所配套要求
10.1.2.以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：
10.1.2.1.场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵，高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用；
10.1.2.2.车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；
10.1.2.3.外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。
10.2.概念、规划设计阶段成本控制重点
10.2.1.建筑、结构方面
10.2.1.1.设计前，同品控部、营销部、销售代理公司一起探讨产品类型布置方案，作单一产品估算以及组合方案的成本估算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本估算，用以指导概念、规划设计。
10.2.1.2.结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。
10.2.1.3.成本部应就土地价值与建筑产品的组合向品控部、营销部、销售代理公司提出建议（注意：
重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）
10.2.1.4.路网布置
a）道路设计满足消防及道路交通相关规范；
b）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；
c）优化出入口布置，（优化建议时成本人
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