土地估价师案例与报告各种常见的土地估价目的考试试卷Word格式.docx

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A．1000～2000

B．1000～2500

C．1000～3000

D．2000～3500

6、全国社会经济统计指标，不包括__指标。

A．总量

B．结构

C．房产

D．动态

7、凯恩斯学派的代表人物凯恩斯提出的税收原则是__。

A．公平

B．效率

C．专制

D．稳定

E．自由

8、近代西方经济学把利用土地所获得的超额利润称为__。

A．广义地租

B．狭义地租

C．准地租

D．地租

9、是指土地的基础设施建设和开发状况。

土地建设状况

基础和公用设施条件

环境质量

土地开发程度

10、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分按照区段地价的高低，划分出地价等级。

价值

目的

价格

用途

国家实行土地估价师资格认证制度

11、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。

A．编制土地开发规划方案

B．土地开发的可行性论证

C．开发区的总体布局与功能分区

D．小区规划设计

E．土地勘测调查和社会经济情况的调查

12、下列土地估价中的技术处理不正确的是。

【2009年考试真题】

当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例

当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

13、我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括。

市场比较法

收益法

成本法

剩余法

合法性

14、按照__划分，土地规划可分为长期规划、中期规划和短期规划。

A．规划性质

B．时限不同

C．规划任务大小

D．规划范围大小

15、不动产项目市场分析通常包括__分析。

A．营销

B．回报率

C．供求

D．竞争对手

E．消费者

16、某地在确定路线价中的标准深度时，根据资料测算得到了以下几个深度值，为了使今后利用路线价法评估宗地价格的工作简便，通常应以作为该路线段的标准深度。

路线价区段内临街各宗地的深度的众数

路线价区段内临街各宗地的深度的中位数

路线价区段内临街各宗地的深度的最大值

路线价区段内临街各宗地的深度的最小值

合法性

17、某住宅小区的平均月租金为21元／平方米，年总费用为72元／平方米，房地产总价为3000元／平方米，土地还原利率为4％，该小区土地楼面价格为900元／平方米，则建筑物还原利率为。

【2008年考试真题】

5．23％

6．43％

6．86％

7．21％

18、企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

6％

8％

12％

25％

土地

19、下列关于国有土地租赁的表述，不正确的是__。

A．国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充

B．国有土地租赁中，承租人转让土地租赁合同，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效

C．租赁期限三个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同

D．国有土地租赁中，承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利

20、征用土地主要涉及的费用不包括__。

A．土地补偿费

B．安置补助费

C．青苗补偿费

D．拆迁补助费

21、成本逼近法一般适合于的估价。

【2002年考试真题】

有建筑的土地

有开发潜力的土地

建成区已开发的土地

新开发的土地

22、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押。

A．土地使用者为中国公民

B．领有国有土地使用证

C．具有合法的地上建筑物、其他附着物

D．具有合法的产权证明

E．土地使用者为其他经济组织

23、如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的。

【2007年考试真题】

管理方式

产权性质

交易方式

地价形成方式和目的

24、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。

批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格

原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格

批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格

批准时居住用地的土地使用权出让金

25、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是__。

A．土地实际利用状况

B．设定内涵条件下的评估地价

C．现状条件下的评估地价

D．评估时间

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3．0%～4．0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。

对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是__。

A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致

B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4．0%～8．0%

C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体隋况确定

D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3．0%～4．0%

2、下列选项中关于土地价格描述，正确的有。

总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢

具有明显个别性和地区性

土地价格高低决定了地租水平高低

土地价格由开发成本决定

土地价格高低与社会经济水平相适应

3、根据需要，工程结算一般有等几种形式．【2008、2004年考试真题】

定期结算

阶段结算

竣工结算

施工结算

投资结算

4、西部大开发中，__保护要坚持“在保护中开发，在开发中保护”的原则。

A．土地

B．耕地

C．牧草地

D．地下水

5、经批准的水库移民后期扶持规划。

是水库移民后期扶持工作的基本依据

是编制移民安置规划的基本依据

应当严格执行，不得随意调整或者修改

确需调整或者修改的，应当报当地人大机关批准

确需调整或者修改的，应当报原批准机关批准

6、根据当地实际情况，选择__计算农用地自然质量分。

A．因素法或主成分分析法

B．因素法或样地法

C．样地法或层次分析法

D．主成分分析法或层次分析法

7、土地估价中的贡献原则可用于等。

土地的追加投资

不动产的估价

建筑物的追加投资

不动产的部分改良、改造

不动产的建造

8、下列关于土地使用权转让限制条件，说法正确的是。

通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限

土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移

土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，其他需求者有优先购买权

土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

9、下列选项中，属于地价管理目的的有。

促进土地的合理利用

防止国有土地收益流失

维护国家的利益，使国家利益达到最大化

规范土地估价的方法，提高土地估价精度

能使国家按照国家意志灵活地控制地价市场

10、中国公民王某将一幢自有住房对外出租取得年租金收入8000元，根据我国税法有关规定，他应缴纳．【2007年考试真题】

房产税

营业税

城市建设维护税

教育费附加

房地产税

11、某企业以划拨方式取得国有土地使用权，现在企业欲将该土地上的房产出租经营，则下列说法正确的是__。

A．任何情况下，企业不得出租其划拨土地上的房产

B．经过市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，可以出租

C．企业只要向政府表示愿意缴纳出租后相应的土地收益即可

D．国家未明确规定，企业和政府可协商确定

12、根据国务院最近发布的规定，各类非农业建设占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行，防止占多补少、占优补劣。

按面积占一补一

按等级折算

占少补多

按价补偿

35％～50％

13、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理。

市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；

其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准

农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地

农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地

14、土地使用权出让最高年限按用途确定正确的是。

居住用地70年

工业用地50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或其他用地40年

15、价格指数调整法通常适用于的机器设备的重置成本估测。

技术进步速度不快

技术进步速度快

技术进步因素对设备价格影响不大

技术进步因素对设备价格影响大

单位价值较小的自制设备

16、城市自然环境条件主要包括地貌、__、水文和气候等方面。

A．地质

B．地势

C．地形

D．地震

17、为实施土地调控，国家明确规定，各地在出让工业用地时，价格不得低于之和。

【2006年考试真题】

土地取得成本

拆迁安置补偿费

征地安置补偿费

土地前期开发成本

按规定收取的相关费用

18、确定土地分等因素权重的方法有。

多因素综合评价法

层次分析法

级差收益测算法

因素成对比较法

对工业用地而言，工程地质条件通常是要重点考虑的价格影响因素之一

19、对地产市场而言，土地作为一种特殊形态的商品，其区别于一般商品市场的特征表现为。

【2004年考试真题】

土地供给弹性大

交易实体的非移动性

流通方式的多样性

垄断性

土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定

20、（）是用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图。

A．总平面图

B．建筑平面图

C．建筑立面图

D．建筑剖面图

21、新古典主义关于地租、地价的论述特点有（）等。

A.对地租的本质含义进行了阐述&

nbsp;

B.引入了区位平衡概念，使其更具实用价值&

C.将土地市场作为一个&

ldquo;

完善市场&

rdquo;

进行了阐述&

D.建立了有关地租模型，解决了城市地租测算的理论方法问题&

E.更注重对政府政策的研究，如土地利用规划、基础设施政策对地价的影响

22、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．30

B．15

C．60

D．90

23、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知（国土资发[1999]433号）规定，国有企业与外资进行合资、合作，凡以__方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费。

A．出让

B．租赁

C．国家作价出资（入股）

D．有偿划拨

E．无偿划拨

24、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。

其中土地他项权包括等多项权利。

土地所有权

土地抵押权

建设用地使用权

宅基地使用权

地役权

25、土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的。

土地政策

土地管理者

土地所有者

土地使用者

土地制度