02海口市大致坡镇物流园区控制性详细规划文本.docx
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02海口市大致坡镇物流园区控制性详细规划文本
第一章总则
第一条 编制目的
为了贯彻《海口市美兰区大致坡总体规划》意图，顺利实施《海口市大致坡镇工业产业园区控制性详细规划》，落实规划分图则规定的控规要求，提出规划管理及相关的控制标准，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》，特制定本控制性详细规划文本。
第二条《海口市大致坡镇工业产业园区控制性详细规划》是海口市大致坡镇工业产业园区各类建设项目的指导性
文件。
规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目，均应符合本规划的规定和要求。
第三条本规划由文本、图纸、图则和附件四部分组成。
文本、图纸和图则具有同等法律效力，应配合使用。
第四条本规定自批准之日起生效，由大致坡镇人民政府负责解释。
第五条 规划依据
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）
《城市规划编制办法》（2006年）
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
《城市道路交通规划设计规范》（GB50220–95）
《城市道路交叉口规划规范》（GB50647–2011）
《城市道路工程设计规范》（CJJ37–2012）
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2002）
《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发〔2008〕24号）
《海南省城乡规划条例》（2009年）
《海口市城乡规划条例》（2011年）
《海口市城市规划管理技术规定》
《海口市城市总体规划（2011-2020）》（2011年）
《海口市美兰区大致坡镇总体规划》（2012-2030）
《海口市美兰区大致坡镇土地利用总体规划》（2010-2020）
其它国家和地方的相关城市规划技术标准、技术规范；
甲方提供的1:
500地形图及项目预可行性研究等资料。
第六条 规划原则
1.承接与落实原则
2.设计结合自然的原则
3.可造作性原则
4.可操作与弹性原则
第二章定位与规模
第七条功能定位
“海口市东部区域以农副产品加工、生物制药、家具制造，旅游工艺品制造、建材工业等加工制造为主，以农副产品冷冻冷藏为辅，兼有普通仓储和展示交易功能一体的现代工业产业园区。
第八条产业选择
1、工业类型：
本土原产品农副产品加工业：
果蔬加工、水产加工、畜禽加工、食品加工、木材加工、粮油加工、热带作物加工、饮料制造食品深加工、包装业；
家具制造业：
现代、仿古、红木等家具制造。
旅游工艺品制造业：
角雕、木雕、根雕、玉石加工等。
建材工业：
建筑材料、油漆加工。
生物制药：
现代生物制药科技。
2、仓储类型
冷冻冷藏：
瓜果蔬菜、海鲜干货、肉禽、药品冷冻冷藏。
常温仓储：
生活用品、日用百货、食品、设备装备、医疗器械仓储。
第九条规划范围
东起大致坡镇区以西约200米，南至琼文公路以南约150米，西至规划苗木培育示范产业园，北至美帖村以南。
规划区分布在琼文公路南北，共计由三个独立地块组组成。
规划总用地面积为86.47公顷。
第十条人口规模
安置人口：
2030年村庄人口为45人。
居住人口：
1550人
就业岗位：
7500个
第三章 用地规划
第十一条规划结构
规划确立规划区空间结构为“一轴、三组团、四片区”。
一轴：
指琼文公路发展联系轴和交通联系轴。
三组团：
分别为西部组团、北部组团和南部组团。
四片区：
根据功能划分为四个片区，分别为综合服务片区、工业片区、仓储片区和职工居住片区。
第十二条功能布局
规划分为综合服务区、工业加工区、仓储物流区、职工生活居住区。
⏹综合服务区：
依托琼文公路，规划在道路两侧。
包括产品展示、交易功能，综合行政办公、综合信息服务、科技研发、职工食堂、停车配套等功能。
⏹工业加工区：
主要位于北部组团的西侧，主要为农副产品加工、海洋产品加工、肉禽加工、旅游纪念品加工、建材家具加工等。
⏹仓储物流区：
主要包括农副产品（瓜果蔬菜、海鲜干货、肉禽）、药物冷冻冷藏，生活日用品、百货、副食、土特产、海鲜干货、设备装备、建材装饰等仓储功能。
⏹职工生活居住区：
主要为片区内职工、家属、管理人员、服务人员提供居住。
规划以多层、小户型或单身宿舍为主。
第十三条用地布局规划
根据国土资发【2008】24号要求，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积7%，本项目行政办公及生活服务设施用地面积为6.96%。
1、居住用地（R）：
规划居住用地4.25公顷，占园区总建设用地的4.91%，均为二类住宅用地（R21）。
2、公共管理与公共服务设施用地（A）
总用地1.47公顷，占总建设用地的1.70%。
3、商业服务业设施用地（B）
总用地3.26公顷，占总建设用地的3.77%。
其中：
零售业用地（B12）（交易展示市场）用地面积为2.96公顷。
旅馆用地（酒店）（B12）用地面积为0.3公顷。
4、工业用地（M）
规划二类工业用地（M2）27.11公顷，占总建设用地的31.35%。
主要集中布置于北部组团西侧。
5、物流仓储用地（W）
规划二类物流仓储用地（W2）18.78公顷，占总建设用地的21.72%。
主要为流园区大型物流仓储项目。
6、道路交通设施用地（S）
规划道路交通设施用地（S1）21.12公顷，占总建设用地的24.42%。
主要园区内车行主干道和车行次干道。
停车场用地2.62公顷，占总建设用地的3.03%。
规划共配套6处集中停车场。
7、公用设施用地（U）
规划公用设施用地主要为园区内排水设施用地（U21），用地面积为0.63公顷，占总建设用地的0.73%。
规划安排在园区北侧地势较低位置。
8、绿地与广场用地（G）
规划绿地与广场用地总面积7.23公顷，占总建设用地的8.36%。
第四章公共设施用地规划
第十四条公共设施规划
园区公共设施配套主要包括园区综合行政管理设施、商业展示交易设施、文化娱乐及接待设施
第五章道路交通规划
第十五条交通系统规划
1、对外交通
规划区的外部联系快捷，南边有海文，规划区中间有琼文公路，均能形成快速对外交通联系。
2、内部交通
内部交通分为三级，形成主干道、次干道、支路。
均形成方格网形式联系各地块。
第十六条道路系统规划
1、道路结构
道路采用方格网状的路网结构体系。
以上路网结构为规划控制实施的路网，规划提出除以上道路之外的建议开通的支路，即延续、贯通区内所有的路网，对地块进行细分。
规划每个组团片区均形成2处出入口；共形成6个对外联系出入口。
2、道路等级和断面
道路分为三级，由主干道、次干道、支路组成。
主干道：
红线宽20米，中间车道为16米，两侧各2米人行道，道路两侧设置10米绿化带。
次干道：
红线宽18米，中间车道为16米，单侧2米人行道，根据实际情况可设置单侧10米绿化带。
对于外环道路，规划设置单侧人行道。
支路：
红线宽12米和10米两种，中间车道为8米，其中红线宽12米支路，两侧各2米人行道，红线宽10米支路设置单侧2米人行道。
根据实际情况可设置单侧5-10米绿化带不等。
3、交通设施
停车场按照各组团功能区分散设置。
规划在北部组团设置4个停车场、西部组团设置1个货车停车场、在南部组团设置1个货车的停车场。
规划区内居住、酒店等结合用地自行配套。
4、交叉口
规划各组团主要出入口与琼文公路交叉口采用绿波信号灯控制，交叉口采用展宽式交叉处理。
次要出入口与琼文公路交叉口采用无控平面交叉口。
第十七条道路竖向规划
1、竖向规划
1）规划采用海口独立坐标系，高程系采用85国家高程基准。
2）竖向规划采用平坡式，总体上东部为挖方，西部为填方，并保持与北边道路衔接。
3）与周边道路标高为控制点，规划道路标高尽可能接近原地形。
4）道路坡度为0.3%到2.0%之间，保持道路平坦顺直。
2、道路标高与纵坡
具体道路的标高和纵坡要求详见竖向规划说明和图纸。
第六章绿地景观规划
第十八条绿地规划
区内主要道路两侧布置10米隔离防护绿地，在次要道路两侧布置5米道路防护绿地，与区内主要景观节点及地块组团绿地联系贯通，构成网格状的绿色廊道。
第十九条景观规划
形成点、线、面相互结合的景观系统。
同时结合道路绿化形成景观轴线。
第七章 “三线”的控制
第二十条红线
道路红线、用地红线、的划定在分图则中予以确定，并标注定位坐标；建筑红线退让用地红线的距离按照《海口市城市规划管理技术规定》执行。
第二十一条绿线
规划中所划定的各类绿化用地，其用地界限为园区绿线，必须严格控制，不得侵占。
绿化用地中可安排少量的园林设施和小品，对于临时性设施必须经过严格的审批。
城市绿线范围内的绿地在不影响环境的条件下，按照本规划允许设置相关市政公用设施。
不同类型用地的界线、绿地率控制指标和绿化用地界线的坐标详见控制图则。
其它控制要求遵循《城市绿线管理办法》
第二十二条 黄线
1、城市黄线是指对城市全局有影响的城市规划中确定、必须控制的城市基础设施用地的控制界线，本区内主要指污水处理设施项目。
2、城市黄线一经批准，不得擅自调整。
3、在城市黄线范围内禁止进行下列活动：
违反城市规划要求进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准改装、迁移或拆毁原有基础设施；其他损坏基础设施或影响基础设施安全和正常运转的行为。
第八章 建设控制指标体系
第二十三条地块划分
1、地块大小的确定
本次规划地块单元大小主要为1.0—3.0公顷之间。
个别地块达到4.0公顷。
2、地块划分
编码顺序按从西到东、从北到南方式编制。
分为A、B、C三个区，共40个地块。
第二十四条用地性质
规划建设用地分类依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定。
第二十五条控制指标体系
1、土地使用强度控制要求
控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。
规定性指标包括用地性质、容积率、建筑系数、建筑密度、绿地率、建筑后退、停车泊位、配套设施等。
规定性指标中仓储和工业用地容积率、建筑密度、建筑后退、停车泊位控制指标为下限值；建筑高度、绿地率控制指标为上限值；其他居住用地、行政办公用地、商业设施用地、污水处理用地等容积率、建筑密度、建筑高度控制为上限值，建筑后退、停车泊位、绿地率控制为下限值。
1）容积率
仓储用地容积率控制分别为不小于0.6、0.7和1.0；
工业加工用地容积率控制不小于1.2；
商业展示市场用地容积率不大于1.5；
行政办公、旅馆业用地容积率不大于2.0；
居住用地容积率不大于1.8。
2）建筑密度
仓储用地建筑密度控制为不小于45%；
工业加工用地建筑密度控制不小于40%；
商业展示市场用地建筑密度不大于55%；
行政办公、旅馆业用地建筑密度不大于35%；
居住用地建筑密度不大于30%。
3）建筑高度
仓储用地建筑高度控制为不超过20米；
工业加工用地建筑高度控制不超过25米；
商业展示市场用地建筑高度不超过12米；
行政办公、旅馆业用地建筑高度不超过30米；
居住用地建筑高度不超过20米。
第二十六条建构、筑物后退红线
建筑物后退用地红线指建筑物沿地块某方位边界（整体或局部）的建筑物外边界后退用地红线的距离。
相邻地块后退建设用地红线距离应使地块内建筑均满足消防通道、日照、通风等要求。
建筑物后退用地红线临主干道的建、构筑物后退红线不小于8米；临支路的建、构筑物后退红线不小于5米；临防护绿地的建、构筑物后退道路红线不小于3米。
第二十七条建筑控制要求
1、建筑形体与风格
建筑体现简洁明快的现代建筑风格，展示现代园区的时代感。
2、建筑色彩
建筑以白色、浅灰色等浅色素雅色彩系列为主色调，局部点缀与企业相关联的亮丽色彩系列。
3、建筑高度
从空间形态角度统筹考虑，合理安排各功能区的建筑高度，形成错落有致的高度空间。
第二十八条其它配套设施规定
1、禁止机动车开口规定
机动车开口距离主干道35米内限制设机动车出入口。
机动车开口距离次干道、支路25米内限制设机动车出入口。
机动车停车场出入口距交叉口须大于35米。
2、停车泊位
区内行政办公、商品展示、旅馆业用地按照不少于1.2车位/100平方米建筑面积控制；
居住区按照不少于1.0车位/100平方米建筑面积控制；
工业仓储功能区按照0.1车位/100平方米建筑面积设置停车泊位。
停车泊位设置考虑按实际增长需求分期建设。
第二十九条用地兼容及混合使用
划为更好地适应市场需求的城市功能的确定性和不确定性的变化,对非公共空间地块用地性质采取弹性控制的原则。
在未来发展的过程中，涉及到规划用地性质调整的时候，规划管理应以地块允许的土地相容性规定为依据。
规划之中用地兼容的具体要求见附表三。
第九章市政工程规划
第三十条给水工程规划
1、用水量预测：
规划园区最大日需水量约2140m3/d。
2、供水水源：
规划本园区引水取自大致坡镇自来水厂，水源为凤潭水库。
3、给水管网布置
给水管网采用环状管网与支状管道相结合的方式设置，在主干道和次干道下敷设DN200-DN400mm等管径的管网。
从就近的市政供水管引出两条DN400给水管主干管敷设至园区。
消防供水水压采用低压制与城市供水压一致，消防时应设置加压装置，自行加压。
在给水管道上沿道路每间隔120米设置一个消防栓，供消防时使用。
给水管网布置详见《给水工程规划图》。
第三十一条污水工程规划
1、污水量预测：
园区最大日排污水量约1819m3/d。
2、排水体制和排放标准：
排水系统确定采用雨、污水分流制排水体制。
污水在排入区内污水管道之前水质必须满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）。
3、污水管网布置
区内需建立完善独立的污水收集系统，在区内主次干道敷设污水管道，分别接纳各功能区排污，然后汇入主干污水管后纳入园区北侧污水处理厂集中处理。
污水管设计为D400-D600HDPE塑料波纹管，在竖向布置上，污水管位于雨水管之下。
污水管道布置见《污水工程规划图》。
第三十二条雨水工程规划
地面雨水主要采用暗管排水，将雨水分区域集中汇入雨水干管中，排放至北侧美贴溪或四周低洼地。
雨水管道管径d＜600mm。
在竖向布置上，雨水管位于污水管之上。
雨水管道布置见《雨水工程规划图》。
第三十三条电力工程规划
1、负荷预测：
园区用电负荷为7326KW。
2、电网规划
1）10KV中压配电网规划：
规划区建设3座10KV开闭所。
。
2）10KV电力线路敷设：
规划10KV线路敷设采用1.2mx1.2m或1.0x1.0m的电力电缆沟，管道在相关道路的东侧或南侧布置。
3）380/220V低压配电网：
为了保证供电质量，新建10/0.4KV变电所供电范围应控制在250米之内。
第三十四条能源利用工程规划
1、规划区内新建的住宅建筑、宾馆酒店，应大力推广使用太阳能热水系统与建筑一体化技术，达到节约传统的电能与天然气能源的目的。
2、积极实施太阳能建筑一体化并网发电工程，加强光伏发电在建筑领域和园区照明领域的应用。
积极推行光伏建筑一体化设计，实施建筑一体化并网发电示范项目。
3、在规划区内积极推广太阳能空调技术和太阳能采光技术的应用。
4、规划区的绿化、景观照明应大力推广使用新型节能照明技术。
第三十五条通信工程规划
1、电信业务量预测：
本园区电话门数为2890门。
2、通信管网规划：
规划区管道规划按三网合一和接入网规划考虑。
第三十六条管线综合规划
管线平面、管线竖向具体设计应满足《城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）》的要求。
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第十章综合防灾规划
第三十七条综合防灾应急体系
1、规划应依托大致坡应急抢险救援、应急物资保障系统。
2、应急指挥中心：
规划设置1座应急指挥中心，设置在行政办公大楼内。
第三十八条
消防规划
1、消防站布局
消防规划遵照“预防为主、防消结合”的工作方针，消防站依托大致坡镇区消防站。
11.2.3消防设施
消防用水按同一时间内的火灾次数1次考虑，一次灭火用水量为55升/秒，时间为两小时。
消火栓规划沿道路按120米的间距设置，采用地上式，沿人行道布置。
居住新区内消火栓保护半径不大于150米。
道路宽度大于60米时消火栓双侧布置。
无市政消火栓、无消防通道的建筑密集区应修建消防蓄水池。
工厂、仓储区应设环形消防车道或可供消防车通行且宽度不小于6米的平坦车道。
大型建筑物应设环形消防车道。
居住小区骨干道路设计必需满足各种消防车辆通行要求，消防车道宽度不小于4米，尽端式道路都应设置回车道和停车场。
规划要求新建各类建筑物必须充分考虑消防要求，严格执行国家颁布的防火规范，满足消防间距，配备必要的消防设施。
第三十九条人防工程
人防面积：
人防工程建设量为620平方米。
人防工程要逐步实现标准化、规范化、网络化，部分工程要达到智能化管理。
人防工程可用于战时防空的人员掩蔽所.
规划人防工程结合职工住宅区建设。
第四十条抗震工程规划
1、设防标准：
按地震基本烈度Ⅷ设防，所有新建工程必须按此标准进行抗震设防。
2、避难场所
规划区内应急避难场所结合园区露天堆场、停车场、防护绿地和公共绿地以及附件大致坡公园、广场、学校操场、体育场等室外场地设置。
服务半径不宜超过500米，有效用地面积不宜小于1000平方米，避难人员人均有效用地面积不宜低于1平方米。
第四十一条防洪防潮规划
1、防洪标准
（1）防洪标准：
规划区规划依据总体规划防洪标准，防洪标准取20年的防洪标准，用50年的洪水标准进行校核.
（2）防涝标准：
20年一遇24小时暴雨，城市建设用地一天排干。
2、防洪措施
规划方案以泄为主。
新建园区内排水沟渠，疏浚规划区内北侧美贴溪，形成通畅的水系，定期采取河道疏浚、清淤、整修加固护岸等工程措施，保证排水通道畅通。
第十一章环保环卫工程规划
第四十二条环境保护规划
1、设定园区准入的条件，合理优化功能结构。
2、企业应以节流、节能、清洁生产为发展方向。
对企业污染物排放全过程控制，达到排放标准才可排放。
3、加强生态环境保护，营造优美的环境景观。
4、深入开展环保教育和素质教育，提高人为的自觉环保意识。
第四十三条环卫工程规划
1、规划措施
（1）严格控制污染源，对于进入规划区的企业，必须执行环境影响评价制度。
（2）企业运转以节流、节能、清洁生产为发展方向。
2、垃圾收集
设置1个垃圾转运站，根据实际垃圾转运量确定规模，结合防护绿地设置。
沿道路两侧100-120米间距设置垃圾箱。
3、公共厕所设置
根据《城市环境卫生设施规划规范》，规划区内结合公共建筑设置公共厕所。
第十二章分期建设建议
第四十四条分期建设
本规划区的规划建设建议分三个时期进行。
一期：
启动北部组团内仓储建设。
建设重点为物流、冷冻、冷藏仓储用地。
二期：
启动北部组团、西部组团内综合行政办公建设、部分工业、仓储用地、交易展示片区和污水处理厂的建设。
三期：
启动全园区内物流仓储建设用地、工业加工用地建设。
同时园区内职工住宅生活配套、酒店接待、文化娱乐配套，以及园区内所有道路系统和其他基础设施的建设。
第十三章 规划实施与管理
第四十五条本园区是美兰区的经济转型升级重要组成部分，对海口市工业仓储发展、社会贡献等均有积极的作用，因此保
证规划实施至关重要。
以下为规划实施的建议措施；
第四十六条严格执行本规划控制要求，指导下一步地块的修建性详细规划。
第四十七条重点保证配套项目的基础设施先行建设，为项目的落户奠定基础。
第四十八条资金筹措应寻求多种途径，吸引各方投资，为规划实施提供资金保障。
第四十九条项目地块选择要进行方案对比，综合协调功能流线，考虑既有利于近期产生效益，又要远期有更大的潜力。
第五十条加强规划法定性宣传，鼓励公众参与，提高全民规划意识，有助于规划实施及其公众监督。
第十四章
附件
附表1 规划用地平衡表
序号
用地名称
用地代码
用地面积（公顷）
占总用地比例（%）
1
二类居住用地
R21
4.25
4.91
2
行政办公用地
A1
1.47
1.7
3
商业服务业设施用地
零售商业用地
B12
2.96
3.42
旅馆用地
B14
0.3
0.35
4
二类工业用地
M2
27.11
31.35
5
二类仓储用地
W2
18.78
21.72
6
污水处理设施用地
U21
0.63
0.73
6
防护绿地
G2
7.23
8.36
7
停车场用地
S42
2.62
3.03
8
道路用地
S1
21.12
24.42
9
总用地
86.47
100
附表2 规划地块控制指标一览表
地块编号
用地性质
用地面积
（公顷）
总建筑面积
（平方米）
容积率≤
建筑密度（%）≤
建筑限高（米）≤
绿地率（%）≥
停车位
备注
名称
代码
A-01
二类工业用地
M2
0.9189
≥11027
≥1.2
≥40
25
20≤
11
A-02
二类工业用地
M2
1.4401
≥17281
≥1.2
≥40
25
20≤
17
A-03
二类工业用地
M2
0.7065
≥8478
≥1.2
≥40
25
20≤
8
A-04
批发市场用地
B12
0.8512
12768
1.5
55
12
30
76
A-05
社会停车场用地
S42
0.3612
--
--
--
--
--
--
A-06
批发市场用地
B12
0.2623
3935
1.5
55
12
30
23
A-07
二类工业用地
M2
1.8337
≥22004
≥1.2
≥40
25
20≤
22
A-08
二类工业用地
M2
1.5023
≥18028
≥1.2
≥40
25
20≤
18
A-09
二类工业用地
M2
1.4064
≥16877
≥1.2
≥40
25
20≤
17
B-01
行政办公用地
A1
1.4679
29358
2.0
35
30
40
352
B-02
社会停车场用地
S42
0.3802
--
--
--
--
--
--
B-03
批发市场用地
B12
0.526
7890
1.5
55
12
30
47
B-04
批发市场用地
B12
0.2027
3040
1.5
55
12
30
18
B-05
二类工业用地
M2
1.0067
≥12080
≥1.2
≥40
25
20≤
12
B-06
批发市场用地
B12
0.4353
6530
1.5
55
12
30
39
B-07
二类物流仓储用地
W2
2.3009
≥16106
≥0.7
≥45
20
20≤
16
B-08
社会停车场用地
S42
0.8796
--
--
--
--
--
--
B-09
二类物流仓储用地
W2
2.9904
≥20933
≥0.7
≥45
20
20≤
21
B-
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