全国超高层建筑造价分析报告含分部分项造价分析各城市造价指标分析.docx

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全国超高层建筑造价分析报告含分部分项造价分析各城市造价指标分析

超高层建筑成本分析报告

XXXXXX建设咨询有限公司

二〇一六年四月

一、超高层建筑结构及高度对造价的影响分析

00m的民用建筑为超高层建筑。

超高层建筑的结构决定了总体造价的高低，常见的结构如下：

结构体系

非抗震设计

抗震烈度

6级地震

7级地震

8级地震

框架-剪力墙

170

160

140

120

剪力墙

全部落地剪力墙

180

170

150

130

部分框支剪力墙

150

140

120

100

筒体

框架-核心筒

220

210

180

140

筒中筒

300

280

230

170

框架-剪力墙结构造价较低，和普通高层造价相仿，造价增加主要体现在以下9个方面：

1.设置避难层（100米以上的建筑，一般每隔50米要设置一个避难层）；

2.供电系统：

双电源+自备电源；

3.进户门要求为甲级防火门；

4.消防电梯要在3台或以上；

5.电梯必须要分层设计；

6.由于高处的湿度和风力情况较为复杂，在外墙材料，铝合金窗，玻璃等建筑材料的选择会格外严格，会较大成都的增加建筑成本；

7.超高层建筑设计复杂，项目设计和管理水平要求也较高，设计、工程顾问及监理费用会增加；

8.超高层建筑的消防要求极为严格，凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器；

9.超高层建筑的配套人防面积也较大。

考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200元/平米（一线城市），超高层的成本在2555元/平米-2765元/平米左右（一线城市），全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米，而部分框支剪力墙结构的成本与框架

-剪力墙结构相仿。

超高层（100m以上）与高层（100m以下）平均增加造价：

增加造价（元/平米）

整体设计标准与技术

20-40

基础与结构

160-260

屋面及外立面

15-25

机电设备

160-240

合计

355–565（振幅约为16%-26%）

一幢30层的毛坯房一般造价约2,200元／平方米，如设计为50层超高建筑，经过下列简单测算，其额外造价约：

355-565元/平方米，造价增幅约为15％-24％，有统计资料表明，120m的超高层比100m的高层造价大约高300元／平方米，140m的超高层比100m的高层造价大约高500元／平方米。

建筑物超过200米，结构部分造价增加幅度大。

北京银泰（250米）用钢量168Kg/㎡，天津津塔用钢量191Kg/㎡，结构造价均超过3000元/㎡。

超高层不同建筑高度的造价分析

单位：

元/㎡

建筑高度（7度区）

结构类型

结构造价

建筑造价

机电造价

综合造价

100米

框架-剪力墙

1300～1600

600～800

1450～1600

3350～4000

150米

框架核心筒结构（局部加型钢）

1700～2100

700～900

1600～1800

4000～4800

200米

筒中筒（混合结构；核心筒—钢筋混凝土、型钢混凝土，外筒框架—型钢混凝土或组合型钢）

2100～2500

800～1000

1800～2000

4700～5500

300米

2900～3300

900～1100

1800～2000

5600～6400

400米

3900～4500

1000～1200

1800～2000

6700～7700

结构成本构成分析（以230米高度为例）

项目

钢材用量（Kg/㎡）

造价（元/㎡）

基坑支护

80~120

基础及底板

250~300

剪力墙

600~800

柱

45

500~700

梁板

40

?

500

北京银泰

天津津塔

二、2015年下半年省会城市住宅建安工程造价指标

2015年下半年省会城市住宅建安工程造价指标单位：

元/m2

省会市名称

建筑型式

说明

多层

小高层

高层

北京

1390

1714

1802

上海

2039

2533

2472

与今年上半年相比略上浮2.34%，主要原因是人工费、规费调整。

天津

1912

2461

2652

以上工程材料价格依据2015年《天津工程造价信息》9月份综合价格计算。

其中，C30混凝土价格为330元/m3。

钢筋D10以内价格2734.97元/t，钢筋D10以外价格2615.02元/t。

人工价格：

一类工133.92元/工日，二类工107.42元/工日,三类工85.10元/工日

多层建筑选用的工程：

建筑面积3357m2，檐高18.50m,砖混结构，层数6层，砌体采用页岩多孔砖。

地面为水泥砂浆地面，内墙面抹混合砂浆、刮腻子，外墙面贴50厚挤塑保温板，局部贴70厚挤塑保温板。

门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。

小高层建筑选用的工程：

建筑面积4785m2，檐高36.9m,框架结构，地下1层，地上11层。

地面为水泥砂浆地面，内墙面抹混合砂浆、刷涂料。

外墙面采用聚苯乙烯泡沫板墙体保温、FTC保温砂浆、刷涂料。

门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。

高层建筑选用的工程：

建筑面积13860m2，檐高79.80m,框架结构，地下1层，地上26层。

地面为水泥砂浆地面，内墙面抹FTC保温砂浆，刷涂料，外墙聚苯保温板保温，抹胶粉颗粒保温灰，外墙面分别采用刷涂料、干挂大理石做法。

门窗采用断桥铝合金中空玻璃门窗。

重庆

1175

1315

1475

多层是指一至七层的砖混结构住宅，小高层是指八至十八层的框架结构住宅，高层是指十八层以上的框剪结构住宅。

石家庄

1171

1439

1562

该数据是第四季度测定的各类住宅工程约单平米建安造价

太原

1147

1377

1668

呼和浩特

1200

1680

2200

多层：

900-1200（砖混结构）

多层：

1250-1680（框架结构）

高层：

1650-2200（框架剪力墙结构）

沈阳

1280

1370

1670

长春

1290

1450

1810

哈尔滨

1024

1388

0

以2015年10月为测算时点，以省、市有关计价规定为依据，测算结果如下：

一、多层住宅

建筑特征：

框架混合结构，7层，桩基础；多孔砖、1层外墙为石材，其余为涂料；高分子卷材屋面。

单方造价：

1023.6元/平方米。

（不含安装）

二、中高层

建筑特征：

短肢剪力墙结构；地下1层、地上11层；超流态混凝土灌注桩基础；陶粒混凝土块墙；外墙1层为大理石，其余为涂料；高分子卷材屋面。

单方造价：

1388.09元/平方米。

（不含安装）

三、高层

无。

与2015年上半年相比单方造价下降原因：

人工单价不变，材料价格下降，费用标准不变。

南京

1297

1566

1788

杭州

1760

1510

1200

合肥

1208

1401

1612

福州

0

0

0

南昌

1072

1148

1419

1、柜架结构，部分为人工挖孔桩。

2、内外墙为砼空心、多孔砖。

3、内墙、地面为混合砂浆、4、天棚、走廊为涂料。

5、外墙保温，防水涂料。

6、室内照明配管、电视、电话、网络、门禁、水电进户。

7、因多层，小高层工程项目少平均数不是很确定。

济南

1360

1660

2055

郑州

0

1532

1750

武汉

1044

1375

1549

长沙

1003

1202

1207

1、结构类型:

多层是砖混结构、小高层是钢筋砼框架结构、高层是钢筋砼框剪结构。

2、单方造价降低的原因：

钢材、水泥、砼、砖砌块等主材价格下降。

广州

0

0

0

南宁

0

1500

1500

多层在房地产市场较少。

小高层和高层由于材料价格下降，尤其是钢筋价格下跌，所以造价下降。

海口

1584

1948

2160

成都

1143

1232

1390

钢材价下半年较上半年下降了600元/t，导致单方造价下降。

贵阳

1111

1247

1463

建筑材料价格下跌，造成建安造价下降。

但我省施行《新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》后，电力安装费用有所上升。

昆明市

1330

1535

1665

备注：

1、此数据为昆明地区住宅工程建安工程平米造价指标；

2、三种类型住宅均不含室内装修，门窗仅含外墙窗和分户门，室内不含卫生洁具，造价指标不含地下部分、电梯设备费用；

3、住宅结构类型中多层住宅为框架结构；小高层、高层住宅为框架剪力墙类型。

拉萨

0

0

0

西安

0

1978

2113

兰州

1698

1901

2036

一、项目选取

按建筑类型划分为高层、小高层、多层，每个类型三个工程项目，从市区和三县的大中型住宅小区内选取。

所选项目均不含卫生洁具，地面、天棚、内墙面（包括厨卫）多为水泥砂浆，外墙装饰以防水涂料为主。

项目中的经适房与廉租房，均含厨卫贴墙面砖、铺地砖等简单装修。

由于兰州市的很多项目都不能及时结算，现有的结算价都是一、两年以前完工的项目，所以上报的住宅成本以合同价居多，基本上都能够反映兰州市现有的住宅成本水平。

二、测算方法

选取的工程项目根据《甘肃省建筑安装工程费用定额》程序计算工程造价，所有上报的成本，均按当季的材料指导价、人工费及机械费系数进行调整。

与上半年相比，钢材、水泥、砼等主要材料价格下降，导致单方造价下降。

西宁

2040

1790

1601

钢材价格大幅下跌，造价指标有明显下降。

银川

1670

1810

1820

1.多层为框架结构，小高层和高层为剪力墙结构；

2.今年下半年银川市钢材、水泥价格下降，导致住宅平米造价有所下降。

乌鲁木齐

1274

1701

1833

注：

1、多层、混合结构，合同价中未包括室内木门、卫生洁具等主材。

2、小高层、剪力墙结构，合同价中未包括空调、燃气、电梯、室内木门、卫生洁具等内容及造价，消防工程含预埋造价。

3、高层、剪力墙结构，合同价中未包括电梯设备、空调、燃气、消防、室内木门、卫生洁具等工程内容及造价。

4、上述工程造价指标为2015年1月至6月的典型工程，均为合同价，仅供参考。

三、国内着名超高层建筑成本分析一览表

建筑物名称

所在城市

竣工时间

层数

楼高

用地面积

（万平方米）

建筑面积

（万平方米）

总投资

（亿元）

单方投资（元）

总造价

（亿元）

单方造价（元）

备注

北京电视中心

北京

2006

41

239

3.61

20.2

35

17327

20

9901

用钢量达到了3.8万吨，地上高41层，地下3层；

京广中心

北京

1990

57

209

2.89

14.5

22.4

15448

—

—

地下3层；

中央电视台大楼

北京

2009

52

234

—

49.49

50

10103

46.5

9396

整体用钢量12.5万吨；

水立方

北京

2008

—

177

6.3

7.95

—

—

10.2

12830

空间钢架的薄膜结构；

银泰中心

北京

2008

63

249

3.1

35

40

11429

35

10000

拥有三座主体建筑，东西两栋为5A甲级写字楼，中央主楼为纯钢结构；

上海国际航运大厦

上海

1999

50

232.4

1.2

12.5

15

12000

—

—

包含高级智能化写字楼和涉外四星级商务性酒店；

环球金融中心

上海

2008

101

492

3

38.16

83

21751

52

13627

第79层～93层为上海柏悦酒店,地下3层；

金茂大厦

上海

1998

88

420.5

2.3

29

50

17241

—

—

钢筋混凝土结构；内有金茂君悦大酒店；

上海世茂国际广场

上海

2007

60

333.3

—

17

30

17647

—

—

裙楼为高档购物中心；11至60层为五星级酒店；

上海信息枢纽中心大厦

上海

2001

41

288

0.825

10.12

10

9881

—

—

地下四层；

上海中银大厦

上海

2000

53

258

0.4126

12.3

2.3亿美元

1870美元

—

—

地下三层，钢筋混凝土结构，外围框架梁为钢梁；

明天广场

上海

2003

58

283

10

12.7

28

22047

—

—

内含酒店式公寓、五星级酒店；

中信广场

广州

1997

80

391

2.3

29

40

13793

—

—

由一幢80层的主楼和两幢38层的副楼组成，内设68部电梯；

广州西塔（广州国际金融中心）

广州

2010

103

432

3.1084

45.6

60

13158

—

—

包括智能化超甲级写字楼和白金五星级酒店；

广东电信广场

广州

2005

68

249.9

0.9

14.5

—

—

9.6

6621

地下6层，地上裙楼8层和塔楼60层，共68层；

广州歌剧院

广州

2010

7

43.1

4.2

7.3

13.8

18904

10

13699

总用钢量约为12000吨，可容1800个座位；

广东电视观光塔

广州

2010

—

601

17.546

11.4

22

19298

—

—

使用高强钢约5万吨；

南方国际大厦

广州

1999

50

201

1.28

12

11

9167

—

—

十层裙楼和40层塔楼；

中华广场写字楼

广州

2000

62

270

3.5

17

16

9412

—

—

A、B两栋塔楼，A塔楼高26层,总高128米；B塔楼高62层，总高268米。

大鹏国际广场

广州

2010

59

269.2

0.7429

12.3

13.88

11285

—

—

建筑高度为213米，加上顶部天线达到269.4米；

紫峰大厦

南京

2009

89

450

1.8721

26.1057

—

—

40

15322

内设50多部垂直电梯与30多部自动扶梯；

南京国际广场

南京

2008

82

357

3.2477

48

约50

10417

—

—

06年因资金短缺停工，后获摩根士丹利注资复工；

金奥大厦

南京

2007

54

232

2.551

22.1536

15

6771

—

—

包括50层主楼和4层裙楼；

招商局南京国际金融中心办公楼

南京

2007

51

232

11

18.7

15

8021

—

—

由6层裙楼和分别为51层、27层的主副塔楼组成；

深圳财富大厦

深圳

2006

57

241

0.8

11

—

—

—

—

地下3层，写字楼层高3.65M；

深圳地王大厦

（信兴广场）

深圳

1996

69

384

1.87

27

40亿港币

14815港元

—

—

用钢量为24500吨；由商业大楼、商务公寓和购物中心三部分组成；

深圳福田香格里拉

深圳

2008

42

200

1.1457

11.1514

14

12554

约10亿元

8967

地下三层，

深圳赛格广场

深圳

2000

75

355

0.9653

17.5

—

—

—

—

钢管混凝土结构，地下4层，1-8层为商业裙楼，9层以上为写字楼和酒店；3.6米层高，净高2.7米；双层中空玻璃幕墙和25mm厚蜂窝铝板幕墙；

深圳世界

金融中心

深圳

2009

54

227

1.0204

15

10

6667

—

—

54层高的主楼和两栋33层高副楼组成；

深圳信息

枢纽大厦

深圳

2007

48

243

9.22

18

—

—

15

8333

主楼48层，副楼22层，裙房8层，地下3层；

深圳招商

银行大厦

深圳

2001

53

237.2

1.0366

11.9

—

—

—

—

结构设计为钢骨砼框架—筒体结构，钢结构用量近一万吨；

深圳中航广场

深圳

2010

58

280

1.71

17.96

23

12806

—

—

地下4层，商业裙房7层，主体为浇型钢框架钢筋混凝土剪力墙核心筒结构；

重庆浪高会展

国际广场

重庆

2006

54

268

2

5.4427

5.6

10289

—

—

滨海浙江大厦

天津

2001

51

260

1.99

12.95

5

3861

—

—

旋转体结构；

滨江万丽酒店

天津

2002

48

203

6.5

12.3

6

4878

—

—

共268间客房；

津塔

天津

2010

75

337

2

34.64

40

11547

28.64

8267

地下四层，全钢筒中筒结构；

天津信达广场

天津

2005

51

238

2

15.394

10

6496

—

—

框筒为结构，裙楼为框剪结构；

中钢国际广场

天津

2012

88

358

2.6666

25

18

7200

—

—

摩天360

无锡

2004

50

209

0.5677

8

5.72

7150

—

—

无锡红豆国际广场

无锡

2008

48

248

1.2

13.68

8

5847

—

—

无锡茂业城

无锡

2008

60层

250

5

45

20

4444

—

—

其中购物中心20万㎡，甲级写字楼7万㎡，超五星级酒店4万㎡，国际公寓14万㎡；

无锡润华

国际大厦

无锡

2009

58

278

1.53

15

12

8000

—

—

由两幢楼组合而成，一幢楼为58层，另一幢48层，

无锡世界

贸易中心

无锡

2008

57层

250

5.56

32

15

4688

—

—

包括1座五星级的商务酒店，公寓楼，写字楼，1座交流中心，1座世贸中心

南宁地王

国际商会中心

南宁

2006

59

218

1.01

13.21

5

3785

—

—

沈阳国际

金融中心

沈阳

2010

89

427

4

53

10亿美元

1887美元

—

—

东北世贸广场

沈阳

2010

66

260

3

34

30

8824

—

—

62层主楼内设5A智能化甲级写字楼及超五星级酒店；

武汉世界

贸易大厦

武汉

1998

58

248

0.52

11

—

—

4.5

4090

地下两层，主楼为筒中筒结构，附楼为框架结构；

虎门黄河

中心大厦

东莞

2009

62

247

—

9

6

6667

—

—

温州世界

贸易大厦

温州

2008

68

300

3.1

25

20

8000

—

—

地上68层，地下4层；

四、XX市超高层建筑成本分析

1、XX广场工程指标（主楼建筑高度166.55米）

序号

指标类型

项目

单位

地下室

裙楼

主楼

项目总指标

备注

1

工程概况

物业形态

地下室

办公楼

办公楼

建设单位

XXXXX置业有限公司

2

层数

3

1-5层

6-41层

项目地点

XXXXX

3

层高（m）

3.9*2/5.35

5.0/4.2*4

4.05*31/4.2*2/4.5/3.3/3

计价标准

2008清单（2009定额）

4

建筑高度（m）

-13.15

21.8

166.55

开工～竣工时间

2010年11月～

5

结构形式

框架核心筒结构（局部加型钢）

框架核心筒结构（局部加型钢）

框架核心筒结构（局部加型钢）

预（结）算

预算

6

工程量指标（单位建筑面积）

建筑面积

m2

32874

22018

68605

123497

7

砼

m3/m2

0.769

0.323

0.329

0.445

C30单价325元/m3

8

其中:

主体

m3/m2

0.765

0.315

0.322

0.439

9

建筑

m3/m2

0.004

0.008

0.007

0.006

10

钢筋

kg/m2

104.040

65.304

63.590

74.663

暂定价5340元/t

11

其中:

主体

kg/m2

103.610

64.566

62.930

74.050

12

建筑

kg/m2

0.430

0.738

0.660

0.613

13

砖砌体

m3/m2

0.044

0.115

0.081

0.077

烧结空心砖460元/m3

14

楼地面

m2/m2

0.931

0.841

0.930

0.914

15

天棚

m2/m2

1.249

1.200

1.300

1.269

16

内墙

m2/m2

0.876

1.193

1.100

1.057

17

外墙

m2/m2

0.000

玻璃幕墙

模板

m2/m2

2.416

1.963

2.143

2.184

接触面积

18

外墙保温（40厚半硬质岩棉板）

m2/m2

0.082

0.110

0.076

外保温，综合单价70元/m2

19

防水（4厚SBS）

m2/m2

0.921

0.184

0.097

0.332

不含附加层,综合单价43元/m2

20

外门窗

m2/m2

综合单价元/m2

21

栏杆

m/m2

综合单价元/m

22

给水管

m/m2

综合单价元/m

23

排水管

m/m2

综合单价元/m

24

线管

m/m2

综合单价元/m

25

电线电缆

m/m2

综合单价元/m