潍坊奥体项目市场调研分析.docx
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潍坊奥体项目市场调研分析
潍坊奥体项目投资建议
战略进展部
二○○九年六月
第一章：
潍坊市宏观环境分析2
第1节城市概况2
第2节城市经济3
第3节居民生活情形7
第4节城市计划9
第5节本章总结11
第二章：
潍坊市房地产市场分析12
第1节潍坊市房地产市场整体情形12
第2节各区域房地产进展概况13
第3节土地供给情形21
第4节潍坊市以后几年内房地产走势预测23
第三章奥体中心区域计划与项目开发条件分析25
第1节项目周边计划情形及进展远景25
第2节项目概况及开发条件分析26
第四章：
项目开发模式及开发建议32
第1节本区域适合的开发模式简析32
第2节本区域适合的产品形式定位35
第3节本项目运作方式建议39
第4节投资收益估算42
潍坊奥体项目投资建议
第一章：
潍坊市宏观环境分析
本章通过对潍坊的城市概况、经济进展、居民生活及城市计划等宏观层面的论述、分析、预测，准确的把握潍坊房地产市场所处的宏观环境及以后进展趋势。
第1节城市概况
1．地理位置
潍坊市位于山东半岛中部，西距省会济南183千米。
南靠沂山，北临渤海,胶济铁路横贯市境东西。
东连青岛、烟台，西接淄博、东营，南连临沂、日照。
区位优势显著。
潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属于适宜人类生活居住的城市之一。
2．行政区划及面积
潍坊现设有奎文、潍城、坊子、寒亭、高新区、经济开发区等6个区级辖区，和青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县级），临朐、昌乐2县，共有152个乡镇。
总面积15859平方千米，其中市区面积1472平方千米。
南北长188千米，东西宽164千米，市域地形南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，市域共有大小河流112条，其中流域面积在100平方千米以上的有55条，要紧水系有潍河、弥河、白浪河、胶莱河、小清河5条。
海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，全长143千米。
潍坊市区域计划明晰，市区地形平坦，白浪河、虞河及张面河通过治理，水景资源丰硕，市内具有较好的房地产开发条件。
3．城市人口
潍坊为地级市，全市总人口万人，市区人口万左右。
其中项目所在的潍城区人口万人。
图示：
潍坊市2020年各年龄人群散布图
“十一五”时期是潍坊城市化加速进展的时期。
估量到2020年，全市城市化水平进一步扩大，中心城区人口规模也将增加。
从城区面积和人口数量来看，潍坊在山东属于中型城市。
市内交通便利，行政区划明晰，历史文化悠长，具有房地产进展的社会条件。
第2节城市经济
1．国民生产总值及财政收入维持持续增加
1．1国民生产总值
2007年潍坊市GDP亿，按可比价钱比上年增加%。
人均GDP达到23349元，比上年增加15%。
2020年潍坊市生产总值（GDP）完成亿元，按可比价钱比上年增加%；人均GDP达到28106元。
潍城区生产总值完成亿元，较上年增加％，增速低于全市整体增速。
1．2财政收入
2007年全市完成财政总收入亿元，增加%；2008年，全市完成财政总收入260亿元，增加%。
潍坊市持续多年国民生产总值维持快速增加，财政收入也在逐年以15%以上的速度提升，为市政计划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。
2．固定资产及房地产投资进展迅速
2．1固定资产投资
2007年全市全社会固定资产投资完成亿元，2020上升到亿元，比上年增加26%。
2．2房地产投资
2007年全市完成房地产开发投资亿元大关，其中住宅开发完成投资亿元。
2020年全市共完成房地产开发投资亿元，比上年增加%，其中住宅建设投资亿元，同比增加%。
潍城区完成固定资产投资亿元，增加％。
近两年来潍坊市固定资产投资增加较快，专门是房地产投资及住宅投资增加较快。
3．产业布局情形
3．1各产业比重
潍坊一、二、三产业的比例关系由07年的：
：
调整为08年的：
：
，其中第一产业所占比重比07年下降个百分点，第二产业比重上升个百分点，第三产业比重下降个百分点。
3．2各产业增加比例
2020年，第一产业增加%；第二产业增加%，其中工业增加值亿元，增加%；一、二、三产业别离拉动GDP增加、和个百分点。
由此可见，潍坊市产业结构以工业为主，且工业进展势头较快，工业的快速进展直接带动财政税收的增加，税收增加是城市化进程快速进展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造必将推动房地产市场进展。
4．辖区经济发展状况
与青岛、烟台等城市相较，潍坊经济有较大的差距。
具体表此刻三个方面：
第一经济开发区起步较晚、竞争力不强；第二是工业大项目不多，缺乏支柱产业，产业辐射带动不够；三是高新技术产业规模较小。
在城市经济进展方面，潍坊与东部城市也有专门大差距。
要紧表此刻“城市功能较弱、区域辐射带动能力和竞争力不强”。
数听说明潍坊中心城市的经济总量不大，仅占市域经济总量的四分之一左右。
相对而言，潍坊市域经济进展较好，辖区诸城、寿光为全国知名百强县。
从上表能够看出，潍城、奎文及高新三区经济总量与寿光持平。
中心城区辐射带动能力有限可见一斑。
东部离中心城市较远的高密、诸城，愈来愈多地受到青岛的辐射阻碍，中心城市的向心力与凝聚力亟需提升。
小结：
从GDP总量仍是财政收入等方面看，潍坊的经济水平目前在山东处于中上游位置。
可是中心城区功能较弱，辐射带动能力和竞争力亟需提高。
第3节居民生活情形
1．居民收入情形
1．1人均GDP增加情形
2007年，潍坊人均GDP达到23349元，比上年增加％；2020年潍坊人均GDP达到28106元，比上年增加%。
1．2潍坊人都可支配收入情形
2007年，潍坊人都可支配收入13716元，比上年增加%。
2020年全市城镇居民人都可支配收入15691元,比上年增加%。
。
其中潍城区城镇居民人都可支配收入为15583元，增加%，低于全市整体水平。
从上表能够看出，人都可支配收入以年均10%以上的速度快速增加，可见潍坊市居民消费实力慢慢增强。
2．居民消费情形
2．1潍坊2007-2020城镇人均消费性支出情形
2007年潍坊市镇居民人均消费性支出达到10080元，2020年人均消费性支出达到11575元，较上年增加%。
3．人均居住面积
据统计，2007年潍坊市城区居民人均住房建筑面积达到平方米，比2000年增加平方米，比2003年增平方米。
从被调查户住房住宅式样看，居住四居室的占5%，居住三居室和二居室的共占91%，居住一居室（或平房）及其他住房的仅占4%。
小结：
潍坊市经济进展迅速，居民消费收入增加较快，消费能力进一步提高，对房地产价钱经受能力慢慢增强。
潍坊市人均居住面积较高，居住环境较好，房地产行业进展迅速，并慢慢进入买方市场，竞争日趋猛烈。
第4节城市计划
1．城市性质
潍坊的城市性质定位为“以高新技术产业为主导，工业，商贸，旅行全面进展的现代化国际风筝城”。
具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部份，“两中心”即世界风筝文化传播交流中心，半岛地域重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。
2．城市布局及区域职能
2．1城市整体布局
潍坊中心城整体布局为“一心、一环、一轴、一廊”：
Ø“一心”，即月河路、北宫街、北海路及健康街所围合的城市核心区；
Ø“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环；
Ø“一轴”，即由北海路为主的交通、进展轴；
Ø“一廊”，即由白浪河、虞河双侧绿化带及两河之间休闲绿地组成的生态绿化廊道。
2．2潍坊市中心城区职能各异
中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。
“长松组团”在进展无污染环境都市型工业基础的同时，将踊跃参与物流业成长，提高现有商业效劳项目的水平、。
“中心组团”将形成高级工程师商业区、金融中心，行政、商务中心，和高级工程师文化娱乐场所、商务会展中心。
“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应踊跃参与接纳市级公共建设项目，加速生活效劳设施建设水平面，进展成现代化园林式住区。
“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。
3．各区域配套设施完善程度
潍坊通过建设"半岛商贸城"，其第三产业开始迅速进展。
目前已与50多个区国家和地域成立了经济技术合作关系。
铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。
潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够知足生活及工作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型购物广场要紧集中在此。
高新区作为1992年4月成立的开发区，生活配套日渐成熟，该区域是潍坊以后几年进展的重点区域。
第5节本章总结
通过本章对潍坊市及各区的经济、居民收入、格局等方面的介绍，咱们能够得出以下几点结论：
1．潍坊市经济进展迅速，居民消费收入增加较快，消费能力进一步提高，但潍城区GDP增速及人都可支配收入要低于全市平均水平。
2．近两年来潍坊市固定资产投资增加近1/3，其中房地产投资专门是住宅投资增加较快，潍城区近两年固定资产投资增速较快，要高于全市平均水平。
3．人均居住面积较高，房地产住宅市场已经慢慢进入买方市场，说明潍坊房地产市场有供过于求的趋势，后期竞争日趋猛烈。
第二章：
潍坊市房地产市场分析
本章通过对潍坊最近几年房地产市场整体运行情形、各区域房地产具体特点进行分析，了解潍坊房地产的现状并预测以后走势。
第1节潍坊市房地产市场整体情形
1．2007-2020潍坊房地产开发投资及销售情形
2007年，潍坊共完成房地产开发投资亿元，比上年增加%，其中住宅投资亿元，增加%。
全年商品房销售额亿元，比上年增加%。
销售面积万平方米，增加%。
2020年,全市共完成房地产开发投资亿元,比上年增加%,增速减缓，其中住宅投资亿元,增加%。
全年商品房销售额亿元,比上年增加%。
2．2003—2020年商品房价钱情形
自2003年以来，潍坊中心城区商品住宅平均价钱整体上是平稳上升。
据统计，2003——2020年中心城区商品房价钱中位数情形如以下图：
最近几年来，潍坊市房地产市场供给、需求两旺盛，价钱平稳上涨。
2007年后，市场供过于求，买方市场慢慢形成，房价上涨速度慢慢减缓，竞争日渐猛烈。
专门是2020年下半年，受金融危机等外界大环境阻碍，潍坊房地产市场波动较大。
在售项目纷纷调整策略，调整后的价钱水平与2007年年初持平，可是持币观望仍然严峻，大多项目处于销售停滞状态，间接说明潍坊市场成熟度不够，抗风险能力相对较差。
第2节各区域房地产进展概况
现时期潍坊市住宅房地产呈现比较明显区域散布，由三大区域、五大组团组成竞争格局。
1．三大区域
中心区域：
以白浪河为轴心，要紧为永安路以东，虞河路以西，玄武街以南，宝通街以北组成的区域，是潍坊的老城区。
东部区域：
虞河路以东地域，要紧包括新华路、文化路、东方路及高新区等区域。
西部区域：
要紧为永安街以西，包括安顺道、长松路及豪德物流园等区域。
Ø中心区域
本区域进展较为成熟，目前聚集了大量商业复合地产项目，住宅产品形态呈现严峻的两级分化现象，即多以小户型公寓及大面积观景的社区为主。
Ø东部区域
本区域是潍坊市房地产市场进展的热点区域，其计划合理、配套较成熟，比较适合居住，聚集了潍坊市要紧高级楼盘，也是近几年潍坊房地产市场供给的主体，是潍坊房地产进展的风向标。
Ø西部区域
本区域是近两年潍坊市房地产市场的后起之秀，进展势头较足。
但西部区域经济基础较差，整体计划有所欠缺。
随着市政府进展西部战略的实施，西部区域将吸引更多人到此置业。
西部区域是一个进展潜力较大的片区。
2．五大组团：
依照区域散布，潍坊房地产具体可分为中心组团、次中心组团、东北组团、西部组团及东南组团五部份。
中心组团：
要紧集中在以中百为中心，半径约为1Km的核心区域。
该组团以白浪河为界，横跨潍城、奎文两区，以商业物业为主、居住物业为辅，是潍坊市目前正在开发的项目最为密集的地带。
次中心组团：
要紧在成功街及东风街沿线、文化路与新华路之间的区域，是潍坊市高贵楼盘的相对集中的区域。
东北组团：
要紧以经济开发区为主，海信兰郡周边，集中在北宫街至玄武街之间的区域，是潍坊市近几年涌现出来的新板块势力，集中了大量新住宅楼盘，产品丰硕。
西部组团：
要紧集中在安顺道沿线，是近两年迅速崛起的新板块，代表了潍城区的开发水平。
东南组团：
集中在北海路东，市政府周边区域，是潍坊市各大机关及事业部门职工居住聚集之地，代表城市进展的方向。
中心组团
片区
项目名称
建筑形态
物业形态
住宅面积
工程进展
销售率
目前在售价格
中
心
组
团
金沙城市广场
高层
公寓、住宅
8万
交付
90%
3900
中亚商贸城
高层
公寓、商铺
6万
封顶
50%
3400
润扬新城
高层
公寓、商铺
7万
封顶
60%
3300
帝景湾
高层
住宅
5万
封顶
60%
3600
茶叶批发市场
多层
商业
8万
主体
30%
3200
V1广场
多层
商业
4万
地基
0%
未定
联运首座
多层
酒店、公寓
5万
封顶
20%
3300
中金国际
多层
公寓、住宅
12万
地基
0%
3400
Ø区域特点：
⏹优势：
处于核心商圈，商业繁华，人口密集，市民对区域的认同度高；教育资源丰硕，文化底蕴浓厚；配套齐全，交通便利；临近白浪河、风筝广场和人民公园，景观资源丰硕；是潍坊市经济、文化、金融中心，人群素养高，消费力强；流动人口多，衡宇租赁市场活跃。
⏹劣势：
地块小，容积率高；商住混住，较喧闹。
Ø市场特点：
此组团的供给市场显现两极分化，目前供给的住宅产品集中在大户型住宅及小户型公寓上。
2020年的住宅市场供给量应很多于40万平方米。
单身公寓的均价集中在3300-4200元/㎡，套总价集中在25-30万元，高层一般住宅均价约为3300-3600元/㎡，套总价集中在40-65万元。
在售项目90-110㎡销售最快，第二为单身公寓，投资目的比较明确。
150平方米以上的大户型销售率较低，如帝景湾。
商业项目供量较大，去化速度较慢。
Ø进展趋势：
中心组团靠近核心商圈，先天优势明显。
以后此区域中等户型的住宅产品将日渐稀缺，要紧以小户型公寓及大户型面积为主。
从久远看，中心组团的供给将延续目前复合地产的形态，并以商业为主导。
2．2次中心组团
片区
项目名称
建筑形态
物业形态
住宅面积
工程进展
销售率
目前在售价格
次
中
心
组
团
玫瑰园
高层、多层
住宅
13万
封顶
60%
多层4000；小高层3800
丹桂里
高层
住宅
14万
主体
50%
3300
盛世豪庭
高层、多层
住宅
商铺
7万
主体
二期60%
多层3800
高层3500
东方名苑
高层
住宅
8万
封顶
50%
3500
北斗新城
高层
住宅
15万
未建
0%
-
潍坊学院项目
高层
住宅
25万
未建
0%
-
Ø区域特点：
⏹优势：
区域配套成熟，交通便利，市民对区域的认同度高；教育资源丰硕；临近虞河、张面河，部份项目景观资源丰硕；是潍坊高捧住宅相对集中的区域。
⏹劣势：
部份项目旧村改造、拆迁难度大。
Ø市场特点：
此组团位于东部新城与西部老城交汇处，周围事业单位较多，区位明显，是潍坊高端项目集中的区域。
要紧以盛世豪廷、丹桂里、玫瑰园为代表。
区域整体定价较高，是潍坊房地产市场的风向标。
如玫瑰园销售均价已达到3800元/㎡，其价钱一直比较坚挺。
在售项目供给规模在30万平米以上，北斗新城、潍坊学院项目尚未动工，后期供给量较大。
目前多层价钱在3800元/㎡以上，高层价钱在3300元/㎡-3800元/㎡之间。
Ø进展趋势：
本组团区位优势显著，受外界环境阻碍较弱，区域价钱处于潍坊房地产市场的高地，以后几年仍是潍坊房地产的热点区域。
2．3东北组团
片区
项目名称
建筑形态
物业形态
住宅面积
工程进展
销售率
目前在售价格
东
北
组
团
博锐世家
高层、
住宅
10万
封顶
30%
3300
仁和盛庭
高层
住宅
8万
主体
0%
未定
北海公寓
高层
住宅
6万
交付
80%
3100
专家公寓
高层
住宅
28万
封顶
10%
3000
东方天韵
多层
住宅
24万
主体
30%
3300
欣泰盛和苑
多层
住宅
11万
主体
20%
3190
丽阳四季
多层
住宅
6万
主体
50%
3000
Ø区域特点：
⏹优势：
土地本钱较低；多层住宅供给量较大；新华路、玄武街改造，交通出行日渐完善；处在北海路与玄武街交汇处，衔接寒亭及北部经济开发区。
⏹劣势：
大多以退城进园项目为主，产品品质一样；供给规模较大，竞争猛烈；区域生活配套不太成熟。
Ø市场特点：
此组团要紧以北部经济开发区为主，部份项目为退城进园项目，如丽阳四季、博锐世家等；部份项目以定向团购为主，如仁和盛庭要紧针对潍坊高速职工，专家公寓要紧针对高新区企业单位治理人员。
除所列项目外，目前在建退城进园项目规模较大，大多以中小户型为主。
区域整体在售规模在60万平米以上，是潍坊目前供给量最大的区域。
目前多层价钱在2700元/㎡-3000元/㎡之间，高层价钱在2800元/㎡-3300元/㎡之间。
Ø进展趋势：
本组团供给规模较大，市场竞争猛烈，小户型多层住宅消化较快。
2．4西部组团
片区
项目名称
建筑形态
物业形态
住宅面积
工程进展
销售率
目前在售
价格
西
部
组
团
鸢都新城四期
多层、
住宅
20万
封顶
0%
2900
鲁发名城二期
多层
住宅
14万
主体
40%
2900
明德花园
高层
住宅
7．6万
在建
0%
-
华景新城三期
高层
住宅
4万
封顶
10%
2700
茂华紫苑公馆
高层
住宅
20万
未建
0%
-
Ø区域特点：
⏹优势：
以安顺道为交通主轴，横跨健康西街、成功西街、东风西街、福寿西街及北宫西街，整体道路状况良好，公交系统也较为发达，通达性好；潍城区政府西迁，奥体中心建成，和政府开发西部的利好因素对区域进展增进较大；潍城区房地产开发滞后于东部区域，房价较低，潜力较大。
⏹劣势：
置业群体以潍城区域工作、生活为主，辐射面小；位置相对较偏远，区域同意度较差。
Ø市场特点：
组团以安顺道为核心，要紧集中在健康街至北宫街之间的区域，是近两年来潍坊西部房地产进展的代表，同时也代表着潍城区房地产进展的水平，是潍坊市向西进展的重要节点。
目前整体开发水平较东部区域低，整体价钱相差500元/平米，进展潜力大。
目前在建、在售项目不多，可是以大盘为主，如鸢都新城总建面40万平米，鲁发新城总规模达到100万平米，尚未动工的茂华公馆也在20万平米以上。
由于奥体周边区域可供土地较多，后期有较大的新增量。
目前在售规模在40万平米以上，潜在供给量较大。
周边多层价钱在2900元/㎡左右，小高层价钱在2800元/㎡左右，低于多层价钱。
Ø进展趋势：
本组团是潍坊潜在供给量最大的区域，也是以后几年潍坊房地产进展的热点区域之一。
周边在售项目以多层为主，小高层同意度较差，像华景新城的小高层价钱比其多层价钱低400-500元/平米，但仍然销售不顺畅，而鸢都新城、鲁发名城计划的小高层尚未开建，后期面临较大销售压力。
2．5东南组团
片区
项目名称
建筑形态
物业形态
住宅面积
工程进展
销售率
目前在售价格
东
南
组
团
赋海世家
高层
住宅
13万
封顶
40%
3400
汇嘉瑞景园一期
高层
住宅
8．5万
主体
10%
精装5000
青青家园
高层、
住宅
7万
主体
50%
高层3300
东方世纪城
高层
住宅
13万
封顶
60%
3100
和丰城市花园
高层
住宅
12万
未建
30%
3250
九龙山庄二期
高层、多层
住宅
8万
未建
80%
多层3600
华安东方明珠
多层
住宅
21万
封顶
50%
2900
Ø区域特点：
⏹优势：
高新区，有产业支撑；市政府周边，城市进展的方向；教育资源丰硕，潍坊学院等学校；新区计划较好。
⏹劣势：
缺乏大型购物中心。
Ø市场特点：
此组团随着高新区的进展，有较强的产业支撑；专门是政府投入较大基础配套社设，如大剧院、活动中心、展览馆，生活配套日渐成熟。
能够说，本区域是潍坊以后几年城市进展要紧方向。
区域整体均价在3000元/㎡以上。
汇嘉润景园前期助推精装房5500元/㎡（精装标准1500元/㎡），市场反映较差，此刻毛坯房3500元/㎡左右。
在售项目供给规模在50万平米以上。
Ø进展趋势：
本组团依托产业支撑，和政府基础配套建设的大力支持，以后进展潜力较好。
第3节土地供给情形
从土地储蓄中心获取的信息，2006年至今，潍坊中心城区共成功出让98宗地块，合计5544亩，平均单宗地块面积不足60亩。
其中，高新区8宗，奎文47宗，潍城43宗。
成交面积看，高新508亩，奎文2203亩，潍城2833亩。
2006-至今潍坊中心城区土地成交数据
年份
土地出让宗数
土地出让面积（亩）
高新
奎文
潍城
宗数
面积
（亩）
宗数
面积
（亩）
宗数
面积
（亩）
2006年
14
312
0
0
9
234
5
78
2007年
40
2714
7
494
18
652
15
1568
2008年
33
1935
1
14
17
1296
15
625
09年至今
11
583
0
0
3
21
8
562
合计
98
5544
8
508
47
2203
43
2833
从土地出让散布看，潍城区供给量最大，潜在可供销售的面积最多。
第二为奎文区。
另外，带有政府性质的国有投资公司通过挂牌方式的储蓄了相当规模的土地。
这些地块没有启动开发，短时间不形成供给。
其实质是政府将收储后的土地抵押银行获取城市建设资金，待条件成熟、土地升值后从头转让，其所得用于支付银行贷款，从而变现土地收益。
以上为公布市场渠道推出的土地情形。
由于潍坊处于城市化快速进展时期，前期中心区旧村改造及退城进园项目较多。
例如2007年，潍坊市列入中心城区“城中村”改造的村落共有76个，其中潍城区35个，奎文区34个，高新区7个，总用地面积共公顷，其中居民安置用地公顷，生活保障用地公顷，政府可储蓄用地公顷，这批土地总量大，单宗土地面积大，估量在以后几年内慢慢释放，成为土地市场供给的主体。
近期潍坊出台政策暂停退城进园项目运作。
可是前几年“退城进园”类型的地块推出较多，且此类土地成交价钱较低，后期上市也必将对市场产生重大阻碍。
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