石家庄房地产市场分析报告.docx
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石家庄房地产市场分析报告
2020年9月石家庄房地产市场分析报告
一、宏观资讯
一、9月国内重大楼市资讯
◆银监会：
遏制投机投资需求推动贷款压力测试（9月1日《上海证券报》）
银监会统计部的副主任叶燕斐表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在操纵风险的前提下支持保障性住房建设。
核心解读：
政策不止一次的向投机、投资需求发力，最终目标是操纵房地产需求总量，进而操纵房价的上涨。
从最初的温州炒房团到后来的温州太太炒房团，小强不死般地去追求不动产的投资价值和升值空间。
成也萧何败也萧何，全民炒房热直接致使了2007年市场的火爆，最终引发了2020年市场的隆冬。
而此刻，政府不止一次对炒房宣战，显然是为了幸免曾经的悲剧再次发生。
商品住房的炒作在专门大程度上了透支以后的需求，同时加重了当前楼市的供不该求。
抑制投机投资性需求，能够化解需求膨胀的那一部份，还市场以真实的需求。
让商品住房优先去知足有切实需求的人群，这才是政策的全然。
◆国家统计局承认房价统计存在缺点拟采纳网签数据（9月26日《新京报》）
国家统计局日前发布，研究修改形成了《住宅销售价钱统计调查方案》，将在25日至30日公布征求意见。
征求意见稿要求35个大中城市将直接采纳本地房地产治理部门的网签数据。
核心解读：
一直以来，国家统计局发布的楼市数据广受舆论诟病，究其缘故，公众关于房价的普遍感受，在国家统计局的数据中不能取得完全表现，与现实有所脱节。
房价数据不仅是购房者和开发商考量楼市现状的信息来源，更是决策层审时度势，实施调控政策的重要参考依据。
相反，全国楼市在最近几年来突飞猛进的进展，也需要在统计谋略和方式上做出适当的调整。
因此，这次国家统计局承认房价统计存在缺点，并拟采纳新的统计方式，值得业界期待。
只是，从目前来看，新的统计方式也并非尽善尽美，已有业内人士表示，网签数据也存在着时效滞后的问题；另外，新的统计方式与开发商申报信息之间的关系也更为紧密。
老百姓在关注房价是多少的同时，更在意数据的真实性与合理性，这应该也是统计局改革房价统计方式的一个缘故。
◆二次调控来临国土部住建部联合推出新政策（9月27日中国新闻网）
国土资源部、住房和城乡建设部26日晚间公布发布《关于进一步增强房地产用地和建设治理调控的通知》，表示继续抑制房价上涨、增进房价地价合理调整。
核心解读：
9月底，决策层调控动作频出，除9月29日央行会同银监会发出的《关于完善不同化住房信贷政策有关问题的通知》外，两天前国土部与住建部还发出的《关于进一步增强房地产用地和建设治理调控的通知》。
同9·29《通知》一样，两部委发出的这份《通知》也有着强烈的“炒冷饭”意味：
重申4月17日国务院10号文的大体精神，全年供地打算的70%向保障房倾斜，同时加大对限价房的土地供给，对高级房限制供地等。
但是，“老调重弹”的背后却折射出决策层对土地调控政策执行不力的不满，也反映了下半年国家在楼市新的着力点，即加大保障性住房、限价房的建设力度，强力遏止高级房在楼市的蔓延速度。
显然，在灵敏地域和灵敏时刻继续上马高级住房显得不合时宜。
对此，开发商也应当适时调整开发战略，规避这些“禁区”。
◆国家有关部委出台方法遏制部份城市房价过快上涨（9月30日中国政府网）
为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委出台方法，其中住房限购令、收紧房贷、扩大房产税试点等备受关注。
核心解读：
二次调控的政策可谓全方面。
其中，首套房贷门坎的提高对刚性需求阻碍最大；二套房贷5成首付和倍利率的严格执行，这将会使很多具有改善需求的消费者弃买或观望；而全面停发三套房贷，将在专门大程度上抑制炒房现象。
只是，与上述政策相较，限购令的“杀伤力”无疑最大。
依照户籍情形，直接限定购房套数，无疑直接给一次购买多套衡宇的投机客戴上了“紧箍咒”。
很显然，限购令所指向的正是今年以来楼市调控政策穷追猛打的投机投资性购房行为。
能够预见的是，限购令一旦贯彻落实，其效劳将立竿见影。
从目前来看，石家庄此前已经慢慢收紧了各项房贷政策，消费者也慢慢适应了政策的水温。
因此首付3成和限制异地购房是本次调控的最大看点，很多项目会因此受到阻碍。
咱们以为，关于省会楼市而言，成交量将第一受到冲击，随之可能会阻碍到房价层面。
若是因为消费者观望而显现需求萎缩现象的话，部份商家就不能不靠优惠来吸引购房者。
只是，刚性需求可不能因为调控力度的加大而偃旗息鼓，只要总价适合、户型合理，刚需购房者仍是会出手购房。
二、9月石家庄房地产市场热点资讯
◆11月底前石家庄42座城中村完成拆迁（9月7日《河北青年报》）
石家庄市将加速西古城、休门、陈章、南简良等16个城中村拆迁改造进度，确保11月底前42个城中村完成拆迁，拆迁总量达到787万平方米以上。
核心解读：
今年以来，石家庄的城中村改造明显地加速了速度。
7月26日，楼底村、徐家庄村、南高营村、北高营村、前进村和肖家营村确信为今年土地收储的试点。
加上本《方案》中的42个城中村，已有近50个城中村列入了改造范围，拆迁总量达787万平方米以上。
大量城中村土地改造会释放大量的土地，而大量新盘的上市，将会使得省会房价呈现什么样的趋势，成为业界人士及广大省会市民最为关切的问题。
业内人士以为，大体量的城中村项目将会在3-5年内分批次上市，对房价的冲击力量将会相应减弱。
因此有可能会对稳固房价起到踊跃作用。
也有人以为，若是以后这些城中村改造项目以中高端的形象面世，一方面会加重供需矛盾，另一方面会拉高房价。
◆石市8月住宅均价5370元/㎡环比微涨%（9月13日《搜狐核心网》）
9月13日，《石家庄市2020年1-8月房地产市场分析简报》发布。
《简报》显示，8月份石家庄商品住房均价为5370元/平方米，同比增加%，环比增加%，涨幅收窄。
核心解读：
尽管8月石家庄房地产市场数据，关于进入二次调控新纪元的楼市而言，参考价值不免大打折扣，只是这份《简报》背后所表现出的省会楼市的新动向，却值得各方警觉。
第一，自6月《简报》新增“商品房市场价钱情形”，并发布每一个月商品房和商品住房成交均价以后，省会房价已经持续3个月运行在5000元/㎡之上。
“5000元/㎡时期”或许已经到来。
另外，河北省外购房者的比例在悄然上升，境外购房者那么首度现身省会楼市。
综合比较前8个月上市和成交数据，咱们发觉，尽管深受首轮调控的必然阻碍，省会楼市的运行情形仍然平稳。
这其中，刚性需求购房者是最为重要的力量。
但是，关于房价现状的同意并非代表着对楼市现状的同意，若是开发商不能给购房者提供总价适当、户型合理的衡宇，那么，石家庄陷入京沪粤等地的楼市困局，也是无法幸免的。
◆河北楼市新政发布“双击”开发商资金链（9月16日《燕赵都市报》）
9月8日，河北省地址税务局官方网站上发布《河北省地址税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率和核定征收率的公告》与《河北省地址税务局关于营业税假设干政策问题的公告》两条税费新政，都指向了开发商的资金链。
核心解读：
河北省地址税务局本次发布的这两个政策，其着力点都是开发商在项目销售完成以前的税收征收部份，而往往那个时期是开发商资金链最为紧绷的时候。
其中第一个政策关于土地增值税问题，政策目的性明确，即紧缩开发商的利润空间。
第二个政策的出台更是为了监控开发商收入资金部门的纳税行为，这两种税收的叠加效应，将使开发商前期资金链更为紧绷。
这两项税费的征收，对开发商来讲还不是最为紧张的，而最近关于房地产开发贷款暂停的消息，使得开发商融资变得困难、资金欠缺，目的是使其感到加倍恐慌。
降价可能是以后调控趋强的一个结果，而最终或将使得河北省房地产开发企业面临一次从头洗牌的调整机遇，这也必将使房地产业加倍健康而稳固的进展。
◆河北被举报小产权房全国居首或成清理标靶（9月29日中国新闻网）
9月27日，国土资源部表示，小产权房清理工作方案目前已经初步完成，并已上报国务院。
据了解，于国土部12336开通一年接听违法线索散布中，河北省以2575个居榜首，位居第二为山东2296，北京那么以976名列第六位。
核心解读：
有人说小产权房是一朵“危险的玫瑰”，在低价诱惑背后，却隐藏着庞大的风险。
一样的区位，一样的户型，小产权房每平方米老是比周边的楼盘要廉价许多。
算下来，100多平米的屋子，数万元的差价，有谁可不能意动？
但是，小产权房隐藏的“陷阱”值得警戒。
石家庄房管部门曾多次发出预警，但不慎掉进小产权房“陷阱”的购房者仍然不在少数。
小产权房已经成了楼市纠纷的“重灾区”。
此番决策层启动对小产权房的整治行动，必将将对整肃楼市秩序，清理违规楼盘扰乱正常市场起到必然的作用。
但完全根治小产权房并非能仅靠一两次的突击行动。
小产权房屡禁不止，除楼市秩序有待完善，相关部门整顿力度有待提高等缘故外，高房价迫使财力不足的购房者不得已选择小产权房，也是不争的事实。
因此，真正根治小产权“毒瘤”，平抑高房价，提供更多购房者“买得起、住得上”的衡宇，才是全然之道。
3、9月石家庄市政计划
◆公交资讯：
2020年9月新开通205路、206路、501路、505路等4条公交线路；
2路、7路、快速7路、33路、36路、39路、42路、43路、46路、75路、66路、87路、96路、106路、116路、312路、315路、2环1路等公交线路因故进行线路调整；
7路、16路、18路、20路、23路、27路、29路、31路、35路、36路、41路、43路、45路、49路、60路、75路、76路、93路、106路、107路、108路、113路、2环1路、2环2路等公交线路运营时刻进行了延长；
9月有21条涉及鹿泉、藁城、栾城等组团城市的公交线路进行了编码调整；在年末前省会公交将通过优化线网结构、设置科学有效的运速等方法，来实现省会公交车平均速度不低于20千米/小时的运营速度；明年夏天将实现空调公交车上线运行。
◆道路资讯：
2020年9月市内断交施工的道路：
金利街（南二环-汇通路）、汇通路（成功南大街-建胜路）、平安南大街（汇通路-东平路）、东平路（平安南大街-东三教街）、东三教街（东平路-元南路）、元南路（东三教街-市公安局门前）、休门街（裕华路-槐安路）、市庄路（红军街-泰华街）和九中街（市庄路-和平路）。
完工通车的道路：
槐安路跨青银高速大桥、青园街跨民心河桥、郑昔公路石家庄段、京石高速石家庄机场连接线和塔南路（谈固大街-翟营大街）。
核心解读：
随着石家庄的城市建设步伐的加速，交通的触角正在伸向栾城、鹿泉、正定等组团城市。
而在同时，市内交通路网也在不断趋于完善，布局也更为合理，主城区与周边地域在交通网络上正在形成良性互动，而槐安路跨青银高速大桥、京石高速石家庄机场连接线等工程确实是其中的缩影。
而这关于将视野扩展到正定新区、组团地域的开发商而言，其开发的底气将更足。
◆中山路翠屏路直通西部山前西部楼市颇受益（9月8日《河北青年报》）
槐安路跨青银高速桥下月通车、翠屏路年末将西延至山前大道、中山路西延工程打算明年启动建设……随着一系列道路工程的陆续动工建设，以后西部山前区连通省会将形成四横三纵的路网格局。
核心解读：
城市新区建设一直是最近几年来石家庄市政计划的重点。
随着槐安路大桥贯通西部山前后，西部楼市也随着这条“西部黄金大道”日趋进展起来。
尔后，翠屏路将实现西延，直通山前大道，成为连接西部山前区与省会的又一条景观大道；计划建设的中山路西延工程目前也正在做前期工作。
西部地域的楼盘日趋增多，可是交通一直成为制约西部楼盘进展的一个重要因素。
现在西部交通能够说正在实现着“四通八达”，一直制约西部楼市进展的交通问题也取得了有效地减缓，这关于西部众多楼盘无疑是个利好的消息。
随着尔后市政计划的不断完善，若是西部区域生活配套的成熟度也取得大力提高，西部楼市作为新兴的区域，也将会在楼市中发挥出自己独特的风格。
◆石家庄正定新区完全解读北部楼市“万事俱备”（9月19日《燕赵晚报》）
城区北跨，建设正定新区，是石家庄城市进展的重大战略决策。
新区将在一至两年内完成起步区基础设施和环境建设，2021年核心区形成规模，2020年全数完成起步区建设。
核心解读：
自2020年市委、市政府作出北跨滹沱河、建设正定新区的重大战略决策开始，新区建设就一直被人们所关注。
而随着9月17日正定新区正式开建，这片土地加倍令人期待。
正定新区从环境、目前的衡宇价钱、以后进展的空间商，与其他几个行政区域相较都占有壮大的优势。
在搜狐核心网石家庄站所做的网络调查中，意向在正定新区购房的人群正在慢慢增加。
目前唯一美中不足的即是新区的生活配套问题。
现在，随着政府大力度对正定新区的的建设进展，正定新区已形成“一心一网，三轴两带，十大片区”的布局结构，依托由主城中心通往机场的新城大道和太行大街，集中串联布置会展、体育、商务、商业等要紧公共功能，打造新区的公共效劳集聚带。
二、土地市场资讯
一、9月全国土地市场资讯
◆全国住宅用地供给“升”楼面地价环比“降”（9月16日《中国证券报》）
9月20个要紧城市共推出土地185宗，土地面积973万平方米，较前周增加496万平方米，环比增加104%；土地成交面积为323.5万平方米，较前周减少12.8万平方米，环比微降4%。
20个要紧城市共推出住宅用地71宗，土地面积439万平方米，环比激增171%；共成交住宅用地28宗，成交土地面积105.4万平方米，环比增加42%。
住宅成交楼面地价较上周略有下降，为4501元/平方米，环比下调7%。
二、9月石家庄土地市场资讯
2020年9月3日，石家庄第三批共5宗国有建设用地挂牌出让，总面积达353213.3平方米，约合530亩：
【2020】034号地块：
位置：
北至漓江道，东至天山大街，西至珠峰大街、南面为耕地；面积：
78838.4平方米（约合118亩）；土地用途：
工业；容积率：
大于等于；建筑密度：
30%-45%；绿地率：
小于等于20%；出让年限：
50年；起始价：
亿元。
【2020】035号地块：
位置：
东至天山大街、南至学院路（塔北路）、西至珠峰大街、北至国有存量土地；面积：
87226.1平方米（约合131亩）；土地用途：
工业；容积率：
；建筑密度：
30%-45%；绿地率：
小于等于20%；出让年限：
50年；起始价：
亿元。
【2020】036号地块：
位置：
东至耕地、西至恒山街、南至耕地、北至沃德思源水处置公司；面积：
25337.7平方米（约合38亩）；土地用途：
工业；容积率：
；建筑密度：
30%-45%；绿地率：
小于等于20%；出让年限：
50年；起始价：
亿元。
【2020】037号地块：
位置：
东至河北省石材市场、西至计划路、古城东路以北、计划路以南；面积：
16806.4平方米（约合25亩）；土地用途：
工业；容积率：
；建筑密度：
40%；绿地率：
20%；出让年限：
50年；起始价：
亿元。
【2020】038号地块：
位置：
党家庄旧村及明珠公园北侧城中村改造地块；面积：
145004.7平方米（约合218亩）；土地用途：
住宅；容积率：
小于等于；建筑密度：
小于等于25%；绿地率：
大于等于30%；出让年限：
70年；起始价：
亿元。
三、住宅市场分析
一、9月石家庄商品住宅成交备案情形
图3-12020年9月石家庄商品住宅成交备案套数
依照石家庄市住房保障与房产治理局发布的数据显示，2020年9月，石家庄商品住宅共成交备案5228套，环比8月份上涨%。
如图3-1所示，商品住宅分面积段备案统计具体情形为，60㎡至80㎡的衡宇以2161套居首位；其后依次为60㎡以下为1017套、100㎡至120㎡为938套、80㎡至100㎡为643套、120㎡至150㎡为300套、150㎡以上为167套。
图3-22020年9月石家庄商品住宅成交备案面积
2020年9月，石家庄商品住宅成交备案万平方米，环比8月份上涨%。
如图3-2所示，商品住宅分面积段备案统计具体情形为，面积在60㎡至80㎡的衡宇以万平方米居首位，其后依次为100㎡至120㎡为万平方米、80㎡至100㎡为万平方米、120㎡至150㎡为万平方米、150㎡以上为万平方米、60㎡以下为万平方米。
（注：
上述数据均来自石家庄市住房保障与房产治理局网站发布的每日成交备案数据，参考石家庄房企的实际操作，存在项目延后备案的情形，因此该数据可能具有时刻上的滞后性，在此咱们仅作数据客观描述）
二、9月房地产调控政策解读
回暖势头正旺的九月终究没有安静的度过，就在月末，调控政策突然收紧，引发了楼市一场轩然大波。
尽管本次调控的新意是在既有政策上的升级，可是以后不可小觑。
最重要的是，这次中央再次强调了政策的执行力度。
不可否定，4月17日以来的新政取得了专门大的成效，可是成交的回暖似乎正在化解调控已有的功效。
就在所有人以为楼市将会在十一黄金周再度暴发的时候，新的政策却在9月29日到来，其中的深意不言而喻。
不管是业内仍是消费者，关于调控的突然收紧都反映强烈。
可是咱们能够相信这次政策的收紧绝不是在短时刻内突然酝酿的，此前媒体关于高房价的呼声似乎能够看做是一种铺垫，因此这次政策的收紧又带有必然的必然性。
石家庄业内关于调控收紧目前维持了乐观的态度，在那个地址咱们要提示房地产开发企业在乐观之余应该维持必然的谨慎心理。
退一步说，即即是这轮政策仍然对石家庄市场可不能造成专门大的阻碍，可是咱们应该看到政策收紧背后政府的决心。
3、9月石家庄商品住宅市场走势分析
刚性需求撑起楼市半边天购房理念回归理性
综合2020年前9个月的数据，咱们发觉，自7月开始，石家庄商品住宅的成交备案量已经持续三个月环比上涨，涨幅别离是%、%和%。
其中，7月的大涨能够看做是前期石家庄楼市成交备案量持续低迷以后的报复性反弹，而8月和9月维持在10%至15%的涨幅，那么能够大体说明，市场已经大体回到良性进展的轨道上。
通过比较八、9月商品住宅的成交备案量，咱们发觉领涨石家庄楼市的户型再度易主，150㎡以上的商品住宅以%的涨幅跃居首位；60㎡至80㎡衡宇、100㎡至120㎡衡宇和120㎡至150㎡衡宇也环比有所上涨，涨幅别离是%、%和%。
另外，8月成交备案量下跌的60㎡以下衡宇和80㎡至100㎡衡宇，9月仍然维持下跌态势，跌幅别离是%和%。
咱们以为，各面积段的商品住宅在9月省会楼市的处境各不相同，与购房者的实际需求相契合。
60㎡以下商品住宅尽管总价较低，可是有效性较差，成交备案量处于低位彷徨能够明白得；60㎡至80㎡商品住宅知足了居住的大体功能，户型较为紧凑，有效性较强；100㎡至120㎡衡宇不仅有效性很强，还知足了购房者的部份舒适性需求。
石家庄热销大盘位于这两大面积段的经典户型数量众多，购房观念较为传统的省会购房者关于这两大面积段的户型也很是青睐，因此受到追捧不难明白得。
而位于这两大面积段之间的80㎡至100㎡衡宇，那么不管是在有效性和舒适性上均显得较为为难。
若是在房价能够同意的范围内，购房者很难选择这一面积段，因此，这一面积段显现持续两个月的跌幅也属正常。
这折射出购房者趋于理性的置业理念。
“金九”回归吹暖石家庄楼市楼盘开盘必热
若是把9月的省会楼市放在以往，其火热程度可能会显得稀松平常。
但4月以来的调控高压下，在经历了前段时刻的低迷与观望以后，9月的省会楼市堪比今年宝贵一见的“黄金时刻”。
尽管成交备案量具有必然的滞后性，只是持续三个月的翻红表现，仍是能够说明省会楼市的回暖并非“空穴来风”，今年“金九”的含金量可谓弥足宝贵。
石家庄开发商也抓住“金九”回暖的机会，加速了推出新房源的节拍和步伐。
藏龙福地、安联·青年城、恒大绿洲、天山·新公爵等省会知名楼盘都在本月举行了新楼座的开盘活动，并受到了购房者的普遍热捧。
安联·青年城、恒大绿洲等楼盘在开盘当日，所推出的房源就被一抢而空。
“开盘必热”似乎成了9月楼市的普遍现象。
产生这一现象的缘故很多，只是通过比较咱们发觉，这些楼盘开盘提供的户型较为紧凑，有效性颇强；房价那么与省会楼市的均价大体持平或略低，总价水平符合省会主流购房者的需求，这应该是催生九月回暖的重要缘故。
只是，“金九”回暖或许将是省会楼市的“好景不常”。
事实上，这种回暖并非独属石家庄，包括京沪粤等一线楼市也显现了回暖的态势，因此决策层多次释放二次调控的信号。
果然，9月29日，以限购令、收紧房贷等五项调控政策为首的二次调控终于落地。
楼市调控的再度收紧，给9月以来的回暖蒙上了一层阴影。
因此，10月可否延续成交备案量的上涨格局，有待观看。
咱们以为，二次调控重申的大多数政策并无新意，可是措辞很是严厉，可见决策层关于楼市现状的不满。
楼市调整一日不到位，调控政策就一天可不能终止。
四、9月石家庄楼盘广告投放监测报告
◆开发区投放力度加大恒大绿洲9月强势发力
本报告以2020年9月份的广告监测数据为基础，对楼盘在各类媒体投放的广告总量和排名、各区域楼盘广告发布量排名、媒体散布等多方面要素进行图表分析。
数据中说明，单个楼盘投放中,恒大绿洲以合计个点的广告投放量位列首席；区域总量上，裕华区以27%的投放比例领先；在媒体投放数量中，网络投放过半，处于领先地位；在媒体投放额度中，纸媒以大比重领先。
住宅广告投放量占总投放量80%，公寓占13%，写字楼1%，商业6%
按区域划分的楼盘广告投放量统计来看，9月裕华区有个14楼盘进行广告投放，以共计点的广告投放量位于首位；桥西区有16个楼盘投放了广告，投放总量为点，位列第二；开发区有6个楼盘以点的广告投放量屈于第三位。
，9月共有77个项目在各媒体投放广告。
其中恒大绿洲以合计个点的广告投放量位列首席，石家庄裕华万达广场以合计个点的投放量位列第二，恒大城以合计个点位列第三。
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