写字楼的基础知识案场必考内容.docx

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写字楼的基础知识案场必考内容

写字楼的基础知识（案场必考内容）

关于“5A”、“甲级”、“第四代”

“5A”、“甲级”、“第四代”是不同角度界定办公物业品级。

三个概念大体代表了评定写字楼品级的大体方向，“甲级”从综合品质角度动身评定写字楼的品级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度动身指定标准，三个角评定方式各有特点，消费人群不清楚各个评定方式，从而造成概念的混乱。

一、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准

“5A”标准是目前较流行的评定方式，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有必然关联，但绝对不是划分写字楼品级的标准，“5A”概念有两种评定方式：

一是狭义的针对智能化硬件方面，包括：

OA（办公智能化Officeautomaticsystem）、

主要包括：

卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等；主要作用——成立内部通信平台、成立信息发布平台、实现工作流程自动化、实现文档管理自动化、辅助办公（会议管理、车辆管理、办公用具管理等）、实现散布式办公（可以实现家庭办公、出差办公等非办公室内办公需求）、成立信息集成平台、无纸化办公（节约、环保）、搭建知识平台、增强领导监控力（高效）。

设施标准：

以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。

BA（楼宇自动化Buildingautomaticsystem）、

主要包括：

车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、电子布告、多媒体呼唤和查询、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等；以状态监视为主，控制启停为辅。

将大楼内的信息进行集成整合，达到一站式的监控与服务。

设施标准：

　　1.空调自控系统

　　2.供排水自控系统

　　3.变配电监视系统

4.电梯监视系统

CA（通信传输智能化Communicationautomaticsystem）、

主要包括：

光缆接入、线、移动网络等、路由器等配置、无线对讲系统等；

设施标准：

　　1.综合布线系统：

综合布线支持系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。

室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。

设计院完成干路敷设。

提供以5类线为基础的综合布线信息通道。

　　2.无线通信转发系统：

移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。

FA（消防智能化Fireautomaticsystem）、

主要包括：

大堂、车库、洗手间、办公部份都应有消防自动报警和喷淋系统、烟感系统、防排烟、消防应急照明等；（参照GB50045-95的规定）

设施标准：

　　1.设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。

　　2.广播音响系统：

火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

SA（安保智能化Safeautomaticsystem）；

主要包括：

设置摄像头和探测器、一卡通系统、监视系统等、门禁系统、红外报警系统、可燃气体泄露报警系统、排烟系统等；

　　设施标准：

　　1.闭路监视系统：

地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。

楼内各层出入口，电梯轿箱等设置固定黑白定焦摄象机。

写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。

　　2.防盗报警系统：

写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。

　　3.停车场管理系统：

内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。

二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：

（1）A级楼宇品牌标准：

写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。

从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。

因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。

因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。

本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。

一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。

（2）A级地理位置标准：

地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。

只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。

（3）A级客户层次标准：

客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。

大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。

同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。

谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结，虽然美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估量这是暂时的。

从道理上讲，低矮的五角大楼也一样易于被解决。

——明显的对人不对事。

（4）A级软件服务品质标准：

服务品质相对酒店的五星级服务标准，有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。

两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。

比如卫星会议、活动策划、会展中心等服务。

全天候空调节假日无休，送餐、夜餐乃至代办员工地铁月票等。

（5）A级硬件设施品质标准：

主要考核建筑设计和建筑功能的科技与创新。

以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。

在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。

就写字楼的本质而言，建筑设计和建筑功能的科技与创新是最主要的。

二、“甲级”标准也不是最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼进程中，慢慢引进并流行起来的辞汇，将写字楼依照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个品级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高级物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。

而高级物业又可细分为两个部份：

顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是依照本地市场现行标准划分的。

所谓甲级写字楼主如果参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称呼。

由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准一般是基于每一个市场上的相对证量，如在一些小城市尚未顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市（如北京、上海、深圳）在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市计划（CBD布局）的因素，具体来讲物业品级和品级标准可作如下的划分和界定：

一、顶级物业（国际写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高利用率，达到70％的利用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度很多于2.6米。

①装饰标准：

外立面采用高级次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用入口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部份的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；洗手间安置入口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：

应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充沛，知足日常生活的商店，适合商务聚餐的饭馆，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：

良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：

应出名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

（2）建筑规模：

超过50000平方米。

（3）客户进驻：

国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

（4）物业服务：

由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：

位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。

有多种交通工具和地铁直达。

（6）所属区位：

位于主要商务区的核心区。

（7）智能化：

3A～5A

（8）开发商的背景：

经验丰富并且资金雄厚。

在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

二、高级物业（甲级写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：

外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部份的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；洗手间安置入口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：

应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充沛。

③设备标准：

应出名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

（2）建筑规模：

1—5万平米。

（3）客户进驻：

有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

（4）物业服务：

由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：

有多种交通工具直达。

（6）所属区位：

位于主要商务区或副都心区。

（7）智能化：

3A及3A以上。

3、中档物业（乙级写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进（有功能陈腐因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：

外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部份的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；洗手间采用合伙或国产中高级洁具等。

②配套设施：

有专用地上、地下停车场。

③设备标准：

有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

（2）建筑规模：

无限制。

（3）客户进驻：

客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

（4）物业服务：

有物业公司服务。

（5）交通便利：

有交通线路到达，交通较方便。

（6）所属区位：

副都心或较好的城区位置。

4、低档物业（丙级写字楼）

（1）楼宇品质：

物业已利用的年限较长，建筑物在某些方面不能知足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈腐，但仍能知足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：

外立面采用涂料；无大堂；公共部份的地面为普通地砖或水磨石；洗手间采用普通国产洁具。

②配套设施：

无。

③设备标准：

分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

（2）规模：

无限制。

（3）客户进驻：

客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

（4）物业服务：

可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

（5）交通便利：

有交通线路到达。

（6）所属区位：

一般城区位置。

三、按照发展轨迹制定写字楼标准

中国的写字楼发展经历四个阶段，

第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能知足于大体办公功能。

深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，和零散散布罗湖不同区域的写字楼，如：

房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。

第二代写字楼指的是外企进入中国，改革开放后取得开发建设的写字楼。

这批写字楼除知足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。

深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。

第三代写字楼在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。

深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代表。

随着中国的入世，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要，在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。

所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低本钱、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培育和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。

和前三代写字楼相较，第四代写字楼具有以下几个特点：

一、目标客户明确。

第四代写字楼对准各类跨国企业和外资企业和有实力的国内大中型企业，在最大程度上知足利用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

二、景观要求更高。

国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观周围。

除自然景观，写字楼内的绿色景观也愈来愈受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为往后写字楼发展的一种趋势。

三、更多商务空间。

随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。

故而办公环境的计划将冲破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封锁及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。

第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在提倡交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。

四、提倡绿色环保。

第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也普遍引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。

另外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户超级关心的问题，因此目前正在计划中的大部份写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

五、高智能化。

第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为未来的升级换代预留充沛的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。

以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新。