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陈冠华论文修改建议1110
本科毕业论文
题目 论我国住房抵押商业贷款的风险
SubjectTheriskofhousingmortgageloanbusinessinourcountry
姓名 陈冠华
准考证号011114401104
所在学院继教（公开）学院
专业金融管理
指导教师张靓芝职称讲师
完成时间２０１6年１1月10日
论我国住房抵押商业贷款的风险
CO2012O 自考本科金融管理专业（准号证号:
011114401104）
摘要：
中国改革开放30年来居民住房的条件有很大的改善，房地产在国民经济中占有特殊的地位。
住房抵押商业贷款作为一种重要的金融工具，在我国已实行了十余年，但至今都没有发挥其应有的作用。
近些年来房价上涨较快，我国住房抵押商业贷款发展迅猛，随之而来问题也越来越多。
我国住房抵押商业贷款抵借比率过小、贷款期限过短、首付款过大、还款方式单一，已不能适应不同层次购房者的贷款要求，对其进行创新设计已成为当务之急。
丰富的住房抵押商业贷款产品不仅可以满足更多借款人的需求，也可以提高金融机构的综合竞争力，并完善我国住房抵押贷款市场，进而扩大住宅市场的有效需求。
本文主要对住房抵押商业贷款的概念、现状进行详细数据分析，并从风险分析等方面探讨、提出了降低风险以及风险出现后的处理措施和对策[1]。
关键词：
住房抵押商业贷款；现状；风险分析；防范措施
Theriskofhousingmortgage
loanbusinessinourcountry
Abstract:
SincethepolicyofReformandOpeningisimplementedinChina,thehousingconditionofourcountryhasbeenimprovedgreatly,andtherealestateoccupiesaspecialpositioninthenationaleconomy.Asanimportantfinancialtool,commercialhousingmortgageloanhasbeenimplementedforovertenyearsinourcountry,butuntilnow,ithasnotplayedoutitsduerole.Inrecentyears,thepriceofhouserisenquitefast,themortgaginghouseascommercialloandevelopedrapidly,butproblemscomeoutmoreandmore,followingbyit:
TheratiobetweenmortgagingandborrowingistoosmallinChina,theloantermistooshort;Initialpaymentistoolarge;therepaymentmethodsaretooless.Commercialhousingmortgageloancannotmeettheloanrequirementsfordifferentlevelsbuyers,soinnovationforithasbecomeimperative.MuchmorechoiceformortgagehouseascommercialloanCommercialhousingmortgageloannotonlycanmeetmoreborrowers’needs,butalsocanimprovethecomprehensivecompetitivenessoffinancialinstitutions,andperfectthehousingmortgageloanmarketofourcountry,therebyexpandingtheeffectivedemandofthehousingmarket.Thisarticlemainlyanalyzestheconceptandrecentstatusofcommercialhousingmortgageloan,andputsforwardthecountermeasuresandcountermeasuresaftertheriskreductionandtheriskappearingfromtheaspectsofriskanalysisandtheoreticalresearch.
Keywords:
commercialhousingmortgageloan;status;riskanalysis;preventivemeasures
目录
一、绪论6
（一）商业住房抵押贷款的内涵6
（二）选题背景以及研究意义6
1、选题背景6
2、研究意义6
二、我国住房抵押商业贷款有哪些风险6
（一）最直接、最基本的信用风险7
1.由借款人主观产生的理性违约行为7
2由于借款人支付能力下降产生的被迫违约行为7
3.借款人主动进行的提前还款行为7
（二）作为商业银行次要还款来源的抵押物风险7
1.由于抵押物处置不当所带来的风险7
2.由于抵押物价格下降所带来的风险7
（三）个人住房贷款的流动性风险7
（四）市场风险与政策风险8
1.由于经济发展而带来的市场风险8
2.由于政府经济政策调整所带来的政策风险8
（五）开发商管理不当所带来的风险8
1.由于开发商经营管理失误导致的风险8
2.假冒个人贷款的风险8
（六）由于银行内部因素而带来的管理风险9
1.银行内部违规操作环节所带来的风险9
2.缺乏健全的体制与不对称的信息所带来的风险9
三、我国住房抵押商业贷款的风险防范措施9
（一）严格遵守并执行国家的房贷政策9
（二）建立健全银行内部信贷管理机制10
1.严格审查房贷申请资格10
2．加强贷款抵押物审查力度10
3．严格审查与银行合作的开发商11
4．对于个人住房贷款资金进行严格支付与管理11
5．严格管理放款后工作11
（三）为防范风险建立风险预警系统11
四、结语11
参考文献11
一、绪论
（一）商业住房抵押贷款的内涵
所谓的住房抵押商业贷款，指的是将借款人或者第三方人的房屋作为商业银行的抵押物，并且按照相关法律《担保法》中的规定，经过公司的同意而获得一定的贷款。
（二）选题背景以及研究意义
1、选题背景
2006年末，是我国中国银行与外资银行正式开始竞争的起点，是中国银行进行全面开放发展的新起点。
在这场没有硝烟的战争中，最为核心的问题在于如何保持并充分发挥中国银行固有的优势，以及如何改善自身的经营管理，这也是保持市场竞争力的关键。
其中最为重要的当属银行的风险管理，不论是国内银行还是国外银行都表示银行的经营管理可以看作是经营风险。
自1998年开始，个人住房抵押贷款得到了我国各大银行的信赖，纷纷开展住房抵押贷款业务，这是因为住房抵押被认为是一种具有超低风险，并且盈利型较高的优质资产。
可调整利率的贷款方式是我国住房抵押贷款业务中经常采用的方式，并且将中央银行的基准利率作为参照来确定贷款利率。
因此，这样就使得我国商业银行减少了对风险的主动管理，忽视了信用风险和利率风险带来的影响与危害；同时，我国的住房抵押贷款还没有经历过一个完整的经济运转周期，缺乏长时间的可行性操作，特别是07年之前，我国的住房市场一直处于迅速发展的时期，而对于如何应对风险管理以及如何采取有效措施来减少损失等仍然经验不足[2]。
尤其是受到美国次贷事件的影响，华尔街投资银行失败的背景下，我国银行在对住房抵押商业贷款时应该如何应对，以及未来住房抵押商业贷款市场是如何发展的，在本文都将作进一步的分析。
2、研究意义
在我国住房抵押商业贷款中通过对提前还款和其它违约等问题的全面论述，让我们深刻领悟了由于违约等风险而引起的住房抵押贷款风险的危害性，这对于银行风险的管理，以及现阶段我国房地产市场的调整有着极其重要的作用。
二、我国住房抵押商业贷款有哪些风险
在我国住房抵押商业贷款的风险中主要包括违约风险与提前还款风险，而涉及到这两方面的风险又具有多样性，主要包括以下几个方面：
图1个人住房抵押商业贷款的风险示意图
（一）最直接、最基本的信用风险
1.由借款人主观产生的理性违约行为
所谓的理性违约，指的是借款人有意识地主动发生的违约行为，借款人认为相比继续还款来讲，主动放弃还款所带来的损失是比较小的，反而能产生更大的收益。
比如当房贷的利率大幅度上升或者房价迅速下跌时，继续还款的成本是巨大的，因此借款人放弃还款是比较合适的，这就导致理性违约的发生[3]。
2．由于借款人支付能力下降产生的被迫违约行为
所谓的被迫违约，指的是借款人具有还款意识，但是由于个人支付能力的下降或者突发事件的发生，导致其还款支付能力下降，尤其是在买房后，无法继续向贷款银行正常进行本金与利息的偿还，从而产生了被迫违约行为。
近年来，随着我国市场竞争的日益激烈，就业形势也极其严峻，并且由于医疗与教育支出的增加，都有可能导致借款人支付能力的下降从而无法进行正常的还贷。
同时，我国主要是通过静态审查对借款人进行审查工作，缺乏动态的审查过程。
主要对借款人在进行借款时的还款能力进行审查，而对于以后会发生的什么样的变化以及其还款能力是否下降等考虑欠缺，因此，这就大大增加了由于还款人支付能力下降而发生的信用风险的概率。
3.借款人主动进行的提前还款行为
所谓的提前还款指的是借款人没有按照合同约定的期限与额度进行还款而发生的主动违约行为。
发生提前还款的前提是市场利率的下降直至低于合同利率，就有可能导致借款人提前还贷，发生提前还款的话，一方面商业银行所收到的收益低于合同上的收益，使商业银行遭受了一定损失，另一方面商业银行不得不重新寻找新的投资途径来弥补由于提前还款所带来的损失。
（二）作为商业银行次要还款来源的抵押物风险
1.由于抵押物处置不当所带来的风险
在商业银行抵押物的处置过程中，并不是一帆风顺的，当抵押物的变现渠道变得较为狭窄并且成本不断增加时，商业银行对于抵押物的足额变现就会变得异常困难，因此会面临抵押物处置的风险[4]。
另外，我国的住房二级市场还处于一个初步发展的新阶段，没有建立健全完善交易法规，交易过程中产生的较高费用以及繁琐的交易手续，都是导致银行抵押物变现困难的影响因素。
2.由于抵押物价格下降所带来的风险
房地产市场是处于动态的变化中的，房屋也会因为常年的自然磨损而致使其价格处于下跌的风险之中的。
因此，当对房地产市场进行调整或者市场经济发展不景气时，住房抵押价格的下跌可能会低于银行的贷款本金与利息而由此带来的风险。
（三）个人住房贷款的流动性风险
主要有两个方面，一方面居民储蓄存款是我国个人住房贷款资金的主要来源，我国居民储蓄存款的期限大部分是短期的，最长不过五年，一般一年或者三年的存款期限较多，而住房贷款的期限大部分是长期的，短则三五年，多则长达二十年。
因此，这种存款期限短贷款期限长的行为，大大降低了商业银行的资产流动性，带来了资产流动性的风险。
另一方面商业银行不易实现个人住房贷款的变现。
原因之一个人住房贷款业务的贷款利率以及期限都是根据个人的具体操作情况而定的，它是属于一种零售性的业务，银行无法对其进行标准化管理，原因之二就是之前所提到的我国的住房二级市场还处于一个初步发展的阶段，各个操作步骤还够完善，增加了抵押物以及住房贷款变现的难度。
这样在激烈的金融市场竞争中，我国的商业银行失去了较多的投资机会，由此也带来了一些损失[5]；并且当存款人要求提款或者债权人要求银行进行债务清理时，会致使银行发生资金周转的困难，从而导致银行破产。
（四）市场风险与政策风险
1.由于经济发展而带来的市场风险
我国的经济发展是处于繁荣与萧条的动态变化之中的，这是经济发展的周期性变化，经济的发展水平直接影响到我国的房地产事业，从而使贷款银行遭受一定的损失。
房地产业相对于其他行业相比受经济的影响更为明显一些，当经济上涨时，市场对房地产的需求是随着人们收入水平的提高而逐渐增加的，从而带动了贷款数量的增加；当经济处于萧条阶段时，人们失去了更多的工作机会，收入也会随之下降，因此市场对于房地产没有过多的需求，商业银行面临着由于“坏账”所带来的巨大损失。
2.由于政府经济政策调整所带来的政策风险
房地产市场的变化不仅受经济发展的影响，同时也受政府经济政策调整的影响，由于政策调整而引起的房地产市场的变化也会给商业银行带来一定损失。
房地产市场的发展应该是与个人消费能力相互协调的，当房地产市场的发展违背了经济宏观调控的目标，出现投资过热的现象时，政府就会采取相应政策来控制房地产市场的发展。
随着政府对房地产业的不断调整，商业银行不会再对之前购房者的投资行为获得收益甚至出现亏损，对于商业银行面临的政策风险，大大加大了贷款的违约率，从而造成了巨大损失。
（五）开发商管理不当所带来的风险
1.由于开发商经营管理失误导致的风险
一些房地产业中经常出现烂尾楼或者楼盘的质量没有保证的情况，这些由于开发商缺乏正确的经营管理理念所导致的不能向业主按时交付期房现象，不仅使得开发商与业主产生了矛盾，甚至可能导致购房合同的解除，这种情况在短时间内是难以有效解决的。
因此，如果出现这种情况的话，购房者往往暂停偿还银行的贷款，从而使银行成为开发商与购房者发生矛盾的受害者[15]。
2.假冒个人贷款的风险
发生假冒个人贷款的情况有两种，一种是当房价迅速上涨的时候，开发商对楼盘不忍出售，因此暂停对外销售直至房价再涨；但是如果此时需要资金进行周转的话，开发商会以单位工作人员或者他人的名义，通过虚假交易的方式冒充购房者来获取银行贷款，等到房价再涨时将楼盘卖出以还银行贷款。
另一种是由于开发商原因所导致的房屋销售数量较少，或者房地产处于市场发展不景气的时候，从而使开发商无法及时回笼资金而不能正常运转，这时开发商也会采取冒充购房者骗取银行贷款。
上述两种情况中，后者给银行造成的损失和带来的风险更大，这也是普遍存在的一种现象。
还有一种比较常见的现象就是施工方来策划的“假个贷”，由于楼盘无法按照正常期限销售出去导致开发商无法及时向施工方偿还工程款，这时开发商通过会将楼盘抵押给施工方，而施工方再借他人名义通过虚假购买的方式获取银行贷款。
（六）由于银行内部因素而带来的管理风险
1.银行内部违规操作环节所带来的风险
导致银行内部风险形成最主要的原因之一就是银行内部的违规操作行为，是对贷款要求放宽而导致的业务风险。
主要有两方面表现，一方面就是部分职工缺乏较高的综合素质，对工作缺乏责任心，无视操作流程标准，有的银行员工甚至与借款人合伙逃避规章制度的约束。
另一方面由于受到业务导向的激励，经营机构忽视了管理，只是一味重视业务工作，甚至不经过相关部门的批准而对担保条件和标准进行私自更改[14]。
2.缺乏健全的体制与不对称的信息所带来的风险
商业银行缺乏健全的体制主要带来的是道德风险，信息的不对称则包括逆向选择风险。
商业银行机制中，由于监督制约机制的不足与缺乏足够的责任惩罚力度，使得商业银行的工作职员在进行银行业务的办理中没有尽职尽责，从而导致道德风险的发展。
所谓的逆向选择，指的是在交易过程中由于价格下降而导致优质产品逐渐被劣质产品所取代，以及交易双方信息的不对称，导致的市场交易品质逐渐下降的情况[6]。
在金融市场中，逆向选择就是那些积极寻找资金并最有可能得到资金的但往往最有可能造成不利结果的融资者。
三、我国住房抵押商业贷款的风险防范措施
（一）严格遵守并执行国家的房贷政策
2010年4月，我国出台了关于抑制房价过高和投资现象过热的房产新政国十条，为商业银行实行更为严格的差别化住房信贷政策做出了规范。
对于购房者的首套居住房并且建筑面积在90平方以上的家庭，首付应当在30%以上；第二套家庭住房的首付则应保持在50%以上，并且贷款利率应该高于基准利率的1.1倍[13]；由此类推，对于第三套以上贷款购买住房的，商业银行应该根据风险管理原则大幅度提高其首付比例和贷款利率，并且中国人民银行和银行监管协会也应该严格监督管理商业银行的住房消费贷款管理，严格打击与限制投机性炒房和购房。
商业银行可根据风险管理情况，对于住房供应紧张的地方应该暂停购买第三套住房的贷款；非本地居民应该提供社会保险缴纳证明或者一年以上的当地纳税证明，对于不能提供此种证明的居民也应该暂停发放住房贷款。
商业银行应该按照国家房贷新政的要求严格操作，避免由于个人投资失败而带来的违约风险[12]。
（二）建立健全银行内部信贷管理机制
1.严格审查房贷申请资格
在进行风险防范控制时，首先要做的就是对房贷申请资格的严格把关，这是降低借款人信用风险的有效措施。
在审查房贷申请资格时，一定要做到以下几点：
第一，对有关贷款的调查内容进行全面审查，确保相关内容具有准确性、合理性以及合法性，还要对借款人是否具有偿还能力进行充分调查，以及其是否具备良好的诚信情况和具备的风险程度大小，还要对调查人的工作任职情况加以重视；第二，应该采取定性与定量分析的方法综合考虑借款人的现金收入情况、工作稳定情况以及家庭生活健康情况，由此进行全面的风险评估与贷款审查工作；第三，贷款人应该在授权制度建立健全的情况下，不断对操作流程进行规范，严格按照审批权限进行业务办理，将贷款审查与贷款办理项目完全分开，并且确保贷款审批人员在审批贷款时能够独立完成审批工作；第四，贷款人应该根据借款人的收入支出、贷款用途以及担保情况等来建立合理的还款机制，从而保证每月的还款金额确保在还款人的还款能力范围内，制定出一个合理的还款金额与还款年限[7]；第五，每当有经济政策形势发生变化时，贷款人要及时调整审批环节中的审批政策，加强对于贷款的经营管理强度。
2．加强贷款抵押物审查力度
作为商业贷款第二还款来源的个人住房，当借款人不能在规定期内按时偿还贷款时，商业银行可以对作为抵押物的个人住房进行依法处置。
由于抵押物本身存有一定的风险，在对抵押物进行审查时应该严格按照各项标准进行操作，要将贷款风险降到最低。
在审查过程中，要做到以下几点，第一，在进行房屋审查时，应该严格审查抵押物是否具有合法性以及是否具有被抵押的权利等；第二，售房单位在与产权抵押部门进行协议登记的时候应该确保各项抵押手续的完整性，房屋到期后及时办理产权过户手续，并且明确各自责任；第三，抵押物市场的价格是处于动态变化之中的，因此为降低由于价格变动而带来的风险，应该将房屋抵押率控制在一定范围之内；第四，严格按照担保法进行各项手续的办理，对于没有按照合同规定的借款人，依照法律形式进行房产抵押拍卖[11]。
3．严格审查与银行合作的开发商
在我国住房抵押商业贷款中，“假个贷”的现象时有发生，因此，为了防止烂尾楼的出现以及开发商采取“假个贷”方式套取银行现金现象的发生，对于与银行合作开发商的实力、资质以及诚信情况应该给予严格审查。
并且在审查过程中，为确保审查结果的公正客观性以及准确性，应该保证审查人员与开发商之间不存在任何的利益关系。
4．对于个人住房贷款资金进行严格支付与管理
在贷款发放给借款人之前，贷款人应该按照合同约定的条件对于借款人有关的交易资料和交易凭证进行严格审核，在与借款人进行交易支付时，应该采取受托支付的方式进行交易支付，并且做好交易过程的交易记录，同时保存好贷款人受托完成后的资金流向记录[10]。
应该有独立的放款管理部门或者工作岗位完成对于贷款的发放工作，使贷款审批工作独立于贷款发放之外，严格落实放款条件，按照约定条件完成对个人住房贷款的发放。
5．严格管理放款后工作
当个人完成房贷的支付后，贷款人应该及时跟踪与分析借款人对于贷款资金的使用情况，以及借款人的支付能力变化、信用变化情况以及担保情况等，确保其都在合理的变化范围之内，以此确保贷款资金的安全。
同时贷款人应该及时跟进借款人对于合同的履行情况，对于合同约定内容的履行程度也是贷款人与借款人进行后续合作的信用评级的参照。
要加大对于逾期未还款的催款力度，以及关注一些可疑类贷款，将商业银行的贷款损失降到最低[8]。
（三）为防范风险建立风险预警系统
房地产业的发展离不开经济的宏观调控，因此，为了防范政策风险与市场系统性风险应该建立风险预警系统。
避免由于政策风险和市场风险所带来的损失，应该通过建立预警模型对宏观经济指标以及国家相关政策进行及时分析，对于房地产市场产生的问题及早做出反应并采取有效措施。
风险预警系统的建立不是一下就完成的，它是一项庞大的工程，需要我们付出一定的精力，首先就是要不断进行数据的收集与完善，收集各个方面的数据从而建立一个风险预警系统的数据库，为预警模式的建立奠定一个坚实的基础；其次应该针对我国各地区的实际情况设置合理的预警区间参数、概率密度函数等，从而开发出属于各地合适的风险预警模型；最后为了能够及时处理潜在风险，应该建立一个预控机制[9]。
四、结语
近年来，我国住房抵押贷款业务发展的十分迅速，不仅大大推动了我国房地产业的发展，而且对于我国住宅业的发展也起到了积极的推动作用。
在商业银行贷款中，个人住房抵押贷款已经成为重要的组成部分。
应该从内部风险管理与外部环境的完善进行我国住房抵押商业贷款的风险控制，健全与完善我国内部的风险管理体制，以及加大政策的支持力度等都是对完善抵押贷款风险管理的有效措施。
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