商业地产的基本概念与基础知识.docx

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商业地产的基本概念与基础知识

关于商业地产的根本概念与根底知识

什么是商业房地产

商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身效劳、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能与用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业房地产的形式多样，规模也有大有小。

规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ工程，可以到达几十万平方米，规模小的商业房地产工程仅几百平方米，甚至更小。

对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，工程统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数工程依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等工程的底商与各类商业街、商品市场那么采用商铺出售，零散经营的模式。

商业房地产与其他房地产形式的比照

在过去２０多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一——准确地讲，上述各种地产开发形式的成功个案绝大多数是针对小规模、特定客户群的产品。

另外，普通住宅、公寓、写字楼、别墅等，那么绝大多数采取开发销售的模式，而且出现了产权酒店的开发模式，其资金回收模式相对简单，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环方式。

1、零售业retailbusiness：

以向最终消费者提供所需商品与效劳为主的行业。

2、零售业态retailformat：

零售企业为满足不同的消费需求与目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。

零售是指把商品或随商品而提供的效劳直接出售给最终消费者的销售活动。

从事零售活动的根本单位与具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。

3、商圈tradingarea：

零售企业经营、效劳辐射的有效空间、领域。

4、超市supermarket：

采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品与日常生活用品为主，满足顾客日常必需品需求的零售业态。

5、大型综合超市generalmerchandisestore：

采取自选销售方式，以销售群众化实用品为主，并将超市与折扣商店经营优势合为一体的、满足一次性购全的零售业态。

6、仓储商店warehousestore：

采取自选销售方式，以销售群众化实用品为主，并实行储销一体、低价销售与提供有限效劳为特征的零售业态。

7、专业店specialitystore：

专门经营某一大类商品为主，并且具有丰富专业知识的销售人员与提供适当售后效劳的零售业态。

8、大型专业店categorykiller：

采取自选销售与开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品与提供相关技术与效劳，满足一次性购全的零售业态。

9、专卖店exclusiveshop：

专门经营或授权经营制造商品牌与中间商品牌的零售业态。

10、便利店conveniencestore：

以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品与提供商品性效劳，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。

11、百货店departmentstore：

在一个大型商场内，根据不同商品部门设销售区，以销售服装、衣料、化装品、礼品、家庭用品为主，提供相关效劳，满足对商品多样化选择的零售业态。

12、大型购物中心shoppingcenter/shoppingmall：

在一个大型建筑体〔群〕内，由企业有方案地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、效劳设施的集合体。

特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

购物中心所包含的内容比拟广泛，在效劳功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在效劳设施上表达为完整性，在效劳范围上表现为商圈内的所有居民。

美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：

（1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；

（2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。

（3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足〔onestop　shopping〕的目的；

（4）拥有足够数量的停车场；

（5）有更新地区或创造新商圈的奉献。

业态分类

零售业态分类原那么

　　中国零售业态按零售店的构造特点分类，根据其经营方式、商品构造、效劳功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施与目标顾客等构造特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。

零售业态构造特点

百货店业态构造特点

〔1〕采取柜台销售与自选〔开架〕销售相结合方式。

〔2〕商品构造为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。

〔3〕采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等效劳工程与设施，效劳功能齐全。

〔4〕选址在城市繁华区、交通要道。

〔5〕商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。

〔6〕商店规模大，在5000平方米以上

〔7〕商店设施豪华，店堂典雅、明快。

〔8〕目标顾客为中高档消费者与追求时尚的年轻人。

〔9〕其他。

超级市场业态构造特点

〔1〕采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进展。

〔2〕商品构成以购置频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。

〔3〕营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。

〔4〕选址在居民区、交通要道、商业区。

〔5〕商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。

〔6〕商店营业面积在500平方米以上

〔7〕目标顾客以居民为主。

〔8〕其他

大型综合超市业态构造特点

〔1〕采取自选销售方式与连锁经营方式

〔2〕商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

〔3〕设有与商店营业面积相适应的停车场。

〔4〕目标顾客为购物频率高的居民。

〔5〕商圈范围较大。

〔6〕商店营业面积一般在2500平方米以上。

〔7〕选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

便利店业态构造特点

〔1〕以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进展，可采取连锁经营方式。

〔2〕商品构造特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。

〔3〕营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。

〔4〕选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。

〔5〕商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—7min到达的范围内。

〔6〕商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

〔7〕店堂明快、清洁、货架饱满。

〔8〕目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。

80％的顾客为有目的的购置。

〔9〕经营实行信息系统化，开展单品管理。

〔10〕便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

专业店业态构造特点

〔1〕采取定价销售与开架面售，亦可开展连锁经营。

〔2〕商品构造表达专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。

〔3〕从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。

〔4〕选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

〔5〕商圈范围不定。

。

〔6〕营业面积根据主营商品特点而定。

〔7〕目标市场多为流动顾客。

主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

专卖店业态构造特点

〔1〕采取定价销售与开架面售，亦可开展连锁经营。

〔2〕商品构造以企业品牌为主，销售表达量少、质优、高毛利。

〔3〕注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识效劳。

〔4〕选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

〔5〕商圈范围不定。

〔6〕营业面积根据经营商品的特点而定。

〔7〕目标顾客以中青年为主。

商店的陈列、照明、包装、广告讲究。

购物中心业态构造特点

〔1〕由发起者有方案地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

〔2〕内部构造由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态与餐饮、娱乐设施构成。

〔3〕效劳功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

根据销售面积，设相应规模的停车场。

〔4〕选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

〔5〕商圈根据不同经营规模、经营商品而定。

〔6〕设施豪华、店堂典雅、宽阔明亮，实行卖场租赁制。

〔7〕目标顾客，以流动顾客为主。

〔8〕根据选址与商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

仓储商店业态构造特点

〔1〕选址在公路边、交通要道与利用闲置设施。

〔2〕主要的商圈人口为5—7万人。

〔3〕商店营业面积大，一般在4000m’以上。

局部商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场与供给商引进店内经营。

〔4〕商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当局部，主要是面向广阔的工薪阶层效劳。

〔5〕作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。

〔6〕作为商品策略，经营同其他零售业态能进展价格比拟的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。

〔7〕商店设施简单化。

〔8〕将超市开发的销售技术与管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供给方案的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。

〔9〕可实行连锁经营。

〔10〕设有一定规模的停车场。

13、城市MALL：

〔CITY　MALL〕也就是超级购物中心SUPER　MALL，其管理、促销等要求比普通百货公司的要求更高。

也就是以百货公司、品类专卖店、主题商店、大型超市为主力店，辅之以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐厅、咖啡厅、书店、网吧、音像店、科技展览、多功能国际影视城等，兼有娱乐园、大型表演、商务酒店与超大型停车场，甚至还有教堂、音乐厅、体育场、图书馆等文体设施。

辐射范围以城市为概念。

14、MALL：

"摩尔"与普通的购物中心有根本区别，"摩尔"不仅规模更大，而且休闲娱乐功能更为齐全，此外"摩尔"内的各类节庆活动每天不断。

摩尔，通俗地讲具有如下2个特征：

一是大：

占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。

二是多：

行业多、店铺多、功能多〔集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体〕

真正意义上的“MALL〞几乎能够涵盖人们的各种消费需求。

业内人士介绍，凡你所想象到的娱乐、休闲、购物方式，在“MALL〞都有；它的消费对象是一个大型复合型消费群体。

概括起来说，“MALL〞有三个主要特点，一是大。

占地面积大，建筑面积大，停车面积大，二是多。

行业多，店铺多，功能多。

三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购置力高。

15、步行街：

是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业气氛，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物是最受欢送的空间形式。

（1）露天步行街；上空无顶棚，空间开敞的步行街；　

（2）回廊式步行街；步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；　

〔3〕室内步行街；步行街在室内，完全遮盖；　

二、零售业态根本条件一览表

业态

基本条件

选址

商圈、目标顾客

规模

商品（经营）构造

经营方式

效劳功能

商业信息自动化

超市

地区中心、居住区

经营效劳辐射半径0.5公里，目标顾客以居民为主

营业面积在500平方米以上

以销售食品、生鲜食品、日用品为主

采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进展

营业时间12小时以上

程度较高

便利店

地区中心、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区

目标顾客以居民、单身、年轻人为主

营业面积在100平方米左右

以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点

以开架自选为主，结算在收银处统一进展

营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性效劳工程

程度较高

大型综合超市

城郊结合部、交通要道与符合城市规划的大型居住区附近

经营效劳辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主

营业面积在5000平方米以上

群众化衣、食、用品齐全，满足一次性购全，注重本企业品牌开发

采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进展

设不低于营业面积50%的停车场

程度较高

仓储商店

城乡结合部的交通要道

经营效劳辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购置与流动顾客为主

营业面积在10000平方米左右

以销售群众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当局部，实行低价格，批量销售

采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进展

设相当于营业面积的停车场

程度较高，并实行会员制客户管理

专业店

市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内

目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主

营业面积根据商品特点而定

以销售某类商品为主，表达专业性、深度性、品种丰富，选择余地大

采取柜台销售或开架面售方式

从业人员具有丰富的专业知识

大型专业店

地区中心、城郊结合部、交通要道与符合城市规划的大型居住区附近

经营效劳辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主

营业面积在3000平方米以上

以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大

采取自选销售与开架面售相结合方式

设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术与效劳

程度较高

专卖店

市级中心、地区中心、专业街以及百货店、购物中心内

目标顾客以中高档消费者与追求时尚的年轻人为主

营业面积根据商品特点而定

以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利

采取柜台销售或开架面售方式

注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，并提供专业性知识效劳

百货店

市级中心、地区中心、新城〔县城扩大〕以及历史形成的商业集聚地

目标顾客以流动顾客为主

营业面积在5000平方米以上

综合性，门类齐全，以销售服装、衣料、化装品、礼品、家庭用品为主

采取柜台销售与开架面售相结合方式

注重效劳，设导购、餐饮、娱乐场所等效劳工程与设施，功能齐全

一般

大型购物中心

市级中心、城乡结合部的交通枢纽交汇点

经营效劳辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主

营业面积在10万平方米以上

内部构造由百货店或大型综合超市作为核心店以及各类专业店、专卖店等零售业态与餐饮、娱乐设施构成

由发起企业有方案地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营

设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体

注：

根据零售企业经营方式、商品构造、效劳功能，以及选址、商圈、规模与目标顾客等构造特点，本标准给出超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心等九种主要零售业态的分类。

九种零售业态应满足上表给出的各项要求。