泰安市住宅工程分户验收细则.docx
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泰安市住宅工程分户验收细则
泰安市住宅工程质量分户验收细则
第一章总则
第一条为加强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和使用功能，维护住户的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》及国家工程质量验收规范等有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则适用于泰安市行政区域内住宅工程的质量分户验收及其监督管理。
第三条本细则所称住宅工程质量分户验收，是指施工单位提交竣工验收报告后、单位工程竣工验收前，建设单位按照本细则的要求，组织对住宅工程的每一户及公共部位，涉及观感质量和主要使用功能进行的专门验收。
第四条各级建筑工程质量监督机构负责对当地住宅工程质量分户验收活动实施监督管理。
第五条一次性装修（精装修）住宅工程分户验收检查内容，除遵守本细则规定外，其它检查内容由建设、施工和监理单位协商确定。
第二章基本规定
第六条分户验收的条件
（一）工程已完成设计和合同约定的工程量;
（二）所含（子）分部工程的质量均验收合格;
（三）工程质量控制资料完整;
（四）主要功能项目的抽查结果均符合要求;
（五）有关安全和功能的检测资料应完整;
（六）施工单位已提交工程竣工报告。
第七条分户验收前的准备工作
（一）根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底;
（二）配备好分户验收所需的检测仪器和工具;
（三）做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水试验的准备工作;
（四）在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线;配电控制箱内电气回路标识清楚;
（五）确定检查单元;
（六）分户验收所使用的仪器和计量工具应经计量检定合格。
第八条建设单位责任:
建设单位是分户验收工作的第一责任人。
具体工作包括:
（一）组织施工单位编制分户验收方案;
（二）组织施工、监理单位研究确定分户检查项目及内容;组织、协调施工单位、监理单位的分户验收工作;1（三）与施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章;
（四）住宅工程交付使用时，建设单位应将《住宅工程质量分户合格证》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
《住宅质量保证书》应注明以下事项:
1.工程质量保修范围和保修期限;
2.工程质量保修程序和处理时限;
3.建设单位工程质量保修监督电话及负责人姓名;
4.施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点;
5.监理单位项目负责人姓名、电话。
6.其他单位名称、电话。
第九条施工单位责任
（一）编制分户验收方案，报请建设和监理单位审核批准。
主要内容有:
1.根据分户验收确定检查项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部分的分户检查项目、内容和数量。
2.根据分户检查项目分别绘制检查点分布图。
（二）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
1.按分户验收方案中确定的分户和公共部位检查项目2和内容，会同建设、监理等单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
2.分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加其所分包项目的质量检查评定。
第十条监理单位责任
（一）审核施工单位编制的分户验收方案;
（二）配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具;
（三）按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检查项目和内容，检查验收施工单位分户检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发整改通知，并签署验收意见。
第十一条其他单位责任
（一）已选定的物业公司可以参与分户质量验收;
（二）配备一定数量的检查人员，按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检查项目和内容进行检查，并及时记录，提出检查意见。
第十二条住宅工程分户验收应符合下列规定:
（一）检查项目应符合本细则的规定;
（二）每一检查单元计量检查的项目中有80%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.5倍;
（三）分户验收记录完整。
第十三条分户验收时形成下列资料:
3
（一）验收过程中应按附表A填写《住宅工程质量分户验收记录表》;
（二）分户验收结束后应按附表B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》;分户验收资料应整理、组卷，由建设单位归档专项保存，存档期限不应少于5年。
第十四条住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理:
（一）由建设单位组织监理、施工单位制定处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工;
（二）处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求;
（三）当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，在设计单位认可不影响工程结构安全和使用功能的前提下，建设单位应将分户验收不符合本细则情况书面告知住户并报当地建筑工程质量监督机构，建筑工程质量监督机构应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条规定监督该工程的验收。
第三章分户验收的组织及程序
第十五条住宅工程竣工后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程质量分户4验收申请。
分户验收前，施工单位应编制分户验收方案，并报请监理和建设单位审核批准，并应在建筑物相应部位标识好暗埋水、电管线的走向，以及应配备好必要的检测仪器。
建设单位项目负责人组织总监理工程师、专业监理工程师、施工单位项目经理、项目技术和质量负责人及施工单位技术部门和质量部门负责人等有关人员，按照分户验收方案，并依据设计要求和国家工程质量验收规范对每一户及单位工程公共部位质量进行检查验收。
已选定物业公司的，物业公司可以参与住宅工程质量分户验收工作。
第十六条住宅工程质量分户验收应按以下程序及要求进行:
（一）依照分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分组，成立分户验收组，并依据本细则第七条要求做好分户验收前的准备工作;
（二）分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录;分户验收不合格的，可经整改符合要求后重新组织验收。
分户验收过程中，验收人员应及时填写、签认《住宅工程质量分户验收记录表》（附表A），分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理等单位有关负责人签署的《住宅工程质量分户验收合格证》（附表C），并将之置于户内醒目位置。
5（三）分户验收检查过程中发现不符合要求的分户或公共部位检查单元，验收组应对不符合要求部位及时标注并记录。
并按本细则第十四条进行处理。
（四）单位工程通过分户验收后，建设单位应按附表B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
第十七条住宅工程竣工验收前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》，连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构。
第十八条住宅工程竣工验收时，竣工验收组应按住户总数10%通过现场抽查的方式进行验收复核，工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督。
住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，并责令改正，待符合要求后重新组织竣工验收。
第十九条住宅工程交付使用时，建设单位应向住户提交《住宅工程质量分户验收合格证》（附表C）。
《住宅工程质量分户验收记录表》由建设单位保存，供有关部门和住户查阅。
第四章分户验收的检查内容和方法
第一节室内地面6
第二十条普通水泥楼地面（水泥混凝土、水泥砂浆楼地面）
（一）水泥楼地面面层粘结质量1.验收内容:
水泥楼地面面层粘结质量。
2.质量要求:
面层与基层应结合牢固，无空鼓。
3.检验方法:
用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，均匀布点，逐点敲击。
注:
空鼓面积不大于400cm2,且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
4.检查数量:
对所有布点全数检查
（二）外观质量1.验收内容:
面层观感质量2.质量要求:
水泥楼地面工程面层不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷。
3.检验方法:
以目测高度为1.5M左右，俯视地坪观察检查。
4.检查数量:
逐间检查
第二十一条板块楼地面面层
（一）外观质量1.验收内容:
板块楼地面面层外观质量。
2.质量要求:
板块面层表面应洁净、平整，无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。
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3.检验方法:
检查板块面层外观质量缺陷，以目测高度为1.5M左右，俯视地坪。
4.检查数量:
全数检查。
（二）板块楼地面面层粘结
1.验收内容:
板块面层粘贴质量
2.质量要求:
板块面层上下层应结合牢固,无空鼓。
3.检验方法:
用小锤轻击检查。
4.检查数量:
对每一个自然间板块地坪按梅花型布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。
注:
单块板块局部空鼓，面积不大于单块板材面积的20%，且每自然间（标准间）不超过总数的5%可不计。
（三）室内楼梯1.验收内容:
楼梯踏步尺寸。
2.质量要求:
室内楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求，相邻踏步高差、踏步两端高差、踏步两端宽度差不应大于10mm。
3.检验方法:
尺量检查。
4.检查数量:
全数检查。
第二节室内墙面、顶棚抹灰工程
第二十二条室内墙面
（一）室内墙面8
1.验收内容:
室内墙面外观质量。
2.质量要求:
室内墙面不应有爆灰、裂缝、阴阳角应顺直。
3.检验方法:
距墙800mm-1000mm处观察检查。
4.检查数量:
全数检查。
（二）室内墙面面层与基层之间粘结质量。
1.验收内容:
室内墙面面层与基层粘结质量。
2.质量要求:
室内墙面面层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。
3.检验方法:
在可击内用小锤轻击，均匀布点，逐点敲击。
注:
空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。
4.检查数量:
全数检查。
第二十三条室内顶棚
（一）室内顶棚粘结质量室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。
1.验收内容:
顶棚抹灰与基层的粘结质量。
2.质量要求:
顶棚抹灰与基层之间必须粘结牢固，无空鼓。
3.检验方法:
观察检查，当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝9时，采用小锤轻击检查。
4.检查数量:
全数检查。
（二）顶棚抹灰观感质量1.验收内容:
顶棚抹灰观感。
2.质量要求:
顶棚抹灰应光滑、洁净、面层无爆灰和裂缝。
3.检验方法:
观察检查。
4.检查数量:
全数检查。
第三节空间尺寸
第二十四条空间尺寸偏差和极差
1.验收内容:
净开间、进深和净高的测量:
。
2.质量要求:
空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合表1的规定。
表1:
空间尺寸的允许偏差值和允许极差值项目允许偏差极差检查方法净开间、进深±1518净高度±1520用激光测距仪辅以钢卷尺检查
3.检查方法:
（一）空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，10并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。
（二）空间尺寸测量宜按下列程序进行:
1分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。
2开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm处及房间几何中心处。
3户检查时应按附录A进行记录，检查完毕检查人员应及时签字。
（三）特殊形状的自然间可单独制定测量方法。
4.检查数量:
自然间全数检查。
第四节门窗、护栏和护手、玻璃安装工程
第二十五条门窗工程
（一）门窗开启性能1.验收内容:
门窗开关使用性能。
2.质量要求:
门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。
3.检查方法:
观察、手板检查:
开启和关闭检查。
4.检查数量:
全数检查。
（二）门窗配件1.验收内容:
门窗配件规格、数量、位置。
2.质量要求:
门窗配件的规格、数量应符合设计要求，11安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠的防锈措施。
3.检查方法:
观察、手板检查;开启和关闭检查。
4.检查数量:
全数检查。
（三）门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条1.验收内容:
金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条2.质量要求:
金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。
铝合金门窗的橡胶密封条应在转角应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。
3.检查方法:
方法:
观察、手板检查。
4.检查数量:
全数检查。
（四）门窗的排水1.验收内容:
门窗的排水孔、窗台流水坡度、滴水线。
2.质量要求:
有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。
窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置位置合理到位。
3.检查方法:
观察、手板检查。
4.检查数量:
全数检查。
（五）进户门质量1.验收内容:
进户门、特种门种类、位置。
2.质量要求:
进户门种类应符合设计要求，若设计进户门非防盗门，应在进户门洞口室外一侧预留安装防盗门的位12置。
3.检查方法:
观察;开启检查。
4.检查数量:
全数检查。
第二十六条护栏和扶手工程
（一）护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置1.验收内容:
护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置。
2.质量要求:
护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计要求，并应符合下列规定:
（1）阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05M，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10M。
（2）栏杆应采用不宜攀登的构造，栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置。
（3）楼梯扶手高度不应小于0.9M，水平杆件长度大于0.5M时，其扶手高度不应小于1.05M。
（4）栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11M。
（5）外窗台低于0.9M,应有防护措施。
（6）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12MM的钢化玻璃或钢化夹层玻璃.当护栏一侧距楼地面高度5M及以上时,应使用钢化夹层玻璃。
13当设计文件规定室内楼梯栏杆由住户自理时,应设置安全防护。
3.检验方法:
观察、尺寸检查:
手板检查。
4.检查数量:
全数检查。
第二十七条玻璃安装工程
（一）玻璃的品种1.验收的内容:
玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向。
2.质量要求:
玻璃的质量应符合设计和相应标准的要求。
3.检查方法:
观察、尺量检查;检查玻璃标记。
4.检查数量:
全数检查。
（二）落地门窗、玻璃隔断的安全措施1.验收内容:
落地门窗、玻璃隔断等的醒目标志和护栏。
2.质量要求:
落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃应在视线高度设置醒目标志或护栏,碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位,必须设置可靠的栏杆。
3.检查方法:
观察检查。
4.检查数量:
全数检查。
（三）玻璃观感质量1.验收内容:
门窗玻璃安装,表面观感。
142.质量要求:
安装后的玻璃应牢固,不应有裂缝、损伤和松动.中空玻璃内外表面应洁净,玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。
3.检验方法:
尺量、观察检查。
4.检查数量:
全数检查。
第五节防水工程
第二十八条外墙
（一）外墙防水1.验收内容:
外墙面的防渗漏功能。
2.质量要求:
工程竣工时，墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
3.检查方法:
进户目测观察检查，对户内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。
4.检查数量:
逐户全数检查。
第二十九条外窗
（一）外窗防水1.验收内容:
住宅外窗的防水性能。
2.质量要求:
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（1）建筑外墙金属窗、塑料窗应经备案的检测单位对气密性和水密性进行现场抽检合格。
（2）门窗框与墙体之间采用密封胶密封。
密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。
（3）住宅工程外窗及周边不应有渗漏。
3.检验方法:
（1）建筑外墙金属窗、塑料窗的现场抽样检测报告。
（2）进户目测观察检查，对外窗发现发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。
4.检查数量:
（1）建筑外墙金属窗、塑料窗现场抽样数量按现行国家验收规范和复验要求的数量，现场检测可代替窗进场抽样复验。
（2）外窗全数目测观察检查。
第三十条楼地面
（一）面层坡度1.验收内容:
有防水、排水要求的楼地面面层坡度。
2.质量要求:
不应有倒泛水和积水现象。
3.检查方法:
观察和采用泼水试验。
4.检查数量:
全数检查。
（二）防水效果161.验收内容:
有防水、排水要求的楼地面工程防水效果。
2.质量要求:
蓄水试验无渗漏。
3.检验方法:
对有防水、排水要求的房间进行蓄水试验，蓄水深度最浅处大于20mm，蓄水时间不少于24h。
4.检查数量:
全数检查。
第三十一条屋面
（一）屋面防水1.验收内容:
顶层住宅屋面防水功能。
2.质量要求:
（1）屋面及墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。
（2）屋面工程防水层不应有渗漏和结水现象。
（3）天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造，应符合设计要求。
3.检查方法
（1）对照设计文件要求，观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造是否满足设计及规范要求。
（2）平屋面分块蓄水24小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不低于20mm。
（3）坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。
4.检查数量:
住宅顶层逐户全数检查。
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第六节安装工程
第三十二条给水管道安装工程
（一）给水管道及配件安装1.验收内容:
管道的支架、吊架、水表、阀门安装。
2.质量要求:
管道支、吊架安装应平稳、牢固，其间距应符合规范;水表、阀门安装位置应便于使用检修、不受曝晒、污染和冻结。
安装螺翼式水表，表前与阀门应有不小于8倍水表接口直径的直线管段，表外壳距墙表面净距为10~30mm，水表进水口中心标高按设计要求，允许偏差为±10mm。
3.检查方法及使用工具:
观察、尺量和手板检查。
4.检查数量:
全数检查。
（二）功能试验1.试验内容:
通水及压力试验。
2.质量要求:
给水管道末端应保持水压在0.05~0.35MPa范围内不渗不漏;室内各用水点放水通畅，水质清澈。
3.检查方法:
保压24小时后每户逐一打开用水点，检查卫生洁具、阀门及给水管管道及接口。
4.检查数量:
全数通水检查。
第三十三条排水管道安装工程18
（一）排水管道安装1.验收内容:
管道支、吊架，管道坡度，塑料管道伸缩节。
2.质量要求:
（1）排水塑料管必须按设计要求及位置设置伸缩节，顶层出墙（屋面）的管道应设置伸缩节。
管道固定或滑动支吊架位置应设置合理，并应符合设计及规范要求。
（2）管道不应有倒坡或平坡现象。
3.检验方法:
观察和测量检查。
4.检查数量:
全数检查。
（二）排水管道配件安装1.验收内容:
检查口或清扫口，排水通气管，三通及弯头，阻火圈或防水套管等。
2.质量要求:
（1）生活污水管道上设置的检查口或清扫口应符合下面规定:
①在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生洁具的最高层必须设置，检查口的朝向应便于检修。
暗装立管，在检查口处应安装检修门。
②在连接3个及3个以上卫生器具的污水横管上应设置清扫口。
当污水管在楼板下悬吊敷设时，可将清扫口设在上一层楼地面上，污水管起点的清扫口与管道相垂直的墙面19距离不得小于200mm;若污水管起点设置堵头代替清扫口时，与墙面距离不得小于400mm。
③在转角小于1350的污水横管上，应设置检查口或清扫口。
（2）排水通气管不得与风道或烟道连接，且应符合下列规定:
①通气管应高出屋面300mm，且必须大于最大结雪厚度。
②在通气管出口4m范围以内有门、窗时，通气管应高出门、窗顶600mm或引向无门、窗一侧。
③上人屋面通气管应高出屋面2m，并应根据防雷要求设置防雷装置。
（3）高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置组火圈或防火套管。
3.检验方法:
观察和测量检查。
4.检查数量:
全数检查。
（三）排水管道系统功能试验1.验收内容:
通水试验，通球试验。
2.质量要求:
排水管道通水应畅通，管道及接口无渗漏。
排水主立管及水平干管管道的通球应畅通。
3.检查方法:
同时打开该户所有用水点对排水管道及接口进行通水检查;用球径不小于排水管道管径的2/3的球20对排水主立管及水平干管管道进行通球检查。
4.检查数量:
全数检查。
第三十四条室内采暖系统安装
（一）管道及管配件安装1.验收内容:
管材、阀门、伸缩装置及配件的规格、型号，管道接口，管道坡度，管道支吊架，管道的防腐与保温。
2.质量要求:
（1）供回水水平干管宜采用热镀锌钢管，镀锌层破坏处应作防腐处理;保温层应完整无缺损，材质、厚度、平整度符合要求。
（2）供回水主干管的固定与补偿器的位置应符合要求;当散热器支管＞1.5m时应设管卡固定。
（3）供回水水平干管坡度和连接散热器支管的坡度应满足使用功能要求。
（4）立管过楼板处应设套管，防水要求的房间套管高度为50mm，其它为20mm，套管与管道之间封闭严密。
（5）暗装管道饰面应做醒目标志，供、回水管道应有明显标识。
3.检查方法:
观察、尺量检查。
4.检查数量:
全数检查。
（二）采暖系统入口装置及分户热计量系统入户装置1.验收内容:
各种阀门、热计量
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