物业管理招投标.docx

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物业管理招投标

物业管理招投标（总15页）

物业管理招投标

将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。

不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。

伴随着我国物业管理的不断发展，物业管理招投标市场从无到有，从小范围到全国范围历经了近10年的发展。

将招投标的形式引入物业管理领域，是我国物业管理行业发展到一定阶段的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。

不断培育和完善我国物业管理招投标市场，是加快推进物业管理行业市场化进程的关键。

深圳是在全国率先实行物业管理招投标的城市，1994年1月10日，以大型住宅区“莲花北村”为试点，深圳市住宅局在系统内部实行管理权招标，通过平等竞争确定物业管理企业，并于1995年开始在深圳市范围内试行物业管理招投标。

1996年11月1日，深圳住宅局在新闻媒介上刊登公告，将大型住宅区“鹿丹村”的物业管理权在全社会范围内公开招标，并于12月3日通过竞标成功选聘了物业管理企业。

“鹿丹村一体化物业管理”社会化招投标拉开了我国物业管理招投标市场的序幕，成为我国物业管理市场首例通过社会化招投标的项目。

如今，深圳市的物业管理企业已经将一体化、专业化、企业化的物业管理服务通过招投标这一市场化的方式成功推广到全国的物业管理领域。

1997年开始，北京、上海、广州、武汉、长沙等大中城市的物业管理招投标市场相继建立，通过市场化的招投标活动确定物业管理权的项目从普通商品居住型物业扩大到政府机关、金融机构、医院、学校、码头、工业区、商业区等各类物业。

2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。

物业管理招投标在行业发展中的重要意义与作用主要体现在以下几个方面:

物业管理招投标是推动行业发展的重要手段

物业管理招投标是运用公正、公平、公开的市场竞争机制来确定物业管理权的活动。

参与招投标的双方通过价值规律、公平竞争等市场手段实现双方利益的最大化，在竞争的过程中，它有效促进了物业管理企业优化资源配置，使企业在参与竞争的同时不断提高专业水平和市场竞争力，从而形成行业公平竞争的良性循环，逐步提高物业管理行业整体水平，加快了物业管理行业持续、健康发展的速度。

物业管理招投标是物业管理企业提高企业专业管理水平的有效途径

物业管理企业通过参与物业管理招投标寻求客户和开拓市场，对物业管理企业而言，是提高企业专业管理水平的有效途径。

物业管理是物业管理企业提供给业主或物业使用人的一种综合性服务产品，公开竞争的招投标活动使物业管理企业的服务水准和市场竞争能力得到了真实的体现，也是评价一个物业管理企业专业管理水平和经营能力的最佳尺度。

在市场竞争机制的作用下，企业通过参与物业管理招投标活动，一方面有利于企业在竞争中扩大市场影响力，树立企业的品牌形象，增加企业的知名度;另一方面有利于企业在竞争中找差距，汲取同行企业的优势经验，从而提高企业自身的专业水平和综合管理能力。

物业管理招投标是维护业主和物业管理企业共同利益的前提

物业管理招投标是招标投标的双方运用价值规律和市场竞争机制通过规范有序的招投标行为确定物业管理权的活动，它不仅打破了长期以来物业管理市场“谁开发、谁管理”的沉滞局面，而且还明确了业主和物业使用人与物业管理双方的权利和义务，使物业管理服务更加规范，一方面投标方在“性价比”的基础上选择了最合适的物业管理企业，使业主和物业使用人享受到了优质的物业管理服务，维护了业主和物业使用人的合法权益;另一方面为物业管理企业提供了参与公平竞争的发展舞台，使企业在竞争中不断拓宽自身的业务，并有效规避了后期管理存在的风险，使业主与物业管理企业双方的合法权益得到了有效的保障。

物业管理项目招标投标的特点

从项目内容的角度和招标主体的特征来看，物业管理招投标具备综合性、差异性、地区性和特殊性等特点:

1、综合性

由于物业管理是综合性的服务，涵盖的范围和领域较广，而且同一个项目有时候还会出现几种不同类型的物业，要求投标人提供综合性的管理服务，从而形成物业管理招投标明显的综合性特征。

如学校物业项目一般就具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，物业涉及学生公寓、办公楼、商业区、工业区（校办企业）等。

2、差异性

一方面由于我国幅员辽阔，人口众多，地区性差异较明显，各地区的地理环境、人文环境、政策法律环境的不同，使不同地区人们对物业管理的认识和消费观念、需求标准存在着较大差异;另一方面由于物业的类型不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不一样，投标人在分析和策划投标活动时采取的方式和策略也会有差异。

3、地区性

由于地区性差异的存在，要求招投标双方在物业管理招投标时充分考虑地区性，招标人在招标过程中需要根据物业的自身条件和本地区的实际情况客观地制定招标条件和选择招标企业，投标人在参与投标活动时也应该充分考虑项目的地区性特点和要求。

4、特殊性

物业管理招投标具备的特殊性主要体现在招标主体的不同。

物业管理招标主体是业主大会（或单一业主）、建设单位、政府机关（或物业产权人）和事业单位，同一类型的物业，因产权人的身份不同，招标的主体也不同;同一物业投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和正式成立业主大会未招聘物业管理企业之前由建设单位作为招标主体，招聘物业管理企业，成立业主大会后由业主大会委托业主委员主持招聘物业管理企业;公用设施和政府物业，其产权人多为政府资产管理部门，该类物业的物业管理招投标，必须由其产权人和使用人共同组织，如使用人组织的，也必须经产权部门的授权委托。

物业管理项目招标投标的发展趋势

1、法制化

建立完善的物业管理招投标法律法规体系，通过运用法律手段加强物业管理招投标市场的管理监督，规范招投标行为，杜绝招投标过程中的欺诈、舞弊、腐败等现象，是我国物业管理招投标市场发展的重要趋势之一。

如今，各大城市的物业管理招投标办法相继出台，为今后物业管理招投标市场监督管理机制的建立奠定了良好的基础。

2、市场化

在法制化的基础上，政府将加强对物业管理招投标市场的监督管理，减少对招投标活动的干预，逐步建立物业管理招投标市场的交易规则，不断完善市场竞争机制，减少交易费用，消除交易过程中的混乱和欺骗行为，防止不正当竞争，确保招投标双方的正当权益，是物业管理招投标市场发展的必然趋势。

3、科学化

随着我国物业管理招投标市场的不断成熟，在招投标过程中逐渐形成科学化的发展趋势，运用科学的方法、先进的技术规范，支持招投标活动的每一个环节和程序，使招标过程规范有序，中标结果客观公正，招标活动经济高效。

4、公开化

实行交易行为公开化，提高物业管理招投标市场的透明度，是我国招投标市场的另一大趋势。

一方面，越来越多的业主或发展商开始注重选择公开招标的方式，另一方面在选择邀请招标的方式中，对招投标过程和相关信息的公开化程度也在不断提高。

无论是公开招标还是邀请招标，对信息的公开和招标程序的公开无疑大大增加了招投标结果的公平性、公正性和合法性。

5、专业化

委托专业的招标代理机构组织招投标活动是国际惯例，目前在我国物业管理招投标市场上开始盛行这一做法，主要是一些政府物业、重点基础设施、公用事业和大型商业物业等项目的招投标。

由于专业招标代理机构具备较强的专业水平、广泛的市场信息和丰富的招投标操作经验，一些业主大会为提高招投标工作的效率和质量，也聘请专业的招标代理机构组织招投标，使我国招投标市场逐渐向专业化的趋势发展。

物业管理项目投标的策略及技巧

1、物业管理项目投标的组织策划

物业管理企业在获取招标信息后应组织相关人员组成投标小组，对投标活动进行策划实施，主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制定、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。

在组织策划投标活动中，需要掌握并运用一些策略和技巧，以确保投标的成功。

◆根据招标物业项目的情况选择企业骨干力量组成投标小组。

参与物业管理招投标是企业充分展现综合实力、扩大市场影响力的渠道之一，骨干力量的选择尤其是项目负责人的选择是确保投标活动的质量和效率的基础。

◆对招标方、物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确对项目进行评估，预测并降低投标的风险。

◆正确编制标书。

编制标书要根据招标文件的要求进行，在透彻掌握招标文件内容和细致深入的市场调查基础上确定管理项目的整体思路（包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施等）制定物业管理方案，全面展示投标人参与项目的综合优势。

◆在科学分析和准确计算的前提下制定最能接近标底的合理报价。

◆灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。

◆选择最能体现企业优势的物业作为招标方考察的对象。

◆与招标方建立合法的沟通方式,了解招标方的需求，及时掌握投标过程中出现的变化，当发现出现对不利于本企业中标的情况时要采取相应的应对措施。

◆周密安排招标方的资格预审和评标过程中的现场答辩活动。

2、项目的现场踏勘

招标人根据招标需要组织投标企业统一踏勘现场，并向他们做出相关的必要介绍，其目的在于帮助投标公司充分了解物业情况，以合理计算标价。

在考察过程中，招标人还将就投标公司代表所提出的有关投标的各种疑问做出口头回答，但这种口头答疑并不具备法律效力。

只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人做出书面答复时，才能产生法律约束力。

由于投标人需对现场条件考察结果自行负责，不得在接管后对物业外在明显的质量问题提出异议，申明条件不利而要求索赔。

因此，投标人应对现场物业进行详细的踏勘，查勘现场物业与投标报价是否存在外在风险条件，具体包括以下几方面:

◆若物业管理在物业竣工前期介入，则应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，必要时做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与建设单位商议。

前期介入的优点在于物业管理公司可与业主更好地协调，有利于其接管后的管理。

物业管理公司应尽量利用这一机会，认真准备、仔细查看，参与业主的设计开发，甚至可以就业主设计的不合理之处提出修改意见，或提出更好的设计建议。

◆若物业已经竣工，则投标人应按以下标准视察项目:

工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸的要求;技术经检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求;竣工工程达到验收要求;各项设备设施是否符合设计要求且运转正常;外在质量无重大问题;周围公用设施分布情况。

◆主要业主情况，包括客户定位、主要服务要求与所需特殊服务、物业管理费的承受能力等。

这些情况可由投标人自行安排人员与时间进行调查。

◆物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况。

3、投标文件的编写

物业管理投标文件除了按规定格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。

◆投标文件编写的基本要求

作为评标的基本依据，投标文件必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。

a、使用国家统一的行业标准计量单位。

统一计量单位是为避免在定标和履约中出现混乱。

b、使用统一的货币。

国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。

c、使用国家统一颁布的行业标准与规范。

如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范。

若招标文件要求采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标文件中说明。

d、使用准确的表述方式。

投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标公司的投标方案。

因此，投标文件要使用简洁、明确、文法通畅、条理清楚、言简意赅的表述方式，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。

图纸、表格的编写要做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。

最好能以索引查阅的方式将图纸表格装订成册，并和投标文件中的文字表述保持一致。

e、确保资料的真实性。

投标文件的内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。

投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求。

否则，其投标将被拒绝。

◆投标文件编写中应注意的问题

a、确保填写无遗漏，无空缺。

投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见;重要数据未填写，可能被作为废标处理。

b、不得任意修改填写内容。

投标人所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字;若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。

c、填写方式规范。

除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。

d、不得改变标书格式。

若投标人认为原有招标文件规定的格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原招标文件规定的格式。

e、计算数字必须准确无误。

投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。

f、报价合理。

投标人应对招标项目提出合理的报价。

高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也将使企业承担亏损。

g、包装整洁美观。

投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。

h、做好投标文件的保密措施。

4、投标报价的策略和技巧

投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，有时需要不断调整策略，使报价更接近标底。

投标报价的策略主要有:

◆对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。

◆及时掌握信息，采取低而适度的标准调整价格。

◆密切关注、正确分析竞争对手透露的报价信息。

◆补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。

在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要有:

◆多方案报价。

在邀请招标或议标的方式中，由于招标文件不明确或项目本身有多方案存在，投标人对项目原方案提出在经济上、技术上更合理可行的方案，即准备两个或两个以上的报价，最后与招标方进行协商处理。

◆保本报价。

即按成本报价，适用于规模大、远景效益好的项目或业主大会委托业主委员会组织的招标项目。

有的投标人为争夺市场份额不惜采用成本报价或略低于成本的报价。

低于成本的报价不仅不符合法律规定，也极易扰乱市场秩序，导致恶性竞争，一方面严重影响到物业管理服务产品的质量，使业主的合法权益受到侵害，另一方面严重阻碍了招投标市场的规范运作和健康发展。

◆活口报价。

即在报价上留一些可以调整的余地，并在建议中附加备注。

5、现场答辩的技巧

现场答辩是评标过程中较为重要却极易受到人为因素影响的环节，因此组织现场答辩应做好充分的准备工作。

◆要选择由经验丰富、性格沉稳的人员参加，并在开标前对答辩人员进行模拟演练，正确把握招标文件的要点、投标文件的重点内容，对项目的熟悉程度等，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。

◆开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。

◆正式开标时，现场陈述及答辩演讲一般要求在规定的时间内完整地将标书的主要内容、特点作一概要性介绍，答辩人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，充满激情，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。

现场发挥时要果断、明确，切勿匆忙回答或含糊其辞。

6、签约谈判的技巧 

◆签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施日常物业管理必备的条件应有明确的条款规定，且一般不宜轻易作出让步。

◆慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。

比如管辖区域刑事案件的发生不是仅靠物业管理可以杜绝的，当业主、非业主使用人发生人身和财产安全损失时，不能随意承诺物业管理企业给予赔偿，而应用于根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。

◆预测承接招标物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。

物业管理投标的项目评估与风险防范

物业管理企业参与物业管理投标的目的是通过平等的市场竞争开拓业务、占领市场，提高企业生存能力，拓宽企业发展空间。

在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。

◆项目评估

通过对招标物业进行项目综合分析、评估，可以为企业参与投标提供决策性的依据。

项目评估一般分为初选阶段、准备和实施阶段两个阶段。

初选阶段的评估在主要是在调查、研究资料的基础上进行分析、预测和评定，目的是为了确定是否参与投标;准备和实施阶段的评估是在对投标物业进行深入的调查和技术、经济论证，目的是为了确定最佳投标策略和管理方案，具体包括以下几个方面的内容:

a、投标物业的基本情况。

不同性质的物业对物业管理模式和服务内容的要求不一样;不同地区的物业，业主的服务需求因文化、经济承受能力、气候条件的差异而不同;建设单位的实力不同，为物业实施专业化管理提供的条件也有差异。

因此，需要通过市场调查、资料分析详细了解物业的基本情况，包括物业的性质、类型、设备设施的配备，物业是否具备实施专业化物业管理必须的条件，物业所在地区物业管理的消费水平和消费需求，物业的规模和市场定位等。

b、建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的背景和基本情况以及是否具有诚意合作并具备履行合同的实力。

属于新建物业的，要详细调查了解建设单位的资金实力、技术力量和商业信誉等，并通过对建设单位以往所承建物业质量的调查，以及有关物业管理公司与之合作的情况，分析判断招标物业建设单位的可靠性，并尽量选择信誉较好、易于协调的建设单位所开发的物业;属于重新招聘物业管理企业的招标项目，要调查解聘原管理方的原因、物业产权人是否与原建设单位或管理方存在法律纠纷;对于已投入使用一定年限的招标物业，要详细了解物业的使用情况、产权人的背景、资金实力和信誉，物业是否存在重大隐患;属于要求投标人参与物业合作经营的招标项目应另作具体的投资可行性分析论证。

c、招标条件和招标过程。

对招标方要求的条件进行深入分析，包括招标方资格预审的要求、合同的附加条件等，预测中标的可能性;并从招标文件和招标过程中出现的异常要求和情况进行分析判断，调整招标策略，避免因招标方或竞争对手使用违规手段操纵招标活动，使企业蒙受不必要的损失。

如有的招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显偏向，这对于其他投标公司是极为不利的，因此在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中的一些特殊要求，以便物业管理企业做出正确判断;招标方增加的合同特殊条款是否符合《物业管理条例》的规定，企业承担特殊条款是否存在风险;还有的招标方在选择招标范围和制订评标标准方面存在着明显的操纵意向，这些都是物业管理企业在参与投标时应加强注意的。

d、竞争对手。

对竞争对手的分析评估包括了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力;竞争对手现接管物业的社会影响程度;竞争对手与招标方是否存在背景联系，在物业招标前双方是否存在关联交易;竞争对手对招标项目是否具有绝对优势;竞争对手可能采取的投标策略。

e、企业自身条件的分析。

包括项目性质、所在区域、规模是否符合企业发展规划;项目类型是否符合企业确定的目标客户;常规预测的盈利;项目风险控制是否在企业可以承受的范围内;投标企业现有的人、财、物等资源条件满足项目需求的能力。

物业管理企业只有通过对项目进行合理的分析和正确的评估，并结合物业管理企业自身的优势条件，才能确定招标项目的选择和招标活动的具体实施。

◆投标风险的防范与控制物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。

 由于物业管理投标是对招标的响应，招标活动中招标人和招标物业的风险也存在于投标活动中，除此之外，来自于招标人和招标物业的风险还有招标方提出显失公平的特殊条件;招标方有未告知但会直接影响投标结果的信息;招标方出现资金等方面的困难造成项目无法正常进行;招标方在中标后毁约或无法执行合同条款;物业延迟交付使用、前期服务期限延长;招标方与其它投标人存在关联交易等。

来自于投标人的风险主要有:

未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证造成投标决策和投标策略的失误，盲目作出服务承诺，价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营，项目负责人现场答辩出现失误，接受资格审查时出现不可预见或可预见未作相应防范补救措施的失误;投标资料（如物业管理方案、报价等）泄露;投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格;未按要求制作投标文件或送达投标文件造成废标等。

来自竞争对手的风险主要有:

竞争对手采取打价格战、欺诈、行贿等不正当的竞争手段参与投标活动;竞争对手具备背景或综合竞争的绝对优势;竞争对手窃取本企业的投标资料和商业秘密等。

对上述风险的防范与控制的具体措施有:

严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动;完善企业自身的管理;选择信誉良好的招标方和手续完备赢利优势明显的物业;充分考虑企业的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人;慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。