北京市住宅物业服务标准三级.docx

北京市住宅物业服务标准三级.docx

《北京市住宅物业服务标准三级.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市住宅物业服务标准三级.docx（15页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

北京市住宅物业服务标准三级

北京市住宅物业效劳标准（三级）

附件2：

评估工程确定的物业效劳标准

一、根本要求

〔一〕客户效劳场所

1、设置客户效劳中心，配置办公家具、电话等办公设备。

2、公示物业效劳企业资质证书或复印件、工程负责人照片，物业效劳事项、效劳标准、收费工程、收费标准等相关信息。

供应特约效劳的，公示特约效劳工程及效劳标准、收费标准。

3、客户效劳场所工作时间，工作日不少于8小时，其他时间设置值班人员。

4、设置并公示24小时效劳电话。

〔二〕人员

1、从业人员依据相关规定取得职业资格证书。

2、从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。

3、配备物业效劳工程负责人，房屋建筑平安管理员。

4、工程负责人具有2年以上物业效劳企业或相关企业管理工作经受，为本市工程负责人信用信息档案登记在册人员。

〔三〕制度

1、建立共用部位及共用设施设备修理养护、消防平安防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2、建立突发公共大事的应急预案。

3、建立培训体系，定期组织培训与考核。

4、建立物业效劳工作记录。

〔四〕档案

1、建立物业管理档案。

2、配备档案管理人员。

3、应用计算机管理根本信息、根底资料、修理养护资料、收费资料等。

〔五〕标志

设置平安警示、作业施工警示、温馨提示等物业效劳标志。

〔六〕客户效劳

1、每年第一季度公示上一年度物业效劳合同履行状况、收支状况、本年度收支预算。

2、涉及业主或使用人正常生活的重要物业效劳事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4、水、电急修20分钟内、其它报修按双方商定时间到达现场；由专项效劳企业负责的设施设备应在30分钟内告知。

报修进展回访。

5、业主或使用人提出的看法、建议、投诉在2个工作日内回复。

报修进展回访。

6、每年公开征集1次物业效劳看法，公示整改状况。

7、每月组织1次工程效劳质量检查，重要节假日前组织平安检查。

8、每年组织业主参观共用设施设备机房。

9、每年至少组织1次社区文化活动。

10、设置公共信息栏；协作相关部门进展公益性宣扬。

11、按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

12、有条件的供应室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等

特约效劳。

〔七〕专项效劳托付管理

1、签订专项效劳托付合同，明确各方权利义务。

2、专项效劳企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

3、专项效劳企业人员统一着装，佩戴标志。

4、对专项效劳进展监视及评价。

二、共用部位及共用设施设备运行、修理养护

〔一〕综合管理

1、建立房屋及共用设施设备的根底档案。

2、运行、检查、修理养护记录应每月归档。

3、组织实施房屋使用平安状况评估检查。

4、共用部位检查中觉察的问题，应依据责任范围编制修缮方案，并按方案组织修缮；共用设施设备运行中毁灭的故障及检查中觉察的问题，应即时组织修复。

5、每年第四季度制定下一年度修理养护方案。

6、特种设备依据有关规定运行、修理养护和定期检测。

7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进展检查并落实防范措施。

8、设备机房

1〕每月清洁1次，室内无杂物。

2〕设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3〕在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。

4〕设施设备标志、标牌齐全。

5〕在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6〕交接班记录、工作日志等齐全、完整。

〔二〕共用部位

1、房屋构造

每季度检查1次梁、板、柱等构造构件，外观毁灭变形、开裂等现象时，应申请房屋平安鉴定，同时实行必要的防护措施。

按鉴定结果组织修缮。

2、建筑部件

1〕每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2〕每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

3〕每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

4〕每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3、附属构筑物

1〕每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2〕每季度检查1次雨、污水管井等。

3〕每月巡查1次大门、围墙、围栏等。

4〕每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5〕每年检测1次防雷装置。

〔三〕空调系统

1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进展系统性检查。

2、运行期间每日巡察1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

3、制定节能措施，每月对能源消耗进展统计、分析。

4、每年检查1次管道、阀门并除锈。

5、每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6、每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

7、每年对空调系统进展1次整体性修理养护。

〔四〕二次供水设施

1、依据卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2、每日巡察2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

3、每季度切换1次备用水泵。

4、每年检查2次水泵润滑状况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。

5、每年对供水管道、阀门等进展除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进展防冻处理。

6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

〔五〕排水系统

1、排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进展检查，组织清理、疏通。

2、污水泵

汛期每日巡察2次，平常每周巡察1次，检查设备运行状态；每2周进展1次手动启动测试；每季度养护1次。

3、化粪池

每半年检查1次化粪池；组织支配清掏。

〔六〕照明和电气设备

1、楼内照明

每周巡察3次，一般故障1日内修复；简洁故障5日内修复。

2、楼外照明

每周巡察1次，一般故障1日内修复；简洁故障1周内修复；每月调整1次时间把握器。

3、应急照明

每日巡察1次，觉察故障，即时修复。

4、低压柜

每日巡察2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

每年检查一次电气平安。

5、低压配电箱和低压线路

每月巡察1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

6、把握柜

每2周巡察1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

7、发电机

每月试运行1次，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡察1次充电机和蓄电池。

8、检测

每5年检验1次内部核算电能表。

9、配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志精确          。

〔七〕平安防范系统

1、报警把握管理主机

每日巡查1次，检查设备运行状态；每2周外表清洁1次；每半年内部除尘1次。

2、对讲门口机

每月检查1次按键、显示屏等；每月外表清洁1次；每半年内部除尘1次。

3、网络把握箱

每半年检查1次外观、接线；每季度外表清洁1次；每半年内部除尘1次。

4、红外对射探测器

每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；每季度外表清洁1次；每半年内部除尘1次。

5、图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能；每2周外表清洁1次；每半年内部除尘1次。

6、摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进展相应的调试；每季度镜头外表清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

7、解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，进展相应的调试；每半年外表清洁1次；每年内部除尘1次。

8云台

每半年检查1次运转、接线，进展清楚度调校；每半年外表清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

9、巡更点

每月检查1次外观；觉察故障隐患，即时排解；每月外表清洁1次；每日存储巡更记录。

10、读卡器

每月检查1次外观；每月外表清洁1次，查看防水状况。

11、电磁锁门锁

每2月检查1次吸力、外观、接线。

12、出门按钮

每2月检查1次开锁功能、接线。

〔八〕电梯

1、电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办

理使用登记。

登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2、在电梯平安检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3、日常维护保养和定期检查中觉察的问题应准时排解；电梯的平安附件、平安爱护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进展校验、检修。

4、应与有资质的电梯制造、安装、改造、修理单位签订电梯维保合同，商定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项效劳企业的修理保养工作进展监视，对专项效劳企业定期检修方案的落实状况进展监视。

5、配备电梯平安管理人员。

定期对电梯平安管理人员进展特种设备平安培训，保证其具备必要的平安学问。

6、制定电梯应急救援预案并定期演练。

发生电梯困人或其它重大大事时，应马上启动事故应急预案，组织救援，并准时向相关行政主管部门报告。

物业效劳人员应在15分钟内到达现场，专业修理人员应在30分钟内到达现场。

〔九〕水景

1、启用前进展防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电平安。

2、使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施。

3、设置必要的平安警示标志。

4、水质符合卫生要求。

三、消防平安防范

〔一〕综合管理

1、建立、落实消防平安责任制，设消防平安负责人，逐级逐岗明确消防平安职责。

2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员把握消防根本学问和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参与的消防演练。

3、设置消防平安宣扬专栏，组织开展经常性的消防平安宣扬教育；每年对员工进展2次消防平安培训。

4、每日防火巡查1次，每月防火检查1次，依据规定每年检测1次建筑

消防设施；保障疏散通道、平安出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防平安要求。

5、觉察消防平安违法行为和火灾隐患，马上订正、排解；无法马上订正、排解的，应向公安机关消防机构报告。

6、消防把握室设专人24小时值班，每班2人，准时处理各类报警、故障信息。

7、发生火情马上报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，挂念协作公安机关消防机构工作。

〔二〕消防设施设备修理养护

1、火灾自动报警系统

1〕火灾报警把握器、联动把握设备

每日巡查1次设备运行状况，保证24小时连续正常运行；每月检查测试1次报警把握器、联动把握设备的报警、联动把握、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。

2〕火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1次。

3〕备用电源

每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。

2、消防播送系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。

3、防排烟系统

每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源把握柜、风口、排烟阀等。

4、防火分隔设施

每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动把握功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位

补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年修理养护2次防火门附件，在门的转动部位补充1次润滑油。

5、水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑状况；每年养护1次室内、外消火栓。

6、应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。

7、消防电梯

每月检查测试1次按钮迫降和联动把握功能，轿箱内消防电话。

8、灭火器

每周巡查1次灭火器数量、位置状况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

四、绿化养护

〔一〕根本要求

1、乔木

植株生长正常，主枝根本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。

2、灌木

植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。

3、绿篱和色块

植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。

4、地被和花坛植物

地被植物掩盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能准时补栽或更换。

5、草坪

草坪根本整齐，掩盖率高于95%。

〔二〕绿化养护内容

1、浇灌

有方案地进展浇灌，浇灌水下渗充分均匀，无明显旱涝状况发生；一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次，冷季型草坪依据长势和土

壤状况适当增加浇灌次数。

2、施肥

依据植物生长状况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次至3次；花坛植物依据生长状况进展追肥；尽量削减对化肥的依靠。

3、病虫害防治

依据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害状况；并依据检查结果防治病虫害，不因病虫害毁灭提前落叶、死亡现象。

4、整形修剪

乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季修剪1次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次；冷季型草坪应依据长势生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。

5、除草

每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数；毁灭杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效把握。

6、垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。

〔三〕工作检查和记录

1、生长季节每月检查3次绿化工作。

2、编制每季度绿化养护措施和工作方案。

3、有绿化档案。

五、环境卫生

〔一〕生活垃圾的收集、清运

1、按有关规定和标准实行垃圾分类。

2、配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3、每2周至少清洗1次垃圾收集容器。

蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。

4、每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

5、垃圾清运车外观洁净。

〔二〕物业共用局部清洁

1、楼内

1〕大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。

每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。

每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。

每日巡察保洁1次大堂、一层候梯厅。

2〕楼道、楼梯

每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。

每2周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

每日巡察保洁1次楼道、楼梯。

2、电梯轿箱

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次。

每日巡察保洁2次电梯轿箱。

3、天台、屋面

每季度清扫1次天台、屋面；雨季期间，每2月清扫1次天台、屋面。

每月巡查1次天台、内天井，有杂物准时清扫。

4、楼外道路及设施

每日清扫1次、巡察保洁2次楼外道路。

每月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。

5、水景

依据水质状况进展消毒净化处理。

使用期间每周清洁2次水面；每年清洁2次水池池底。

6、有害生物预防和把握

协作相关部门进展有害生物预防和把握。

投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

7、雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进展清扫。

降雪时，准时清扫积雪，铲除结冰。

夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：

00前清扫洁净。

〔三〕工作检查和记录

每日检查1次清洁质量，做好记录。

每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。

清洁档案齐全。

六、公共秩序维护

〔一〕主要出入口有专人24小时值守。

〔二〕制定巡查路线，巡察检查并做好记录。

6：

00至22：

00巡察2次，22：

00至次日6：

00巡察1次。

〔三〕巡察检查

巡察检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

〔四〕机动车辆凭证出入。

〔五〕安防把握

安防把握室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30日备查。

管理制度、应急预案张贴在显著位置。

〔六〕对违法行为马上报警，挂念相关部门处理。

〔七〕每年进展2次专项应急预案演习，做好记录。

（八）备勤人员24小时待岗。

〔九〕记录与档案

1、各项工作记录完整有效。

2、档案齐全。

七、装饰装修管理

〔一〕建立装饰装修管理效劳制度。

〔二〕建立装饰装修管理档案。

〔三〕装饰装修申报

受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理效劳协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的制止行为和留意事项。

〔四〕装饰装修巡查

装饰装修期间每日巡查1次现场，觉察业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应马上劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

〔五〕装饰装修完毕后进展检查

装饰装修完毕后进展检查，对违反住宅室内装饰装修管理效劳协议的当事人依据商定处理。

〔六〕清运装修垃圾

托付清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，实行围挡、遮盖措施，在2日内清运。

自行清运装修垃圾的，应承受袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。