XXXX厦门房地产市场综述.docx
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XXXX厦门房地产市场综述
XXXX厦门房地产市场综述
房价新高、温州炒房团、地王、央企、调控、土地清理、保障房、限贷、限购、问责、蜗居、租金上涨、高铁、通胀……一个个关键词,述不尽中国房地产市场的博弈风云。
高密度的政策出台,无数的严厉措施和细则,中央史无前例的调控,地方史无前例的压力,房价却史无前例的坚挺……一次次痛楚观望,道不清中国房地产市场的纠结角力。
这一年,厦门楼市也在亢奋和调控中纠结前行,同样经历了“亢奋——被药——抗药”三步曲,虽然依旧山也叠嶂、水也迷离,背后则是中央政府、地方政府、开发商、消费者,甚至国际热钱……之间超给力的楼市博弈风云。
一、年度回顾——就事论市博弈大风云
1.第一阶段(1~4月)亢奋期
年初,楼市延续了09年的回暖势头,逐波攀升,炒房、彻夜排队等现象频繁出现,楼市亢奋勃发。
1月——精品入市价升量跌年初,市场供给不足,海峡国际社区、君临宝邸等高端楼盘入市,呈现价升量跌。
2月——春节不暖成交疲软春节期间,仅绿苑新城开盘,全市日均成交寥寥17套,市场萎缩,量价再入低谷。
3月——阳春三月勃发热销两会期间,国际邮轮城二期再现彻夜排队,开盘日光,市场开始量价齐升,楼市出现回暖反弹。
4月——调控新政史无前例楼市旺销,中央政府为遏制房价过快上涨,出台了史无前例的4.17新政,市场信心骤减,四月末成交急剧下滑。
2.第二阶段(5~7月)被药期
受史上最严厉的“4.17新政”影响,市场犹如强行被药,高烧没退,却又消化紊乱,成交受挫,开发商慌乱观望,甚至出现了六月零开盘的罕见情况。
4.17新政突如其来,而且史无前例,市场犹如强行被药,高烧没褪,却又消化紊乱,成交受挫,开发商慌乱观望,甚至出现了六月零开盘的罕见记录。
5月——国家新政成效初现,地方细则也频繁出台,多方施压之下,楼市再度低迷,创出3月以来日成交量新低,但翔安隧道的开通支持了金色悦城五一开盘热销,然而并未改变市场的总体疲软。
6月——厦门新盘零推盘受新政影响,信心受挫,楼市僵持,开发商慌乱观望,6月份无新盘入市,滞后的二手市场却还算给力,成交占总成交量的6成以上,首次超过新房。
7月——万达广场再现日光借着市场的缓冲,湖里万达广场乘虚而入,再现日光,三个月收回地价。
引得各大开发商厉兵秣马,跃跃欲试,开始积极备战,为入市大造声势。
第三阶段(8月之后)抗药期
8月之后,中央美地试水热销,带动各大楼盘争相入市,品质豪宅蜂拥出笼。
虽然“9.29”新政重申,央行缩紧银根,楼市似乎拥有了整体“抗药性”,依旧高位运行。
8月——中央美地低价入市中央美地强势热销,引来大批购房客抢购,再次掀起楼市热潮,带动其他楼盘纷纷跟进,拉动本月成交量上涨。
9月——9.29调控加码土地拍卖掀起狂潮,保利、招商等多家央企来厦疯狂抢地,万科湖心岛品牌豪宅放量,岛内房价蓄力冲高。
9.29日中央调控政策重申,厦门紧跟中央步伐,第二个出台地方限购政策。
10月——湖滨首府高调登场世茂集团入厦的第一个项目世茂湖滨首府开盘,售楼员日进50万成为传奇,岛内豪宅时代来临。
11月——厦门岛内地王再现11月CPI上涨至5.1%创新高,两次上调了存款准备金率各0.5%,宝龙旗下公司以14187元/平拿下湖边水库地块,再创年内地王,万科·金域华府、金色悦城双盘呼应,速战决胜。
12月——岛内东部办公地块受热捧岛外土地大多底价成交。
缩减银根,应对通胀、央行加息大环境下,本月楼市持续热销,岛内房价高企。
二、综合评述——市道分析角力细解读
1.概述
政策大拐弯:
2009年房地产业以优惠政策为主基调,而在2010年除了史上最严厉调控政策——4.17和9.29新政,金融政策也愈加严酷,政策大拐湾。
楼市三步曲:
在两大新政影响下,厦门一二手住宅成交量走出了“亢奋—受挫—回升”的N型走势,成交价格持续高位运行,住宅均价创新高。
土地两元化:
2010年新拍土地主要位于岛外的集美、同安,但岛内“沸腾”,岛外“冷却”岛内外土地市场两元化愈加明显。
投资被分流:
受通胀影响,年初温州炒房团汹涌来厦,异地客群比例猛长。
新政骤现,投资需求渐被逼退住宅物业,资金遂转向商业、写字楼物业等。
“3、2、1”格局显现,“四高”形势下运行:
岛内豪宅均价3万元/㎡,岛内普通住宅均价2万元/㎡,岛外优质住宅1万元/㎡,“3、2、1”格局显现。
楼市在“高管控,高保障,高地价,高房价”四高形势下运行。
2.金融:
信贷前松后紧楼市借力放量
受积极的财政政策和适度宽松的货币政策影响,厦门市房地产信贷投放整体较为宽松。
开发贷款保持同比增长,市场供应保持同比增长态势。
2010年1-11个月全市实际贷款总额达3300亿元,同比去年增长19.86%;房地产贷款占全市贷款比重高达33.5%,相比去年基本持平;房地产贷款高达1084亿,同比去年增长了20.2%。
土地购置贷款负增长,贷款的资金主要用于在建工程项目,助推楼市放量。
2010年1-11月土地使用权担保金额累计值为155.3亿元,同比去年176.42亿元,下跌11.1%。
房地产消费贷款(抵押按揭贷款)保持平稳增长,住房需求呈上升态势。
2010年1-11月全市购房贷款达734个亿,同比增加134个亿,增长率高达18.3%。
通胀来临,金融政策逐步收紧。
2010年通胀预期高企,至7月,CPI指数超3%控制线,至11月涨至5.1%的年度高点,由“防通胀”转“控通胀”。
CPI的高涨令房地产投资需求剧增,进而推动房价上涨。
与此同时,控制放贷,央行年内五次上调存款准备金率,两次上调存贷款基准利率,2010年12月货币政策从适度宽松调整为稳健,金融政策持续收紧。
3.土地:
岛内外两元分化名企拿地成主角
2010年厦门市取得土地出让金共计298亿元,同比增长1.2%,增加并不多;土地出让金占财政收入的比例为57%,占据主力。
2010年的土拍市场表现出以下四个特征:
l与住宅市场互相影响,同步表现为亢奋—冷却—回暖三步曲过程;
l全国性异地名企越来越多地现身土拍市场,多有斩获——厦门渐成抢地重点城市;
l优质资源地块均为名企竞得——助推厦门楼市步入品质时代。
l片区方面,岛内东部遭疯抢湖边水库现地王
岛内东部:
湖边水库—五缘湾—观音山片区成为土地市场热点区域,名企争相涌入,如宝龙、万科、建发、保利、世茂疯狂竞拍,宝龙在11月以14187元/平创下年内新地王,在高价地块催生下,东部将迎来豪宅时代。
厦门岛内东部片区2010出让地块明细
序号
地址
总建(㎡)
楼面地价(元/㎡)
溢价率
竞买人
1
思明区(03-07)观音山片区,下堡路北侧,塔埔西路城镇住
40900
6870
129%
开元
投资
2
思明区(03-07)观音山片区,下堡路北侧,半屏山路西侧
45000
6800
123%
中铁二十二局
3
湖里区06-08钟宅片区金山路东侧
16220
10210
177%
新景地
集团
4
湖里区06-08五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧
494630
6271
36%
建发
集团
5
湖里区06-07片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧
95460
9784
115%
龙郡
投资
6
湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧
53360
14187
137%
宝龙
集团
7
湖里区06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧
128700
10785
54%
国贸
地产
8
湖里区06-08五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧
117250
8768
35%
天地
建设
4.商品房:
调控+通胀,致非住宅旺销
2010年厦门市商品房共成交466万平,比09年减少近两成。
其中,非住宅交易面积同比增加36%,住宅交易减少约四成。
民间资本充盈和通货膨胀致投资需求旺盛,除分流到黄金、股市等市场外,转入地产投资的资金受限购令影响,进而转向商业、写字楼等物业,推动厦门非住宅物业量价齐升。
典型楼盘:
万达广场——夜间开盘,六度日光。
5.住宅:
2010年高位平稳运行,价格再创新高
厦门市住宅房价在2007年底达到历史高点,年末均价达11007元/㎡,随后受调控影响,量价逐渐走低,08年进入低迷状态。
到2009年,政府救市,楼市再现量价齐升,至2010年第二季度就已赶超07年末的高峰,均价达到11422元/㎡,10月岛内均价达到18000元/平。
1)走势:
交易量N型波动政策短期影响明显
亢奋:
在“抗危机、保增长”政策刺激下,厦门楼市承接09年量价高位运行走势,只在春节前后稍显平淡,节后楼市依然强势,持续火爆。
受挫:
“4.17”新政严厉出台,如同晴天霹雳,将楼市瞬间冰封,5至7月成交持续低迷。
攀升:
随着中央美地等成功试水,成交再续上扬。
即使9.29新政、限购、停贷等接踵而至,成交依然火爆,豪宅不断上市,推动高端品质时代进程加速,从而拉升房价高位运行。
2)开发:
中小企业且干且看品牌房企快速高效
综合开发商、土地和楼盘情况,可以发现2010年厦门楼市:
市场供给以06年及之前出让地块为主,在年度新推楼盘中占据2/3。
旧有地块以本地中小房企开发为主,即使开发周期较长,但楼盘品质有待提高。
09、10年取得地块入市的楼盘,以异地名企为主,开发周期短,品质高,销售频现日光,特别是万达广场,拿地三个月内收回地价。
地块取得时段
2006年及以前
2007年
2008年
2009年
2010年
合计
2010年入市量
商品房
194.23
16.99
38.43
75.14
13.66
338.38
商品住宅
147.01
14.12
20.83
39.81
0
221.78
地块特征
低地价,低价入市
高地价,地王高价入市
市场冷淡,地价不高
优质资源,湖边水库,海景地块
快速开发,万达模式
开发主体
建发,海投,杏林建设,本地中小开发商
国贸,住宅集团
新景地,亿力集团
万科、世茂,
万达
3)供需:
旧地新盘齐推售供销基本平衡
全年供销总量基本平衡,供销比为1.03,但总供应量仍较为有限,受09年快速回暖过度消化,存量有限,市场以2010年新批预售项目为主,主要集中在9-11月上市。
上半年——入市的楼盘以本土企业在06-07年囤积地块为主,地价较低,品质一般,售价也略低。
下半年——以名企在09年取得的景观资源地块为主,高地价、高品质入市,引领豪宅时代,拉升成交价格。
4)地域:
岛内东部热点岛外量体增至六成
岛内——湖里的枋湖片区、五缘湾东部片区品质楼盘热销,占据岛内成交主力。
如中央美地、禹洲城上城、世茂湖滨首府等。
岛外——集美、同安等岛外热点区域成刚需购房主战场,岛外住宅成交面积约占全市的六成。
5)客群:
异地客被减少投资客被分流
受2010年内两次新政调控影响,厦门市房地产市场的客群发生了明显的变化。
值得重点关注的有:
年初市场火热,温州客入厦抢购沿海楼盘;限购令出台和落实迫使异地客户大量减少;投资客被分流至商业、写字楼等物业。
6)产品:
中小户型受追捧市场刚需成主流
从图中可以看出,小户占据市场主力,80-90平米户型成交份额占最大;100-120平米户型以首次改善为主,成交比例次之;高端改善客群以140平米以上户型为主,集中在岛内东部。
综合看来,刚需占据市场主力,80-120平产品销量最大。
6.二手房:
成交量超一手,与一手市场共舞三步曲
2010年1-11月,二手住宅共成交238万平,比一手住宅多出约11%,主要是二手房市场供求关系相对稳定,受楼市短暂观望影响较小,整体成交给力,但其年度数量仅高于08年,明显低于06、07、09年。
年内走势方面,二手住宅的成交与一手房相近,也呈N型“亢奋、回调、攀升”之势。
在成交的二手住宅中,思明区占了其中的一半左右,湖里区占了其中的四分之一,岛外四区仅占剩余的四分之一,可见二手房交易主要集中在岛内。
三、兔年展望——风光宛在结局仍难料
1.概述
回首2010,厦门楼市在亢奋和调控中纠结前行,多剂调控猛药下依旧高歌亢进。
展望2011,一方面控通胀和严调控已成政策主基调,另一方面“十二五”计划正待实施、海西建设亦如火如荼……外界环境依然复杂多变;但一路走来,楼市前行的主线已清晰可见:
政策、城市、供给、需求等四方面因素交织影响,演绎着兔年楼市新篇章。
2.政策走势:
中央政府仍将继续保持严厉调控
2010年以来,前所未有的严厉政策是造成楼市局面的主要外因。
展望2011市场动向,中央政策的导向仍是首要的考量要素。
尽管积极的财政政策与稳健的货币政策这一主线未变,但基于多方面复杂因素影响,上半年中央政府将继续采取改善民生的举措,房地产政策也将持续保持严厉调控。
3.市政利好:
内外交通大利好,城市价值升级
回顾2010年,翔安隧道、海沧大桥引桥的开通,加快了岛内外一体化进程,西客站的运营、福厦高铁的贯通,巩固了厦门作为海西经济圈中心城市的地位。
展望2011年,厦漳泉一体化、岛内外一体化的各项市政建设进入实质化进程,伴随着轻轨、海沧隧道、厦深铁路、龙厦铁路、厦漳大桥等交通建设的陆续推进,厦门中心城市价值将继续提升。
如:
2011年1月6日,市长刘赐贵指出,厦门2011年启动轻轨建设,同集路将动工改造。
随着漳厦大桥的通车,厦门岛第二西通道:
海沧至湖里海底隧道将于2011年开工建设,并将在五年内建成通车。
厦深铁路与龙厦铁路将于2011年底同时建成通车。
4.供应:
高价地陆续入市,支撑房价高位运行
随着2010年高端项目持续推出,高价地陆续入市,开发建安成本增加,2011年市场主流供应仍将高位运行。
1)总量:
住宅供应充裕,岛外大放量
自2010年起,09年出让用地陆续入市,随着2010年土地市场的大幅供应,预计2011年商品住宅总供应量将高达536万平,其中近57%的供应量来源于2009年,其次有近27%的供应来源于2007年以前,13%供应来源于2010年。
2011年新推盘项目预测
区域
片区
新项目数
部分代表项目
岛内
思明
观音山-会展
12
大洲·国际龙郡,联发·滨海名居,鑫塔·水尚
湖里
湖边水库
13
特房·五缘尊墅/五缘尊府,国贸天琴湾,新景国际外滩、融景湾
五缘湾
岛外
同安
滨海新城
10
金都·海尚国际,中洲滨海城
集美
杏林
14
联发杏林湾1号,宁宝世家,莲花尚院,聚镇
集美新城
海沧
海沧新城
2
禹洲·尊海,禹洲·高尔夫
翔安
翔安新城
3
明发·半岛祥湾,国贸金门湾,中骏·蓝湾尚都
2011年新入市项目众多,岛外大放量,占总供应量七成。
预计2011年拟新开盘的54个项目中,岛外占29个,约386万平,占72%,岛外“大放量”。
岛内25个楼盘将面市,约150万平。
2)企业:
实力开发商唱主角
资金雄厚的外来上市房企、本土大型国企将唱市场主角。
预计2011年新推楼盘中,外来的上市房企(如万科、世茂、首开、华润)与本地名企(建发、国贸、住宅、联发)将展开激烈角逐。
3)区域分析:
岛内东部依然热点,岛外集美重头戏
本岛:
岛内东部为热点区域,名企争相涌入五缘湾—湖边水库—观音山片区,高地价、高开发水平下,群雄争霸,演绎豪宅时代。
集美板块:
集美具有区域人文、景观资源优势的基础,在高标准下,新城建设如火如荼进行中,将成为最具活力、最具发展潜力的新城。
随着万科、住宅集团等名企主导集美市场,2011年名企大盘开发全面爆发,集美上演重头戏!
同安板块:
随着BRT的开通、环东海域大盘的开发,同安楼市由内生型转向开放型,开拓环东海域地产新篇章。
海沧板块:
尽管公建配套设施日趋成熟,但近几年利好透支,可开发的土地资源渐少,二手房迎来新契机。
翔安板块:
翔安隧道开通,翔安新城日渐兴起,万科、中骏进军翔安楼市,推动地产新发展。
5.需求:
岛内高端化岛外刚需化
在通货膨胀预期加强、厦门中心城市突显、城市化进程加速、房价快速上升,投资渠道受限,房地产信心恢复下,购房需求强劲。
岛内:
名企厮杀岛内热土,高地价、高品质、精装助推高房价,岛内以“换新、换大、换品质”的高端客群为主。
岛外:
岛外新城在高标准建设下,集美、环东海域潜力新区将掀起岛外时代,在高房价挤压下,刚需客户向岛外转移,城际交通将带来动车沿线城市客户。
6.楼市研判:
争议中保持上行趋势
政策走势:
上半年中央政府将继续采取改善民生的举措,房地产政策也将持续保持严厉调控。
市政利好:
内外重大交通利好,城市价值提升,突显中心城市地位,推动房地产市场上行。
市场供应:
2011年总体供应巨大,岛外成为供给主力。
资金雄厚的外来大鳄、本土大型国企将唱楼市主角,高地价项目将陆续入市,市场主流供应仍将高价运行。
市场需求:
购房需求强劲,市场需求趋向两极化,岛内趋向高端化,岛外趋向刚需化。
综上所述,城市年轮(中国)机构认为:
2011年上半年厦门房地产市场将在政策争议中保持上行趋势,下半年不确定性加大。
转载请注明来自房界网(作者单位:
厦门城市年轮房地产研究所)