2016土地估价理论与方法：综合用地价格怎样评估.docx

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2016土地估价理论与方法：

综合用地价格怎样评估

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为（）万元。

A.300 

B.400 

C.500 

D.600

2、《协议出让建设用地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__方式出让。

A．协议

B．拍卖

C．挂牌

D．招标

E．划拨

3、保险公司的利润主要来自__。

A．承保利润和广告利润

B．承保利润和投资利润

C．承保利润和推销利润

D．投资利润和广告利润

4、在土地利用总体规划实施过程中，要定期根据情况对规划进行修编，因此，土地利用总体规划是一个（）的过程。

A．实施—规划—再实施—修改

B．规划—实施—再实施—修改

C．实施—规划—修改—再实施

D．规划—实施—修改—再实施

5、成本逼近法中投资利润的计算公式为：

投资利润=[土地取得费+]×投资回报率．（2000年真题）

A：

土地开发费

B：

税费

C：

土地开发费+税费

D：

土地开发费+税费+利息

E：

合法性

6、某区公安分局与工商局共同对李某作出处罚决定，对于李某不服欲提起行政赔偿请求，本案行政赔偿义务机关是__。

A．该区公安分局

B．该区工商局

C．该市公安局

D．该市工商局

E．该市人民政府

7、关于我国土地资源特点的叙述，有误的是__。

A．疆域辽阔，资源类型多样

B．耕地后备资源少，质量差

C．山地多，平地少

D．土地利用地域差异不明显

8、对商品房面积测绘，一般要求精度达到级．【2009年考试真题】

A：

一

B：

二

C：

三

D：

四

E：

土地

9、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的求取．2006、2004、【2002年考试真题】

A：

宗地内外开发投入的费用总和

B：

宗地内外受益分摊的开发费用总和

C：

宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费

D：

宗地外受益分摊的开发费用

E：

时间因素

10、成本逼近法评估地价有以下几个步骤：

①计算土地开发费用；②计算土地的取得费用；③计算投资利润；④土地增值收益确定；⑤计算投资利息；⑥税费的计算；⑦计算、修正和确定估价结果．估价步骤顺序正确的是。

A：

①②⑤⑥③④⑦

B：

①②⑥⑤③④⑦

C：

②①⑤⑥③④⑦

D：

②①⑥⑤③④⑦

E：

时间因素

11、根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是。

【2008年考试真题】

A：

当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势

B：

当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降

C：

当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低

D：

当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高

E：

时间因素

12、根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是。

A：

垄断地租

B：

级差地租

C：

绝对地租

D：

农业地租

E：

时间因素

13、在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为__体系。

A．K=2

B．K=3

C．K=4

D．K=7

14、下列项目中不属于企业资产的是__。

A．银行冻结存款

B．涉及诉讼的财产

C．库存设备

D．租借设备

15、《土地估价师资格考试瞥理办法》规定，__组织全国土地估价师资格考试委员会，对土地估价师资格考试涉及的重大事项进行协调、决策。

A．国务院

B．国土资源部

C．住房和城乡建设部

D．人力资源和社会保障部

16、已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格，被称为。

A：

生地价格

B：

征地价格

C：

熟地价格

D：

净地价格

E：

时间因素

17、通过被估资产的新旧程度来确定实体性贬值的方法属于。

A：

使用年限法

B：

功能价值法

C：

成新率法

D：

使用量比较法

E：

土地

18、企业所得税的纳税人不包括__企业。

A．外资

B．国有

C．集体

D．联营

19、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的计算。

A：

外墙面垂直投影

B：

外墙面水平投影

C：

内墙面水平投影

D：

内墙面垂直投影

E：

土地

20、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引三年期的储户，则其三年期存款的单利年利率应大于。

A：

6．37％

B：

6．12％

C：

6．02％

D：

6％

E：

时间因素

21、土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。

【2009年考试真题】

A：

替代原则

B：

供需原则

C：

变动原则

D：

预期收益原则

E：

时间因素

22、应用成本逼近法评估地价时，单位面积土地取得费用应按计算。

A：

预算费用

B：

实际发生费用

C：

区域内平均费用

D：

以上都不对

E：

时间因素

23、在产品缺乏需求价格弹性阶段，如果市场供给增加，其他条件不变，将导致。

A：

价格升高和企业总收入增加

B：

价格升高和企业总收入减少

C：

价格降低和企业总收入增加

D：

价格降低和企业总收入减少

E：

土地

24、幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的。

A：

一般因素

B：

区域因素

C：

个别因素

D：

其他因素

E：

合法性

25、可比实例所处的地区应与估价对象为同一地区或者是__。

A．同处与一个领域

B．同一供求范围内的类似地区

C．同处与一个稳定的环境

D．同处与一个公平竞争的环境

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、市场比较法的适用条件为。

A：

要有足够的比较案例

B：

交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性

C：

交易资料可靠性

D：

合法性

E：

农村社会经济发展水平

2、__是地籍管理的核心。

A．土地权属管理

B．土地行政管理

C．土地档案管理

D．土地法制管理

3、《国务院关于加快推进产能过剩行业结构调整的通知》（国发[2006111号）规定，在加快推进产能过剩行业结构调整具体工作中要注意把握好以下原则。

A：

充分发挥政府配置资源的基础性作用

B：

充分发挥市场配置资源的基础性作用

C：

综合运用经济、法律手段和必要的行政手段

D：

坚持区别对待，促进扶优汰劣

E：

健全持续推进结构调整的制度保障

4、《物权法》规定，物权受到侵害的，权利人可以通过解决的途径包括。

A：

上访

B：

和解

C：

调解

D：

仲裁

E：

诉讼

5、《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定，法律、行政法规规定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取划拨用地方式。

A：

经营性私立学校

B：

劳教所

C：

戒毒所

D：

治安拘留所

E：

看守所

6、市场体系可以按功能的不同划分为__市场。

A．农村

B．商品

C．国际

D．生产要素

E．经济

7、垄断产生的原因有。

A：

规模报酬递增导致的自然垄断

B：

政府给予一个企业排他性的生产某种产品或劳务的权利而导致的行政性垄断

C：

大量厂商之间的竞争

D：

关键资源由一家企业独有所导致的资源性垄断

E：

企业管理者的个人魅力

8、我国当前国有土地使用权出让的主要方式有。

【2009年考试真题】

A：

协议

B：

招标

C：

拍卖

D：

挂牌

E：

授权经营

9、土地复垦的对象包括。

A：

开采矿产资源、挖沙、取土等对地表造成直接破坏的土地

B：

地下开采引起的地表下沉的土地

C：

工矿企业的排土场、尾矿场、电厂储灰场、钢厂灰渣场、城市垃圾场等

D：

工业等污染而造成的废弃土地

E：

基本农田

10、地价的特点是__。

A．地价具有明显的地区性和个别性

B．地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度

C．土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定

D．地价高低主要由土地供给决定

E．地价不受土地供需影响

11、下列属于《土地管理法》确立的基本制度的是。

A：

国家实行土地登记制度

B：

国家实行土地无偿无限期使用制度

C：

国家实行保护耕地的制度

D：

国家实行基本农田保护制度

E：

国家实行房地产价格评估制度

12、土地的自然特征包括。

A：

位置固定性

B：

面积有限性

C：

供给的稀缺性

D：

功能永久性

E：

人为特征

13、房屋面积测算内容有。

A：

住宅面积和写字楼面积

B：

房屋建筑面积和公用建筑面积

C：

产权面积和使用面积

D：

预测面积和实测面积

E：

平房面积和高层面积

14、统计分组的关键在于__。

A．明确统计总体

B．明确总体单位

C．选择分组标志

D．选择统计指标

15、合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提，合法权益包括等方面。

A：

合法产权

B：

合法使用

C：

合法收益

D：

合法处分

E：

合法占有

16、人们出行的便捷与否和距站点的距离有关，按一般规律，每个站点的影响半径在__km之间，超过这个半径，人们就会到其他站点去。

A．0～0.3

B．0.3～0.5

C．0.3～0.7

D．0.5～0.7

17、下列关于绝对地租的说法正确的有。

【2007年考试真题】

A：

实质是农业工人创造的剩余价值

B：

平均利润的一部分

C：

农产品市场价格高于生产价格的余额

D：

源于土地所有权垄断

E：

来自社会其他部门工人创造的价值

18、土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，其核心是。

A：

土地所有权

B：

土地所有制

C：

土地使用权

D：

土地使用制度

E：

35％～50％

19、下列房地产经营风险中，属于总体风险的是。

A：

政治风险

B：

人事风险

C：

经济风险

D：

经营风险

E：

取得开工许可证

20、建筑物的价格水平的影响因素主要包括__。

A．建筑物重置价

B．社会经济因素

C．环境因素

D．其他因素

E．人口因素

21、行政复议机关应当自行政复议申请受理之日起__日内，将行政复议申请书副本或行政复议申请笔录复印件发送被申请人。

A．5

B．7

C．10

D．15

22、按监察的活动范围，可将土地执法监察划分为。

A：

普遍监察

B：

内部监察

C：

外部监察

D：

专门监察

E：

事后监察

23、《国土资源行政复议规定》规定，对县级以上土地行政主管部门、地质矿产主管部门的具体行政行为不服的，可以向申请行政复议，也可以向申请行政复议。

A：

该部门的本级人大

B：

该部门的本级人民政府

C：

该部门的上一级人民政府

D：

该部门的上一级土地行政主管部门、地质矿产主管部门

E：

该部门的下一级土地行政主管部门、地质矿产主管部门

24、财务分析包括（）。

A．偿债能力分析

B．平衡能力分析

C．盈利能力分析

D．营运能力分析

E．市场分析

25、房产测绘中产生测量误差的原因有。

A：

经费不足

B：

仪器误差

C：

观测者的影响

D：

房屋形态

E：

周围环境的影响