漳州古城保护性开发一期项目房屋征收补偿方案征求意.docx
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漳州古城保护性开发一期项目房屋征收补偿方案征求意
漳州古城保护性开发（一期）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）
根据市委、市政府部署，为加快推进漳州古城的保护工作，芗城区人民政府决定对古城保护范围内需改造的房屋实施征收，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》及《漳州市国有土地上房屋征收与补偿规定》，结合本项目实际，制定本补偿方案，具体如下：
第一部分总则
一、适用范围
本补偿方案适用于漳州古城保护性开发项目用地范围内的房屋及其附属物的征收补偿安置。
市直管公房和市区两级行政、事业、国有企业所属的办公用房、单位用房及店面由征收部门和产权主管部门负责征收安置。
二、征收范围
详见规划红线图。
三、征收部门和受委托征收实施单位
征收部门：
芗城区住房保障与房地产管理局。
征收实施单位：
漳州惠民房屋征收有限公司。
四、补偿方式及安置地点
补偿方式：
1.货币补偿；2.产权调换。
安置地点：
万科·瑞京城（芝山南路西侧）、益民花园、金湖小区（地址在西洋坪路东侧、规划北仓路北侧）。
五、征收补偿安置资金
设立征收补偿安置专项帐户，实行专款专用，接受征收主管部门的监督管理。
六、被征收房屋权属的认定原则
1.依照法律法规和政策规定，持有效的土地及房产批建手续（即“两证”：
①建设用地红线图或土地使用证；②建设工程规划许可证或房产证。
）的房屋，为完全产权。
2.征收无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，征收前，征收部门应就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
七、被征收房屋补偿价格的制定
本项目被征收房屋货币补偿价格依据评估机构估价报告并参照周边商品房实际交易价格制定。
对本方案所列价格有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
复核评估价格经被征收房屋当事人协商认可的，按复核评估价进行补偿，但不再享受本方案规定的所有优惠、奖励。
被征收房屋当事人对补偿仍有异议的，按有关规定处理。
八、房屋征收补偿安置方式
1.住宅、店面
（1）可选择货币补偿，也可选择产权调换。
（2）选择货币补偿的，必须权属清楚。
有下列情况之一，不予货币补偿：
①被征收人与承租人就解除租赁关系达不成协议的；
②房屋产权人不明确，产权人下落不明的；
③被征收私有房屋的共有权人对选择补偿安置方式达不成一致意见的；
④被征收人的房屋已作为抵押物、典当物的。
（3）被征收房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分产权调换的方式。
（4）征收违章建筑按本方案有关规定处理。
2.因城市规划调整，征收厂房、仓库等用房一律实行货币补偿。
3.征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理。
第二部分房屋征收补偿安置办法
九、货币补偿原则
选择货币补偿的，被征收房屋产权人签订协议并搬迁腾房后，由征收部门在十五个工作日内一次性付清房屋征收补偿费。
十、产权调换原则
1.产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先签订协议并搬迁腾房者先选房”的原则；征收部门与被征收房屋产权人在签订房屋征收补偿安置协议书时，应注明安置房的户型、套数及面积。
2.产权调换选房办法
在征收公告规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，由征收部门发给被征收人“搬迁封房验收单”，被征收人凭“搬迁封房验收单”确定并换取“征收补偿安置证顺序号”。
安置选房时被征收人凭“顺序号”按顺序在征收部门指定安置区域内选房。
十一、住宅征收补偿安置办法
1.选择货币补偿
根据房屋结构不同情况，按附表1所列标准进行货币补偿。
2.选择产权调换
（1）选择产权调换的
①安置地点选择万科·瑞京城的，按被征收房屋有效建筑面积以1:
1的标准给予产权调换，须补交差价：
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，根据被征收房屋结构不同新旧补差价分别为：
框架结构80元/㎡，砖混结构120元/㎡，砖木结构160元/㎡。
超过签约期限的，新旧补差价分别为：
框架结构230元/㎡，砖混结构270元/㎡，砖木结构310元/㎡。
必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置房。
②安置地点选择益民花园或金湖小区的，按被征收房屋有效建筑面积以1:
1.2的标准给予产权调换，不补交差价。
（2）安置房选房后，因结构原因造成安置房面积小于被征收房屋面积的，剩余面积实行货币补偿。
（3）对符合“双困户”条件的被征收人在安置时，根据《漳州市人民政府关于进一步加强城镇弱势群体保障工作实施意见》（漳政综〔2011〕63号）附件5《漳州市城市房屋拆迁“双困户”补偿安置办法》的规定执行。
“双困户”安置实行产权调换时，安置面积最低保障的办法：
其家庭人口3人以下的（含3人），安置房建筑面积原则上为45平方米；其家庭人口4人以上的（含4人），安置房建筑面积原则上为60平方米。
上述规定建筑面积以内部分不结算差价，超过应安置面积10平方米（含10平方米）以内的按成本价购买，超过应安置面积10平方米以上的按安置时安置房源的市场价结算。
“双困户”对象的认定，由建设行政主管部门及“双困户”所在地居委会、街道办事处、民政、公安等相关部门提出审核意见。
十二、店面认定和补偿安置办法
1.店面的认定
（1）经产权机关登记的，或未经产权机关登记但经城市规划部门批准的。
（2）在2006年地形图上有标注的沿街的第一层房屋，2013年12月1日之前办理工商营业执照和税务登记证的，且两证都在有效期内、至今仍在营业的，可认定为店面；若2013年12月1日之前只办理工商营业执照或税务登记证其中一证，且在有效期内、至今仍在营业的，也可认定为店面，但店面有效面积按80%给予认定。
店面有效面积的认定范围以房屋的第一自然进深（不超过10米）为准，其余部分按住宅给予补偿。
店面分外街店面和内街店面：
详见附表2。
2.被征收店面选择货币补偿的补偿标准为：
外街店面24800元/㎡，内街店面14480元/㎡。
3.被征收店面选择产权调换
（1）安置地点选择万科·瑞京城的，按店面折算后的有效建筑面积以1:
1的标准给予产权调换店面。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，若产权证明确标注是店面的，按4000元/㎡补交差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，外街店面须补交8000元/㎡的差价，内街店面须补交9800元/㎡的差价。
超过签约期限的，三证齐全的，须补交6000元/㎡的差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，外街店面须补交10000元/㎡的差价，内街店面须补交11800元/㎡的差价。
必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置店面。
被征收店面面积超过安置店面面积部分实行货币补偿。
（2）安置地点选择益民花园或金湖小区的，按店面折算后的有效建筑面积以1:
1.2的标准给予产权调换店面。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，若产权证明确标注是店面的，不补交差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，外街店面须补交4000元/㎡的差价，内街店面须补交4900元/㎡的差价。
超过签约期限的，三证齐全的，须补交3000元/㎡的差价；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，外街店面须补交5000元/㎡的差价，内街店面须补交5900元/㎡的差价。
必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置店面。
被征收店面面积超过安置店面面积部分实行货币补偿。
4.对于简易搭盖、临时性建筑，不论是否持有营业执照或税务登记证，一律按附表3临时性建筑物补助。
十三、企业厂房、仓库及其它配套用房的补偿安置办法
1.因城市规划调整，征收红线范围内的企业厂房、仓库及其它配套用房，一律实行货币补偿。
2.工厂、仓库合法建筑物按附表4标准给予补偿。
其中厂房层高超过4米的，层高每增加1米，按工业用房货币补偿价增加10%给予补偿。
层高计算从室内地面至檐口计算高度。
3.主架为钢屋架，屋面为彩钢板，墙体为机砖的简易厂房，有水泥地面的给予200元/㎡货币补偿，没有水泥地面的给予150元/㎡货币补偿。
其中层高超过4米的，层高每增加1米，简易厂房货币补偿价增加10%给予补偿。
层高计算从室内地面至檐口计算高度。
十四、住宅、店面、厂房搬迁过渡补助办法
（一）住宅
1.选择货币补偿的：
（1）按附表5所列标准一次性发给被征收人一次搬迁费和6个月的临时安置费；
（2）在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按3元/㎡给予奖励，临时安置费按5元/㎡·月给予奖励；（3）超过签约期限签订协议的，不予奖励。
2.选择产权调换的
（1）征收过渡期限：
安置房为高层建筑的，过渡期限不超过36个月；安置房为多层建筑的，过渡期限不超过24个月。
（2）搬迁过渡方式：
鼓励被征收人自行过渡，按附表5所列标准每半年发给临时安置费。
①在规定签约期限内签协议并搬迁腾房的，临时安置费按5元/㎡·月给予奖励（逾期安置该奖励不变）；②超过签约期限签订协议的，不予奖励；③被征收人确实无法自行过渡的，由征收部门提供临时过渡周转房，但不再发给临时安置费。
（3）搬迁费：
按附表5所列标准一次性发给被征收人两次搬迁费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按3元/㎡·次给予两次奖励。
（4）临时安置费时间计算：
临时安置费发放期限自被征收人签订协议并搬迁腾房之日算起，至征收部门书面通知入户安置为止。
属征收部门的责任，造成逾期安置，若被征收人自行过渡的，从逾期之月起，征收部门应每月双倍付给临时安置费（即临时安置费为5×2=10元/㎡·月）；若被征收人使用周转房过渡的，征收部门每月按标准付给临时安置费。
征收部门发出书面交房通知15天内，被征收人按要求办理入户安置手续的，按标准再发给3个月临时安置费；被征收人未按要求办理入户安置手续的，从发出选房通知第二个月起，征收部门不再支付被征收人临时安置费。
（二）店面
1.选择货币补偿的，按附表5所列标准一次性发给被征收人一次搬迁费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按6元/㎡给予一次奖励。
2.选择产权调换的
（1）征收过渡期限：
安置房为高层建筑的，过渡期限不超过36个月；安置房为多层建筑的，过渡期限不超过24个月。
（2）搬迁费：
按附表5所列标准一次性发给被征收人两次搬迁费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁费按6元/㎡·次给予两次奖励。
（三）工厂、仓库（含简易结构）
工厂、仓库（含简易结构）按附表5所列标准一次性发给被征收人一次搬迁补助费。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，搬迁补助费按6元/㎡给予一次奖励。
十五、店面、经营性用房的停业损失补偿费
根据被征收店面有效建筑面积，按30元/㎡·月计算，一次性给予6个月的停业损失补偿。
根据被征收经营性用房有效建筑面积，按25元/㎡·月计算，一次性给予6个月的停业损失补偿。
十六、企业厂房、仓库及其他配套用房停产、停业补偿费
征收造成工厂停产、停业等损失的，补偿费根据被征收面积，按20元/㎡·月计算，一次性给予6个月的停产、停业损失补偿。
十七、优惠、奖励办法
根据征收范围内实际情况，被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，合法建筑按时段给予优惠、奖励；手续不完整或违法、违章建筑根据被征收人提供的权属证明材料，分别按不同时段、不同年限、不同额度给予奖励。
未在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，一律不予优惠、奖励。
（一）合法建筑
1.住宅
（1）在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，选择货币补偿的，按400元/㎡给予奖励。
（2）选择产权调换的，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，由于房屋建筑结构的原因，每个产权户安置房建筑面积超过被征收房屋建筑面积的：
①选择安置在万科·瑞京城的，超过部分在10㎡以内（含10㎡）的，1—10层按4500元/㎡结算，11层及以上每增加一层增加层次差价50元/㎡；选择安置在益民花园或金湖小区的，1—10层按3500元/㎡结算，11层及以上每增加一层增加层次差价50元/㎡。
②超过10㎡以上部分，均按安置时安置房源的市场价结算。
2.店面
（1）选择货币补偿的，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按1000元/㎡给予奖励。
（2）选择产权调换的，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，若产权证明确标注是店面的，按40元/㎡·月给予奖励；若只有工商营业执照、税务登记证两证的，按10元/㎡·月给予奖励。
奖励时间自被征收人签订协议并搬迁腾房之日算起，至征收部门书面通知入户安置为止；逾期安置，奖励不变。
因结构原因，每个产权户安置店面超过被征收店面面积5㎡（含5㎡）以内的部分，选择安置万科·瑞京城的，按12000元/㎡结算，选择安置在益民花园或金湖小区的，按10000元/㎡结算；安置店面超过被征收店面面积5㎡以上的部分，均按安置时安置房源的市场价结算。
3.企业厂房、仓库及其它配套用房，在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按被征收建筑面积给予200元/㎡奖励；简易厂房（砖墙彩钢顶），按被征收建筑面积给予50元/㎡奖励。
4.以上面积以经认定的有效建筑面积为准。
（二）批建手续不完整及违法、违章的建筑
批建手续不完整及违法、违章建筑有效面积的认定，以2002年航拍图、2006年地形图和相关资料等为依据。
1.住宅
（1）2002年航拍图上有标注的住宅，按被征收房屋建筑面积的90%认定为有效建筑面积进行补偿安置。
若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按被征收房屋建筑面积的10%认定为有效建筑面积给予奖励。
（2）2002年航拍图上无标注但2006年地形图上有标注的住宅，按被征收房屋建筑面积的50%认定为有效建筑面积进行补偿安置。
若被征收人在规定的签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按被征收房屋建筑面积的30%认定为有效建筑面积给予奖励。
2.店面
批建手续不完整的店面，依照上述关于住宅的有效建筑面积认定及奖励办法认定有效建筑面积。
3.企业厂房、仓库及其它配套用房
批建手续不完整的砖木结构以上厂房，依照上述关于住宅的有效建筑面积认定及奖励办法认定有效建筑面积。
4.2006年地形图上无标注的住宅、砖木结构以上企业厂房、仓库及其它配套用房，一律采用货币补助。
⑴住宅补助标准（包含国有土地楼面地价）为：
框架结构1900元/㎡，砖混结构1700元/㎡，砖木结构1500元/㎡，土木结构1300元/㎡。
在规定签约期限内签订协议并搬迁腾房的，按200元/㎡给予奖励。
⑵企业厂房、仓库及其它配套用房等建筑物补助标准（不含土地补偿金额）为：
框架结构650元/㎡，砖混结构550元/㎡，砖木结构450元/㎡。
以上标准包括按期搬迁奖励及装修补助。
5.对于简易搭盖、临时性建筑，一律按附表3临时性建筑补助。
十八、特殊补助
（1）生活不能自理的残疾人且常住户口在搬迁范围内的，每人一次性补助1500元。
（2）年龄满75周岁以上的老人且常住户口在搬迁范围内，每人一次性补助1000元。
（3）低保户、五保户、五老、烈属且常住户口在搬迁范围内的，每户一次性补助2000元。
以上所有特殊补助可重复享受。
十九、根据被征收房屋的装修类别，按附表6的补助标准给予适当的装修补助（砖木结构以上工业厂房的管理用房参照附表6的砖木、土木结构补助标准给予适当的装修补助）。
二十、凡超过签约期限签订协议、腾房或被实施强制征收的房屋（住宅、店面、厂房、仓库等）均不适用上述的优惠、奖励办法。
二十一、附属物一次性给予货币补助，补偿标准详见附表7。
第三部分罚则
二十二、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请芗城区人民政府按照本补偿方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依照有关规定给予依法强制征收。
凡被实施强制征收的房屋，不再适应本方案所有的优惠、奖励办法。
二十三、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚。
二十四、征收工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其所在单位或上级有关部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四部分附则
二十五、被征收人对丈量面积、附属物清单有异议的，应在收到堪丈成果图册五天内要求一次性复核，并以复核结果为准。
二十六、被征收人应当自征收公告发布之日起二十天内主动提供给征收部门以下资料：
1.经核对后的户主身份证复印件；
2.户口簿复印件；
3.土地证、房产证；
4.城管部门罚款凭证；
5.营业场所工商、税务等有关登记手续；
6.与征收补偿有关的其他材料。
二十七、本方案自征收公告发布之日起实施。
二十八、本方案未尽事宜，由漳州古城项目征迁工作领导小组研究作出补偿安置补充规定，该补充规定与本方案具有同等效力。
二十九、本方案解释权归漳州古城项目征迁工作领导小组和芗城区住房保障与房地产管理局。
附表：
1.住宅货币补偿标准
2.内、外街店面
3.征收临时建筑的货币补助标准
4.工业用房补偿标准
5.搬迁费和临时安置费标准
6.被征收房屋装修分类表
7.被征收房屋附属物项目补助单价表
附表1
住宅货币补偿标准
单位：
元/㎡
类型
结构
住宅
框架结构
5500
砖混结构
5100
砖木结构
4400
备注
1.以上补偿价格均包括土地、建筑物等；
2.结构是指被征收房屋的建筑结构。
附表2
内、外街店面
沿以下道路的店面为外街店面
沿以下道路的店面为内街店面
博爱道、修文路、台湾路（洋老洲巷）、芳华横路（振成巷）、炮仔街（太古桥）、
新华西路、北京路、延安南路、香港路、
芳华南北路、青年路、新华南路、新路顶、县前直街
澎湖路、共和路、龙眼营、始兴南路、
水德宫、芳华里、经历巷、漳南道巷
附表3
征收临时建筑的货币补助标准
单位：
元/㎡
临时建筑类别
补偿单价
主架为钢（砖），屋面为石棉瓦或彩钢板
100-200
其他结构
200-450
附表4
工业用房补偿标准
单位：
元/㎡
补结构
偿
类别价
框架结构
砖混结构
砖木结构
标准
一类
1300
1200
600
外墙有装修，条砖贴面或水泥砂浆粉刷（含涂料）；内墙有粉刷或局部粉刷；地板为水泥砂浆或局部地砖；天棚有粉刷或局部吊顶；铝合窗或钢窗；铁门；层高3.6-4.5米
二类
1200
1100
500
外墙无装修或局部装修；内墙无粉刷；地板为水泥砂浆；天棚局部粉刷；门窗完整；层高3.2米以上
工业单位地价：
520元/㎡
说明：
工业用房补偿价=建筑补偿价+工业单位地价
附表5
搬迁费和临时安置费标准
单位：
元/㎡
项目
搬迁费（元/㎡·次）
临时安置费（元/㎡·月）
类型
住宅
店面、工厂仓库
住宅
标准
3
6
5
备注
①搬迁费按原被征收建筑面积给予补助
②临时安置费按折算后有效面积给予补助
③搬迁费≥300元/次。
住宅临时安置费原面积低于35㎡的，按35㎡计算。
附表6
被征收房屋装修分类表
结构
类别
主要特征
装修补助（元/㎡）
框
架
、
砖
混
结
构
一类
外墙面条砖贴面或涂料；地板为石板材、高级缸砖（80㎝×80㎝及以上）、高级木地板；内墙面为高中级粉刷、高级涂料、木质墙裙；天棚为木吊顶或高级贴板、四周贴角线、带灯座；实木门（入户门为双层防盗门），铝合金窗外加不锈钢防盗网，阳台有不锈钢防盗网；厨房、卫生间石板材（或防滑地板砖）地板，全磁砖墙面，有吊顶；卫生洁具、电气设备齐全。
400
二类
外墙面条砖贴面或粉刷；地板为缸砖（50㎝×50㎝及以上）；内墙面为涂料粉刷、磁砖墙裙；天棚涂料粉刷；入户门外加铁门，铝合金窗加铁栅、阳台有铁制防盗网；厨房、卫生间地板为防滑地板，局部磁砖墙面；卫生洁具、开关插座齐全。
300
三类
外墙面为局部条砖贴面、水泥砂浆粉刷或机砖勾缝；地板为普通地板砖（含斗底砖）；天棚、内墙面为普通粉刷；入户门外加铁门，门窗齐全；厨房、卫生间地板为普通地板砖，墙面为普通粉刷；卫生洁具、开关插座齐全。
200
四类
内外墙面有粉刷；地板为水泥砂浆找平；门窗齐全；厨房、卫生间地板为水泥砂浆找平、墙面为白灰抹平；水电具备。
100
五类
只完成主体工程并填充内外墙，门窗不全，卫生洁具、开关插座不齐全。
0
备注
主要特征中有两项条件不具备的，套用类别下调一档。
砖
木
、
土
木
结
构
一类
外墙面条砖贴面、清水砖或涂料；地板为普通缸砖、木地板；内墙面为普通粉刷（含涂料）；天棚为吊顶；入户门外加铁门，铝合金窗外加不锈钢或铁制防盗网，阳台有防盗网；厨房、卫生间地板为普通地板砖或水泥地面；局部磁砖或水泥墙面，吊顶；卫生洁具、开关插座齐全。
200
二类
内外墙面有粉刷，地板为水泥砂浆，门窗齐全，水电具备。
100
三类
只完成土建工程，门窗不全，内外墙面无粉刷、打底。
0
备注
主要特征中有两项条件不具备的，套用类别下调一档。
简易结构作为住宅或营业性场所，有装修的套用砖木结构的装修补助标准按被征收建筑面积给予补偿。
附表7
被征收房屋附属物项目补助单价表
项目
种类
计算单位
单价（元）
说明
水井
一般水井
口
800
深水井
口
3000
围墙
条石
立方米
300
砖
立方米
300
指室外单独建造
土
立方米
200
铁栏杆
平方米
40
院埕
石
平方米
60
砖、水泥
平方米
45
排水管
水泥预制直径40cm以上
米
50
指室外单独建造
其他
水塔
个
500
指室外单独建造
砖木结构以上的阁楼
平方米
250
高度1.8米以下
简易阁楼
平方米
100
高度1.8米以下
蓄水池、蓄粪池（抹灰）
立方米
120
指室外单独建造
电话移机
部
70
宽带移机
部
70
有线电视
户
130
空调移机
台
200
太阳能热水器
台
300
指室外搭设
三相电（注销）
元/千瓦
200
三相电（迁移）
元/次
600
室外PVC管网
1-2吋/米
15
指室外搭设
3吋/米
20
指室外搭设
4吋以上/米
25
指室外搭设
炉灶
土
个
300
指室外单独建造
砖
个
400
指室外单独建造
瓷贴
个
500
指室外单独建造
水池
水柜
抹水泥砖
个
150
指室外单独建造
砖贴瓷贴
个
200
指室外单独建造
其他
不锈钢门
平方米
200
指室外单独建造
铁门
平方米
100
指室外单独建造
监控器移机
套
200
雨披
平方米
30-60
指室外搭设
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