地产集团空置房管理办法.docx

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地产集团空置房管理办法

XXXX地产集团空置房管理办法

营销策划部

2009年1月

第一章总则

第一条目的

1、使项目空置房的管理工作有章可循，规范统一；

2、保证空置房信息准确、及时，空置房物业管理费的准确支付；

2、通过对空置房屋的检查、对房屋质量、卫生等问题的反馈，确保空置房房屋的质量及环境改善，使客户入住后的问题尽量前置解决。

第二章适用范围

第二条适用范围

适用于集团公司管理授权权限内的各项目公司已办理竣工验收的空置房的管理。

第三章机构职责

第三条组织机构

项目客户服务部及市场部负责空置房屋的盘点统计，和物业公司进行空置房数量审核，同时客户服务部负责牵头组织市场部、项目管理部、物业公司对空置房状态进行定期检查。

集团公司营销策划部、客户服务部是对项目公司空置房管理情况的核查部门。

第四条项目公司市场部职责

项目部市场部销售后台负责对未出售及已出售未全款的空置房屋进行盘点统计，对物业公司提交的空置房屋数量及物业管理费用进行审核，以及审核结果的存档、上报工作；

负责对空置房状态定期检查，检查结果的存档、上报工作。

第五条项目公司客户服务部职责

负责对已具备交付条件的空置房屋进行盘点统计，对物业公司提交的空置房屋数量及物业管理费用进行审核；以及盘点结果的存档、上报工作；

负责牵头空置房状态定期检查；检查结果的存档；检查中存在问题的上报、协调、跟进。

第六条项目公司项目管理部

负责对空置房状态定期检查；负责检查中出现的工程等相关问题的处理与解决。

第七条集团公司营销策划/客户服务部职责

负责对项目公司空置房管理情况进行指导、监督及备案

第四章空置房管理细则

第八条空置房定义

本办法所定义的空置房是指物业验收合格，业主未入住及未出售的空置房屋。

根据物业费用支付方式分为以下几类：

1、物业验收合格后到物业正式介入前的空置房屋；

2、已正式移交物业，未出售，或已出售未到通知的交付日、或已到通知的交付日因我方原因未能交付业主的空置房屋。

3、已正式移交物业，并已到通知的交付日，由于业主自身原因未入住的空置房屋。

第九条空置房管理费的支付划分及支付标准

一、支付方式划分

1、物业验收合格到物业正式介入前的空置房屋；

物业验收合格到物业正式介入前，物业已开始对空置房前期介入，根据物业公司介入的时间、配备的人员、所需物资等所需预算支付前期开办费。

2、已正式移交物业，但未出售，或已出售未到通知的交付日，或已到通知的交付日因我方原因未能交付业主的空置房屋，截止交付业主期间产生的空置房物业管理费由我司支付，其中由于施工方原因未能交付业主的空置房屋的再从施工单位费用中扣除；

3、已正式移交物业，并已到通知的交付日，由于业主自身原因未入住的空置房屋,自通知的客户入住日起由物业向业主收取物业管理费。

二、支付标准

（1）、公司支付标准：

住宅类按照不得高于入住后管理费用的50%支付；车库按照不得高于入住后管理费用的30%支付。

此标准必须签入前期物业合同内。

（2）、业主支付标准：

参照法定合同约定。

第十条空置房管理内容

一、空置房统计盘点及费用核算

（1）、物业公司每月3号前提供上月《空置房统计管理表》至市场部销售后台及客户服务部，包括空置房屋楼号、面积、交房日期、空置天数、物业费用等内容。

节假日顺延；（《空置房统计管理表》见附件一）

（2）、市场部销售后台依据台帐对物业公司上报的《空置房统计管理表》进行审核，审核内容包括：

未出售空置房号、面积，已出售未全款的空置房号、面积，并核算此部分物业费用。

其中未出售但预留或占用房屋需在备注中表明。

审核无误后签字确认存档，并报北京营销策划部备案。

节假日顺延。

（2）、项目客户服务部依据台帐对物业公司上报的《空置房统计管理表》进行审核，审核内容包括：

已经具备交房条件（即销售后台已通知可交房）的空置房屋房号、面积，本月空置天数、并核算此部分物业费用；并根据销售后台审核确认的内容计算本月空置房总物业费用。

审核无误后签字确认存档，并报北京客户服务部备案。

节假日顺延。

备注：

如遇未售出但实际已占用房屋，销售后台须按照已出售流程通知客户服务部，以便于客户服务部将按照正常程序为客户办理入住，通知入住后截至到入住前的物业费用由该业主缴纳，确保空置房统计管理的准确性。

（目前郦城有部分占用房，这部分房屋属于管理盲区，除公司通知的几套老总留用房屋，此类房屋基本处于业主已经入住但客服、销售后台均无人知道的状态，公司依然按照空置房标准支付物业管理费。

如果公司希望对此部分房屋的物业费用及房屋状态做到规范管理，请领导在客户入住前/后按照入住程序通知销售后台或客服。

）

二、空置房状态检查

1、物业公司日常检查

物业公司每月须对空置房屋状态进行维护及检查，检查内容包括：

空置房屋室内清洁、有无质量维修问题、房屋内的设备设施无丢失损坏等包含内容（详见物业合同）。

检查结果在《空置房状态管理表》中进行详细记录并签字确认，每月随同《空置房统计管理表》上报客户服务部，客户服务部存档备案。

（《空置房状态管理表》见附件二）

检查结果如有异常状态客户服务部应及时报相关部门进行处理维修，并对维修情况进行跟踪直至问题解决（参见《投诉处理办法》）。

2、项目公司检查

项目公司每两月（或3月待讨论）对物业公司的空置房管理工作进行一次核查。

由客户服务部牵头，组织市场部、项目管理部、物业公司等人员，依据物业公司上报《空置房状态管理表》进行核查，对核查结果予以记录，由物业公司人员签字确认后存档，并报集团营销策划部及客户服务部。

检查结果如有异常状态客户服务部应及时报相关部门进行处理维修，并对维修情况进行跟踪直至问题解决。

3、特殊时期检查

雨季期及质保期前三月（或前两月待讨论），项目公司客户服务部须牵头，组织市场部、项目管理部、物业公司等人员对空置房屋进行。

检查结果如有异常状态客户服务部应及时报相关部门进行处理维修，并对维修情况进行跟踪直至问题解决。

三、空置房费用结算

1、空置时间结算到天，上月空置房管理费在次月15日前进行结算。

2、空置房管理费的结算以项目客户服务部、市场部销售后台及物业公司三方确认的《空置房统计管理表》为结算依据。

3、空置房状态检查结果中，有不符合前期物业服务合同中签订服务内容的情况，酌情扣减服务费用。

第五章工作流程

项目客户服务部对物业公司上报的《空置房统计管理表》进行审核，审核无误后签字确认存档。

并报北京营销策划部备案。

第六章管理规定

第十一条项目部空置房的管理应严格按照本办法执行。

本办法将作为公司对各单位及各单位内部进行绩效考核评价的参考依据之一。

如项目市场部、客户服务部团队未按规定执行；空置房屋检查的相关部门审查不细，出现重大纰漏，上级领导有权对其进行处罚，处罚金额50至1000元不等。

第十二条物业管理公司的签订应参照此办法

第十三条项目公司市场部及客户服务部应严格保存《空置房统计管理表》及《空置房状态管理表》，并向集团公司客户服务部及营销策划部及时备案。

第七章监督和检查

第十四条集团公司营销策划部及客户服务部对项目空置房管理情况进行监督和季度定期检查。

第八章附则

第十五条　当情况发生变化时，项目公司市场部及客户服务部有义务向集团公司营销策划部提出修改意见及建议，或由集团公司营销策划部/客户服务部提出修改意见，待在各项目公司市场部征询意见后予以正式改进发布。

第十六条本作业指引自正式发布之日起施行。

附件：

附件一：

《空置房统计管理表》

空置房统计管理表

日期:

物业费用:

___元/平方米/天

序号

楼号

产权面积

交房时间

本月空置天数

本月物业费用（元）

备注

空置房屋数量合计（户）

物业费用合计（元）

市场部后台审核

未售及已售未全款空置房屋数量小计

审核人确认

未售及已售未全款空置房物业费用小计

客户服务部审核

已具备交房条件空置房数量小计

审核人确认

已具备交房条件空置房物业费用小计

空置房数量总计

物业费用总计

附件二：

《空置房状态管理表》

空置房状态管理表

日期:

序号

楼号

房屋状态

备注

物业公司确认