鲅鱼圈南城区市场报告.docx
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鲅鱼圈南城区市场报告
鲅鱼圈
南部新城区二级市场调研报告
2012年2月22日
前言
目前市场的背景
全国房地产行业出现下滑状态，进入一个深度调整期
国家统计局2月18日公布的数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比全部止涨。
在调控依然从严的形势下，楼市“拐点”加速到来。
专家们预计，未来房价回调趋势仍将持续。
受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈。
芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心，房地产市场量价将继续调整。
芜湖房产新政被叫停，调控不放松的政策预期加强。
去年底中央经济会议明确2012年坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。
近期温家宝总理多次强调房价合理回归不动摇。
去年末，佛山、成都放松限购均被叫停。
芜湖是今年首个出台房地产新政的城市，尽管是支持合理住房需求，但由于受到社会强烈关注，扰乱政策预期，出台4日即被叫停。
目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，这将进一步强化房地产调控不放松的预期。
由此我们可以看到，中央强化宏观调控政策的基调一直并未改变，“从去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归”，这说明了调控的目的已经改变，下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。
因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。
未来几个月内，央行可能多次下调金融机构的存款准备金率，主要金融机构的存准率将降至19%或19.5%，由此市场会获得一定的流动性，肯定会有部分资金进入楼市，但是预计进入房地产领域的部分不会太多，对房地产企业资金链起不到多大的缓解作用。
这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。
现阶段鲅鱼圈房地产行业状况
（1）受国家调控的影响，鲅鱼圈整体市场的低迷
鲅鱼圈本地的房地产市场也受到了政策的影响，先期开展的保障房项目是国家利民生的一个大项目，对本地的商品房项目有一定的影响。
鲅鱼圈地区的房地产市场从去年入冬后，进入了一个深度的调整期，到今年开春以来也没有太大变化。
各家楼盘到访的客户量都大规模减少，客户观望态度明显，造成了成交量的减少。
一方面是国家调控的原因，另一方面也是受季节性的影响。
鲅鱼圈地区房地产市场上的存量还是较大，本地市场趋于饱和状态，我们也希望政府能够继续加大力度吸引外地资金及企业进驻鲅鱼圈，在拉动鲅鱼圈整个经济形势的同时，也带动鲅鱼圈房地产市场的繁荣。
我们相信在未来几年，国家经济继续保持良好的增长态势，我们鲅鱼圈的房地产市场也会持续旺盛的增长。
（2）消费者持币观望，到访量明显减少，消费者在等待降价
通过我们长期的观察与调研，从去年10月份到现在，各楼盘的客户来访量骤减。
整个市场低迷的非常明显，再加上媒体的大肆宣传房地产市场的各项调控，对消费者购房信心打击非常大。
根据我们在南城区各家售楼处进行客户访谈调研中了解，现在消费者大都认为房价已经被控制住，未来还有下降的可能，没有好的产品不会购买，投资的客户更谨慎，不会轻易出手，都准备在观望观望看看。
客户的购买行为变相的进行了积压。
目前新闻媒体大肆宣传全国一线城市房价下降的报道，对于整个鲅鱼圈的客户心理上造成了冲击，消费者正在等待鲅鱼圈市场的降价，所以现在出手购房的客户大幅度减少。
房地产传统旺季到来之前，整个鲅鱼圈市场都将处于一个低迷的状态。
随着时间的推移、季节转暖，鲅鱼圈外来流动人口将逐渐回归，这也会带动鲅鱼圈整体的房地产市场的复苏。
经了解，鲅鱼圈老城区楼盘价格与去年一样，新城区除了尾盘的鸿基国际每平米降100元，部分楼盘稍有涨价趋势，例如：
湖海假日每平米涨价300元，恒基河畔花园每平米上涨200元，银河上园每平米上涨200元，渤海玉珠每平米上涨200元，MOMA峰会每平米上涨200元。
其他新城区楼盘项目价格与去年一致
南城区项目市场分析
1、御海明珠
项目地址：
辽东湾大街与海平路交汇处，月亮湖公园对面
开盘时间：
2011年4月27号
占地面积:
94000平方米
建筑面积:
300000平方米
开发商:
营口御海房地产开发有限公司
总户数:
2006户
建筑类别及数量：
一期推出11栋产品，高层7栋，小高层4栋，其中13#、15#、18#、20#为11层；16#、17#、19#、21#为17层、22#、25#为26层、23#为32层。
户型：
一室一厅（45㎡），两室一厅（58㎡、65㎡、78㎡）二室二厅（85㎡、95㎡、97㎡、96㎡）
三室二厅（98㎡、112㎡118㎡、132㎡、135㎡）,四室二厅（168㎡）。
小结：
御海明珠项目位于鲅鱼圈辽东湾大街南端、地处南部新城区核心地段。
周边配套主要有市直中小学、开发区中心医院、红旺购物广场、家乐福大型连锁超市等。
毗邻月亮湖海边公园及红海河公园。
小区风格是现代简欧风格，总开发期数为两期。
本月动态：
目前在售13#、15#、16#、18#、19#、21#、22#、23#，8栋高层,推出的户型从45平——168平都有，主打户型60-90㎡的两室户型。
御海明珠主要依赖外地客户，由于受季节性影响，成交量骤减，本月预计成交1套左右。
价格及优惠：
价格起价4380，均价5800，最高价7500。
目前优惠政策全款9.8折，贷款9.9折。
2、中南世纪城
项目地址：
鲅鱼圈区辽东湾大街和熊岳河交汇处
开盘时间：
2011年10月1日
占地面积：
430000平方米
建筑面积：
1120000平方米
开发商：
中南集团
容积率：
2.0
建筑风格：
西班牙风格
小结：
房地产业是中南集团目前重点发展的业务领域，专业从事房地产开发、销售及物业管理、园林景观等多种业务。
目前房地产业务主要集中在住宅地产的开发，年开发面积200万平方米，业务遍及海南、青岛、寿光、南京、南通、盐城、镇江、常熟、海门等地，以土地竞拍、软投资经营、整体捆绑打包的运作方式，致力于成为国内最具发展活力二三线城市综合大盘开发的领跑者，2008年中南房地产业有限公司获“江苏省房地产20强企业”第五名，“中南世纪城”已成为沿海地区房地产界知名品牌之一。
本月动态：
据调研得知，中南世纪城目前采取一种保守的销售策略，对有购买意向的客户进行价格的调整，执行一房一价的策略，没有意向的房源则不标示价格。
近日通过自己在南方的关系组织了一批南方看房团，预计成交在100套左右。
中南世纪长从推出到现在销售房源200套左右，1#楼已经基本售罄。
最近推出两年内无条件退房的政策，但是在目前的市场下起不到任何的作用，预计本月成交量在2套左右。
价格及优惠：
中南世纪城目前依旧采取房交会的政策全款9.3折，贷款9.5折的优惠活动。
起价3680，均价4400，最高价5200。
3、鸿基海岸
占地面积:
230000平方米
建筑面积:
500000平方米
开发商:
营口鸿基地产开发有限公司
物业管理公司:
营口新鸿基物业服务有限公司
目前在售：
共6栋，3栋18层（C6#.C5#.C2#），3栋11层（C1#.C3#.C4#）
一梯三户，一梯两户，其中3栋18层每栋有一单元18-19
越层。
楼间距：
50--58m
户型：
一室一厅（69㎡），二室二厅（89㎡、94㎡、98㎡）
三室二厅（109㎡、124㎡139㎡）,四室二厅（146㎡）.69--146㎡
本月动态：
鸿基海岸由于有外销团队，其开发商在外地人脉较广，所以在目前惨淡的市场下，还取得一些生机。
预计本月成交量在2套左右。
价格及优惠：
目前采取的政策是一次性减200，贷款减100的优惠活动。
起价5200，最高价6400，平均价5600-5800，层差50-150。
D1#公寓产品南侧起价6300，均价6900，最高价7400.北侧起价5600，均价6400，最高价6900。
优惠之后的价格，起价5000，均价5400，最高价6200。
D1#公寓产品南侧起价6100，均价6700，最高价7200.北侧起价5400，均价6200，最高价6700。
4、湖海假日
占地面积:
110000平方米
建筑面积:
230000平方米
开发商:
营口红兴房地产开发有限公司
建筑类别及数量：
高层10栋，小高层2栋，多层16栋
楼间距：
26--70m
楼层状况：
多层5F，小高层11F，高层24F，一梯2户，一梯4户
面积区间：
多层132--275㎡，小高层99--142㎡，高层90--132㎡
最新动态：
五一期间推出三栋高层产品10#（32层）12#（32层）
13#（24层），每栋都是两梯四户，面积有90㎡130㎡140㎡
户型为两室两厅和三室两厅。
均价在5200左右。
小结：
湖海假日的户型设计比较合理和突出，多层户型88-138平方米，高层户型45-98平方米，小高层户型120-125平方米。
项目10年下半年开盘首先推出的一期产品去化率达到了80%，其中多层已经全部售罄，剩余的房源总量在9万平左右。
本月动态：
湖海假日本月到访客户惨淡，平均每天有三四组客户，但成交量十分惨淡，本月预计成交量在1套左右。
价格及优惠后价格：
价格方面：
多层起价7030，均价8000，最高价10900.小高层起价5750，均价6100，最高价6800.高层起
价5210，均价5650，最高价6450。
采取的优惠活动为每平米减100。
湖海假日在开年以后价格略微上涨，每平米上涨300元。
5、金泰城
物业现状:
18栋主体封顶
占地面积:
650000平方米
建筑面积:
1276370平方米
开发商:
辽宁金泰房地产开发有限公司
投资商:
金泰地产集团
建筑类别及数量：
高层18层
主力户型：
二居，三居
面积区间：
90--200㎡
小结：
金泰城是新城区最为高档的项目，总占地面积65万平方米，由金泰地产斥资50亿元所建。
金泰城集低密度住宅组团、白金五星级酒店、体育运动公园、海滨别墅、人文区、商业中心等六大组团，汇海景、马术、游艇、帆板、网球五大顶级滨海俱乐部于一体。
金泰城在本地区的口碑较好，影响很大。
一期已经完全售罄，现在在为三期蓄客中，三期初步开盘时间定在10月中旬。
本月动态：
金泰城目前处于三期蓄客中，今年应该不会开盘，只是进行蓄客，所以没有太大的动静。
目前蓄客量在100组左右。
价格及优惠后价格：
金泰城三期预计均价在6500左右。
6、华海城
占地面积:
186800平方米
建筑面积:
600000平方米
总户数:
2337
开发商:
营口华海（集团）有限公司
物业顾问公司:
美国世邦魏理仕
建筑设计单位:
中国建筑东北设计研究院
建筑形态：
9栋33层高层一梯二和一梯三
面积区间：
50--240㎡
小结：
华海城项目占地18.6万平分两期开发，10年一期30万平9栋33层得高层，中央整体的5万平园林3000平米的内部人工湖，内部配套设施齐全。
单元入口大堂高档豪华装修，高科技的安保设施以及豪华的温泉会所等，充分的体现出项目的高贵性。
从10年6月份开盘至今一期推出3栋楼销售接近70%，现阶段均价为5300元，从年初到现在没有进行价格调整，还在继续消化去年推出的产品。
最近也没有推出新产品的动向。
华海城在当地有一定影响，而且大量的广告投入也使华海城有了一定知名度。
本月动态：
华海城目前的状态是，他们已经收回成本，没有资金的压力，有卖现房的打算，现已经封盘，收两万元诚意金。
价格及优惠后价格：
起价4870，均价5600，最高价11200（一楼带小院）。
7、昌宇星河湾
占地面积:
140000平方米
建筑面积:
220000平方米
开发商:
昌宇房地产开发有限公司
建筑形态：
别墅，高层，小高层
楼间距：
50-60m
户型：
69㎡96㎡（两室两厅）、105㎡111㎡122㎡138㎡
（三室两厅）168㎡（五室两厅）、176（四室两厅）
其中三室两厅的105㎡、111㎡、122㎡、138㎡为主力户型
小结：
昌宇•星河湾项目是昌宇建设集团有限公司继“昌宇花园”和“海韵风情”开发项目后，正在全力打造的又一精品力作。
“昌宇•星河湾”项目规划用地11.2公顷，总建筑面积22万平方米，分两期开发完成，产品形态丰富，风格独特，高层住宅、花园洋房、联排别墅。
项目前期的宣传时间较长，抢在去年10月份开盘，开盘期的价格较高导致开盘期内销售不畅，现在依然在推去年的产品，项目前两排的别墅已经封盘，准备出手现房。
其余高层除了12#、21#、22#、23#其他产品全部在售。
整个项目从整体包装上来看很有档次，小木屋售楼处很有特点。
但是整个项目的户型并不是很好，再加上价格偏高，所以这个项目的销售情况一直不算太好。
本月动态：
预计本月成交量在1套左右。
价格及优惠后价格：
起价5380，最高价7000，均价5800。
8、亚龙湾壹号
占地面积:
74000平方米
建筑面积:
361340平方米
总户数:
2230
开发商:
米高（辽宁）置业有限公司
物业管理公司:
米高物业
建筑形态：
15栋高层（26层、28层、31层）1栋酒店，
户型：
44~129㎡
小结：
亚龙湾壹号位于日月大道以南，西侧隔辽东湾大街与月亮湖公园相互辉映，南侧与二道河滨河景观带相得益彰。
项目涵盖景观住宅，五星级酒店，商务办公，购物超市，时尚会馆，幼儿园等功能。
项目的地段较好与月亮湖公园只有一街之隔，包含酒店和相关的商业配套，属于小型的商业综合体。
附属的价值较高，现阶段销售的1#、3#、4#、5#四栋楼的去化量已经达到90%，剩余房源的总面积在5000-6000平方米左右。
去年的销售情况不是太好，最近将要推出10#高层产品。
本月动态：
亚龙湾壹号取消了优惠政策政策，到访客户明显减少，都是以前的老业主带来的客户，本月预计成交量在1套左右。
价格及优惠后价格：
价格方面起价4700，均价6100，最高价9700。
9、MOTA峰汇
项目地址：
东二道河南新区政府对面
占地面积:
110000
建筑面积:
280000
绿化率：
38%
总户数:
1901户
开发商:
营口汇明房地产开发有限公司
物业管理公司:
日本豪之英物业（中国）
全案代理：
北京达观
建筑形态：
高层小高层
户型：
73㎡（一室两厅）、92㎡（两室两厅）、120㎡130
㎡154㎡160㎡180㎡185㎡189㎡。
小结：
MOMA峰汇项目位于营口经济技术开发区新城核心，；建筑面积28万平方米的MOMA峰汇项目，由汇明地产斥巨资倾力打造，将恒温、恒湿、有氧、降噪等高科技住居理念引入东北，属东北首个精装科技住宅。
项目由4幢高层住宅、12幢高层、1幢酒店式公寓及业主会所组成。
该项目到目前为止已经开盘两年时间，工程形象却一直没有起色，该项目引进的高科技技术是唯一特点。
在当地引起的关注不是很大，客户60%都是外地人。
本月动态：
MOMA峰汇没有太大的动向，本月预计成交在0套左右。
价格及优惠后价格：
价格方面起价6700，均价8500，最高价9700。
目前采取的优惠政策是一次性付款打9.8折，贷款打9.9折。
价格上较去年每平米上涨200元。
10、金沙滩澜湾
占地面积:
400000平方米
建筑面积:
1570000平方米
开工时间:
2009-08-01
总户数:
7000户
开发商:
中房集团营口置业有限公司
物业管理公司:
中房集团营口置业有限公司
户型：
30㎡50㎡（一室一厅）70㎡77㎡（两室一厅）118㎡（三室一厅）
价格区间：
住宅均价5500-5600，公寓均价6500。
朝向差同层200-300.送精装修，装修标准1300。
小结：
“金沙滩澜湾”是中房集团在营口区域的开山力作，位于山海大道，辽东湾大街，平大街之间。
金沙滩澜湾目前在售住宅四栋（B1#、B2#、B3#、G1#）和公寓两栋（C5#、C6#）全部都是18层高层。
其中B区为一梯两户都是118㎡三室两厅的户型，G1#二梯六户，面积70㎡、77㎡。
都是两室两厅的户型。
C5#、C6#为公寓三梯十六户，是30㎡-50㎡的一室的小户型。
本月动态：
金沙滩澜湾总体的销售成绩不太理想。
最近金沙滩澜湾的销售团队聘请了一些年轻人在各个展位门口蹲点，拉客户，遭到了业内人士的一致反感。
金沙滩澜湾这个月没有成交，销售量为0套。
价格及优惠后价格：
价格方面清水起价4500，均价5300，最高价6000。
精装起价5300，均价6000，最高价8000。
优惠政策为全款减200，贷款减100。
总结:
由于受政策、季节因素及全国市场低迷的影响，目前鲅鱼圈地区的房地产处于一个低迷的状态，各家都开始潜伏，按兵不动，准备熬到市场转暖。
由于南部城区项目的开发商实力都较强，所以在目前的形势下还没有楼盘推行降价的政策来吸引客户。
鲅鱼圈房地产市场主要是以吸引外地客户投资为主的一个市场，受季节性影响，外地客户明显减少，这也对市场造成了影响。
预计到4月份，市场将稍微回暖。
附：
鲅鱼圈南部新城区部分楼盘均价及优惠政策
项目
楼盘名称
价格
全额付款优惠
贷款优惠
1
亚龙湾壹号
均价6100
（无）
（无）
2
辽海中盐新城
均价4700
一次性全额付款享受9.8折
贷款优惠享受9.9折
3
MOMa峰会
均价8500
一次性全额付款享受9.8折
贷款优惠享受9.9折
4
华海城
封盘
接受诚意金2万元
5
银河上园
均价4700
（无）
（无）
6
恒基河畔花园
均价5000
一次性付款每坪优惠100元
（无）
7
群星国际新城
均价4500
一次性全额付款享受9.85折
贷款优惠享受9.9折
8
盛景公馆
均价5300
（无）
（无）
9
湖海假日
均价5800
一次性全额付款享受9.6折
贷款优惠享受9.8折
10
鸿基国际
均价5800
一次性付款每坪优惠100元
贷款每坪优惠50元
11
唯美新海
均价4700
一次性付款每坪优惠200元
贷款每坪优惠100元
附：
2011年上半年鲅鱼圈土地放量
序号
土地位置
面积
规划用途
使用条件
出让年限
挂牌起始价
竞买保证金
容积率
建筑系数
建筑密度
建筑限高
绿化率
商业
居住
1
长江路南、青龙山大街西
137830.86
商住
≤2.0≥1.0
＜40%＞20%
＜85
＜40%＞30%
40
70
1500
10400
2
长江路南、青龙山大街西
130661.07
商住
≤2.0≥1.0
＜40%＞20%
＜85
＜40%＞30%
40
70
1500
9800
3
平安西街西、海华路北
49274.82
商住
≤2.7≥1.5
≤35%≥15%
≤80
≤35%≥30%
40
70
2000
5000
4
昆仑大街西、第二十九中学南
6074.22
商住
≤2.0≥1.5
≤45%≥20%
≤20
≤40%≥30%
40
70
2100
400
5
长江路南、钱塘江路东
7116.08
商住
＜6.0≥3.0
≤30%≥15%
≤100
≤40%≥30%
40
70
2800
600
6
平安大街东、蝴蝶泉路南
11711.68
商住
≤1.8≥1.0
≤30%≥15%
≤20
≤40%≥30%
40
70
1200
500
7
滨海大道东、沙河大街南
92032.15
商住
≤2.0≥1.0
≤28%≥15%
≤57
≤40%≥30%
40
70
1000
9000
合计
429230.88
升级会员 