建立集团房地产产品模型.docx

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建立集团房地产产品模型

1、 建立集团房地产产品模型；2、进行新产品、新技术的研究；3、组织协调新项目前期

的项目论证、定位分析工作；要求：

1、房地产经营管理及相关专业，本科以上学历，

从事相关工作 5 年以上；2、熟练掌握房地产产品研发的业务知识，熟悉住宅、商业产

品体系搭建要求；3、较强的文字处理能力和语言表达能力；4、熟悉常用的办公软件；

引言

　　房地产是指土地，建筑物及其他地上定着物。

房地产开发的产品无非会以这三种形态

存在，而且房地产产品相对于其他产品来说具有一些独特的性征。

比如不可移动性、独一

无二不可复制性、成本价值高大性等等。

这些特性决定了房地产品的生产制造需要消耗较

多自然资源，整合大量社会资源。

房地产业区别于建筑业——具体从事工程设计的设计商

、从事工程施工的建筑承包商，这些只是房地产产品的具体操作者，归属于建筑业。

房地

产开发就是组织、协调、整合各种社会资源，应用于地产项目本身，使预期房地产品得以

实现，并达到预期投资成果的过程。

　　如果我们提出这样的问题，在我们的个人工作岗位上，我们是专业的吗，在专业上是

强势的吗？

我想大多数人都会说：

是的。

那么换个角度，我们在房地产项目开发的每个环

节上是强势的吗，答案可能会不置可否。

在生产房地产品的过程中，工程人员会首先把自

己当作一个施工管理者，负责开发的人员首先会把自己当作一个公关者，研发人员会首先

把自己当作一个工程设计者，销售人员会把自己当作一个产品的推销者……。

“术业有专

攻”是我们工作的根本，但是能在此基础上做到博学是我们工作的一个难点。

泛学的人往

往不会有所强势，而在某方面强势的人往往会局限于自己的专业，而忽略了其他。

“平行

同方向力的合力大于交叉力的合力”这是简单的力学原理。

如何保证房地产项目开发的各

个环节执行力是平行同向的呢？

这就要求我们具有考虑全局的工作态度和较全面的工作能

力，在发扬自身强势的基础上，充分考虑与其他环节的工作协调一致性，从而推动项目整

体工作向既定目标前进。

　　房地产项目开发过程中中的研发职能概述

　　“研发”顾名思义就是“研究和开发”，这里开发的含义应该是局限于技术开发这个

层面而区别于整个项目的开发。

在整个项目的开发过程中，研发环节处于中间环节，前接

项目拓展，后接运营，工程，销售等等各个环节。

从项目运作流程上来说，研发是产品的

设计者。

其工作内容是依据投资决策，可行性研究，进行工程项目的方案设计，扩初设计

，施工图设计，使产品图纸化，进而指导工程施工，使销售成果得以实现。

　　地产开发行业的研发工作不同于其他产品的研发工作。

汽车制造商可以有自己独立的

研发部门而不借助于其他的外部技术力量，甚至产品设计图纸可以重复利用。

房地产的研

发工作则会有很大的区别。

房地产品在区位上的独一无二差异性，导致产品的不可复制性

，其成本价值高大的特性也使房地产品在制造工程中有大量资源的消耗，因此，房地产品

研发设计工作必须依赖方案设计商，施工图设计商，专业设计商等外部技术力量的支持。

我们从事的具体研发工作就是整合这些外部技术资源，保证其按照我们的投资决策、项目

定位，成本要求，客户需求来设计出既定的房地产品。

所以，从房地产开发外部环节上来

说，研发职能是整合外部技术资源并应用与项目本身。

　　那么在内部环节方面研发的具体职能又是什么呢？

从内部工作流程这个角度上来说，

研发的职能是服务性的职能。

服务什么？

为谁服务？

又怎么服务呢？

　　研发工作的本身要求具备较强的专业技术优势，这是从事这项工作的根本，也是整合

外部技术资源为我所用，切实配合内部工作的有效保障。

研发的服务内容就是为项目开发

的各个环节提供技术服务和技术支持。

研发人员应该利用自身在专业方面的知识和技能为

投资决策，项目定位，项目拓展，运营核算，工程实施，销售促进提供在建筑技术专业方

面的各项支持。

片面强调或注重自身的技术含量而忽略其他环节如成本、施工进度，客户

等等这样的工作作风是不足取的；如果研发人员工作经验不足，基础知识不牢固，专业技

术优势将不复存在，就不能谈到整合外部的技术资源并为我所用。

所以研发工作在工作态

度上应该明白自身的工作是服务性的工作，在工作特点上应该是专业技术性较强的工作，

在工作内容上应该是协调各种技术资源的工作。

　　产品研发在项目开发过程中与各职能部门的关系

　　综上所述，研发在实际工作当中，与各职能部门的关系主要是技术方面的配合，辅助

，为各部门提供专业技术支持，做好技术服务工作。

下面是笔者对研发工作在项目开发内

部各环节中的职能做个简单的解析。

（有关其他职能部门职能文后附注）

　　一、 研发与项目拓展

　　如果将研发的市场调研，可行性研究的职能从其工作内容中剥离出来，研发对拓展的

辅助配合性就显得更加突出。

其中包括：

1. 对政府区域规划，控制性详细规划以及相关规划控制条件的解释，分析修建性详细规划

的可能实现程度

　　2. 对项目及产品定位提供专业指导性意见。

　　3. 对宗地所在规划区域的地位及潜力进行评价

　　4. 配合进行土地成本的测算。

　　5. 根据宗地条件对施工难点及施工成本进行指导性预测。

　　6. 对宗地本身的地质条件，自然气候条件，市政配套条件，景观特点，周边设施条件

，交通通讯条件进行评价

　　二、研发与运营

　　研发相对于运营的职能在于为项目成本控制提供技术支持，并根据成本控制要求，利

润目标要求对技术方案进行优化从而实现项目价值最大化。

　　1. 为前期规划草案的成本概算提供相关经济技术指标控制值

　　2. 为方案组织设计阶段的的多方案经济效果评价测算提供技术依据

　　3. 在方案组织设计阶段根据成本利润限值要求对选定方案进行调整并在内部各专业进

行细化，实现方案价值最大化，为产品创造最佳性价比做准备

　　4. 在施工图组织设计阶段对建筑材料，设备选型，结构及基础选型，施工附加成本（

取决于施工难易程度）进行把控，努力做到图纸上的成本最低，优化设计减少图纸变更

　　5. 在施工进行过程中为招投标，概预算，设计变更，销售变更，施工变更等引起的成

本变化及控制提供技术支持

　　6. 签订缜密的委托设计合同，推行限额设计，减少设计成本

　　三、研发与开发

　　开发是为项目办理各项建设手续的职能部门。

研发应该为开发办理各项建设手续提供

技术支持，使开发手续办理更快捷、更有效，并应该在充分考虑国家政策，法规，技术规

范的前提下，实现规划方案、外网设备选型、管线布置，景观布置的经济性，合理性。

　　1. 提供办理建设投资计划手续的各项指标

　　2. 提供规划设计条件，修建性详细规划，单体建设工程规划所需要的各种技术文件及

图纸

　　3. 配合组织专业设计院进行管线综合设计，外网配套施工图设计，并组织设计交底

　　4. 对外网配套手续的办理提供技术指导性意见，例如给排水，供电，煤气，供热，通

讯，视讯等专业的设备选用，技术方案优化

　　5. 为施工许可手续的办理提供技术支持，例如施工图审查等

　　6. 为办理房产销售手续，房屋产权证书等提供技术支持，例如户型图的整理等　　

　　四、研发与工程

　　在项目实施的过程中，研发与工程的衔接可能是最紧密的两个环节。

工程施工阶段是

项目实施的主要阶段。

研发对工程的有效支持关系到施工进度、施工附加成本，工程质量

控制等等各个方面，也是确保产品按照既定定位特征得以实现的重要保证。

　　1. 在方案及施工图设计阶段，充分考虑施工要求及特点，从方便施工，减小施工难度

，优化建设成本角度出发，细致认真的完善图纸，杜绝重大方案失误和施工图设计失误，

减少图纸变更

　　2. 做好设计文件的技术交底工作

　　3. 密切关注工程进度，施工难点，为图纸中可能出现的问题预先进行处理，对施工过

程中可能出现的技术问题及时配合解决

　　4. 及时组织设计商进行现场技术服务

　　5. 为设备选型，材料选用提供技术支持

　　6. 配合工程完成相关技术文件，图纸的归档整理工作

　　五、研发与销售

　　销售环节几乎贯穿于项目开发的整个阶段。

研发对销售提供技术支持的职能主要体现

在：

为产品定位提供专业意见，增加产品附加值如规划、户型、景观、弱电配套、新技术

应用等方面的完善；在项目实施过程中及时根据市场情况完善产品；配合销售深入理解产

品特征；总结售后产品，完善后续产品。

　　1. 在项目及产品定位阶段，配合销售细化产品做到准确定位

　　2. 在方案及施工图组织设计阶段，保证产品按照既定定位进行设计，并在各专业进行

细化完善

　　3. 在销售过程中的各个阶段，帮助销售深入理解产品在技术，经济，适用性等各方面

的特征，促进销售实施

　　4. 在项目实施阶段，及时听取销售对市场的反馈意见，综合分析，对可以实现的部分

进行修正

5. 为销售提供各种设计文件及图纸，如：

规划，景观，户型，产品设计说明等，用于制作

各种销售文书

　　6. 根据销售阶段性要求，及时完备所需技术资料及图纸，配合工程完成销售节点任务

　　7. 根据销售要求对规划及景观的细部进行合理布置，促进销售实施

　　8. 及时对售后产品进行总结分析，以利后续产品的销售实施

　　研发工作的内部资源配置

　　研发在内部资源的配置上最主要的是人力资源的配置。

在人员的配置上求精不求多。

从事于房地产行业的各专业设计师区别于纯粹从事设计院工作的设计师。

研发工作人员大

多来自设计单位或者具备这样的从业经历，在所难免，从单纯的设计人员转换为综合的地

产研发人员难免会有某方面的偏差。

纯粹的设计人员我们可以很容易找到，但是把专业强

势和地产行业运行特点能紧密结合的人恐怕凤毛麟角。

那么对从事研发工作的人员又什么

要求呢？

首先，他应该有足够强烈的敬业精神和创造欲望，能够深刻理解并认同企业，肯

于学习，不断进取的工作精神；其次应该具有较为丰富的工作经验和扎实的专业功底，这

是顺利成功完成本职工作的必备条件；第三，应该具备足够旺盛的工作精力；第四，应该

具备一定的沟通和协调能力，善于处理各种工作中出现的矛盾和问题；第五，应该具备发

现问题，解决问题并独立处理问题的能力，这里的问题可能是本职工作范畴内的技术问题

，也可能是项目开发过程中其他环节的问题；第六、要用于承担责任，不敷衍拖沓，讲求

工作原则。

　　在这里我想强调的是研发环节与项目开发的各个环节紧密连接。

如果把具体的研发人

员比作一个点，这个点应该是可以带动某个面的点。

面的含义是各开发环节共同完成的某

项具体工作。

例如，销售实施过程中客户提出了某项变更要求，那么研发人员应该综合技

术可行性，成本的增加，施工变更难易程度，客户理解等各方面的综合因素来确定是否可

以变更；再如，施工过程中出现了某个问题需要解决处理，研发人员应该综合考虑是否突

破了销售宣传条件，是否导致成本的大幅度增加，是否突破了国家强制性规范要求，施工

难易程度等等因素的影响确定切实可行的解决方案。

“以点带面”要求研发人员具备较为

系统的专业知识结构和对项目开发其他环节较为全面的认知。

　　另外，研发人员应该时刻保持在设计理念上的先进性和前瞻性。

尽管有大量的协调工

作，但是千万不能让亲自动手的基本能力在实际工作中被弱化甚至泯灭。

离开实际的专业

动手能力，可能创新的能力就会变得举步为艰。

加强学习，学习新知识，新标准，新规范

，时刻保持在专业上的强势，对地产研发工作人员完成本职工作是重中之重的条件。

　　以上是笔者对房地产开发过程中产品研发的一些浅述，信手拈来，难免有偏颇之处，

不求掷地有声，但求抛砖可以引玉。

能给从事房地产工作的同仁们带来几点思想的火花，

在当前的房地产市场条件下练习内功，在开发的房地产品上有所突破，在房地产开发的流

程上能有所改进，抓住机遇，做大做强。

1、 产品研发中心接受项目信息。

2、 产品研发中心与策划中心及及公司相关领导沟通，

3、 由产品研发中心确定市调计划，4、 市调计划包括：

市调人员安排（以产品研发中心

为主,策划中心为辅）、时间安排、市调区域安排、需市调楼盘名称、具体市调内容等。

3、产品研发中心查阅公司楼盘资料库，准备可用楼盘资料，对需更新楼盘和未市

调过的楼盘进行市调，策划中心配合市调。

4、产品研发中心完成市调分析报告。

5、市调报告反馈到策划中心及公司相关领导。

6、以策划中心为主,产品研

发中心配合完成提案报告或策划案（报告中如涉及到销售相关内容,则销售部分由产品研发

中心完成）。

7、公司主要人员讨论，修改补充，定稿。

8、向开发商提交报

告并洽谈。

9、反馈接触信息到相关部门。

10、继续洽谈、沟通直至签约或

停止进一步接触。

11、签约后,以产品研发中心为主导，策划中心、销售中心配合

完成产品定位。

12、根据市场情况和楼盘自身情况,由策划中心主导、其他两个部

门配合完成楼盘的推广方案,销售中心主导、其他两个部门配合完成楼盘的销售执行方案。

13、在楼盘销售过程中，产品研发中心根据需要对其他两个部门提供市调支持。

14、销售执行过程中，所有需与开发商沟通的方案、问题均统一由销售中心（营销总监或

案场经理）与开发商沟通。

一、 工程技术文件和资料的控制程序

1、目的

通过对技术文件和资料的控制，确保在技术质量管理中使用正确有效的文件资料。

2、 适用范围

适用于公司与工程施工相关的各部门、各合同单位，如：

财务部、工程部、预算审计部及

各施工单位等。

3、工作职责

工程部对项目所有技术文件的编制、批准、标识、发放、修改、归档和销毁实行统一管理

。

○1 文件的编制

a.工程部自行起草或绘制的技术文件；

b.监理公司负责起草的并经由工程部审核认可的技术文件；

c.设计院绘制的经监理公司、工程部及公司审核认可的变更文件；

d.施工单位施工过程中产生的相关资料、方案、并经设计、监理、工程部认可的文件。

○2 文件的审批

各部门起草并经其它单位或部门负责人予以签字批准，加盖公章方能生效,审批流程见流程

图，其中业主审核意见应由工程部、预算审计部、总工、副总、总经理根据变更大小分级

核准。

日常工程管理资料由监理公司和工程部负责。

其它资料审批按质监站或政府职能部门要求

实施。

○3 文件的标识

所有技术文件必须由相关单位、部门负责人签字和盖章，并由工程部统一编号；作废文件

加盖“作废”章。

○4 文件的发放与保密

经工程部同意发放文件时，由工程部按发放范围发放，按文件发放记录规定，做好记录，

各收件单位须做好文件的保密工作。

重要文件需转发或复印时，必须经编制单位负责人同

意后方能转发或复印。

发放给相关单位的文件是复印件的应在复印件上注明原件的存放处。

○5 文件的修订、更改

技术文件的修订、更改必须按文件批准程序级级申报，另行批准，并在发放范围内收回作

废文件，并作好记录。

○6 产品标识和延溯

工程部督促施工方对进场材料设备进行适当标识，标识应注明品名、规格、数量、产地、

出厂日期，使用部门和检试验状态等。

标识应与原始凭证、有关文件一致。

督促施工方对材料设备的施工部位进行详细记录：

施工日期、所用主材设备、检验人员、

操作方法、过程参数、监控记录，以确保追溯性。

○7 文件的归档

由资料员负责归档，并按工程档案规范、档案馆要求进行操作。

○8 文件的收回销毁

作废文件加盖“作废章”，有必要时集中予以销毁。

○9 对文件制作、发放的要求

须存档的文件的制作均必须由打印机直接打印，幅面 A4，发放时必须是原件。

二、工程变更签证控制程序

1、 目的

通过对技术经济签证的控制，确保成本控制要求，避免造成成本浪费。

2、适用于监理公司、工程部、预算审计部、各施工单位、设计院

3、工作职责

工程部负责对签证的实施和控制，负责对工程所需变更的确认。

预算审计部负责对签证工

作的成本控制监督和审核。

○1 签证的依据

因不可预计原因造成的有关工程及设计变更、施工中为满足设计和规范要求，而采取的有

关措施引起的工程量增减。

○2 签证资料要求

a.签证应准备以下资料：

经甲方和监理批准的签证前提条件和原因；

真实反映签证变化的文字、图纸、照片或其它直观依据；

现场确认时工程部、监理、预算审计部、施工方同时草签确认意见；

b.签证资料格式要求（见工程签证单）

c.签证意见必须以蓝、黑墨水笔书写,并一式五份.

○3 签证程序

a.签证金额在 500 元以下的按如下程序进行：

施工单位

监理公司现场共同确认工程部预算审计部

甲方代表

预算审计部

b.签证金额在 5000 元以下的按如下程序进行：

施工单位

监理公司

工程部现场共同确认工程部预算审计部分管副总

预算审计部

c.签证金额在 5000 元以上的按如下程序进行：

施工单位

监理公司

工程部现场共同确认工程部预算审计部分管副总 总经理

预算审计部

4、 工程变更控制

○1 施工单位提出工程变更的控制程序

施工单位向监理单位提出工程变更要求，监理单位研究变更的合理性和可行性并向工程部

提交，工程部、预算审计部商讨对进度和费用相应变化的建议并向公司汇报，公司确认变

更要求引起的进度变化与费用的变化，监理单位起草变更通知或设计院出变更图，建设单

位签字认可并发文。

○2 设计单位提出的设计变更

设计单位提出设计变更要求，监理单位研究变更的可行性及对进度和费用的相应变化,并向

工程部、预算审计部提交审核意见，建设单位确认进度及费用变化，设计单位签发设计变

更文件、监理单位签发变更通知书，建设方签字认可并发文。

○3 建设方提出的变更

工程部向监理提出变更方案，监理公司进行合理性和可行性研究，并向工程部提交进度和

费用变化建议，建设方讨论确定，监理单位签发变更通知书或设计院出变更图纸，建设方

签字认可发文。

○4 监理方提出的变更：

监理工程师提出设计变更，建设单位审核确认进度及费用变化，监理单位签发变更通知书

或设计院出变更图纸，建设方签字认可发文。