老年住区之国内外案例.pptx
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大家好1养老问题专题研究国内外老年住区案例分析2目录一、美国二、日本三、新加坡四、国内五、结语3一、美国4美国老年住房五种模式l独立式住宅l老年公寓（集合住宅）l养老院l护理院l老年养生社区（综合老年人住宅小区）5美“国太”阳城66“美国太阳”城-最著名的退休社区l发展历史太阳城是美国著名的退休社区，它位于亚利桑那州，凤凰城西北12英里；20世纪50年代，这里是一片半沙漠的棉田，地产建筑商DelWebb路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假；结果来这里度假的基本是老年人，受到启发，他把目标定在老年人身上；通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，结果来了10万人；由于房价低，气候环境好，房子供不应求，1960年开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快推出了；公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到1960年底，2000套房子销售一空。
由于越来越多的退休人员居住到这个区域，太阳城不断发展、扩大；在80年代后期，开始建造SunCityWest;在90年代后期，开始建造SunCityGrand；进入21世纪开始建造SunCityFestival。
到1996年时，这里的居民已达9.6万，现在估计有14万。
77案例：
美国太阳城最著名的退休社区l美国的太阳城特点是开发规模很大，有精准的客户定位和产品定位。
l目标客户群：
活跃健康老人。
必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月。
l开发模式：
1960年，开盘之前，DelWebb做好了五件事情价格适当的样板房娱乐、工艺设施拥有好餐厅的宾馆一个邮局一个商业中心DelWebb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键这个模式成为所有退休社区规划的学习的对象8美“国太”阳城l社区特点气候：
阳光充足，全年312天能够接收到日照；宜老：
安全、方便城区除拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，许多患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一“”下项坠，救护车就会立即赶到。
疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，需要照顾的老人，根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务l社区魅力气质A：
缓慢、悠闲太阳城的住宅不是平房就是别墅，不用爬楼；车辆最高时速限30英里，高尔夫球车是主要交通工具。
气质B：
健康、活跃拥有1200“亩高尔夫球场，”高尔夫爱好者的天堂；太阳城的名声很大程度上来自于这里的老年人活跃的生活方式。
气质C：
老有所为“”许多老人身体健壮，不甘寂寞，义务参与各项管理，积极投入各种活动者，这里有志愿者之城的美称。
99案例：
美国太阳城10案例：
美国太阳城11案例：
美国太阳城12案例：
美国太阳城13案例：
美国太阳城l现在中国已经有很多项目都在借鉴美国的太阳城，美国太阳城这种模式应该对中国已经产生了一定的影响，美国现在在西海岸、东海岸、南部等等，包括亚利桑那州、加利福尼亚州都有很多的太阳城。
大量其他的太阳城实际上规模也就是几千人、1万人左右，基本配套没有那么全，只有一到两个康乐中心，几个俱乐部，配备12个高尔夫球场。
l我们对主要的可复制的类型总结了几个特征：
1、都是在郊区低密度，占地大、容积率低；2、住宅用地属房地产开发性质，依靠销售产权房屋回款；3、低层建筑。
建筑形态多为单层、独栋或双拼为主；4、售价低。
售价约为市内房价的1/3；5、目标客群：
活跃健康老人。
必须55岁以上老人才能购买入住，18岁以下的青少年和小孩儿可以来，但是一年不能超过三个月；6、配套设施以会所和运动场地为主。
专为老人设置运动设施，高尔夫球场、网球场、游泳池等等；7、一般不自建医院和护理设施。
医疗和护理主要依靠所在城镇的大市政配套；8、一般都会配建社区的商业中心，小区周边一般都会有商业中心，但是不只是为自己小区服务，而且还为周边的社区提供服务；9、兼有旅游度假功能。
凤凰城的太阳城总人数44000人，其中28000人常住，16000人季节性旅游。
14案例：
美国太阳城l美国太阳城开发模式对中国的启发值得借鉴的方面：
1、住宅立项，依靠销售迅速回款；2、客户定位精准，以活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求；3、不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资金使用效率，降低了开发风险；4、在市场和产业链日趋成熟时，可与分时独家管理公司紧密合作，在项目开始时便实现订单生产。
l不适合国情的问题：
1、人多地少不合适大量低密度、单层的单体建筑，应以多层、小高层为主。
2、中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。
中国的老人和子女，选择老年住区最为关心的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。
15二、日本16日本养老模式l日本从1970年开始进入老龄化社会。
截止到2010年，日本的老年人口有2944万，占总人口的23.1%。
预计到2055年，每2.5个日本人中就有1名65岁以上的老人。
与此同时日本的总人口却还在不断下降。
高龄化伴随少子化的现象使得日本对老年人的养老居住问题格外重视。
l日本现阶段的老年建筑可以分为居住类设施与机构类设施两大类。
其中居住类设施主要包括以下四种：
17日本养老模式日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老敬老的传统文化的基础上实现的；老年住宅以集合住宅为主；三种老年住宅产品在社区内共存，形成满足各类型老年人基本生活需求的老龄人生活社区；具有无障碍设施的老年住宅产品具有看护性质的老年人住宅产品“”能和家人共同生活的二代居住宅产品社区内医疗保健系统完备，住宅内自动化、电气化程度高，无障碍设计细致入微。
1818小规模多机能的社区养老日本现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。
目前，日本的养老服务已“”在主推小规模多机能的社区养老，希望让老人可以在熟悉的地区环境中得到全面的照护。
在小规模多技能的社区养老院中，床位在20-30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务。
在日本，开设养老服务机构已经是非常商业化的模式，日托服务竞争也比较激烈。
很多家日托所都在针对不同老人的需求开展特色服务，有的机构主要针对老年男性，因为老年男性对一些团体活动不感兴趣，机构就以器械技能训练为主；有的日托机构主要支持失智老人；有的日托所就专门开办了煲汤咖啡馆，为老人们提供有营养的煲汤。
19小规模多机能的社区养老某日托所：
每个房间门口老人的名字上都做了个小花簇，每个小花簇都不一样鼓励老人使用拐杖，在房间入口及椅子背上都考虑了拐杖安放处。
2021高端运营机构高端运营机构项目项目收益前三的收益前三的运营机构项目运营机构项目实业公司实业公司开发项目开发项目房地产商房地产商开发项目开发项目政府投资政府投资企业运营项目企业运营项目行业相关机构行业相关机构养老地产项目养老地产项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目大和房屋研究所横滨康复中心2122研究项目项目名称SunCity日医学馆SECOMORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000户数（户）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端营收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸纳对象自理老人介护老人自理老人自理老人介护老人自理老人自理老人自理老人介护老人自理老人介护老人介护老人入住率自理居所62%介护居所47%自理居所68%介护居所53%90%31%95%90%自理居所30%介护居所70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至终老23SunCity株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。
SunCity日本高端养老地产运营管理机构代表公司背景公司背景株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括：
银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。
24SunCity开发项目开发项目SunCity旗下共有养老地产项目13个单体项目建筑面积从3000-18000平方米。
日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。
10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。
租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。
10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。
3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。
研究选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。
2425SunCity横滨太阳城SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志26项目背景：
SunCity自行投资建设的养老地产项目，于2005年投入运营。
土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。
现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
SunCity横滨太阳城项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。
周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。
地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。
横滨市横滨太阳城27项目规模占地面积：
84350建筑面积：
56012总户数：
601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。
户型面积：
自理型住宅单元的户型面积：
44.682.3，平均面积为61.6介护型住宅单元的平均户型面积：
22.327.9，平均面积为22.9公共空间面积：
自理型住宅单元公共空间面积为：
18449介护型住宅单元公共空间面积为：
3107公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点SunCity横滨太阳城项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：
PerkinsEastman景观设计：
SW景观设计公司28SunCity横滨太阳城营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：
根据房间大小，3,000万9,800万日元不等（240784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。
一次性入住费用15年内可退还部分。
计算公式为：
入住费用*0.85*（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还月金：
额外收费：
室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。
最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。
老人入住后可直至终老。
管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人29SunCity横滨太阳城服务人员配置介护老人服务：
1.5（老人）：
1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
经营状况经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担30SunCity横滨太阳城高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野产品设计室内设计31产品设计服务功能SunCity横滨太阳城ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。
32产品设计无障碍设计SunCity横滨太阳城无障碍设计遍布项目的每一个空间。
33SunCity横滨太阳城依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。
选址：
选址近郊，以较低价格获得土地。
高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。
高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间。
充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性。
股东整合：
整合各类型与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，通过各自的资源，将养老地产的经营风险和成本降低产品设计：
独特的产品设计，使项目区别于一般养老机构的氛围。
功能设计：
通过便利性公共设施设置，在项目内部营造完整的生活圈。
项目启示项目要点34SunCity银座太阳城SunCity银座项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志35项目背景：
SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。
由BDA室内设计公司进行装修设计，于2006年投入运营。
项目位置项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。
紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。
是日本市中心养老项目的典型代表。
SunCity银座太阳城银座四丁目银座太阳城约3KM36SunCity银座太阳城项目规模占地面积：
4714建筑面积：
39277总户数：
362户（其中自理型314户，介护型48户）自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。
户型面积：
自理型住宅单元的户型面积：
42.083.5，平均面积为65介护型住宅单元的平均户型面积：
21.448.7，平均面积为29.2公共空间面积：
自理型住宅单元公共空间面积为：
8460介护型住宅单元公共空间面积为：
3238停车位：
机械停车数88个37SunCity银座太阳城营收模式（括号内数字为人民币）仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务老人入住后可直至终老。
一次性入住金：
收费方式和横滨太阳城一样。
费用在4035万12965万日元不等（3231037万），价格高出横滨太阳城约25%。
月金：
额外收费：
收费项目和横滨太阳城一样。
管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）172,200日元（13,776元）/月/人价格高出横滨太阳城约40%258,300日元（20,664元）/月/两人餐饮费94,500日元（7,560元）/月/人价格高出横滨太阳城约30%38SunCity银座太阳城服务人员配置服务人员配置介护老人服务：
1.5（老人）：
1（服务人员）医疗配置医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务经营状况经营状况自理型住宅单元的入住率为68%介护型住宅单元的入住率为53%入住老人特点入住老人特点项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住39SunCity银座太阳城产品设计酒店式室内设计40SunCity银座太阳城产品设计室内设计便于轮椅交汇的宽走道机动车自动停车系统良好的室内视野景观家属接待区多功能厅楼层公共区棋室41SunCity银座太阳城租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。
聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。
酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本同时保证了专业化的服务。
选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。
选址：
选址在城市中心区，利于树立形象，吸纳高端人群。
医疗整合：
医疗服务与顶级医疗机构合作绑定，增加卖点的同时提升项目品质。
产品设计：
沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区，即具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应。
项目启示项目要点42SunCitySunCity启示整合优势股东加入投资团队，树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础。
定位高端，聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目，树立领军品牌形象。
43公司背景日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有21年历史。
除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的年均产值名列日本业内第一。
开发项目日医学馆旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国，主要分为三大类：
政府投资日医学馆运营的福利性项目日医学馆投资运营的全付费制项目老年人租赁物业项目。
日医学馆44日医学馆墨田日医学馆墨田项目项目接待人员养老地产运营事业部社长建部悠45日医学馆墨田项目背景项目背景全付费制项目（自理阶段需老人全额支付费用）物业为定制租赁物业，租赁期为30年。
占地面积：
1859建筑面积：
3655总户数：
76户（其中夫妻居室6户）入住门槛：
自理型老人和介护型老人均吸纳，以介护型老人为主入住率：
90%客户特征客户特征平均年龄80岁以上，以单身老人为主，男女比例为3:
7.60%的老人来自项目5公里范围内或者子女工作生活在项目周边入住老人的子女在经济、照料上均有支持营收方式一次性入住金+月金:
根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化。
月金包含管理费、租赁费及餐费。
收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整介护费额外收取:
墨田项目为介护保险定点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的90%的介护服务费用。
其它费用：
医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费。
46日医学馆墨田全月金方式标准方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840万日元（67.2万元）420万日元（33.6万元）1,483.2万日元（118.7万元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年龄6569岁7074岁75岁以上一次性入住金增长比例增长40%增长20%0%偿还期计算84个月72个月60个月47产品设计室内设计日医学馆墨田行政接待区电梯间机械浴室保温送饭机自理居室美容室告知牌洗衣房48日医学馆墨田项目主要支出工资支出约占70%、物业租金支出约占20%、行政耗材及能源支出约占10%。
项目运营毛利接近10%项目要点运营的两个关键环节：
员工队伍和入住率员工队伍养老地产运营管理的最大障碍是人才的缺失，日本介护人员需具备服务资质，这类资质的获得需要100小时的培训时间和若干实习时间稳定的，好的员工队伍是运营成功的关键。
入住率养老地产项目的盈利与否取决于入住率。
日医学馆项目的盈亏平衡点在入住率达到80%。
如何尽快的达到80%的入住率是运营成功的标志。
49日医学馆北浦和日医学馆北浦和项目项目接待人员养老地产运营事业部社长建部悠50日医学馆北浦和项目背景北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与2010年5月投入运营。
占地面积：
1754建筑面积：
2223总户数：
48户（面积范围2847.5）入住门槛：
仅吸纳自理型老人入住率：
31%客户特征以单身老人为主老人多数来自项目5公里范围内51日医学馆北浦和营收方式月金收费方式：
按居室大小，月收费141250日元（11300元）221250日元（17700元），月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费。
租赁合同2年一签，不续约需提前3个月通知。
不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付23个月月金额度的手续费居室内水电费、餐费及停车费需额外收取如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用.52日医学馆北浦和服务人员比例项目仅配置34个接待和保安人员项目主要支出物业维护费产品特征北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。
餐厅停车场阅读室信报箱走道53日医学馆北浦和居室内设计54北浦和项目定位成因类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满。
北浦和位于东京郊区，土地费用较低。
北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求。
项目要点小型类酒店式公寓设计的养老地产产品。
在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场。
日医学馆预计项目回收期约为20年。
日医学馆北浦和55日医学馆运营要点日医学馆产品设计项目规模小，分布在不同的区域，保证最快速的拥有高入住率，尽快盈利。
选址在医院、邮局、银行、超市、文化设施等公共配套便利的地方。
尽可能配置有介护设施，纯自理式居所项目对老人吸引度不大，影响入住率。
运营模式营收方式：
除个别项目外，基本沿用一次性入住金+月金的收费方式组织架构：
养老地产运营事业部下设四个部门：
管理、营销、人力及财务部客户定位：
以项目5公里范围内的在中高收入的老人为主医疗资源：
内部设医务室，医学救助和周边医院达成合作联盟服务外包：
餐饮、洗涤等基础工作采取服务外包。
56日医学馆对养老地产的理解日医学馆养老地产的建造成本比普通住宅高20%，主要用于设备的增加及公共空间的装修投入。
同时养老地产的相应收入在日本也略高于普通住宅。
项目定位非常关键，一般来说老人入住成本越低，项目入住率越高，而入住率是项目盈亏的决定因素。
大体量的养老地产项目，可能存在三大问题：
1、入住年龄段太过集中，交替转换困难，可持续发展性较差的问题。
2、容易导致空置率的升高。
3、大体量项目的服务人员相应增加，容易导致管理缺失下的服务质量下滑。
小体量的养老地产项目，具备销售周期短、人员规模少等优势，并且灵活性高。
养老地产的运营成本随着老人介护程度会逐步上升，需要公司控制后期通胀风险。
承诺老人直到离世的居住安全感和高品质服务延续，是养老地产经营的条件。
一次性入住费用的收取和额度的高低，运营时成本的合理控制，将直接影响到养老地产项目的盈利价值。
在现状日本经济条件下，日医学馆旗下项目的平均回收期为20年。
57日医学馆对中国的拓展意向日医学馆日医学馆首先会发展日本本土市场。
对中国的政策、商业环境需要2-3年时间的了解后，再确定是否进入。
日医学馆旗下的教育、设备、运营三个分支哪个最先进入市场目前尚未确定。
58日医学馆启示n适当控制养老地产规模，连锁化经营，是养老地产风险较低的发展方向；n日本经济处于滞涨期，养老地产同样处于投资回收缓慢（日医学馆2010年养老地产运营利润为3%）和投资回收期长（平均投资回收周期为20年）；n高素质的员工和高入住率，是养老地产运营的两大关键因素；n项目五公里范围内，是养老地产项目主要可辐射的客户圈；n养老地产经营需要设立营销部门对应市场。
日医学馆59SECOM公司背景SECOM最初是从事防盗报警系统研发销售的实业公司，在日本具有很高的知名度。
SECOM也从事养老设备的研发和销售、医疗事业、房地产实业、保险事业等与养老地产相关的行业领域。
60SECOM成城SECOM成城项目项目接待人员项目营销代表61SECOM成城项目背景SECOM成城项目是SECOM和森房地产公司（六本木森大厦开发商）合作开发的
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