A市XX项目房地产开发可行性研究.docx
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A市XX项目房地产开发可行性研究
A市XX项目房地产开发可行性研究
A市×××项目房地产开发可行性研究
1.项目差不多情形
1.1项目概况
1.1.1位置
本项目位于A近郊××镇南部，濒临东江，西接增城沙浦镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望。
紧靠规划中的广园东二期瑶田出口约14公里。
距离A市天河商业中心区约46公里，距离增城城区荔城约27公里。
1.1.2用地规模与地块现状
用地规模：
首期用地包括广园东沿线和大洲岛约75万平方米（合约1200亩），可建筑面积34万平方米；整个地块约9500亩，包括仙村鹅桂洲，可建面积待定。
地块现状：
（1）地块目前要紧为耕地、工业用地及部分河滩地。
（2）首期用地中包括两个自然村，共200多户人口，其余为农田和水面。
（3）鹅桂洲与大洲岛均四面环水，江面最宽处达180米，周边视野开阔。
大洲岛上有大量茂盛的荔枝树，与水景一起构成良好的自然景观；
（4）项目所在地××镇之前的要紧产业为水泥制造，目前用地周边仍遗留有为数许多的水泥厂，其中部分尚未完全停产。
在地块的视线范畴内，均可看见大小不等的烟囱，它们有的位于××镇，有的位于邻近的沙浦镇，有的则位于东莞市中堂镇。
1.2项目要紧技术经济指标（详细、见表14-1至14-6）
连体别墅区用地平稳表表14-1
项目
计量单位
数量
所占比值
用地总面积
ha
42
居住区用地
ha
42
100
住宅用地
ha
28
67
公建用地
ha
3
8
道路用地
ha
3
7
公共绿地
ha
8
19
连体别墅区经济技术指标表表14-2
项目
计量单位
数量
所占比值
备注
用地总面积
ha
42
居住户（套）数
户（套）
884
居住人数
人
3094
户均人口
人/ha
4
总建筑面积
平方米
22
运算容积率建筑总面积
万平方米
22
100
住宅建筑面积
平方米
204340
94
规划
平方米
204340
保留
平方米
0
公建面积
平方米
15660
6
规划
平方米
15660
保留
平方米
0
人口密度
人/ha
74
住宅容积率
%
50
综合容积率
53
总建筑密度
%
30
绿地率
%
40
人均公共绿地面积
平方米/人
26
停车数
个
1000
连体别墅区配套设施一览表表14-3
项目
符号
设施名称
建筑面积
用地面积
备注
文化娱乐
文化活动站
5000
9000
小计
5000
9000
教育
幼儿园
1800
2500
小计
1800
2500
商业服务
沿街商铺
6000
6000
饮食店
800
电讯营业所
300
300
邮电所
300
300
储蓄所
200
200
肉菜分销店
300
中西药店
300
书店
300
小计
8500
6800
行政治理
居委会
200
小计
200
公共设施
变电房
60
变电房
50
公厕
50
小计
180
总计
15660
18300
独立别墅区用地平稳表表14-4
项目
计量单位
数值
所占比值（%）
用地总面积
ha
33
居住区用地
ha
33
100
住宅用地
ha
20
60
公建用地
ha
2
6
道路用地
ha
5
14
公共绿地
ha
7
20
独立别墅区经济技术指标表表14-5
项目
计量单位
数值
所占比重
备注
用地总面积
Ha
32
居住户（套）数
户（套）
320
居住人数
人
1280
户均人口
人/户
4
总建筑面积
万平方米
12
运算容积率建筑总面积
万平方米
12
100
住宅建筑面积
平方米
115100
96
规划
平方米
115100
保留
平方米
1
公建面积
平方米
4900
4
规划
平方米
4900
保留
平方米
0
人口密度
人/ha
39
住宅容积率
％
35
综合容积率
36
总建筑密度
％
30
绿地率
％
40
人均公共绿地面积
平方米/人
52
停车数
个
370
独立别墅区配套设施一览表表14-6
项目
符号
设施名称
建筑面积（平方米）
用地面积（平方米）
备注
文化娱乐
文化活动站
3000
6000
小计
3000
6000
教育
幼儿园
1800
2500
小计
1800
2500
公共设施
变电房
50
公厕
50
小计
100
4900
8500
1.3项目要紧财务评判结果指标
项目要紧财务评判结果指标汇总表
评判结果
项目总投资（万元）
108288
项目总销售收入（万元）
135270
利润总额（万元）
17324
税后利润（万元）
11606
投资利润率
10.72％
税前全部投资FNPV（万元）
7259
税后全部投资FNPV（万元）
2661
税前全部投资FIRR
11.33％
税后全部投资FIRR
8.61％
税后自有资金FNPV（万元）
2824
税后自有资金FIRR
9.85％
盈亏平稳点销售率
86.21％
2.项目开发宏观环境分析
2.1A经济发掌状况（略）
2.2A市经济发状趋势分析（略）
2.3项目地块临近都市经济进展分析（略）
2.4A市住宅市场分析
2.4.1住宅市场供给情形分析（略）
2.4.2住宅市场需求情形分析（略）
2.5A市新兴住宅区域的分布分析（略）
2.6项目开发宏观环境评判
综上所述，本项目开发面临的宏观环境具有如下特点：
2.6.1A市是目前中国经济进展最为迅速的地区之一。
经济实力强,基础设施及交通环境日益改善，国民经济进展后劲足；居民收入高，生活水平不断提高，为当地房地产业专门是住宅产业的进展奠定了有力的基础。
2.6.2A市的住宅市场规模庞大，从总体上出现过剩与短缺并存，挑战与机遇同在的局面。
商品房空置高达600多万平方米，买方市场差不多形成，各楼盘均面临庞大的价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘。
环境与品牌优势明显的楼盘仍旧畅销无阻。
2.6.3A市的住宅市场出现如下差不多特点：
1郊区化特点：
随着都市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，都市近郊及部分远郊楼盘进展迅速。
前几年是番禺洛溪一带，近年来向北（××板块），向南（华南板块）及向东（广园东板块）的进展引人注目。
2主题特点日益明显：
住宅市场细分日益深化，各类具有明显主题特点的楼盘占具明显的市场优势。
近年来，以体育运动，休闲度假，养老保健，旅行，教育为主题的项目各呈缤纷，吸引了众多的买家。
3品牌因素日益走强：
历经10余年的A房地产业已形成了一些闻名的品牌。
如中海物业，合生创展，碧桂园，丽江花园等。
这些品牌在消费者心中留下了深刻的印象，成为他们在购买商品房时首选的因素之一。
4A较大规模的商品住宅要紧集中分布在番禺的洛溪及迎宾路一线、××区的南湖、××大道一线、广园东路一线。
由于广园东二期工程的动工，广园东及其延长线一带的进展势头引人注目。
3.A都市总体规划描述
3.1A市2018年总体都市规划
依照A市总体都市规划，至2018年A城区将从1992年的187平方公里（指建成面积），扩张为555平方公里，即比目前城区大一倍。
2000年9月评审通过的《A都市建设总体战略概念规划纲要》，确定了A市都会区空间布局的差不多取向为：
南拓、北优、东进、西联。
新规划中将A市原有区、番禺大部分和增城新塘、永和一带，确定为A市要紧的都市进展密集地区，“东进”中明确提出：
以后A市专门是旧城区的传统产业要紧向黄埔－新塘一线集中转移，利用A市经济技术开发区的基础和港口条件，形成密集的产业进展带。
A市城区的都市中心大组团、都市东翼大组团（天河新都市中心）、都市北翼大组团叁打板块之间将由环城高速公路，两条半环高速公路向东和北三条放射状快速或高速路以及地铁、轻轨等联系起来。
3.2A市进展战略目标
A市都市进展的战略目标是充分发挥中心都市政治、文化、商贸、资讯中心和交通枢纽等都市功能，坚持实施可连续进展战略，实现资源开发利用和环境爱护相和谐，巩固、提高A市作为华南地区的中心都市和全国的经济、文化中心都市之一的地位与作用，使A市在21世纪进展成为:
一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心都市；
一个适宜创业进展、又适宜居住生活的山水型生态都市。
3.3总体进展战略
3.3.1都市与区域
珠江三角洲都市群以东岸广深（香港）都市带、西岸广珠（澳门）都市带作为区域进展主轴，构造了一个“人”字形的进展构架。
应当共同进展为开放式的“区域组合都市”，都市之间优势互补，保持经济优势与进展潜力。
A市正处于珠江三角洲进展主轴的交汇点，在“人”字的焦点上，同时依旧7条拓展轴的辐射源。
3.3.2A市域
A市都市进展规划将全市划分为都会区、花都片区、从化片区、增城片区、南沙片区等五个片区。
（详见表14-8）
A市各片区概况表14－8
序号
片区
土地面积
（平方公里）
备注
1
都会区
2342.0
包括A市辖八区、永和镇、新塘镇以及番禺沙湾水道、东涌镇以北地区
2
花都
961.1
花都区行政范畴
3
增城
1572.0
增都市域扣除永和镇、新塘地区
4
从化
1974.5
5
南沙
584.8
番禺区扣除沙湾水道以北、东涌镇的地区
都会区：
原都市规划进展区，增城的新塘和永和两镇，番禺沙湾水道、东涌镇以北的宽敞建设用地规划操纵区称都会区。
花都、从化、增城、南沙等城镇与中心城区的空间距离相对较远，在规划结构上明确其各自的相对独立性，形成有相当规模的综合进展区－片区，但强化了它们在区域内的优势和功能。
南沙片区，依靠深水港建设临港工业区，要紧进展高科技工业和资金密集型对外加工业，适当进展重工业，和谐进展商业、旅行业和转口贸易业。
规划将本区域建成一个以港口产业、外向型加工业和三高农业为主的片区。
增城片区，广汕公路以南的城镇以进展外向型工业为主，以北的城镇以进展三高农业和生态旅行为主。
行政区划整合能够将国家与地点扶持A市经济技术开发区的优待政策、效应扩散到增城，从而推动增城地区外向型经济的进展。
花都片区,交通区位优势显得十分突出。
能够依靠新机场进展成为A市地区的物流中心和航空交通联系紧密的高新技术产业和服务业基地。
从化片区，具有良好的农业进展条件和优越的旅行资源。
可利用其独有的环境及旅行自有优势，进展旅行业和三高农业。
二十一世纪的A确立了“生态优先”的建设战略思想，寻求一种既能应对进展挑战又能解决环境问题的都市进展模式。
以A市丰富的地势地貌，“山、城、田、海”并存的自然基础，构建“山水都市”的框架，最大限度的降低开发与资源爱护的冲突，减低对自然生态体系的冲击。
构筑生态廊道，爱护“云山珠水”，营造“青山、名城、良田、碧海”的山水都市。
3.3.3都会区规划布局
3.3.3.1概念规划
传统的都市格局使A市空间进展捉襟见肘，目前环境、交通、土地存量等方面存在的问题严峻制约了都市以后的进展潜力。
行政区划调整解决了都市向南进展的政策门槛，使A有可能从传统的“云山珠水”的自然格局跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海格局，为建设生态安全的国际性区域中心都市提供了历史性的机遇。
A市进展存在的问题只有在进展中通过操纵和引导解决，要采纳有机疏散、开创新区、拉开建设的措施，力争优化结构，爱护名城，形成具有岭南特色的都市形象。
规划确定东、南部为都会区进展的要紧方向，确定都会区空间布局的差不多取向为：
南拓、北优、东进、西联。
南拓：
南部地区具有宽敞的进展空间，以后大量基于知识经济和资讯社会进展的新兴产业、会议展览中心、生态岛、大学园区、A新城等将布置在都会区南部地区，使之成为完善都市功能结构，强化区域中心都市地位的重要区域。
北优：
北部是A市要紧的水源涵养地，将优化地区功能布局与空间结构，由于新××国际机场在花都，在保证贯彻“机场操纵区”规划的前提下，将适当进展临港的“机场带动区”，，建设客流中心，物流中心。
东进：
以A市21世纪中央商务区的建设拉动都市进展重心向东拓展，将旧城区的传统产业向黄埔－新塘－线转移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业进展带。
西联：
西部直截了当毗邻A市直截了当吸引区－佛山、南海等都市，将加强A市通这些都市的联系与和谐进展，加强广佛都市圈的建设，同时对西部旧城区进行内部结构的优化调整，爱护名城，促进人口和产业的疏解。
3.3.3.2都市结构
A市以后都市空间结构为：
以山、城、田、海的自然格局为基础，沿珠江水系进展的多中心组团式网路型都市结构。
两条都市功能拓展轴
东进轴：
规划以珠江新城和天河中心商务区拉动都市商务中心功能东移，形成自中心城区、珠江新城、黄埔工业带向新塘方向的传统产业“东进轴”。
该区目前尚有200平方公里的土地储备，有良好的交通及基础设施条件，产业开发差不多有相当的基础。
南拓轴：
地铁四号线和京珠高速公路的定线，串连了一批基于知识经济和资讯产业的新兴产业区，从A科学城、琶洲国际会展中心、A生物岛、A大学城到A新城、南沙经济技术开发区、南沙新港，能够提供约200平方公里区位优良的都市用地储备。
规划确定该进展轴线为“南拓轴”。
三条沿江都市进展带
结合A都市沿江进展专门景观，重塑珠江“母亲河”形象，形成“江城一体”的适宜人居住的富有滨江都市特色的山水人情都市。
规划设置三条沿江进展带。
沿珠江前航道进展带，约432平方公里；
沿珠江后航道进展带，约163平方公里；
沿沙湾水道进展带，约184平方公里。
两个转移带：
××山西侧“北部转移带”，是A市旧城传统商业贸易功能疏解和进展的连续，必须采纳严格操纵下的低强度开发。
作为旧城功能的补充，进展全市性的商贸物流中心，开发低强度的居住区。
海珠区－市桥“南部转移带”，市旧城人口的要紧疏散地区。
由于传统的商贸功能仍旧要依靠旧城进展，因为都市传统的两个增长方向仍旧会有一定的进展惯性。
3.4项目开发规划环境评判
综上所述，项目开发所面临的都市规划环境具备如下特点：
3.4.1A市正在致力于建设一个“繁荣、高效、文明的国际性区域中心都市”与“既适宜创业进展、又适宜居住生活的山水型生态都市”，以迎接入世后新一轮的国际产业转移。
3.4.2A市都市建设概念规划所明确的战略进展目标是“南拓、北优、东进、西联”，其中“东进”的内涵为：
A市区将往东部推进到增城的新塘、永和一线。
项目所在地的增城片区将是以后A市对外加工汽车配件、化工、转口贸易、出口加工的基地，当地的经济将有较快进展。
3.4.3A市新规定的都市结构以“山、城、田、海”的自然格局为基础，沿珠江水系进展的多中心组团式网络型都市结构。
项目所临近的新塘镇、荔城镇将形成具有一定规模的区域中心。
4项目所在地区域环境分析
4.1区域定义
本项目位于A东部××镇，以后可由广园东路延长线直截了当与A市区相连，鉴于区域交通特点及差不多逐步形成的广园东房地产开发板块，现将区域定义为广园东快速路全线，西起沙河立交，穿A市区天河、黄埔，过增城新塘、永和、沙铺到仙村项目所在地，兼顾荔城，现对本区域内有关规划及房地产开发供应状况作分析如下。
4.2现状与规则
4.2.1现状
所研究区域跨A两个区（天河区、黄埔区）与增城的四个镇（新塘镇，永和镇，沙铺镇和××镇）。
其中天河区珠江新城与天河北一带差不多成长为A市新的中心商务区，新的都市中轴线穿越其中。
黄埔区历来是A石化等产业基地，黄埔港也是A目前要紧深水港口；位于黄埔区内的A经济技术开发区是国家首批经济技术开发区，通过十多年快速进展，差不多形成高科技产业基地，经济规模庞大。
增城新塘以服装工业闻名中外，服务业等多种产业也有专门大进展。
在A经济技术开发区与新塘的阻碍和带动下，永和、沙镇等地也建立了许多工业园区。
由于九运会主场馆的落成和基础设施的日趋完善，本区域目前已成为地产投资的热点地区。
4.2.2区域规划进展方向、
本项目分析的广远东快速路板块可属于两个片区，即沙河至增城新塘、永和的都会区，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片区。
前者属于都市“东进拓展轴”，位于A着力打造的东翼大组团产业进展带，其进展方向是建设为A制造业的基地、高新技术开发和生产中心和A21世纪经济增长的核心区域之一。
而项目所在的增城片区南部，依靠东翼大组团，以外向型工业为要紧进展方向，正逐步引进国家与地点扶持A经济技术开发区的优待政策、效应，来推动地区外向型经济的进展。
4.2.3交通
目前该地区与A的交通要紧依靠广园东快速路和107国道。
广园东快速路已通到新塘，按照打算，2003年底将实现全线通车，届时，作为A“东进”战略重要交通线的广园东快速路将一直延伸至东莞中堂镇，从A至东莞的路途也将由目前的一个半小时缩短至45分钟。
另广深铁路已获得国家开发银行一项为期5年、上限为28亿元贷款（授信额度），要紧用于兴建从A至新塘的都市列车线路，并可能在年内动工。
假如这一打算实施，将大大增强增城与A市区之间的快速集体运输能力。
能够预见以后两三年，除了现有的广深高速、广深公路、广园东快速路、广深铁路、广汕公路外，还有广惠高速、A北三环和广园东快速路三期等道路通过增城，这些道路设施将增城与珠三角连成一片，驱车1个半小时内可到达珠三角任何都市。
这些设施的投建，将直截了当为区域内，专门是道路沿线楼盘带来升值空间。
4.3房地产开发供应量
区域内广园东路一线，随着各种设施日益完备，近一、两年来已成为继华南板块后的又一开发热点地区。
较大的楼盘就有：
位于天河区的汇景新城、华景新城、中海康城；位于增城新塘镇的碧桂园凤凰城、新世界花园、新康花园、紫云山庄。
位于增都市内的荔城碧桂园等。
另据悉香江集团、雅居乐集团和合生创展等大开发商亦在新塘一带划取大片土地，积极入市，其中香江集团开发的广园东锦绣香江项目估量年底上市，供应量在可预见的以后将进一步放大。
同质楼盘供应量大，价格竞争将不可幸免。
由于新塘与本项目距离近，能够认为项目的投建受此阻碍最大，特列出以后三年内新塘地区供应量推测表（表14-9）：
新塘地区供应量推测表表14-9
开发商
名称
地块面积（公顷）
总建筑面积（万平方米）
投放市场时刻
香江集团
锦绣香江
574
250
2002年底
碧桂园
碧桂园凤凰城
667
330
2002年初
香港新世界
新世界花园
28.3
42
2002年中
罗兰德地产
紫云山庄
约100
80
已建成
雅居乐
增城雅居乐
200
120
2004年
合生创展
266
约130
2004年
新康地产
新康花园
30
约50
已落成几期
合计
1866
1002
5.项目开发条件分析
5.1地块概况
本项目地块濒临东江，位于××镇南部，首期征地1200亩，可进展用地9600亩，距荔城27公里，距A城区46公里，西接沙铺镇和新塘镇，与东莞市中堂镇隔江相望，目前要紧为村落，农田和少量厂房。
地块属南亚热带季风气候，年平均气温21.6℃，1月平均气温13.3℃，七月平均气温28.3℃，年平均降水量1869毫米，7～9月份的降水量可达600～700毫米，无霜期为360天左右。
地下水较丰富，东江流经地块南缘。
5.2地块所在区域都市规划
2002年《A市政府工作报告》中指出：
东部地区应以天河区中央商务区建设拉动都市重心向东拓展，将旧城区的加工工业向黄埔至新塘一线转移，利用港口条件，重整东翼产业组团，形成东部密集的产业进展带。
同时《A市国民经济和社会进展第十个五年打算纲要》提出，黄埔－新塘－荔城地区进展东翼大组团，强化制造业基地功能；以A经济技术开发区为依靠，以黄埔和增城为腹地，积极吸引高新技术产业，在加强对饮用水爱护的前提下，连续进展工业、港口运输业、仓储业以及休闲观光和特色农业，拟规划面积约200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙铺、宁西、仙村及周边镇组成。
目前已规划“新塘工业园区”60平方公里。
《增都市国民经济和社会进展第十个五年打算纲要》提出把增城建设成为“区域性重要物流中心”。
由此可知，增城仙村镇及临近地区以后将进展成为以工业、物流业为主导的A市新的工业中心。
5.3交通
5.3.1公路
广深公路（107国道）、广深高速公路出入口离仙村镇约8公里。
广惠高速公路（A－惠州）设置了仙村出入口。
地块目前靠辅道接驳A广园东路快速干线。
A北三环高速公路（荔城－花都机场）、增莞深高速公路（增城－东莞－深圳）和新坪公路（新塘至从化太坪场），正在规划兴建。
以后两三年，将有广深、广惠、A北三环和广园东等高速及快速路通过增城，目前已通车的A至新塘广园东快速路，将连接增城南部诸镇，延伸至东莞中堂镇。
广园东路全长14公里的广园东路延长线已于2002年八月中旬动工，建成后A至东莞的车程只需45分钟。
据了解，目前广园东路一期工程沙河立交至黄埔丰乐立交路段已纳入年票制收费范畴，二期工程丰乐立交至增城新塘荔新路段至今仍未实施收费。
但广园东路是国家批准立项、省政府同意收取车辆通行费的都市快速路。
有关部门负责人表示，为乐偿还贷款，广园东路必须实行收费，在广园东路一、二期工程报批时有关部门就确定了收费方案，并已上报市物价局。
真正实行收费时，广园东路一期工程仍可能纳入年票制度统一收费，但会承诺相关部门从中提成；二、三期则可能会采取封闭式设点收费的方式。
广园东路延长线与已建成通车的广园东路一期和二期相接，总长度为47公里，14公里的延长线从增都市新塘镇荔城新路开始，经该镇塘美村向南跨过广深铁路，穿过沙头、瓜岭、上坪地、沙铺水厂、刘安等地，向东至仙村镇后折向南跨过仙村涌，经十字窖岛，跨过东江北干流后，接入东莞市中堂镇潢涌工业区的潢涌工业大道，止于潢涌工业大道与北王公路交点。
5.3.2铁路
广九铁路在地块所在镇设有车站，以货运为主，每天只有对开两班往返穗深的客车停靠站，对人流输送并未产生实质作用。
但依照《A市国民经济和社会进展第十个五年打算纲要》，在十五期间，打算利用广深铁路线开通中心城区经黄埔至增城方向的“穗新线”都市列车，终点站设在新塘。
据悉，这一打算已得到有关部门的初步同意，国家开发银行也已向广深铁路发放一项为期五年，授信额度为28亿元的贷款。
尽管都市列车并未直达仙村，但
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