武汉楼市年报.docx

武汉楼市年报.docx

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武汉楼市年报

武

汉

楼

市

2011年年报

2011武汉楼市年报

（一）楼市调控

楼市调控进程

　　2011年1月14日武汉市正式出台商品住房限购令本地家庭限新购一套房

（1）自2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市中心城区（七个主城区和东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区）新购一套商品住房。

（2）不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。

　　（3）对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。

　　2011年2月12日湖北两会：

推进房价与居民收入基本适应

　　省“十二五”规划纲要草案中提出，“十二五”时期我省生产总值年均增长将达10%以上。

伴随着经济总量的提升，一系列民生举措也写进“十二五”的蓝图中：

城乡三项基本医保参保率达95%;推进房价与居民收入基本适应;充分就业作为发展的优先目标;逐步统一城乡基本医保制度框架。

　　2011年2月24日汉版国八条出台:

拥有两套住房将不能再买房外地人限一套

　　武汉市自2011年2月23日起将原有住房限购政策调整为：

暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供本市一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。

　　2011年2月28日非住宅存量房首次增收个人所得税3%

　　武汉市发布《关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知》，对存量房转让征收有关税收政策进行调整：

　　文件规定，武汉首次对个人转让非住宅财产所得征收个人所得税及土地增值税。

同时采取“先税后证”的方法，必须依法缴纳土地增值税或出具免征证明，房产管理部门方可办理权属转移登记手续。

　　2011年4月5日武汉出台保障房申请新规：

无房才可申请有房只拿补贴

　　有三种情况按无自住房认定：

第一，子女居住父母住房的，参与本人家庭和父母名下的现住房面积分摊后认定其住房面积。

其中本人家庭无自有住房，单独立户的子女分摊后的住房面积符合现行廉租住房保障面积条件的，按无房认定。

　　第二，租住他人的私有房屋和他人转租的公有住房;居住的单位办公用房或集体宿舍;临时搭盖，需要拆除的房屋等，不属于现住房范围。

五年内转让、过户给他人的自有住房或公有住房，按转让、过户房屋的建筑面积认定。

　　第三，原住房已拆迁，或已签订拆迁协议未实施拆迁，被拆迁房屋人均住房建筑面积符合现行廉租住房保障面积条件的，按无房认定。

　　2011年4月29日在汉购房纳税社保有硬要求近两年须满一年

　　市房管局交易中心有关人士表示，“限购令”执行过程中，车船税、营业税等不能作为纳税证明，必须是近两年满一年的个人所得税纳税证明或近两年满一年的社保缴纳证明。

　　2011年5月17日武汉出台公共租赁房供给新规

　　市房管局公布了《市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》，市民广泛关注的武汉市公租房“大政方针”由此确定。

“意见”指出，可以通过收购改造二手房等7种方式，广泛筹集公租房房源，为城市大量“夹心层”解决住房难问题。

　　2011年5月20日鄂版“一房一价”细则今起实施不合格将责令整改

　　《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》今起实施，武汉市将5月定为“商品房销售明码标价规范月”，集中开展全市商品房明码标价专项检查，范围包括全市预售、销售现房的房地产经营企业及中介服务机构。

　　2011年5月25日武汉市6月1日起执行2011年度公积金缴存额度

　　武汉住房公积金管理中心发出通知，调整2011年度职工住房公积金缴存额度，从6月1日起执行2011年度的缴存限额，在职在岗职工的最低缴存基数不得低于900元，最高缴存额度应不超过2358元。

　　2011年7月25日武汉二手房买卖实行电脑评估阻击“阴阳合同”

武汉市地税局和市房管局发布通告称，从7月30日起，在江岸区实行二手住房交易电脑评估，取代之前的人工评估，之前的评估手续费随之取消，该措施年内将覆盖全市各区。

2011年8月1日武汉公布今年基准地价住宅用地最高11635元/平

　　武汉市新的土地级别与基准地价分商业、住宅、商务办公、工业四类用地，分别为9级、7级、6级、5级。

　　我市住宅用地最高级别主要分布在汉口永清片、沿江片、武昌中南路等地区，Ⅰ级地级别基准地价为11635元/㎡;商业用地最高土地级别分布在汉口中山大道、解放大道、建设大道沿线，Ⅰ级地级别基准地价为22602元/㎡;商务办公用地最高级别主要分布在汉口建设大道、新华路、解放大道沿线，Ⅰ级地级别基准地价为15880元/㎡;工业用地高级别主要分布在城市内环线以内，Ⅰ级地级别基准地价为1640元/㎡。

　　2011年9月21日武汉公租房审核流程出炉申请公租房需先办资格证

　　武汉市房管局发布《2011服务指南》，披露了公共租赁住房保障资格证明的审核流程。

住房困难家庭和新就业职工都可以申请。

该资格证审批时限为45个工作日，有效期为两年。

　　2011年9月28日武汉调整财政预算增19亿建设保障房等项目

　　武汉市人大常委会议决定，批准《2011年武汉市级财政预算调整方案》，市级财政的收支预算由年初的930亿余元调整为949亿余元，增加19.3亿元。

　　2011年10月18日武汉颁布法规要求5000工地11月起“绿色施工”从11月1日起，《武汉市绿色施工规定（试行）》（以下简称《规定》）将正式实施，对武汉5000多工地施工有可能产生噪音、排水、扬尘等作出明文规定，减少施工对环境造成的不利影响。

　　2011年11月15日武汉房价控制目标已顺利实现明年继续限购限贷

　　武汉市房管局向市人大汇报了今年全市住房保障工作完成情况。

据介绍，今年武汉市保障房建设任务圆满完成，全年开工各类保障房12万套，超过省政府下达的任务套数，数量位居全国15个副省级城市之首;房价涨幅同比回落，实现了年度新建住房价格控制目标等。

明年，武汉市还将建设12.2万套保障房，并继续落实限购政策，适时启动商品房预售资金监管。

　　2011年11月28日12月1日起武汉市提高最低工资及低保标准

　　根据政策，中心城区最低工资标准由900元/月调整为1100元/月，远城区最低工资标准由750元/月调整为900元/月，新标准于12月1日起执行。

　　武汉市城乡居民最低生活保障标准具体调整如下：

中心城区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、东湖生态旅游风景区、化工区城市低保标准由360元/月提高至450元/月;远城区城镇低保标准由300元/月提高至380元/月;中心城区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、东湖生态旅游风景区、化工区农村低保标准由1730元/年提高至2400元/年;远城区的农村低保标准由1440元/年提高至2000元/年。

　　2011年11月29日新豪宅标准12月1日起正式实施

一、中心城区（含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区和东湖生态旅游风景区）普通住房应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.5以上;单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下;总价不超过140万元（含140万元）。

　　其他远城区（含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区）普通住房标准应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下;总价不超过90万元（含90万元）。

　　二、已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。

　　商品房住房的装修成本由武汉市住房保障和房屋管理局负责人订。

　　三、自2011年12月1日（含）以后网签的房屋买卖合同，按调整后的普通住房标准执行，原已签订的房屋买卖合同仍按原（武国土房发[2008]482号）规定标准执行。

　　2011年12月16日公积金管理中心：

买经适房可办公积金贷款

　　购房者可要求开发商到公积金中心办理备案手续，符合规定的购房者，可办理公积金贷款，低收入者可享两成首付。

　　2011年12月23日市民年省6000万武汉市区二手房电脑估价月底启动

继7月30日武汉市在江岸区试行二手房交易电脑估价后，本月底以前，中心城区电脑估价系统全部上线，二手房交易实现“人评”改“机评”。

商业贷款以及公积金贷款等信贷部分

　　2011年1月17日银监会：

2011年继续对房地产实施差别化房贷政策

　　中国银监会召开2011年工作会议，会议指示，2011年要严密防范四大风险（即信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险），坚决守住风险底线。

而对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。

　　2011年1月26日“新国八条”：

二套房首付提高至60%省会居民暂停购买第三套房

　　国务院出“新国八条”进行第三轮调控，要求将二套房房贷首付比例提至60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，省会居民暂停购买第三套房，坚决遏制投资投机性购房。

同时通过加大保障房建设，调整完善相关税收政策，严格住房用地供应管理，建立约谈问责机制等一系列举措，进一步做好房地产市场调控工作。

　　2011年3月28日《委托扣划公积金归还公积金贷款管理办法》、《委托扣划住房公积金归还公积金贷款操作细则》

　　武汉住房公积金管理中心发布《委托扣划公积金归还公积金贷款管理办法》及《委托扣划住房公积金归还公积金贷款操作细则》，新的管理办法中简化了办理程序，提供方便快捷的一站式服务。

简化后的流程于3月28日起在全市正式实施。

　　2011年5月26日武汉调整公积金缴存标准每月不低于144元不高于2358元

　　根据今年新实施的《武汉住房公积金管理条例》要求，我市各住房公积金缴存单位应每年按上年度职工工资总额，调整当年住房公积金缴存基数。

即2011年度公积金月缴存额=2010年度职工月均工资总额x规定的公积金缴存比例。

　　2011年6月7日满足单身族买房需求武汉公积金贷款额度上调至70%

　　武汉住房公积金管理中心对贷款额度适当调整，支持单身职工买房。

新的政策是，无论单身职工买一手房、二手房，还是商转公，额度上限调整为不超过所购房屋总价的70%。

如上述买63万元的房子，最高就可贷到40多万元。

　　2011年6月15日央行年内6调存款准备金率

　　6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这也是今年来第六次上调，存款准备金率达历史最高值21.5%。

　　2011年内，央行在1月20号，2月24号，3月25号，4约1号，5月18日，6月20日分别六次上调存款准备金率。

　　2011年7月6日央行三度加息房贷利率创10年新高

　　7月6日央行宣布，7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，同时其他档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

经过本轮加息，商业贷款利率普遍上调0.25%。

　　2011年内，央行在2月9日、4月6日和7月7日分别三次加息。

　　2011年11月30日央行三年内首次下调人民币存款准备金率0.5个百分点

　　中国人民银行决定从2011年12月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

之前的存款准备金率为21.5%，此次下调后为21%。

　　2011年12月16日公积金管理中心：

买经适房可办公积金贷款

购房者可要求开发商到公积金中心办理备案手续，符合规定的购房者，可办理公积金贷款，低收入者可享两成首付。

2011武汉楼市年报

（二）：

房价涨幅

限购、限价、限贷，在“限”字当道的2011年，我们虽然看到房价只涨不跌的神化被打破了，于是售楼部被砸了;但汉口中心区房价仍轻松破万。

我们虽然看到房企不再是大爷，有的已经破产了，但武汉房价涨幅仍超过两位数，汉阳这个曾经的价格洼地也慢慢积累成高地。

一、商品住房价格情况

　　2011年，主城区商品住房价格为7579.93元/平方米，较2010年价格水平上涨933.31元/平方米，楼市价格涨幅14.04%，涨幅环比2010年缩小0.31个百分点，房价快速上涨势头已减缓。

　　数据显示：

2011年1月-2月，主城区商品住房价格延续2010年下半年快速上涨势头而继续快速上涨;在2011年2月下旬武汉市出台严厉的“限购”政策后，3月-5月，主城区房价上涨势头明显减缓;受上市量增加和部分购房需求释放双重影响和少数新开的价位较高项目对价格拉高的影响，6月-9月，房价上涨势头再次有所上扬，不过上涨幅度小于年初;从10月开始，在经历半年多的“限购限贷”楼市调控下，在大多数项目的开盘去化率不太理想而新增存量不断增加的压力下，部分项目通过特价房和加大折扣力度方式房价略有下调，整体主城区房价开始出现停涨局面，并在年末出现微幅下跌。

二、商品住房区域价格情况

2011年，武汉区域成交均价排在前三的仍然是汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区这三大中心区，其中：

汉口中心区均价最高，突破10000元/平方米价格大关，达10504.84元/平方米，其次是武昌中心区，成交均价突破9000元/平方米，达9878.30元/平方米，汉阳中心区成交均价将要突破9000元/平方米关口，为8954.60元/平方米。

　　2011年，全市主城区商品住房价格较2010年均继续有所上涨。

从上表中可以看出：

十大主城区较2010年涨幅，除汉阳中心区、南湖片、青山区和汉口中心区涨幅较小，不到10%外，其他片区2011年成交均价涨幅均在10%以上。

二、商品住房销售情况

　　2011年武汉市主城区商品住房共成交70092套，与去年相比增加3962套，增幅5.99%，平均每月销量为5841套;成交面积706.19万平方米，较2010年增加13.78万方，增幅1.99%，平均每月成交了58.85万平方米。

（一）分户型销售情况

　　数据显示，2011年主城区商品住房成交面积范围主要集中在90-120平方米，共成交26491套，占到主城区总成交量的37.8%，较2010年减少2个百分点;其次是90平米以下的户型成交21861套，占总成交量31.2%，较2010年增加7.7%;120-140平方米的户型，成交15114套，占总成交量的21.6%，较2010年减少4.5%;140平方米以上成交6626套，占总成交量9.5%，较2010年减少1.1%。

2011年，90平米以下的户型成交量及成交占比明显增加。

2011武汉楼市年报（三）：

购房者看跌2012

2011年的楼市就算有再多的风风雨雨，也终究是过去了。

2012年，楼市寒冬是否会继续，政府的宏观调控是否会坚持，多数地产商给出了肯定的答案，大都不看好今年的房市，认为房价还会跌5.3%左右。

　　那么，消费者在市场中又扮演什么样的角色，是怎么看待今年的楼市状况的，又有多少购房者会抄底买房?

亿房网特别组织了网上调查、现场调查等活动，及时的反映消费者的购房观念，主要从以下几个方面进行了调查：

　　1、传统三大中心区商品住房受热捧，二七后湖片区被看好

武汉三大中心区的商品住房受到41.6%被调查者青睐，其中20%的网友选择汉口中心区，16.3%的网友选择武昌中心区，5.3%的网友选择了汉阳中心区。

调查显示，汉阳作为武汉中心区商品房的价值洼地仍未引起网友足够重视，随着二七后湖片推盘量增加和武汉市政府的迁移计划，周围区域的商品房受到网友追捧，有10.4%网友选择在二七后湖置业，比重仅次于汉口中心区。

另外，东西湖片的关注度较以往有明显提高。

2、市场虽存在一定的改善性和投资性需求，但仍以刚性需求为主

在购房目的的调查中，刚性需求表现明显，购房自住的消费者比重高达59.2%，因改善性需求而购房的消费者只占27%，购房为投资的消费者比重占13.9%。

18-45岁的消费者更多的是刚性需求，特别是18岁以下的占到87.5%，其次是18-25岁的占74.5%。

其中，36-45岁的消费者多有一定的原始积累，自住和改善性需求较为平衡。

45岁以上的消费者由于大多已拥有房产，因此改善性需求高达54.5%。

3、62.8%的消费者看跌2012年武汉房价

在武汉房价走势调查中，看涨呈现了一边倒，认为房价将稳定、不涨不降的消费者只占到9.3%，认为房价将下降的消费者占62.8%，认为房价将上涨的消费者只占7.2%。

经历了一年“最严厉楼市调控”，绝大多数消费者面对房价日渐下降的现实，购房心态已经发生改变，加上目前物价上涨因素影响，大多数消费者仍看跌2012年武汉房价。

另外，选择继续观望的消费者高达20.7%。

2011武汉楼市年报（四）：

城建规划助力“大复兴”

武汉市总体规划修编情况

　　2011年是国家十二五规划的开局之年。

武汉市十二次党代会提出新的奋斗目标：

将武汉建设成为立足中部、面向全国、走向世界的国家中心城市，实现大武汉新的伟大复兴。

　　城市发展的总体目标为：

坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，将武汉建设成经济实力雄厚、科学教育发达、产业结构优化、服务体系先进、社会就业充分、空间布局合理、基础设施完善、生态环境良好的现代化城市。

　　武汉都市发展区空间结构图

　　城市建设目标为：

加快城市建设现代化进程，提供多元化、多层次的公共服务和现代化的交通与基础设施体系，普遍提高人民居住水平，创造高质量的居住生活环境，建设宜居城市;保护“江、湖、山、田”的自然生态格局，构成合理的生态框架，建成山清水秀、人与自然和谐、具有滨江滨湖特色的生态城市;保护历史文化名城，彰显城市文化内涵，建设高品质的文化城市。

　　2011年，武汉确立了“1+6”、“多轴多心”、“六楔入城”的开放式城市空间格局，拓展了586平方公里城市发展空间。

主城区依托“两江交汇、三镇鼎力”的自然格局，逐步完善汉口、武昌、汉阳的功能，促进一体化发展;按照“多中心组团”式布局，依托“双快一轨”复合型交通走廊，由主城区向外布局六大新城组群，形成“主城+六大新城组群”的开放式空间结构。

武汉城市轨道交通规划及最新进展

　　截止2011年年底，武汉已开工（含完工）轨道交通线共8条，其中轻轨1号线西段将向吴家山延长3.96公里至径河，沿途新增金山大道、彭家湾、径河3座车站，整个工程拟2013年竣工。

　　武汉地铁2号线计划今年底通车

　　武汉轨道交通2号线一期工程起于汉口金银潭，终点武昌鲁巷，纵贯长江两岸，将成为武汉的“黄金交通走廊”。

设车站21座，其中10座换乘站。

2012年春节前，全线所有隧洞能打通;2012年5月，全线轨道铺通;5月底前，全线通电;7月，列车开到武汉;9月底，开始运行调试;12月底，开始通车试运营，市民可以正式乘坐武汉首条过江地铁线。

　　地铁3号线全长28公里，设站23座。

起于汉阳地区的沌阳大道，下穿汉江后止于汉口三金潭，为武汉市第一条穿汉江地铁。

地铁3号线现已开工建设，预计2015年完工。

　　2011年8月，武汉地铁4号线二期工程初步设计通过评审，正式进入建设阶段，工程拟于2014年底建成通车。

届时，从武汉火车站到汉阳黄金口只需53分钟。

　　武汉地铁5号起点为线武汉火车站，沿线的徐东、积玉桥、司门口三大片区是武昌重要的商圈地带，贯穿整个武昌核心地区。

地铁5号预计2017年后开工。

　　2011年11月，武汉地铁集团公布地铁6号线走向，该线路一期从沌口开往东西湖的金银湖，其工程勘察开始对外招标。

　　2011年12月，市轨道交通7号线一期工程重新环评公示，始发站点从金银湖调整为天河机场。

该工程最新走向方案起于天河机场，终点至纸坊。

线路全长29公里，共设车站19座。

穿越了武汉市东西湖区、江汉区、硚口区、江岸区、武昌区、洪山区等6个城区。

整个建设工期为2014—2017年。

　　8号线江底隧道位于长江二桥与二七长江大桥之间，是继地铁2号、4号线之后，建设第3条过长江地铁。

8号线一期工程全长20公里，设13个站，起自三金潭，沿盘龙大道、黄浦大街，在芦沟桥路附近穿越长江;越江进入武昌后，沿团结路前行至徐东大街，终点到达梨园，支线在梨园门口转至中北路延长线至华侨城项目开发区。

重点通车桥梁及城市快速道路

　　2011年国庆节前夕，武汉3条城市快速路武汉大道、二环线汉口段一期、东沙连通道同时通车。

由于通车路段大多为高架路，有利于直线快速到达，全市交通局面将得到改善，尤其是过江主动脉交通有明显地缓解。

　　武汉大道是横跨武汉市汉口、武昌长江两岸，设计时速60公里的城市快速路。

按规划，武汉大道由市区道路、三环线和机场高速三段组成，全长近44公里。

其中，双湖桥至岳家嘴段为地面式，岳家嘴至三金潭是长距离连续高架。

武汉大道被称为“武汉最美的大道”。

为实现人车分离，东湖路、徐东大街、黄浦大街等沿线新建20处过街天桥或隧道。

　　2011年12月31日，武汉第七座长江大桥、第一条双向八车道过江通道——二七长江大桥通车，二环线汉口段跨越长江向江南延伸，青山、武昌、汉口地区又多了一条快速过江通道。

　　2011年底二七长江大桥通车

　　二七长江大桥为三塔斜拉桥，主跨616米，为当今世界同类桥中的最大跨度，主桥长2922米。

北岸接解放大道徐州新村，并连接已通车二环线汉口段、武汉大道，南岸接青山区和平大道建设一路。

桥面29.5米，双向八车道，每日可分担城区过江车流量约10万辆。

是武汉车道最多、桥面最宽的长江大桥，也是三环线内允许通行限速最高的桥。

　　2011年10月，珞狮南路中段的2座高架桥，即跨越雄楚大街的雄楚立交桥，和跨越壕沟的珞狮南路高架桥建成通车车。

珞狮北路、珞狮南路成为全程快速路，从街道口到三环线全长约8公里，驱车仅需约8分钟。

　　继金桥大道高架、白沙洲大道高架、珞狮南路高架3条快速出城通道相继通车后，未来五年，在基本建成环绕中心城区的三条环线的基础上，我市还将开建10条快速路，以连通一环、二环至三环，形成环网结合、轴向放射的“3环13射”城市快速交通路网体系。

　　2011年11月20日，随着西段工程的率先开工，武汉有史以来最大的交通工程四环线建设拉开了序幕。

四环线位于武汉绕城高速公路与三环线之间，途经东湖新技术开发区、武汉化工区、青山区、黄陂区、东西湖区、蔡甸区、汉阳区、武汉经济技术开发区、江夏区、洪山区等10个区。

区域规划建设情况

　　城市化的推进，使武汉城市发展由圈层式推进转向轴向结构和圈层结构相结合的拓展模式，在重要基础设施的节点上和重要开发区域已经形成了新的经济功能区和商务区，武汉市内“一主多辅”的商务商业模式由此演变为多中心组团空间格局，江岸区、江汉区、武昌区、汉阳区等中心城区将以市级商务商业中心的地位配置功能，同心圆式向外扩散影响力。

　　606米高的武汉绿地中心

　　作为武汉长江上的第七座桥，二七长江大桥承载“30分钟畅通主城”的梦想。

武汉“城中高速”二环线，穿越汉口、武昌两大城区后，被长江所隔离。

二七长江大桥的通车，挽起了二环线的江南、江北段。

　　“二七商圈”的空间布局可以概括为：

一区、二核、三带、四块、五轴。

一区指“二七商圈”核心区，二核指以东部购物公园和古德寺为核，三带是指沿江大道、中山大道延长线、解放大道，四块是指东部时尚主题购物板块、古德寺宗教旅游板块、商业中心板块和现代商务板块，五轴是指头道街、二七路、江车一路、科技馆路和工农兵路。

　　2011年10中旬，汉阳四新生态新城——全国第三、华中地区最大国际展馆的