俊景花园营销策划方案.docx
《俊景花园营销策划方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《俊景花园营销策划方案.docx（24页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
俊景花园营销策划方案
俊景花园营销策划方案
做最适合市场的产品，走最适合自己的路
--从营销策划角度对俊景花园今后发展方向的一些建议
第一部分：
营销策划的基础——清晰知道我们企业到底需要什么？
首先感谢俊景公司各位领导及各投资商的信任，委托本公司对俊景花园今后销售工作进行代理服务。
通过我司近一个星期收集的资料情况来看，初步估计俊景花园2005年下半年到2006年初推出的新产品，特别是住宅产品在物业交付使用前全部售磬的压力不大、难度也不大。
开发商对我司的希望不只是简单地将产品卖出，将资金收回，而是如何借助我们的专业水平将产品卖得更好、并为企业后期能健康发展提供专业的顾问服务。
为此我们首先进行以下问题探讨，目的是要清晰明白企业自身在整个行业环境里的位置、优势与不足，方能制定科学的企业发展的战略定位，做出切实可行的战略部署。
问题1、整个大XX的房地产市场现在处于一种什么样的发展状况？
问题2、未来的XX房地产市场最有发展潜力的版块在那里？
狮山未来的房地产市场有什么发展趋势？
问题3、、狮山近年的房地产市场核心竞争力是什么？
问题4、狮山目前的房地产市场现状及俊景花园在市场中的角色与地位是什么？
问题5、俊景花园今后的发展方向该如何定位？
问题6、成功的房地产企业大有采用些什么的开发模式？
是否有策略保证一家房地产开发企业每开发一个项目旺销一个项目？
（题外话）
问题7：
是否有具体的措施和策略实现产品利润最大化同时实现企业战略目标？
（题外话）
第二部分：
市场分析---分析我们企业到底有什么？
是否具备达到目的基础和条件？
一、XX房地产市场分析
考虑到住房是一个区域性很强的产品，着重对俊景花园所在区域与整体市场的与关系比较密切的禅城区和南海区两个区进行分析。
（一）禅、桂城区：
未来一年高端产品竞争激烈，低端产品供不应求。
随着XX房地产业的快速发展，市场的需求量正呈稳步上升趋势。
与此同时，市政规划的全面实施，为XX的房地产业创造了良好的外部环境。
根据统计资料显示，2005年第一季度，XX全市的商品房销售面积达到136.78万㎡，其中人均购买能力为1.6㎡，排在XX、XX之前，远高于全省0.33㎡。
由此表明，XX居民购房的承托能力比较强，未来市场发展的空间仍然比较大。
中心组团地位的确定，客户对在禅城、桂城购买商品房的需求不断增长，由于受2003年大XX合并后政府计划统一规划中心组团用地，出台“短期内严格控制中心组团土地开发建设”政策，受该政策影响，2004年禅城、桂城、罗村等地只有少数在这政策前报建的项目在建发售，商品房产品供应不足。
根据资料显示：
一季度禅城区商品住宅的销售面积为23.49万㎡，同比增长22.79%，占全市商品住宅销售量的17.2%，均价为3620元/㎡[含南庄]，同比增长7.55%。
在一季度商品房批准预售中，禅城区商品住宅批准预售面积约20万㎡，占首季度整体商品房预售面积的8成。
在这种供不应求的情况下产品除了热销，楼价还一直彪升，城南湖景版块从2003年的3500元/㎡往4000--5000元/㎡-6000/㎡涨，桂城的房子也从2003年的3000元/㎡往4000/㎡方向拉升。
2004下半年，中心组团规划定案后，很多近两年高价买回的土地陆续开发上市，如：
城南版块的天湖郦都、丽日玫瑰的二期、怡翠玫瑰园都是去年推出的地王，稀缺资源的集中地块+高土地成本+品牌公司，开盘初均价在4500元/㎡以上，5000-6000元/㎡是开发商目标回收价，这也将继续拉动禅城区的总体均价。
此外，桂城的XX三盛颐景园、怡翠磬园、中海锦苑等大盘货量充足，2005年—2006年唱主角，楼价从4000--5000元/㎡。
但从一侧面来看，近期中央政府宏观调控出台一些政策，市民在短期内对很多政策无法理解透切并客观分析，只知道中央要压制房价，购买心理受到一定的影响，很多二次以上置业者均在持币观望，2005年6月整个XX楼市因此而显得冷清，这对2005年下半年起大量的高档楼盘同时供应市场的XX楼市销售会造成一定冲击。
由于大盘都做大户型的高端产品，自2004年开始，可满足一次置业者居住需要的，总价在20—30万之间的中低端产品供应不足，很多远郊区如X槎、谰石，一些中小项目推出面积在60--100㎡，总价在18—30万之间的中低端产品供应市场，满足居住需要的一次置业者。
整个XX2005年—2006年楼市呈现一个哑铃型的发展趋势。
一次置业者通过购买镇街商品房和二手房解决居住需要。
预测：
未来一年高端产品竞争激烈，低端产品供不应求。
价格是中低端产品最核心的竞争力，交通、配套、环境等是次要因素。
（二）南海区：
进入品牌大盘时代，镇街地产将成主流。
位于广佛都市圈中轴线的南海一直都是各大发展商聚焦的地方，优越的地理位置、巨大的市场空间，更让XX发展商对南海板块充满期望。
包括祈福、恒大、中海、碧桂园、万科、雅居乐等等大的发展商纷纷进驻南海。
这些大的品牌发展商全面进入南海，也将带动南海的楼市进入品牌时代。
2005年一季度，南海区商品住宅销售均价为3191元/㎡，同比增长了三成多。
据了解，导致南海住宅销售均价增长较大的原因是几个规模大盘诸如万科四季花城、祈福南湾半岛等项目陆续推出并逐渐成为市场的主导，其售价普遍在4000元/㎡以上，所以带动了南海整体销售均价的攀升。
2004年雅居乐销售量达十几万㎡，占盐步镇总销售量的90%；祈福南湾半岛占丹灶镇70%的销量；而黄岐板块经历了2003年的复苏后，2004年迎来了发展小高潮，总销售量达29万㎡，和上年相比增加了19万平方米。
根据统计资料显示，同样受中心组团一度不允许报建政策的影响，桂城区域2004年商品房也出现了明显的供不应求现象。
同样出现热销及价格从2800元/㎡彪升到4000元/㎡现象，各镇居民对居住环境产生了新需求，开始不满足住在村里，本计划到桂城购房，但高企的楼价让人望而却步。
瞄准镇街居民新的居住革命即将来临的时机，很多房地产纷纷到镇街进行项目开发，镇街项目素以高性价比的特点留住了本地居民。
盐步、丹灶、松岗、黄歧镇、狮山、西樵等镇随着各项加速城镇化建设政策及大品牌发展商的推动、镇街中高端客户群的消费力在2004全面释放，其中狮山因镇街合并和工业园招商势头良好，俊景花园、湖景湾、穆天子山庄3个楼盘年销售量越18万平方米，是2003年的4倍。
预测：
2005年，桂城的品牌大盘均以中大户型为主，存在着比较明显的产品结构失衡矛盾，镇街地产因性价比优势明显，升值空间大，随着交通、生活配套逐步完善，将成为今后5-10年南海楼市的主流。
（三）产品类型与客户群体分析。
1、根据市场调查资料显示，2005~2006年度，禅城、南海区各大新开项目的主力户型将会多元化的走势。
但是，中大户型仍然是市场的主流。
以吸引二次以上置业者。
2、随着楼价的不断上升，家庭月收入8000元以下的一次置业的人将无法在中心城区买到适合的住宅产品，只能将置业区域放到交通越来越方便，与城市差异越来越小的镇街，一次一次置业客户以年轻白领、到XX工作的新移民为主。
3、根据调查资料显示：
XX、桂城常住户口家庭，每100家庭中，有存款30-50万以上的占了30%。
计划将闲散资金用作投资物业的人，也因城区楼价高企，缺乏升值空间，把投资眼光瞄准升值潜力大的镇街市场。
4、本地消费者均有实在的消费习惯，加上中央政府宏观调控政策的影响，大部分购房者的心态是比较理智、冷静。
二、未来的XX房地产市场最有发展潜力的版块在那里？
狮山未来市场有什么发展趋势？
接上分析结果：
镇街地产因性价比优势明显，升值空间大，随着交通、生活配套逐步完善，将成为今后5-10年南海楼市的主流。
而狮山版块将会是南海镇街地产最有发展潜力的区域
原因一：
“工业立市”是大XX整合资源、投入庞大资金构筑路网的最终目的和成败关键。
狮山组团是核心
在大XX未合并之前，南海区委区政府以超前的眼光规划眼光与1998年在狮山创立XX四大软件园之一狮山南海软件科技园，经过几年的发展，狮山科技工业园南园先后引入全国最大的节能灯生产企业---华星光电实业XX；全亚洲最大的铜管制造商之一---太平洋铜管制造XX等国内外知名企业400多家，形成了电子信息、光电照明、精密机械、新材料、生物制药等五大高新技术产业。
成为目前XX市规模最大、发展最成熟、效益最佳的现代化工业园区之一。
该工业园区已经通过1SO14000环境管理体系认证，大力发展无污染绿色产业。
2004年，《XX市城市发展概念规划》出台，狮山是大XX2+5组团中的可容纳50-80万人口的副中心组团。
同年12月，为了更好得整合资源，发展经济，南海区委区政府撤并原松岗、官窑、小塘镇及狮山街道，组建新的狮山镇。
新辖区面积达258.9平方公里，是南海最大的版图镇。
镇政府设在原狮山。
越来越到二次以上创业的本地企业及国际企业纷纷到狮山买地设厂，多则上千亩，少则上百亩。
福迪汽车、TCL日本东芝、燕京啤酒等品牌企业已经陆续建成投产，在世界500强企业日本本田公司和德国巴斯夫公司的带动下，小塘汽车配套产业基地先后引入德国昆西、日本制麻、日本阿迪雅、日本制动器、日本神户制钢、日本爱信精机、新加坡爱迪美汽车用品等世界500强企业。
这些以日本为主的国际知名汽车配套企业的聚集小塘（还有一河之隔的丹灶）。
TCL东芝等当地的经济将飞速发展，也奠定了南海科技工业园、南海国家生态工业示X园，两大园区成为南海、甚至是全国著名的汽车配套生产基地的地位。
狮子山这曾被喻为“十年经济再造一个南海不是神话”的土地，有着优越的板块经济优势。
原因二：
工业园附近会当地催生一个又一个住宅卫星城
如果我们细心去研究，历史每天都在我们身重演，只是地点、人物、时间不同但发展的过程却是如此相似。
2000年前的南海楼市和XX楼市有何区别？
根据我们观察研究发现了一个奇怪现象：
南海楼市火热集中桂城、黄歧、罗村三镇，其他镇区住宅市场发展滞后甚至为零。
相反，XX的房产市场每个镇都有成交，最旺不是中心区大良，而是容桂镇，还有北窖、伦教、勒流等。
原因何在？
根据分析：
我们发现桂城、罗村靠着XX，黄歧靠着XX，接受着城市的辐射建设低档、低价格住宅吸引经济承受能力不高的城市居民。
XX镇级房产的兴旺却是因为XX镇级工业发达，工业企业兴旺所带来大量的高科技人才聚集，居住需求因此而产生。
动的、万和、科龙、格兰仕、松本电工等越多大企业集中的容桂、北窖、伦教、勒流镇房产市场越兴旺。
2002年，一个小小容桂镇云集了50多家房地产开发公司，同期在售项目30多个，年销售面积60多万平方米。
可见，第三大城市实施“工业立市”战略关键的西部版块（狮山、小塘、松岗、官窑、辐射丹灶、金沙、罗村）前期招商引资的非常成功，在不久的将来，随着企业陆续投产，大量的资金、人才进入狮山工作，未来5-10年，将出现持续居住需求。
这种持续居住需求不会受宏观政策调控而出现抑制或停滞。
因为工作占去了人们大部分的时间，就近居住是到西部版块创业、打工者的唯一选择。
购买的主要目的是解决居住问题，由于狮山的房地产市场起步迟，基本没现成居住场所，要满足这种需求唯一的办法就是不断进行住宅产品开发建设。
工业园附近会当地催生一个又一个高素质的住宅卫星城。
此外，一部分禅城、桂城的二次以上置业者会将投资眼光放到狮山进行中短线投资，一手楼将成交活跃，房屋出租市场逐渐形成，并短期内出现供不应求局面。
原因三：
教育产业发展势头好，令该区“名声在外”，直接带动房产发展
狮山还拥有从幼儿园到大学完善的教育配套资源：
狮山中心幼儿园、狮山中心小学、石门实验小学、石门中学（狮山分校）、石门实验学校、华南师X大学南海学院、东北大学东软信息技术学校等多所名校。
狮山教育资源优势，在XX地区具有一定的知名度及影响力，很多人会考虑教育资源优势到附近购房。
狮山是南海的信息产学研基地，南海软件科技园，得到中国科学院、清华大学、XX大学、XX大学、XX大学等几十所全国著名高等院校和科研机构的支持。
还与国际著名IT公司如微软、IBM、SYBASE等签定了技术协议，建立了合作关系。
教育配套完善是该区域独特优势，老师也是不可忽视的购买群体。
原因四：
狮山交通优势日渐明显
狮山属大XX“2+5”组团的副中心区，到XX、禅城、桂城、三水、大沥等仅需20分钟车程；大XX“一环”城市快速干线于2006年8月开通后，狮山到大XX中心城区仅需10分钟车程。
政府还投资16亿构筑狮路网，加速西部工业版块和XX、XX等大城市接轨。
随着狮山交通优势日渐明显，城乡间差距也越来越少。
越来越多的人将落户狮山，投资狮山。
原因五：
有升值潜力，才有投资价值
2002年前狮山的商业用地约20万/亩，2003年前狮山的商业用地约40万/亩，2004年末，狮山拍出的零星地块竟到了53万/亩。
2002年前，狮山商品房单价不到（俊景花园为主）1000元/㎡，2003年初湖景湾花园推盘均价1200元/㎡。
这个时候，很多人XX人从没来过狮山的人、认识狮山、了解狮山。
2003年10月到2004年的12月，湖景湾花园带动着狮山的楼价一路彪升，从1200元/㎡、1500元/㎡、1700元/㎡、1800元/㎡、2200元/㎡（部分靠湖单位高至2600元/㎡），并短短一年内售出超过10万㎡建筑面积。
2004年5月以前，湖景湾的购房客户中70%来自狮山附近各镇，禅桂客户只占30%。
2004年7月开始到12月，湖景湾每月的购房客户统计资料显示禅桂客户占购房客户的比例从30%向40%，50%甚至是60%的幅度增长。
佛人开始从不同的渠道发现狮山，了解狮山的话题主要是从狮山的楼市不断升值开始，越来越多关注房产行业的人感到XX城区因为地价的高企，楼价已经处于价格大于价值的水平，而狮山因为地价不高，而且各样政策措施利好，楼价正处于不断上涨的状态，是未来XX楼市最有前景的版块。
。
工业发展带动居住需求是必然的，但这方面客源需要时间慢慢累积和培植，那么通过“有投资价值，才有升值潜力”的核心竞争优势吸引部分有超前投资眼光的人购买狮山开发房产，在是未来1-3年狮山在建楼盘营销方向。
三、西部版块（狮山、小塘、松岗、官窑=丹灶、金沙、罗村）客户流向及项目发展趋势格局变化预测
（一）西部本地市场客户流向---即在狮山、小塘、松岗、官窑、丹灶、金沙、罗村几个镇区工作的人，考虑就近工作、就近居住
1、该区域的企业老板、CEO、金领阶层等高端消费客户如企业地址靠近东会优先考虑住南国桃购买天安鸿基、香格里拉花园、汇江花园别墅产品；如企业地址靠西则会首选丹灶的祈福南湾或海琴湾，只考虑便利的会考虑狮山中心城区的穆天子山庄。
政府投入16亿建设的交通路网投入使用后，整个西部版块东到松岗、官窑，西到丹灶，都只是数分钟的路程。
所以西部版块的住宅产业发展，不会只集中在目前的狮山城区。
因为东有天然环境优美、空气清新、发展成熟南国桃园版块作为整个大XX楼市里“豪宅”最集中的地方：
天安鸿基、香格里拉花园别墅售价约1万元/㎡，汇江花园洋房也以大户型居多，毛坯房价格3600--4000元/㎡。
西面的丹灶仙湖，同样美若世外桃园，大发展商祈福已经圈地过2000亩，以大投入、大手笔先建酒店、学校、医院等生活配套设施，别墅产品及高素质洋房于2004年推盘，独立别墅约1万元/平方米,水岸TOWNHUOSE约8000元/㎡,洋房单位（带装修）约4000元/㎡。
另外，另一外资财团在金沙大桥旁规划建设一占地800亩低密度、低容积铝生态高档大盘海琴湾已经进入领取施工许可证阶段，别墅、洋房建筑面积共26万平方米，拥有便捷交通、2000米江岸线、四星级酒店、100亩江中高尔夫岛，200亩湿地地公园等原生态资源，计划于2006年5月推出市场。
上述项目规模大、天然环境好，产品定位高档，先天硬件决定了他们只做金字塔尖“人群”的生意。
2、企业中薪阶层、管理人员、职业白领、本地有一定经济承受力的原著居民、因升值潜力而投资的客户大部分会选择在狮山城区置业
考虑到狮山城区是未来50-80万人口的城市副中心区行政、金融、商业、居住、教育所在地，上述目标客户会选择在狮山城区置业。
近两到三年，这类客户又因经济承受能力、对住宅环境、物业管理、品牌等附加值要求不同选择不同的项目。
第一类：
经济承受能力在30万（以按揭承受能力计，则指现拥有约10万现金，月供可承受1500元/月的家庭）以上，注重环境、物业管理、品牌、服务的客户90%选择湖景湾。
第二类：
经济承受能力在30万（以按揭承受能力计，则指现拥有约10万现金，月供1500元/月的家庭）以上，但消费实在、不太注重环境、物业管理、品牌的，只注重居住成本的会选择俊景花园（但有钱却居住观念落后的人很少，居住要求不高的人主要是因为无钱）。
第三类：
经济承受能力在30万以下（以按揭承受能力计，则指现约拥有现金不足10万，月供不能高于1500元/月的家庭），的客户，主要会选择俊景花园。
如果都是购买三房以上单位，俊景花园和湖景湾虽然在单价、面积上有差别，直接导致总价相差2-3万/套，但采用按揭付款方式，首期和月供金额差别很小。
所以俊景的近年推出的三房单位和湖景湾是直接竞争对手，最后可能会因环境、管理、形象、水平、服务等因素缺乏竞争力。
第四类：
只能购买俊景花园二房单位的无竞争对手客户---即二房客户。
近年，湖景湾新货没二房单位。
但其他地块是否已经报建并计划在2006年发售的新产品是否有二房单位有待调查。
3、注意：
不可忽视的中档市场潜在竞争对手-----穆天子山庄。
别墅本是彰显示身份地位象征的产品，原定位高档别墅的穆天子山庄经过多年的建设，竟然成了令业主哭笑不得的“四不象产品”。
市场对其负面评价越来越多。
虽然该项目还存储土地400多亩，如再建别墅走高端则将再次出现产品不讨好目标客户，价钱不讨好中薪阶层的销售困境。
如开发商对市场有超前预测眼光及判断力，只求盘活土地微赚就走，将剩下土地全建中档洋房，以其靠近狮山城区的位置优势、靠近郊野公园、爱丽英湖的环境优势、以及成熟社区优势，则马上成为狮山城区中挡商品房市场货量最多，竞争力最强的开发商。
4、隐患：
高档别墅大盘为适应市场而调整开发策略----来自祈福南湾、海琴湾的威胁。
南国桃园版块高档别墅盘、丹灶祈福南湾等外来房地产大鄂都希望借助即将变现的交通优势吸引禅桂客户购买作为第二居所或度假之用。
但事实却残酷地向这些来自大城市的高档大盘证明了：
“习惯了小城市的生活的XX人对30分钟都市生活圈的认可、接受还需要很长一段时间。
小城镇居民就近工作，就近居住观念依然固执。
住宅区域性明显的特征比任何一个地方都突出。
有钱但消费理性的XX、南海人对于郊外第二居所的渴求暂不明显，所以这些高档大盘均销售缓慢，特别是祈福南湾，当发现虽然在XX、XX市场耗费巨额广告费，但成交顾客70%以上来自本区域市场时不知道对本地人文了解是否有改变。
因为本地的蛋糕有限，如此大规模的开发量，不可能单纯靠本地市场消化。
所以，放弃对城市人群的辐射是不可能，但深度发掘本区域潜在市场必然是今后开发经营的必然方向。
如果楼盘建好了没人入住，耗资巨大的建好的配套形同虚设，但运营成本却不会因当天没生意而减少，当货量积压到一定时候，当土地难以短期盘活，当祈福集团有更大的发展需要回笼资----无人能保证祈福南湾为了保持项目高档形象依然坚持在慢慢等待中培育市场，不走“大细通杀，只求最大限度抢夺本地客源进行产品结果调整或策略性降价”的道路。
就正如谁也想不明白原来定位北美纯美境地，项目形象唯美穆天子山庄为什么会在2003年底突然来个360度大转弯，大建村屋，美曰其名CASS别墅以适应现实的市场需求一样。
很多穆天子山庄前期业主纷纷埋怨开发商为什么把项目弄得四不象，不但让他们购买的物业因此无法升值，而且被人耻笑“哦，住穆天子农庄？
”不但无法因为自己住别墅而彰显身份，还脸上无光。
既然别墅用地越来越稀缺，既然已经熬了那么久，为什么不多坚持两年等一环通了就好。
但这就是市场，要么是输，要么是赢。
你可以向对手谦让客户，但建筑商不会因此不按合同不追收工程款，银行也不会因此不按期追收利息。
所以，在竞争对手强大、货量充足，但本地市场对高端产品需求有限，外地市场启动缓慢的情况下，原位只做金字塔尖、有钱人生意的大盘，必然会调整产品结构最大限度地适应本地市场需求是唯一出路。
上述大盘综合素质高、产品性价比高、售后服务好等优势是狮山城区中小型项目无法相比的。
若同时参与抢夺本地30-40万，15—25万的中低端市场，对一些文化高，但收入不高的职业白领有着无穷的吸引力，对狮山城区的规模小、环境一般、管理落后、产品综合素质便低中小楼盘将存在极大的冲击及威胁。
题外话：
如祈福大盘将班车以15分钟/次开进狮山城区，性价比高大盘的吸引力对消费来说，距离不是问题。
印象中2000年春节，碧桂花城在陈村推盘，同行均认为距离遥远，当时大桥还要收费，对其销售不看好，谁知到除别墅出现抢购人潮外，其大盘效应及门槛不高的70-80平方米两房单位只售16万，90—120三房单位只售25-30万，130—180的大单位、250的复式洋房同样需要排队，1个月内实现销售额5亿。
洋房单位客户以文化层次较高的职业白领、退休老人、政府公务原、医生、老师等居多。
海琴湾有此计划，但产品是在2006年5月后才推出
（二）俊景花园在区域市场所处的位置及前景预测分析
从上述
（一）分析可见：
目前的俊景花园虽然具备很多优势，但与市场其他项目相比，则市场空间有限，发展前景不容乐观。
现对俊景花园优劣势分析如下：
#现状优势分析：
1、区域市场唯一一家政府背景企业，在目前狮山仍处于开发建设初级阶段，借助政府对市场还存在一定的宏观调控影响力的帮助下，有一定的社会资源优势。
2、区域市场唯一一家政府背景企业，对于销售合法和售后办证等方面能给客户一定的信心。
3、区域市场唯一一家政府背景企业，有着丰富的土地资源，土地价格有优势。
4、狮山城区内第一家开发住宅产品的企业，楼盘比较成熟、入住人群最多，可满足生活必须的小型店铺大部分已经开业。
生活、交通便利。
5、附近幼儿园、小学、中学俱全，可节省家长接送小朋友的大量时间，日后城市规模发展到分区就读时，有靠近名校、老校就读的资源优势。
6、文化广场是目前是狮山政府每年举办文娱活动的主要场所，对项目的宣传和销售起到一定的帮助。
7、2006年5月前，在穆天子山庄、祈福南湾、海琴湾还没出现“抢夺本地中低端市场”的情况下，同区又没其他新品上市，俊景花园新产品户型、面积、总价均有着明显的优势。
如本区域同期上市的楼盘只有俊景花园和湖景湾，则本项目产品市场面比湖景湾宽阔，对近期决定置业者有一定的吸引力。
加上此期间整个狮山城区供货量比2004年明显少，所以销售压力不大。
#现状劣势分析：
1、物业管理差是项目最大的劣势，也阻碍项目销售、升值的最主要原因：
由于俊景花园属于早期规划项目，在做产品规划设计时目的就是为建设新城区而配套的商住区，所以没从居住安全角度着考虑。
A、B、C、D等几个区无法做到统一封闭管理。
但因近年治安问题频发，社会越来越复杂。
当温饱问题解决后，安全需求已经成了人们最重要心理需求。
完善、安全的物业是业主对居住楼盘最基本的要求。
项目的先天不足直接导致在社会上口碑不好，普遍存在：
“俊景花园便是变宜，但管理差，原来政府的人买了都先后都放了，宁愿高价也住到管理完善、安全的湖景湾”的说法，（事实如此）。
不了解过去的新移民、新客户在置业时喜欢咨询在本地工作时间比较长的朋友，本地人十有八九的同样说法并非恶意中伤或否定，只是中肯地给朋友给意见而已，但却是直接导致新客户、新移民取消购买决定的最XX由。
2、产品品质差，档次低的形象已经深入民心。
由于俊景花园前期的产品大部分以微利房的形式发售给政府公务员，工作人员，或作为招商附加条件为附近大企业职工提供宿舍。
虽然政府补贴地价，但无论从产品的规划、设计、外立面、施工用料到园林建设整个运营管理过程均不以市场喜好作
升级会员 