房地产申请立项可研报告大型分六期第三部分Word文件下载.docx

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64963.59

280429.96

多层住宅

26487.67

5390.54

31878.21

商业营业房

3610.90

14075.48

17686.38

不含宾馆面积

车库

4541.11

9386.34

478.67

14406.12

11.2一期工程财务分析

11.2.1销售收入及销售税金及附加估算

一期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。

在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。

1.分年销售计划

表11-2一期工程分年销售计划表

序号

项目

项目总面积

售价（元）

销售率合计

销售率

1

2

3

2200.00

100.00%

50.00%

0.00%

6500.00

4500.00

2.销售回款政策

实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。

3.销售收入

在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。

4.销售税金

在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。

其中：

营业税：

794.79万元。

城市建设维护税：

55.64万元。

教育费附加：

23.84万元。

土地增值税：

1248.31万元。

11.2.2利润

本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。

销售净收入：

减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。

开发成本：

9471.19万元。

利润总额：

4301.95万元。

所得税：

1075.49万元。

净利润：

3226.46万元。

11.2.3财务指标

表11-3一期项目财务指标一览表

销售利润率

%

20.30%

投资利润率

33.36%

财务内部收益率（所得税前）

259.44%

4

财务净现值（所得税前）

万元

2999.69

5

投资回收期（所得税前）

年

1.42

6

财务内部收益率（所得税后）

143.66%

7

财务净现值（所得税后）

2154.27

8

投资回收期（所得税后）

1.80

9

资本金收益率

由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元（折现率=13%）。

高于基准收益率，项目在财务上可行。

11.2.4不确定性分析

对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。

表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表

不确定因素

变化率（%）

内部收益率

敏感系数

临界点（%）

可出售面积

-5.00%

167.59%

18.37

-19.75%

-10.00%

107.36%

15.21

-15.00%

64.80%

12.98

售房价格

销售款回笼进度

建设投资

5.00%

182.59%

15.37

24.50%

10.00%

132.34%

12.71

15.00%

96.91%

10.84

表11-5敏感性分析结果表

变化因素\变化率

基准折现率

13.00%

416.75%

748.68%

1910.48%

1676.88%

672.51%

391.60%

图11-1一期工程敏感性分析图

通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。

由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。

11.3二期工程财务分析

11.3.1销售收入及销售税金及附加估算

二期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。

在整个建设和销售期内，可实现销售收入18700.57万元。

表11-6二期工程分年销售计划表

2400.00

全部

72781.61

0.00

在整个建设和销售期内，共实现销售收入18700.57万元。

在整个建设和销售期内,销售税金及附加为1028.53万元。

953.03万元。

65.45万元。

28.05万元。

1992.07万元。

11.3.2利润

本项目完成后，可实现房产销售收入18700.57万元。

减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为15679.96万元。

9799.12万元。

5880.84万元。

1470.21万元。

4410.63万元。

11.3.3财务指标

表11-7二期项目财务指标一览表

23.59%

44.11%

8680.07%

4365.73

1.01

610.60%

3210.03

1.16

由上表可以看出，项目财务内部收益率为8680.07%，财务净现值为4365.73万元（折现率=13%）。

11.3.4不确定性分析

表11-8二期工程敏感度系数和临界点分析表

1020.77%

1531.86

-17.04%

445.81%

823.43

234.26%

563.05

1338.93%

1468.23

18.56%

665.74%

801.43

412.84%

551.15

表11-9敏感性分析结果表

10123.64%

13955.92%

18677.46%

16774.33%

12063.33%

9956.33%

图11-2二期工程敏感性分析图

11.4三期工程财务分析

11.4.1销售收入及销售税金及附加估算

三期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。

在整个建设和销售期内，一号楼因为拟建为自营五星级宾馆，一楼大厅与四楼以上一、二栋全部自营，包括八号楼一至四层，本期可销售商业面积为14075m2；

本期可销售住宅面积为8923.24m2。

可实现销售收入11112.17万元。

表11-10三期工程分年销售计划表

22998.72

在整个建设和销售期内，共实现销售收入11112.17万元。

在整个建设和销售期内,销售税金及附加为611.17万元。

555.61万元。

38.89万元。

16.67万元。

0万元。

11.4.2利润

本项目完成后，可实现房产销售收入11112.17万元。

减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为10501.01万元。

9243.97万元。

1257.04万元。

314.26万元。

942.78万元。

11.4.3财务指标

表11-11三期项目财务指标一览表

8.48%

9.68%

23.75%

422.77

2.57

17.35%

175.73

2.67

由上表可以看出，项目财务内部收益率为23.75%，财务净现值为422.77万元（折现率=13%）。

11.4.4不确定性分析

表11-12三期工程敏感度系数和临界点分析表

12.66%

2.22

-4.75%

2.52%

2.12

-6.79%

2.04

13.84%

1.98

5.41%

5.37%

1.84

-1.95%

1.71

表11-13三期工程敏感性分析结果表

35.93%

49.38%

64.30%

67.10%

49.67%

35.50%

图11-3三期工程敏感性分析图

11.5四期工程财务分析

11.5.1销售收入及销售税金及附加估算

四期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。

在整个建设和销售期内，可实现销售收入16120.38万元。

表11-14四期工程分年销售计划表

2500.00

架空层车库

64266.78

在整个建设和销售期内，共实现销售收入16120.38万元。

在整个建设和销售期内,销售税金及附加为886.62万元。

806.02万元。

56.42万元。

24.16万元。

1247.03万元。

11.5.2利润

本项目完成后，可实现房产销售收入16120.38万元。

减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13986.73万元。

9562.68万元。

4334.05万元。

1083.51万元。

3250.54万元。

11.5.3财务指标

表11-15四期项目财务指标一览表

20.16%

32.99%

261.05%

3040.38

1.38

147.76%

2188.66

1.67

由上表可以看出，项目财务内部收益率为261.05%，财务净现值为3040.38万元（折现率=13%）。

11.5.4不确定性分析

表11-16四期工程敏感度系数和临界点分析表

171.13%

17.99

-19.90%

110.51%

15.05

66.89%

12.94

185.92%

15.03

24.78%

135.68%

12.54

99.72%

10.76

表11-17四期工程敏感性分析结果表

408.33%

693.53%

1480.94%

1356.97%

632.76%

385.69%

图11-4四期工程敏感性分析图

11.6五期工程财务分析

11.6.1销售收入及销售税金及附加估算

五期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。

在整个建设和销售期内，可实现销售收入12864.91万元。

表11-18五期工程分年销售计划表

在整个建设和销售期内，共实现销售收入12861.91万元。

在整个建设和销售期内,销售税金及附加为707.41万元。

643.1万元；

45.02万元；

19.29万元。

349.69万元。

11.6.2利润

本项目完成后，可实现房产销售收入12861.1

减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为11804.82万元。

9597.88万元。

2206.94万元。

551.73万元。

1655.2万元。

11.6.3财务指标

表11-19五期项目财务指标一览表

12.87%

16.89%

59.17%

1270.04