房地产建设可行性研究报告大型分六期第三部分.docx
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房地产建设可行性研究报告大型分六期第三部分
第十一章财务分析与评价
11.1基础数据说明
财务折现率：
13%；
营业税率：
5%；
所得税率：
25%；
城建维护税率：
7%；
教育费附加费率：
5%；
多层住宅平均销售价格：
2500元/m2
高层住宅平均销售价格：
2200元/m2
车库平均销售价格：
4500元/m2
营业房平均销售价格：
6500元/m2
表11-1各期工程可销售面积一览表
一期
二期
三期
四期
五期
六期
合计
备注
高层住宅
52296.06
36907.60
8923.24
58876.24
58463.23
64963.59
280429.96
多层住宅
26487.67
5390.54
31878.21
商业营业房
3610.90
14075.48
17686.38
不含宾馆面积
车库
4541.11
9386.34
478.67
14406.12
11.2一期工程财务分析
11.2.1销售收入及销售税金及附加估算
一期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。
在整个建设和销售期内，可实现销售收入15895.72万元。
1.分年销售计划
表11-2一期工程分年销售计划表
序号
项目
项目总面积
售价（元）
销售率合计
销售率
1
2
3
1
高层住宅
52296.06
2200.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2
商业营业房
3610.90
6500.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
3
车库
4541.11
4500.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2.销售回款政策
实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。
3.销售收入
在整个建设和销售期内，共实现销售收入15895.72万元。
4.销售税金
在整个建设和销售期内,销售税金及附加为874.261万元。
其中：
营业税：
794.79万元。
城市建设维护税：
55.64万元。
教育费附加：
23.84万元。
土地增值税：
1248.31万元。
11.2.2利润
本项目完成后，可实现房产销售收入15895.72万元。
销售净收入：
减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13773.14万元。
开发成本：
9471.19万元。
利润总额：
4301.95万元。
所得税：
1075.49万元。
净利润：
3226.46万元。
11.2.3财务指标
表11-3一期项目财务指标一览表
1
销售利润率
%
20.30%
2
投资利润率
%
33.36%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
259.44%
4
财务净现值（所得税前）
万元
2999.69
5
投资回收期（所得税前）
年
1.42
6
财务内部收益率（所得税后）
%
143.66%
7
财务净现值（所得税后）
万元
2154.27
8
投资回收期（所得税后）
年
1.80
9
资本金收益率
%
143.66%
由上表可以看出，项目财务内部收益率为259.44%，财务净现值为2999.69万元（折现率=13%）。
高于基准收益率，项目在财务上可行。
11.2.4不确定性分析
对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。
表11-4一期工程敏感度系数和临界点分析表
序号
不确定因素
变化率（%）
内部收益率
敏感系数
临界点（%）
1
可出售面积
-5.00%
167.59%
18.37
-19.75%
-10.00%
107.36%
15.21
-15.00%
64.80%
12.98
2
售房价格
-5.00%
167.59%
18.37
-19.75%
-10.00%
107.36%
15.21
-15.00%
64.80%
12.98
3
销售款回笼进度
-5.00%
167.59%
18.37
-19.75%
-10.00%
107.36%
15.21
-15.00%
64.80%
12.98
4
建设投资
5.00%
182.59%
15.37
24.50%
10.00%
132.34%
12.71
15.00%
96.91%
10.84
表11-5敏感性分析结果表
变化因素\变化率
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
基准折现率
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
可出售面积
64.80%
107.36%
167.59%
259.44%
416.75%
748.68%
1910.48%
售房价格
64.80%
107.36%
167.59%
259.44%
416.75%
748.68%
1910.48%
销售款回笼进度
64.80%
107.36%
167.59%
259.44%
416.75%
748.68%
1910.48%
建设投资
1676.88%
672.51%
391.60%
259.44%
182.59%
132.34%
96.91%
图11-1一期工程敏感性分析图
通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。
由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。
11.3二期工程财务分析
11.3.1销售收入及销售税金及附加估算
二期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。
在整个建设和销售期内，可实现销售收入18700.57万元。
1.分年销售计划
表11-6二期工程分年销售计划表
序号
项目
项目总面积
售价（元）
销售率合计
销售率
1
2
3
1
多层住宅
26487.67
2400.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2
高层住宅
36907.60
2200.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
3
车库
9386.34
4500.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
全部
72781.61
0.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2.销售回款政策
实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。
3.销售收入
在整个建设和销售期内，共实现销售收入18700.57万元。
4.销售税金
在整个建设和销售期内,销售税金及附加为1028.53万元。
其中：
营业税：
953.03万元。
城市建设维护税：
65.45万元。
教育费附加：
28.05万元。
土地增值税：
1992.07万元。
11.3.2利润
本项目完成后，可实现房产销售收入18700.57万元。
销售净收入：
减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为15679.96万元。
开发成本：
9799.12万元。
利润总额：
5880.84万元。
所得税：
1470.21万元。
净利润：
4410.63万元。
11.3.3财务指标
表11-7二期项目财务指标一览表
1
销售利润率
%
23.59%
2
投资利润率
%
44.11%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
8680.07%
4
财务净现值（所得税前）
万元
4365.73
5
投资回收期（所得税前）
年
1.01
6
财务内部收益率（所得税后）
%
610.60%
7
财务净现值（所得税后）
万元
3210.03
8
投资回收期（所得税后）
年
1.16
9
资本金收益率
%
610.60%
由上表可以看出，项目财务内部收益率为8680.07%，财务净现值为4365.73万元（折现率=13%）。
高于基准收益率，项目在财务上可行。
11.3.4不确定性分析
对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。
表11-8二期工程敏感度系数和临界点分析表
序号
不确定因素
变化率（%）
内部收益率
敏感系数
临界点（%）
1
可出售面积
-5.00%
1020.77%
1531.86
-17.04%
-10.00%
445.81%
823.43
-15.00%
234.26%
563.05
2
售房价格
-5.00%
1020.77%
1531.86
-17.04%
-10.00%
445.81%
823.43
-15.00%
234.26%
563.05
3
销售款回笼进度
-5.00%
1020.77%
1531.86
-17.04%
-10.00%
445.81%
823.43
-15.00%
234.26%
563.05
4
建设投资
5.00%
1338.93%
1468.23
18.56%
10.00%
665.74%
801.43
15.00%
412.84%
551.15
表11-9敏感性分析结果表
变化因素\变化率
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
基准折现率
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
可出售面积
234.26%
445.81%
1020.77%
8680.07%
10123.64%
13955.92%
18677.46%
售房价格
234.26%
445.81%
1020.77%
8680.07%
10123.64%
13955.92%
18677.46%
销售款回笼进度
234.26%
445.81%
1020.77%
8680.07%
10123.64%
13955.92%
18677.46%
建设投资
16774.33%
12063.33%
9956.33%
8680.07%
1338.93%
665.74%
412.84%
图11-2二期工程敏感性分析图
通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。
由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。
11.4三期工程财务分析
11.4.1销售收入及销售税金及附加估算
三期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。
在整个建设和销售期内，一号楼因为拟建为自营五星级宾馆，一楼大厅与四楼以上一、二栋全部自营，包括八号楼一至四层，本期可销售商业面积为14075m2；本期可销售住宅面积为8923.24m2。
可实现销售收入11112.17万元。
1.分年销售计划
表11-10三期工程分年销售计划表
序号
项目
项目总面积
售价（元）
销售率合计
销售率
1
2
3
1
高层住宅
8923.24
2200.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2
商业营业房
14075.48
6500.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
全部
22998.72
0.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2.销售回款政策
实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。
3.销售收入
在整个建设和销售期内，共实现销售收入11112.17万元。
4.销售税金
在整个建设和销售期内,销售税金及附加为611.17万元。
其中：
营业税：
555.61万元。
城市建设维护税：
38.89万元。
教育费附加：
16.67万元。
土地增值税：
0万元。
11.4.2利润
本项目完成后，可实现房产销售收入11112.17万元。
销售净收入：
减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为10501.01万元。
开发成本：
9243.97万元。
利润总额：
1257.04万元。
所得税：
314.26万元。
净利润：
942.78万元。
11.4.3财务指标
表11-11三期项目财务指标一览表
1
销售利润率
%
8.48%
2
投资利润率
%
9.68%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
23.75%
4
财务净现值（所得税前）
万元
422.77
5
投资回收期（所得税前）
年
2.57
6
财务内部收益率（所得税后）
%
17.35%
7
财务净现值（所得税后）
万元
175.73
8
投资回收期（所得税后）
年
2.67
9
资本金收益率
%
17.35%
由上表可以看出，项目财务内部收益率为23.75%，财务净现值为422.77万元（折现率=13%）。
高于基准收益率，项目在财务上可行。
11.4.4不确定性分析
对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。
表11-12三期工程敏感度系数和临界点分析表
序号
不确定因素
变化率（%）
内部收益率
敏感系数
临界点（%）
1
可出售面积
-5.00%
12.66%
2.22
-4.75%
-10.00%
2.52%
2.12
-15.00%
-6.79%
2.04
2
售房价格
-5.00%
12.66%
2.22
-4.75%
-10.00%
2.52%
2.12
-15.00%
-6.79%
2.04
3
销售款回笼进度
-5.00%
12.66%
2.22
-4.75%
-10.00%
2.52%
2.12
-15.00%
-6.79%
2.04
4
建设投资
5.00%
13.84%
1.98
5.41%
10.00%
5.37%
1.84
15.00%
-1.95%
1.71
表11-13三期工程敏感性分析结果表
变化因素\变化率
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
基准折现率
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
13.00%
可出售面积
-6.79%
2.52%
12.66%
23.75%
35.93%
49.38%
64.30%
售房价格
-6.79%
2.52%
12.66%
23.75%
35.93%
49.38%
64.30%
销售款回笼进度
-6.79%
2.52%
12.66%
23.75%
35.93%
49.38%
64.30%
建设投资
67.10%
49.67%
35.50%
23.75%
13.84%
5.37%
-1.95%
图11-3三期工程敏感性分析图
通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。
由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。
11.5四期工程财务分析
11.5.1销售收入及销售税金及附加估算
四期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。
在整个建设和销售期内，可实现销售收入16120.38万元。
1.分年销售计划
表11-14四期工程分年销售计划表
序号
项目
项目总面积
售价（元）
销售率合计
销售率
1
2
3
1
多层住宅
5390.54
2200.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2
高层住宅
58876.24
2500.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
3
架空层车库
478.67
4500.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
全部
64266.78
0.00
0.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2.销售回款政策
实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。
3.销售收入
在整个建设和销售期内，共实现销售收入16120.38万元。
4.销售税金
在整个建设和销售期内,销售税金及附加为886.62万元。
其中：
营业税：
806.02万元。
城市建设维护税：
56.42万元。
教育费附加：
24.16万元。
土地增值税：
1247.03万元。
11.5.2利润
本项目完成后，可实现房产销售收入16120.38万元。
销售净收入：
减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为13986.73万元。
开发成本：
9562.68万元。
利润总额：
4334.05万元。
所得税：
1083.51万元。
净利润：
3250.54万元。
11.5.3财务指标
表11-15四期项目财务指标一览表
1
销售利润率
%
20.16%
2
投资利润率
%
32.99%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
261.05%
4
财务净现值（所得税前）
万元
3040.38
5
投资回收期（所得税前）
年
1.38
6
财务内部收益率（所得税后）
%
147.76%
7
财务净现值（所得税后）
万元
2188.66
8
投资回收期（所得税后）
年
1.67
9
资本金收益率
%
147.76%
由上表可以看出，项目财务内部收益率为261.05%，财务净现值为3040.38万元（折现率=13%）。
高于基准收益率，项目在财务上可行。
11.5.4不确定性分析
对于项目重要的几个因素,可出售面积、售房价格、销售款回笼进度、建设投资分别做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的调整，分析各因素的敏感度。
表11-16四期工程敏感度系数和临界点分析表
序号
不确定因素
变化率（%）
内部收益率
敏感系数
临界点（%）
1
可出售面积
-5.00%
171.13%
17.99
-19.90%
-10.00%
110.51%
15.05
-15.00%
66.89%
12.94
2
售房价格
-5.00%
171.13%
17.99
-19.90%
-10.00%
110.51%
15.05
-15.00%
66.89%
12.94
3
销售款回笼进度
-5.00%
171.13%
17.99
-19.90%
-10.00%
110.51%
15.05
-15.00%
66.89%
12.94
4
建设投资
5.00%
185.92%
15.03
24.78%
10.00%
135.68%
12.54
15.00%
99.72%
10.76
表11-17四期工程敏感性分析结果表
变化因素\变化率
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
基准折现率
66.89%
110.51%
171.13%
261.05%
408.33%
693.53%
1480.94%
可出售面积
66.89%
110.51%
171.13%
261.05%
408.33%
693.53%
1480.94%
售房价格
66.89%
110.51%
171.13%
261.05%
408.33%
693.53%
1480.94%
销售款回笼进度
1356.97%
632.76%
385.69%
261.05%
185.92%
135.68%
99.72%
建设投资
66.89%
110.51%
171.13%
261.05%
408.33%
693.53%
1480.94%
图11-4四期工程敏感性分析图
通过上表与上图可以看出，本项目随销售价格、可出售面积、销售回款进度变化的反应很大。
由此，本项目应该做好销售宣传，加强销售管理，严格回款制度，保证项目的顺利实施。
11.6五期工程财务分析
11.6.1销售收入及销售税金及附加估算
五期工程建设期为3年，销售期也为3年，其中第一年与第二年为销售期，第3年为回款期。
在整个建设和销售期内，可实现销售收入12864.91万元。
1.分年销售计划
表11-18五期工程分年销售计划表
序号
项目
项目总面积
售价（元）
销售率合计
销售率
1
2
3
1
高层住宅
58463.23
2200.00
100.00%
50.00%
50.00%
0.00%
全部
58463.23
0.00
0.00%
50.00%
50.00%
0.00%
2.销售回款政策
实行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。
3.销售收入
在整个建设和销售期内，共实现销售收入12861.91万元。
4.销售税金
在整个建设和销售期内,销售税金及附加为707.41万元。
营业税：
643.1万元；
城市建设维护税：
45.02万元；
教育费附加：
19.29万元。
土地增值税：
349.69万元。
11.6.2利润
本项目完成后，可实现房产销售收入12861.1
销售净收入：
减除经营税金及附加、土地增值税，净收入为11804.82万元。
开发成本：
9597.88万元。
利润总额：
2206.94万元。
所得税：
551.73万元。
净利润：
1655.2万元。
11.6.3财务指标
表11-19五期项目财务指标一览表
1
销售利润率
%
12.87%
2
投资利润率
%
16.89%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
59.17%
4
财务净现值（所得税前）
万元
1270.04
5
投资回收期（所得税前
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