迪凯房地产制度.docx
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迪凯房地产制度
目录
房地产项目前期管理3
房地产项目投资管理办法3
第一章总则3
第二章立项、审批、实施和管理3
第三章项目验收4
第四章附则4
招标管理办法5
第一章总则5
第二章招标、开标5
第三章询标、中标6
第四章附则6
房地产项目设计管理办法7
第一章总则7
第二章设计方案的确定和设计变更7
第三章附则8
房地产项目前期工作管理办法9
第一章总则9
第二章前期工作的准备和操作9
第三章责任11
第四章附则11
房地产项目工程管理12
工程现场管理制度12
第一章总则12
第二章考勤和劳动纪律管理12
第三章仪容、仪表及礼貌规范13
第四章安全管理13
第五章工程例会制度14
第六章工程质量管理14
第七章工程进度理管15
第八章附则15
工程款支付管理办法15
第一章总则15
第二章审核职责15
第三章审批程序16
第四章工程进度款的审批时限16
第五章附则17
施工进度验收会签表17
工程进度款审批会签表18
工程部印章管理办法19
工程联系单管理办法19
房地产销售管理21
销售业务大纲21
一、房屋销售管理21
迪凯国际中心楼盘均价表25
迪凯国际中心定价计算表26
迪凯国际中心销售面积价格表27
商品房预约（订）单28
折扣权限表29
房屋优惠审批表30
销售合同审批表31
退定审批表31
房屋姓名变更审批表32
换房申批表33
退房审批表34
购房人违约处置审批表35
客户建议或意见登记表36
客户投诉登记表37
商品房入伙通知书38
尾款结算单39
业主验收单40
物业交割备忘录41
入伙资料（物品）一览表42
二、商品房价格管理办法43
三、房屋销售合同管理办法44
第一章总则44
第二章销售合同管理体系44
第三章销售合同管理45
合同、合同附件去向清单46
合同归档目录清单47
销售部案场管理制度48
（一）销售人员礼仪48
（二）考勤制度50
（三）客户建议和意见及投诉管理制度51
（四）业务规范52
（五）销售现场工作记录52
（六）其它规范52
（七）案场管理规范扣分细则53
房地产项目前期管理
房地产项目投资管理办法
第一章总则
第一条为了加强房地产项目投资管理，规范房地产项目投资决策行为，提高决策水平，同时强化投资项目的实施管理，减少房地产投资风险，增加房地产投资效益，特制定本管理办法。
第二条本规定的适用范围：
房地产项目投资。
第三条房地产投资项目必须符合公司发展规划并具有投资前景优越、潜力好、经济效益佳、风险小的原则。
第二章立项、审批、实施和管理
第四条投资项目的前期管理：
一、投资项目的立项和审批：
1、立项预备：
房地产项目提出单位、个人，在项目立项前应将项目基本情况形成书面材料提供给公司，经公司决策层确认后进入预备程序。
进入预备程序后，房地产公司项目市场、投资规模、投资及效益进行初步分析，编制《项目建议书》，上交公司决策层立项。
2、合作开发项目还需对投资项目的合作企业状况、诚信度、规模、领导人背景等进行全面了解调查。
3、房地产项目经公司决策层同意立项后进入实质性谈判或拍买项目的前期准备。
二、项目可行性报告及审批：
在投资项目的立项后，房地产公司须组织相关人员对投资项目的必要性、市场预测、投资估算、资金筹措、风险预测、经济效益、偿还能力等进行详细的分析，特别是项目的风险预测及防范要作为重点研究对象。
对合作标的、拍买价格进行初步确定，并形成可行性报告，报董事会审批决策。
第五条房地产投资项目的实施和管理：
一、项目可行性报告批准后，合作项目的合同签订根据《证照、合同及文件管理制度》执行，并根据《基本工作流程》中《合同审核流程》进行审核签约，参与拍买的项目根据董事会确定的拍买价格范围，法定代表人授权委托书，参与拍买。
二、项目签约或拍买后，须召开专题会议就项目责任人、资金、项目班子进行落实，明确落实时间和相关工作责任人。
三、项目班子建立后，根据项目可行性报告的经济技术预测分析，确定项目责任的主要经济技术考核指标，与项目责任人签订项目责任书。
制定项目年度实施计划，对项目的实施情况进行动态管理与服务。
四、投资项目的实施必须按批准的投资规模和总投资执行，不得擅自扩大项目规模。
对确须扩大规模，必须事先提出调整报告，报董事会审批。
五、当投资的项目情况发生重大变化时，必须及时根据实际情况进行调整决策。
六、房地产开发项目应遵守国家、地方有关经济技术法规、政策和公司经济技术管理制度，严格要求，确保工程质量、进度。
第三章项目验收
第六条公司根据项目责任书对房地产项目各阶段工作进行验收。
对不符合开发进度的，项目班子须进行说明，并承担相应责任。
第七条房地产开发项目的综合验收均要按国家、地方有关规定和要求组织验收。
第四章附则
第八条本管理办法的工作流程参见《基本工作流程》中《项目投资（收购）工作流程》、《房地产项目开发工作流程》。
第九条本管理办法解释权归属于股份公司投资发展部。
招标管理办法
第一章总则
第一条为规范招标采购发包行为，确保招标工作公正、合理的开展，特制定本管理办法。
第二条本招标管理办法仅适用于企业可自主招标项目。
第三条成立招标领导小组：
由房地产公司总经理担任组长，总工程师、财务总监担任副组长，组员由工程部负责人及所涉及招标项目的实施管理部门（下简称职能部门）人员组成。
第四条招标领导小组是房地产企业采购、发包的最高决策小组，具体事务操作和相关招标工作召集人员为职能部门人员，凡涉及到房地产项目内的设计、设备、工程、安装和材料，单项项目费用十万元以上的（含）；或同一批次采购在三十万元以上的（含），均应通过招标领导小组进行公开公正地进行招标实施。
招标领导小组根据房地产项目进展情况，及时在社会媒体上公开有关招标信息，并通过公开招标、竞标，进行公正选标后，报董事长批准后执行。
第五条招标领导小组招标工作纪律：
一、招标领导小组成员不得将其他竞标企业及企业的有关情况，泄露给相关企业。
二、招标领导小组成员不得将涉及企业商业秘密的有关情况泄露给投标企业。
三、招标领导小组成员不得收受投标企业宴请、礼物及业务费用。
四、招标领导小组成员不得单独开封招标单位的标书。
五、招标领导小组成员在招标过程中必须根据公正、公平及有利于本企业的原则，进行选标。
第六条由于招标领导小组成员未遵守以上工作纪律而给企业造成损失的，按照《过失责任赔偿（暂行）规定》进行处理。
情节严重的予以除名。
第二章招标、开标
第七条招标领导小组根据房地产项目进展情况，要求职能部门起草相关招标公告和招标文件，招标公告和招标文件必须经招标领导小组审核后定稿，招标公告和招标文件为今后采购或承包合同的附件，根据公司董事会意见进行公开招标或邀请投票。
第八条公开招标必须通过社会媒体公开招标信息，通过招标领导小组的资格审定，从要求参加投标的企业中选择五家左右企业，通过资格审查的五家企业向职能部门购买标书参加投标。
第九条职能部门招标文件的准备，须将承包项目（或采购）的技术要求、质量要求及所处环境、工期要求、截止日期、开标日期等相关要求明确说明，以确保招标工作的顺利展开。
第十条职能部门必须妥善保管各投标企业标书，根据招标文件要求，在开标之日通知相关企业和招标领导小组进行公开开标。
第三章询标、中标
第十一条开标后由招标领导小组进行评标，选择三家各指标相对优秀的企业进行询标，进一步确认质量、工期和付款要求，询标记录作为合同附件必须进行双方签名确认。
第十二条询标后招标领导小组委派相关人员对这三家企业进行实地考察，职能部门就实地考察情况形成考察报告交招标领导小组，招标领导小组结合投标文件、询标记录、考察报告确定最后的中标企业报董事长批准。
第十三条经董事长批准后，由职能部门向中标企业发放中标通知书。
第十四条根据招标文件和询标纪录，职能部门拟草相关协议，由法律顾问进行审核，房地产总经理批准，和中标企业签订相关合同。
第四章附则
第十五条本管理办法解释权归属于房地产公司总师办。
房地产项目设计管理办法
第一章总则
第一条为保证房地产项目设计的实施有利于企业形象的提升，确保项目设计工作的有效开展，特制定本管理办法。
第二条本管理办法涉及到房地产项目初步设计、方案设计、施工图设计、各绿化、管线、市政、装修设计等过程。
涉及到部门为总师办、策划部、工程部、材料部、预算部。
第二章设计方案的确定和设计变更
第三条任何房地产项目一经引进，策划部门就必须贯穿项目设计的所有过程：
1、当拿到相关项目土地后，该地块拟建筑的主朝向、主体形状和主色调及建筑主题思想，策划部门必须考虑到该地块的相关风俗民情、周易及历史背景，并和总师办、设计公司进行有效地对接。
2、策划部门必须进行充分市场调查，对房型分隔提出依据及建设性的意见。
3、绿化设计方案除要考虑风俗民情、周易和历史背景外，还须考虑和主建筑物相互协调和相互呼应的整体效果。
4、策划部门也必须就装修设计的相关设想召集总师办、工程部、材料部、预算部，就策划方案的工程工艺、取材、成本的可行性听取相关意见。
5、策划部门根据以上情况形成具体书面调查报告报总师办和公司董事会。
第四条总师办在和设计单位沟通时，除相关设计必须符合规划、人防、消防、交通、环卫等部门要求以外，还需根据策划部门本章第三条的意见，和设计部门沟通，将相关文化和策划融入在设计中，设计方案初稿必须经企业董事会进行审核，再根据相关政策要求进行会审后通过。
第五条设计单位必须是通过招标方式而产生的。
第六条设计变更，这里主要指在施工过程中发生了一些技术情况所引起的设计变更。
第七条所有涉及到施工设计变更的必须填写设计变更联系单，经总工程师同意签名报设计单位审核同意，见《基本工作流程》中《工程文件签署流程》。
第八条设计变更涉及到户型结构、使用功能或视觉效果的变化，须及时策划、由销售部门进行联系，对已发出的宣传资料进行收回，若已进行销售的，必须以书面的形式通知客户，让客户进行确认。
第三章附则
第九条本办法解释权归属于房地产公司总师办。
房地产项目前期工作管理办法
第一章总则
第一条为规范房地产项目的前期运作，提高前期工作效率，确保相关工作的有效衔接，特制订本管理办法。
第二条本管理办法适用于房地产前期工作，涉及到房地产公司总师办、前期部、工程部、策划部、销售部之间的工作衔接。
第三条前期工作涉及到土地出让合同的签订、土地证的领取、勘测红线的申领、地质勘探、设计单位的招标、方案设计、方案会审、规划土地许可证的申领、初步设计、日照分析、环评、工程规划许可证的申领、监理和施工单位招标、交费、施工许可证的申领等直至预售许可证的申领。
第二章前期工作的准备和操作
第四条自项目引进（或拍买）协议一签订，房地产项目就进入了一个实际的前期工作。
第五条房地产前期工作是一个庞大的社会学工程，前期部必须进行充分的准备做好相关工作计划，确保前期工作有效地开展。
1、根据项目的特点准备好相关的资料。
2、根据项目的特点整理好前期工作思路。
3、落实好相关工作人员。
4、前期部必须掌握好工作的效率节奏，对在前期工作过程中所涉及到其他部门的要做到事前沟通。
5、和各政府相关部门保持有效沟通，了解各申报审批程序，确保工作效率的提高。
第六条前期工作的操作流程和注意事项：
前期操作流程和注意事项
项目前期
流程
（一）
土地证申领阶段
（二）
规划用地许可证阶段
（三）
规划工程许可证阶段
（四）
施工许可证阶段
（五）
预售证阶段
执行部门
前期部、策划部
前期部、总师办
策划部
前期部、总师办
策划部
前期部、总师办、工程部
策划部、财务审计部
前期部、工程部
销售部、策划部
工作内容
1、项目调查和可行性分析，形成相关可行性报告。
2、参加土地拍买；或参加项目合作谈判。
3、签订土地出让合同（合作项目进行签约）。
4、交纳土地出让金（合作项目支付合作款）。
5、申领土地证。
1、划勘测红线。
2、设计方案招标。
3、委托设计：
方案设计：
彩图、平面图、交通走向图、消防通道、绿化布局、排水系统图。
4、领取规划用地许可证。
1、方案会审，并形成纪要。
2、进行初步设计和扩初会审。
3、日照分析。
4、环评报告。
5、签订配套合同。
6、申领规划工程许可证。
1、根据扩初进入施工图设计。
2、施工图审。
3、施工招标：
监理、施工单位。
4、交费：
人防、白蚁、墙改、散装水泥押金。
5、申领施工许可证。
6、图纸交底。
1、确定物业用房、社区用房、物业营业用房、汽车位、自行车位等配套用房
2、建施图交房管进行预测绘。
3、物业公司招标。
4、申领预售证。
注意事项
1、对合作项目，特别是需以股权收购方式进行合作的，要注意衩收购企业的或有负债。
2、取得项目后，在项目未结束之前注意及时做好每年的计划结转。
1、在办理勘测红线时，尽可能不要提供平面草图。
2、总师办在本阶段工作中，须做好相关准备：
.到规划局信息获取电子图、航拍图、工程管线道路坐标。
3、策划部就方案设计应就建筑物形状、色彩等和总师办保持有效联系。
4、前期部须做好工作的有效衔接，用好“时间差”以防内部部门的工作脱节。
5、方案通过后要求规划部门在平面图上盖章，规划用地许可证上用。
6、注意方案公示图，特别是公示图的内容、贴放位置和时间。
1、前期部在本阶段工作中，特别是和规划、建委、人防、交警、环保、市容、卫生、市政提早沟通；日照分析和环评报告的工作单位须和建委及时沟通，确保方案扩初会审通过。
2、策划部、总师办和前期部必须保持有效的工作衔接，提高办事效率。
3、扩初方案通过后，要取得平面建施图上盖章，区规划局放样定位用。
4、绿化平面图批好备用。
1、有资格图审企业只有三家：
省设计院、市设计院、华东设计院。
2、交费时要注意以下几点：
白蚁费的减免、人防费的减免，一般交费以面积计算，故不要提供相关建施图，提供相关的规划批文（不计面积的可以不算）。
3、散装水泥所有票据原件要保存好，特别是进场票和小票、结算单据工程部现场要落实好相关人员。
4、财务审计部要在不“冻存”企业资金的前提下办理好相关保函。
5、总师办必须和工程部沟通好，严格控制晒图数量。
6、注意穿插地质勘探工作，做好基坑维护方案审批。
7、策划部做好户型的策划、销售部门做好相关准备工作。
8、工程部要穿插做好施工水、电申请工作。
1、预测绘尽可能提前操作，待建筑物建造到允许层高时，可减少相关等待时间。
2、注意±0.00灰线验收工作的衔接。
所涉相关政策部门或单位
国土资源局、合作企业。
市规划局土地利用处、建委技术处、建委房产处、设计院
规划局土地利用处、规划建管处、建委设计处、建委房产处、人防、交警、抗震办、环保、卫生防疫、市容、市政、设计院
建委市场处、建委技术处、人防、白蚁防治所、设计院、墙改办、散装水泥管理办会室
市房地产管理局
第三章责任
第七条根据房地产项目操作的特点，前期工作的绩效主要为前期工作进度（涉及到房地产项目投入资金的占用时间）、费用减免、部门有效衔接。
第八条房地产前期分管领导必须时刻注意前期工作进度，发现异常应及时跟进解决，分管领导承担前期工作的直接领导责任。
第九条前期部因非政策原因，造成工作滞后或部门间衔接“断档”的，由前期部承担责任。
第十条总师办未及时提供设计服务，而造成工作滞后的由总师办负责。
第十一条策划部未及时提供项目主朝向、建筑物造型和色彩等相关设计文化，而造成工作滞后的由策划部负责。
第十二条工程部未明确晒图数的，使企业造成相关经济损失的，该责任由工程部承担。
第十三条销售部工作未及时办理预售证的，该责任由销售部承担。
第十四条本章节相关责任所造成的企业损失，由相关部门承担，具体金额由总裁办公会决定。
第四章附则
第十五条本管理办法解释权归属于房地产前期部。
房地产项目工程管理
工程现场管理制度
第一章总则
第一条为确保工程现场的规范化管理，保证工程项目的顺利实施，特制订本制度。
第二条本制度适用于房地产项目现场管理（现场考勤、劳动纪律、仪表、仪容、工程例会、安全管理、工程质量管理、工程进度管理），房地产公司所驻现场管理员工均须遵守。
第三条工地现场管理实行工程副总或总经理助理负责制，工程部、材料部、预算部各负其责、通力合作，共同作好施工管理的各项工作，保障工程顺利进行。
第二章考勤和劳动纪律管理
第四条每周5天工作制，工程部、材料部周六、日安排值班，值班时间和人员由部门经理作出安排，值班人员由部门经理安排调休（报工程副总或总经理助理批准），不计加班。
第五条工程部资料员为现场考勤员，配合股份公司企业管理部对现场员工进行考勤。
第六条病假需电话通知部门经理，事后持医院证明或处方到考勤员处补办病假手续。
第七条事假需提前一天书面申请，请假一天以内部门经理审批，一天以上报分管副总（或总经理助理）审批；部门经理请假报分管副总（或总经理助理）审批。
并报考勤员备案。
第八条未办理请假手续者按旷工处理。
第九条上班时间不准做与工作无关的事，违者罚款50元/次。
第十条工作人员不准在工地禁烟区吸烟，违者罚款50元/次。
第十一条办公室严禁赌博、酗酒、打架及其它扰乱秩序、妨碍公益等情形，违者罚款100元/
次。
第十二条有事外出1小时以上者，需经部门经理批准后方可外出。
第十三条及时整理桌面，保持办公室整齐、干净。
保持自己办公区域的卫生、整洁。
第十四条同事间不允许相互包庇，隐瞒过错，欺骗上级领导，违者一经发现处以30元/次罚
款。
第十五条发现问题不允许私下议论，以免影响工作，应以书面形式提出合理化建议或意见，
对公司上级领导的工作安排必须先服从后建议。
第十六条不允许私下议论同事或上级的工作或个人生活方面的事情，以免影响员工之间或与领导之间的关系，对工作造成影响。
第十七条凡遇公司或部门集体活动，必须积极参加，不能参加应提前向上级请假，否则以旷工处理。
第十八条对于工作中存在的问题或建议应以书面形式提出，公司经采用后予以奖励。
第十九条严格执行A管理模式，不得越级请示和汇报，对上司的工作有意见或不满意则可越级投诉，直至董事长。
第二十条每日下班前应将个人资料整理摆放好，并做好工作笔记，严禁携带公司资料离开公司。
第二十一条工地人员一律禁止招徕非公司职员住宿。
第二十二条不得徇私舞弊，与同事、客户相互勾结获取私利，恶意欺骗上级主管，情况严重者，一经发现立即予以辞退并扣发当月工资及所有佣金和福利待遇。
第二十三条迟到、早退和相关劳动纪律的处罚详见《制度汇编》《行政管理》中《考勤和劳动纪律管理制度》。
于每月3日前将上月考勤记录表上报股份公司企业管理部。
第三章仪容、仪表及礼貌规范
第二十四条工作期间统一着工作装，并佩带胸卡。
第二十五条保持着装得体、大方、干净整洁。
第二十六条女士上班期间不得浓妆艳抹，男士不得留长发、蓄须，不得奇装异服，另类打扮，影响公司形象。
第二十七条工作期间见到同事和上司必须主动打招呼、问候，不得用攻击性语言对待客户和同仁。
待人要和善、热情、落落大方、不卑不亢。
第二十八条自觉维护办公室及公共场所的清洁卫生，办公桌上平时保持清洁、干净，除必用文件外其它文件材料都放在文件柜里。
第二十九条处理好同监理单位及各施工单位的关系，在交往中要内外有别，注意保守公司秘密。
第四章安全管理
第三十条坚决贯彻“安全第一，预防为主”的方针，根据工作性质和劳动条例为职工发放个人防护用品，教育员工正确使用。
第三十一条员工要有安全意识，在日常工作中应做到不伤害自己，不伤害别人，不被别人伤害。
第三十二条办公场所无人时要及时落锁，并关闭门窗、关闭所有电器。
第三十三条进入工地现场必须戴安全帽，严格执行各项安全管理规定。
第三十四条每月进行一次安全生产检查，发理不安全情况，及时报告领导，迅速予以排除。
第三十五条现场食堂由股份公司企业管理部制定卫生安全制度，全体员工应自觉遵守。
第三十六条现场员工应掌握必要的应急抢险措施，做到遇险不惊，冷静而妥善地处理。
第三十七条对违反安全生产制度和操作规程造成事故的责任者，要给予严肃处理，触及刑律的，交由司法机关论处。
第五章工程例会制度
第三十八条为能全面、及时了解工程进展情况，工程副总或总经理助理应每周召开工程例会，工程例会由现场各部门经理参加，必要时可扩大到有关员工，并可邀请工程监理参加。
第三十九条各部门在工程例会上要汇报自己本周的工作情况，以及工程进度、质量情况、存在问题。
会议要对存在的问题进行分析，并提出解决问题的方法，由现场资料员进行记录并整理出会议纪要，各有关方面负责有关决议的落实工作。
第四十条未经公司同意，不得接受任何新闻媒体的采访。
第六章工程质量管理
第四十一条组织管理：
实行施工单位、监理公司、房地产公司工程部三级质量管理。
第四十二条质量管理：
项目全过程实施质量监控。
项目立项论证、项目设计、项目施工、项目各项验收等全过程均进行质量监控。
第四十三条质量控制：
1、工程部是对项目施工质量进行督促和协调。
2、监理公司是由本公司委托对施工单位进行全过程的质量管理。
2、总工程师对项目实施过程中技术指导及检查权利。
3、房地产公司工程部经理、水电主管、土建主管等相关人员，应当在项目实施过程各个环节中负相应责任。
4、工程现场管理人员有权对施工单位所使用的材料进行检查，发现问题必须及时通知监理，并及时阻止施工单位的使用。
5、须及时参加施工单位组织的隐蔽工程及其他各阶段验收，发现问题及时提出，若施工单位不予整改的须及时通知监理，必要时发出联系单。
第四十四条项目出现质量问题，作为现场管理者之一，由工程部承担相应责任。
第四十五条总工程师须不定时到工地现场进行质量检查，发现问题及时解决。
第四十六条当房地产项目交房时工程部必须参与现场的相关交房事宜，对业主提出的投诉及时进行解决和解答。
第七章工程进度理管
第四十七条工程部现场管理人员时刻注意项目的形象进度，根据双方协议检查进度实施情况，对施工单位进度异样情况进行跟踪，必要时发放工程联系单。
第四十八条若因设计技术问题影响工程进度，工程部应及时与总工程师及设计员进行联系，确保工程进度的按时完成。
第四十九条若因本公司工程部管理不善或未及时发现工程进度异常，造成企业损失的，由工程部承担管理责任并赔偿相关损失，赔偿的具体金额由总裁办公会决定。
第五十条工程进度必须和工程款的支付相结合。
第八章附则
第五十一条本办法解释权归属于房地产总师办。
工程款支付管理办法
第一章总则
第一条为了严格公司财务管理制度，合理规范工程款的支付流程，明确职责，根据公司经营活动的特点，特制订本管理办法。
第二条本管理办法适用于房地产项目工程款项的支付。
第二章审核职责
第三条工程款支付的控制原则：
计划管理、分块负责、层层把关。
各部门必须严格按照各自的审批权限和要求
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