房地产估价习题集.docx
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房地产估价习题集
一.选择、填空题
第一二章作业
1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两
者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于
（）方面的制约。
A建筑技术B土地权利设置C相邻关系
3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（
A区分共有B区分所有C公有
4、房地产需要专业估价的理由有？
？
？
5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，
则容积率为（）
&房地产按开发程度来划分，可以分为（
二.判断题
D土地使用管制
）三种。
D私有
20层，且建筑密度为60%,
）几类。
1•土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（）
2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（）
3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（）
三.问答题
1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么?
2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么?
3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面?
4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼?
5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位?
5、什么是房地产估价的概念?
&房地产的特性有那些?
7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法?
8、土地利用时要受到那些限制?
9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些?
一.选择、填空题
1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（）
A开发成本的变化B、消费者收入的变化C价格的变化D开发商对未来的预
期
2、
/rf
3、
A、
D
4、
甲土地的楼面地价2000元/rf,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价1500元，容积率为7,若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（现货房地产与期货房地产估价的不同点是（估价时点不同B、交易日期不同
估价对象的状况不同预计某地区某类房地产的需求不变，
）。
C、估价目的不同
但开发成本趋升，供给量趋增，则预计
第三章作业
其价格会（）
D投资价值
5、（）是随着时间的推移而减少。
A原始价值B帐面价值C市场价值
2.判断题
1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。
（）
2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。
3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。
（）
4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
（）
5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。
（）
3.计算题
1、某期房尚有2.5年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为6000元/rf,出租的年末净收益为1000元/rf。
假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的4%，试计算该期房目前的价格。
2、某宗土地总面积4000rf,容积率为2，对应的土地单价为1200元/rf，
现允许将容积率增加到
3.5，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。
市场比较法作业题
一、选择题
1市场法的理论依据是
2、比准价格是一种（
6、某可比实例的成交价格为
2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年
后支付8万元，1年后支付4万元。
已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（
元/m2。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为
D、设立抵押的房地产
A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产9、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价
A、咼
B、低
C、相等
D、无法确定
格（
比较，然后将比较结果转化为修正价格。
以下为多选
13、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（
A、宗地的面积与土地利用效果无关
B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
A、用途
B、所处区域
C、使用年限
D、建筑结构
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。
17、关于市场比较法，下列说法正确的是（
A、具有较强的现实性和说服力
B、以替代关系为基础
C、计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低
D、正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
二、计算题（严格按格式撰写）
1、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表:
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/平方米）
3800
4100
3950
成交日期
2012年10月1日
2013年5月1日
2013年6月1日
交易情况
-2%
+1.5%
0
房地产状况
区位状况
+3%
0
-1%
权益状况
0
+2%
-1%
实物状况
-1%
0
+2%
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对
象劣。
2012年6月1日至2013年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月价格上涨
1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2013年10月1日的正常价格。
2、为评估某房地产价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表:
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
建筑面积
101.1平方米
120.3平方米
968.8平方尺
成交价格
48.5万人民币
600美元/m2
48.6万人民币
成交日期
2014.4.1
2014.2.1
2014.9.1
交易情况
-5%
0%
+2%
区域因素
+2%
0%
+2%
个别因素
-2%
+2%
+2%
A为分期付款，即：
于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清,
利率以5%计;
B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款;
C为抵押贷款，即：
于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款
利率为5.05%。
该类房地产以人民币为基准的市场价格2014年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。
美元与人民币的市场汇价2014年4月1日为1:
8.28;2014年2月1日为1:
8.30;2014
年8月1日为1:
8.27,2014年10月30日为1:
8.26。
评估某房地产于2014年10月30日的价格。
3、为评估某写字楼2015年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了
A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下:
表2中交易情况的分析判断是以正常价格为基准,
正值表示可比实例成交价格高于其正常
⑴可比实例的成交价格和成交日期，见表1
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
6000（元加）
5800（元/rf）
6120（元/rf）
成交日期
2015.4.1
2015.2.1
2015.5.1
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
3%
—1%
+2%
⑵交易情况的分析判断结果，见表
2。
市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
⑶调查获知该类写字楼的价格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上涨
1.2%,2015年6月1日至2015年10月1日平均价格每月比上月上涨1.8%。
⑷房地产状况的比较判断结果，见表
房地产状况
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素1
2%
4%
0
因素2
—3%
—1%
5%
因素3
6%
2%
—3%
三个因素对价格的重要程度是：
因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。
房地
产状况各因素的正（负）值表示可比实例的状况优于（差）估价对象状况的幅度。
试利用上述资料测算该写字楼2015年10月1日的正常市场价格。
三、改错题：
请指出下列计算过程的错误（至少三处），并写出正确的步骤和结果（之前错
误的不算错）
1可比实例的选取
估价人员通过市场调查，按时用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相
A、B、C三个可比实例，具
近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了
可比实例A
可比实例B
可比实例C
估价对象
体情况见下表（房地产状况中的区域因素，个别因素详细情况比较略）。
1
坐落
XX路X号
X路XX号
>^路XX号
^路XX号
r
用途
XI字楼
XI字楼
字楼
字楼
1
交易情况
协议
拍卖
招标
协议
1
成交价格
6300
6750
6760
1
地上建筑层数
26
28
30
30
1
个别因素（综合）
一般
一般
一般
一般
1
付款方式
一次性付款
一次性付款
一次性付款
2、比较修正过程
（1）交易情况修正
2%和1%,故
100/100、100/102、100/101。
由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高实例A、B、C的交易情况修正系数分别为
从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每
A、B、C的交易日期修正系数分别为
3、求取比准价格
实例B:
6760X（100/101）
（103/100）
（100/100）X（100/99）=6963元/m2
实例C:
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的
单位比准价格：
单位比准价格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2
故运用市场法的估价结果为：
比准价格=6843X3000=20529.00万元
第六章收益法作业
一.选择题
1、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。
A.资本化率应较高，价值较低B资本化率应较低，价值较高
C、资本化率应较高，价值较高D资本化率应较低，价值较低
2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%,则该房地产的收益价格为（）万元。
D、217
A、195B、210C213
D、1872
923B1111C、1353
收益法适用的条件是房地产的（）。
收益能够量化B、风险能够量化
收益或风险其一可以量化D收益和风险均能量化
3、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%,届时转让税费为售价的6%,报酬率为9%。
该房地产目前的价值为（）万元。
A、
4、
A、
C、
5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运用费用率
为40%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的收益价格为（）万元。
A、457.40B476.98C686.10D715.48
&某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来新增收益属于（）。
A、有形收益B.无形收益C正常收益D.实际收益E广告收益
7、建筑物净收益=（）X建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
C、土地价格D、房地产价格
A、建筑物重置价B、建筑物现值
8、收益法中所指的收益是（
B、估价时点前若干年的平均收益
D、估价时点前最高盈利年份的收益100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为
8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可
A、估计时点前一年的收益
C、估价时点以后的未来预期正常收益
9、有一宗房地产总价为
6%，建筑物资本化率为
D、60
C.50
视为无限年）。
A、30B.40
10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（
A、资本化率：
安全利率
B、资本化率：
安全利率
C、资本化率：
安全利率投资带来的优惠
管理负担补偿+缺乏流动性补偿
D.资本化率：
安全利率+投资风险补偿+投资带来的优惠
11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A、180B、196C、200D、300
12、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。
A.3275元/m2B.3287元/m2C.3402元/m2D.4375元/m2
13、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（
D、920万元
。
等。
A、368万元B、552万元C、561万元
14、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包括（
A.房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额
C、房屋设备折旧费D.所得税E、房屋装修折旧费
15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了
8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益
增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。
则该
）万元。
C.88.50
D.88.90
宗房地产的现时收益价格为（
A.85.45B.87.16
1、某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35
年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%该商铺的价值为多少万元?
2、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.23%,
管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为多少?
3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可
出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼客出租面积为1000m2，运营费用率为40%。
假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%,其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？
4、某房地产的报酬率为8%,收益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%,收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/m2?
5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格是多少万元?
6某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预
计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50
万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%，则该
商场在2005年10月的价值是多少万元?
7.某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。
据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐
用年限10年，残值率2%据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%,修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3%。
，报酬率为12%.
试估算该写字楼的价格。
第七章成本法作业
一.填空选择题
1、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系是（
5、建筑物的物质折旧包括（A功能衰退B、正常使用的磨损&建筑物的重新构建价格是（A扣除折旧后B估价时点C客观
D、
）
C环境恶化）的价格。
建筑物全新状态
D、意外的破坏损毁
2、一厂房建成后使用权出让手续，
算建
建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，）
在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（A.土地取得成本B.开发成本C管理费用D销售费用
3年,
60年（土地收回时不补偿）则该商业房地产的折旧年限是（
7、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期筑物经济寿命年。
40C60D63
设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（
A、37B
8、因技术革新、
A自然折旧B物质折旧C、功能折旧D经济折旧
9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（
A、土地取得成本+开发成本
B、土地取得成本+开发成本+管理费用
C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D、开发完成后的房地产价值
10、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。
A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
11、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（
B、45年
D50年
）
D自然环境恶化
A35年B、45年C48年
12、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（
A交通拥挤B建筑技术进步C城市规划改变
17、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产
主要包括（）等。
A、图书馆B.钢铁厂C空置的写字楼D.单纯的建筑物E加油站
）等。
18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有（
A.意外破坏的损毁B.市场供给过量C、建筑设计的缺陷D、人们消费观念的
改变E周围环境条件恶化
二.计算题
19、某建筑物为钢筋砼结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。
经调查
测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2
年，假定第一年投入建造成本的60%,第2年投入40%,均为均匀投入）,管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知道其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格
为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额及现值。
注：
写出详细步骤。
20、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。
该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。
根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。
请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。
（1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。
新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平
米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5年,开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半
年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02%，销售税金及附加为售价的5.53%，投资利润率为12%。
（2）经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。
对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。
3）原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。
由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。
⑷该类度假村项目的报酬率为8%。
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