物业管理综合能力精讲班第40讲讲义.docx
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物业管理综合能力精讲班第40讲讲义
物业管理综合能力精讲班第40讲讲义
多选题二、多项选择题（每题2分，每题中的5个备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。
错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）；
1.影响市场需求的因素包括（）。
A.个人的资产与收入
B.与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格
C.消费者对商品未来价格的预期
D.消费者人数多寡
E.厂商对于商品未来价格的预期
ABCD
解答：
由于市场需求是个人需求的总和，因此，凡是影响个人需求的因素都会影响市场需求。
此外，市场需求还受消费者人数多寡的影响。
有些情况下，某种商品的价格降低后，每个消费者对于该商品的需求量都增加了，从而市场需求量也增加了；但另一些情况下，某种商品的价格降低后，市场需求量的增加并不是由于原有的消费者消费量增加了，而是由于消费该商品的消费者数目增加了。
个人需求受许多因素的影响，主要因素有：
个人的偏好、个人的资产与收入、个人所购买的商品的价格、与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。
2.关于经济成本，正确的说法是（）。
A.经济成本=销售收入—经济利润
B.包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等
隐含成本+经济成本=显见成本C.
D.是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和
E.就是会计成本
ACD
解答：
人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”，即厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计账目上的各项费用支出总和，包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等。
经济学中的成本概念不同于会计成本，它是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。
经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。
经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本
经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本
经济成本=销售收入-经济利润
2章
3.运用差异目标市场营销策略其特点是（）。
A.能加强在某个领域中的市场地位
B.总销售量会增加
C.能充分挖掘企业潜力
D.成本咼
E.风险大
BCD解答：
差异目标市场营销策略。
企业将各个细分市场分别作为一个特定的目标市场，提供不同的产品，采取不同的营销方案，满足各个市场的不同消费需求。
实行这种目标市场选择策略，其优点是：
1）营销稳定性好。
2）总销售量会增易树立企业优越形象。
4）能充分挖掘企业潜力。
3）加。
．实行这种目标市场选择策略，其缺点是：
成本咼。
3章
4.期望理论认为，一个人的决策是几个普通观念的产物，它们是（）
A.价值
B.成长
C.期望
D.相互关系
E.绩效获奖估计
ACE解答：
期望理论强调，个人的期望可以激发出个人向上的力量。
期望理论认为一个人的决策是三个普通观念的产物，即价值，绩效获奖估计与期望。
价值是员工对奖励价值的评价，绩效获奖估计是指咼工作绩效能够受到奖励的可靠性，而期望则是员工对自己通过努力的工作获得良好绩效的信心。
这三个方面影响着员工潜力的发挥。
5.下面对公平理论的叙述，正确的有（）。
A.员工倾向于将自己的产出与投入的比率与他人产出—投入的比率相比较，来进行公平判断。
B.员工比较的是他对投入、产出的客观测量结果，而并非是投入、产出的知觉。
C.员工比较的是他对投入、产出的知觉，而并非是投入、产出的客观测量结果。
D.依据这个理论，薪酬能否成为一个激励因素取决于努力、绩效、报酬三者的关系。
E.感受到不公平的员工不可能会采用改变被比较者的投入或产出方式来恢复心理上的平衡．
AC
解答：
美国心理学家亚当斯于1956年提出公平理论。
公平理论指出，员工倾向于将自己的产出与投入的比率与他人产出—投入的比率相比较，来进行公平判断。
值得注意的是，员工比较的是他对投入、产出的知觉，而并非是投入、产出的客观测量结果。
员工进行公平比较时可进行纵向比较，包括员工将自己的工作和报酬与同一组织中与自己过去的工作和报酬相比较，也包括员工将自己在不同组织里相比较；也可进行横向比较，包括员工将自己的工作和报酬与同一组织内其他人员相比较，也包括与其他组织员工的工作和报酬相比较。
如果员工通过比较，感受到自己的投入和产出不成比例，会大大挫伤其工作积极性。
感受到不公平的员工可能会采用以下方式来恢复心理上的平衡。
（1）改变自己的投入或产出。
（2）改变被比较者的投入或产出。
（3）改变对投入或产出的感觉。
（4）改变参照对象。
（5）辞职。
另外值得注意的期望理论还有：
手段—期望理论。
依据这个理论，薪酬能否成为一个激励因素取决于努力、绩效、报酬三者的关系。
4章
6.公共关系传播的基本方式包括（）
A.人际传播
B.政府传播
C.群体传播
D.大众传播网络传播E.
ACD解答：
公共关系传播的方式有很多，其基本方式有：
人际传播、组织传播、群体传播和大众传播等。
7.影响人际吸引的主要因素包括（）。
A.临近因素
B.晕轮效应
C.自我意识因素
D.互补性因素
E.互动频率因素
ADE解答：
影响人际吸引的主要因素。
具体说来有如下因素：
（一）临近因素
（二）首次效应
（三）相似性因素
（四）互补性因素
（五）移情效应
（六）互动频率因素
（七）代价—酬赏理论
（八）情感的相悦性
（九）个性因素
5章
8.行政管理客体包括（）行政机关A.
B.具有社会公共管理职能的事业单位以及某些垄断企业
C.国家事务
D.社会事务
E.行政机关的内部事务
CDE
解答：
行政管理的客体是国家事务、社会事务和行政机关的内部事务。
行政管理的范围遍及国家和社会生活的各个方面和全体国民。
任何一种社会管理都没有行政管理这样广泛的外延性和关系国家、社会的全局性。
6章
9.并非所有的组织体都是法人，法人需要具备一定的条件，其中包括（）。
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A.发起人是完全民事行为能力人
B.有必要的财产或者经费。
C.有自己的名称、组织机构和场所。
D.能够独立承担民事责任
E.至少3个自然人
BCD解答：
法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
法人不同于自然人的地方在于它是组织体，是人的集合或财产的集合。
但并非所有的组织体都是法人，法人需要具备一定的条件。
1．法人应当具备的条件：
（1）依法成立。
（2）有必要的财产或者经费。
有自己的名称、组织机构和场所。
（3）．
（4）能够独立承担民事责任
10.对于物业管理法律事实以下认识不正确的有（）
A.物业管理法律事实引起物业管理法律关系的变动。
B.物业管理法律关系引起物业管理法律事实的变动
C.根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为自然事实和行为事实两大类
D.根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为事件与状态两大类
E.按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为合法行为和违法行为
BDE解答：
物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。
它具有客观性、能动性。
物业管理法律事实引起物业管理法律关系的变动，包括法律关系的发生（指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系），变更（指既存法律关系中主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化），终止（指当事人之间权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭）三种情况。
物业管理法律事实具体种类很多。
根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为自然事实和行为事实两大类。
按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业的法律行为与事实行为（如无因管理，住宅小区文化创作活动等）两类。
人的行为以其合法性可分为合法行为和违法行为（包括违约行为、侵权行为等）。
7章
8章
。
投保决策过程包括（）11.
A.市场调查
B.召开业主大会
C.确定所需的保险
D.选择保险公司
E.分析保险条款CDE
解答：
物业管理者为了能正确地投保，必须遵循一定的决策步骤，以获得降低风险和增加成本之间的最佳平衡。
其基本步骤如下：
（1）详细调查。
物业管理者必须了解在其管辖的范围内存在那些风险因素。
（2）确定所需的保险。
（3）保险费和保险金的确定。
（4）选择信誉良好的保险公司。
（5）分析保险条款
12.物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循的原则包括（）。
A.公平公正公开原则
B.可保权益原则
C.赔偿原则
D.首因原则
E.共同保险原则
BC
解答：
物业管理过程中，订立保险合同时，应遵循以下原则：
（一）最大诚信原则
（二）可保权益原则
（三）赔偿原则
公平互利原则）四（
（五）近因原则
（六）重复保险分摊原则
9章
13.社区中介组织的职能包括（）。
A.联系政府与民众
B.依法进行社区治理
C.进行社区服务
D.依法对社区的重大事务进行管理
E.对已投入使用的各类物业实施管理
ABC
解答：
社区中介组织又被称为非盈利性组织或非政府组织，它形成于18〜19世
纪的发达国家。
在我国，它还是一种新兴的社区组织。
它主要致力于社会服务和管理，其根本宗旨是满足社区居民的需要。
社区中介组织承担着联系政府与民众、依法进行社区治理和服务等多种职能。
社区中介组织主要是指各类福利性、服务性、中介性组织，如社区福利组织、志愿者组织、慈善组织、社区服务组织或一些行业性组织，如个协、体协、舞协等。
10章
11章
14.确定给水方案依据的主要因素包括（）。
A.建筑物面积
B.用水人口
C.用水量
D.配水点布置
室外给水管网的压力E.
CDE
解答：
给水方案是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。
12章
15.防盗报警系统是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统，根据它们的工作原理划分的类型包括（）。
A.开关报警器
B.玻璃破碎报警器
C.周界报警器
D.巡更报警器
E.可视报警器
ABC解答：
防盗报警系统是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统，一般由探测器（报警器）、传输系统和报警控制器组成。
探测器检测到意外情况就产生报警信号，通过传输系统送入报警控制器发出声、光或以其他方式报警。
不同场所、不同环境、不同地点要求的探测器类型不同。
根据它们的工作原理可分为下列几种类型。
（一）开关报警器
（二）玻璃破碎报警器
（三）周界报警器综合分析题三、综合（案例）分析题（根据背景材料，按要求作答，简答的，分步骤答要点）分）2分，每问6（共1.
背景材料万家乐房地产开发公司聘请花语物业管理有限公司为其开发的物资小区进行管理，双方签订了前期物业服务合同，约定合同期限为5年。
业主购房时同意花语物业管理有限公司进行物业管理。
在合同履行的第二年7月，物资小区在当地区房地产行政主管部门的指导下成立了业主大会并选举产生业主委员会。
业主大会在首次会议上，有人认为花语物业管理有限公司是万家乐房地产开发公司强行安排给业主的，其物业服务合同是无效的合同；也有的业主认为是该物业服务合同格式条款。
问题1什么是无效民事行为，无效民事行为有几种类型？
无效民事行为，是严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
有以下几种：
（1）无民事行为能力人实施的；
（2）一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的损害国家利益的；（3）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（4）违反法律或者社会公共利益的；（5）以合法形式掩盖非法目的的。
问题2什么是格式条款？
法律对格式条款的规制有哪些？
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
包含有格式条款的合同称格式合同、定式合同、定型化合同等。
《合同法》对格式条款的规制有：
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
对格式条款的理解发生争议的，应该按照通常理解予以解释。
对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。
．
问题3物业服务合同有哪些特征？
（1）物业服务合同是合同法15种有名合同之外的无名合同。
物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。
（2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。
（3）物业服务合同是双务合同。
（4）物业服务合同是有偿合同，要式合同。
2.根据所给建筑施工图，按要求回答问题。
（共15分）问题1说明该图样的图示方法。
（1分）该图是外墙身详图。
实际是建筑剖面图中外墙从室外地坪以下到屋顶檐部的局部放大图。
问题2说明该图样包括的基本内容。
（2分）详图所表示的内容：
1）墙的厚度与各部分的尺寸变化及与定位轴线的关系；
2）地面节点表明防潮层、室内地面和室外勒脚及散水的构造做法；
3）中间节点表明各层墙体与圈梁、楼板等构件的连接关系及连接做法，表明各层地面、楼面等的标高及构造做法，表明门窗洞口的高度及标高；
4）檐口节点表明屋面的高度、标高及构造做法。
问题3说明该图样画出了建筑物基本构成中的哪几部分？
（2分）它表明了建筑物基本构成中的屋顶、楼板层与地面（楼地层）、墙、窗的构造情况。
问题4简述该图样画出的建筑物基本构成部分的基本功能。
（2分）墙是建筑物的承重和围护构件，它承受屋顶、楼板传来的荷载，并将这些荷载连同自重一起传给基础。
外墙与屋顶一起组成了整个房屋的外壳，抵抗雨、雪、风沙的侵袭，阻止太阳的辐射作用，夏季隔热冬季保温。
内墙起分隔室内空间、．避免相互干扰的作用。
楼板层是建筑物水平方向的承重构件和分隔构件，楼板将整个建筑物分成若干层，它承受着作用在上面的荷载，并将这些荷载连同自重一起，传给墙或柱，同时还对墙身起水平支撑作用。
地面直接承受各种使用荷载，并将这些荷载连同自重直接传给地基。
屋顶是建筑物顶部的围护和承重构件，它承受屋顶的全部荷载，并将这些荷载传给墙或柱，还起阻隔雨水、风雪对室内的影响，将雨、雪水排除，防止冬季室内热量散失,夏季太阳辐射进入室内的作用。
窗主要起采光和通风的作用，同时又有分隔和围护作用，是非承重构件。
问题5说明首层层高、首层窗台高度及窗洞口高度。
（1分）首层层高：
3.6m
首层窗台高度：
相对于室内地面高度0.9m首层窗洞口高度：
1.8m
问题6简述墙身防潮层常用的构造做法。
（1分）墙身防潮的方法是在墙脚铺设防潮层，防止土层和地面水渗入砖墙体。
墙身防潮层的构造做法常用的有三种：
①防水砂浆防潮层；②细石混凝土防潮层；③卷材防潮层。
问题7该建筑的水平承重构件对装修技术、房屋维修管理有哪些要求？
（2分）
对房屋装修技术的要求：
不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具。
未经房屋安全鉴定站（室）鉴定的房屋装饰，其承重墙（18cm以上厚砖墙、12cm以上厚混凝土墙）、共用部位隔断墙、外砖护墙、抗震墙体上不得随意掏墙、打洞、剔槽，不得擅自拆改。
对房屋维修管理工作的要求：
当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。
．
问题8简述楼地面、屋面对房屋装修技术、房屋养护、房屋维修管理？
（2分）对房屋装修技术的要求：
楼（地）面装饰材料的重量不得超过规定值。
否则，必须经房屋安全鉴站（室）鉴定。
在粘贴厨房、卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理蓄水24小时检验合格的签认手续。
卫生间的蹲坑改坐便器，不得随意变动下水排水甩口位置。
楼地面对房屋养护工作的要求：
经常用水房间楼地面的有效防水、避免室内受潮与虫害、控制与消除装饰材料的有害作用。
屋面工程的养护
（1）定期清扫，保证各种设施处于有效状态；
（2）定期检查、记录、并对发现的问题及时处理；（3）严格执行维修制度；（4）加强屋面使用的管理。
对房屋维修管理工作的要求。
楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。
如房间长期处于潮湿环境，可增设防潮层，木基层或增强砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。
屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。
问题9简述室内装饰对房屋装修技术、房屋养护、房屋维修管理的要求（2分）对房屋装修技术的要求：
新做房屋吊顶的支点应设在周边的墙体上，平房吊顶必须预留检查口。
室内装饰要保证煤气管道和设备的安全要求：
电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于10cm；电线与煤气管交叉净距不小于3cm房屋装饰不得影响毗连房屋的正常使用和邻里生活。
房屋装饰要符合规划、供暖、供热、煤气、电力等部门的规定。
对房屋维修管理工作的要求：
抹灰应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。
油漆粉饰要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。
对木构件呈现各类铁构件应进行周期性油漆保养。
各种油漆和内、外墙涂料，以及地面涂料均属保养性质，应制定养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。
．装饰工程对房屋养护工作的要求：
裱糊工程的养护、饰面工程的养护、花饰安装工程的养护。
3.（共9分）
背景资料：
在某住宅小区，江先生住宅为办公与住宅在一起。
有一天，江先生回家正在楼道中上楼，突然停电。
楼道没有照明设施让他重重摔了一跤。
问题1在哪些场所应设置事故照明？
（2分）在下列场所应设置事故照明：
（1）在工作照明熄灭后，由于工作中断或误操作，将引起爆炸、火灾等严重危险的场所；
（2）在无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，将造成设备人身事故的地方；
（3）公共场所，如影剧院、博物馆、展览馆、大型商场、大礼堂和高层建筑等供人流疏散用的走廊、楼梯和太平门等处；
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（4）医院的手术室、急救室等。
问题2可靠性指标是如何划分等级的？
（2分）可靠性指标是指根据用电设备在生产和社会生活中的重要性，以及中断供电对人身安全和设备的影响对供电系统提出的不中断供电的要求。
对不同的用户有不同的供电要求，一般分为三个等级。
一级负荷供电中断将造成人身伤亡；或在政治上、经济上造成重大影响；或破坏重要交通枢纽、通信设施、公共场所的正常秩序，带来极大的政治、经济损失。
一级负荷要求有两个独立的电源供电，一般采用出自不同变压器的两个独立电源供电。
二级负荷供电中断将造成在政治上、经济上造成较大损失，或影响交通枢纽、通信设备正常工作，造成城市及重要公共场所秩序混乱。
二级负荷由两条线路供电，一条线路工作时，另一条线路处于备用或采用一条专用线供电。
三级负荷不属于一、二级负荷的电力用户均为三级负荷，对供电无特殊要求，允许较长时间停电。
一般用单回线路供电。
问题3供电系统的日常养护管理有哪些要求？
（3分）1．观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况、高峰用电时的电流数值、三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。
2．核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合。
3．配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活。
4．导线绝缘是否很好，各类绝缘导线是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘胶布有无失效，接头之间是否绝缘。
5．金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。
6．各种电器具（如灯头、开关、插座等）是否牢固。
7．各种地极的接地电阻是否符合规定，接地螺栓有无松动，导线有无伤痕和腐蚀。
8．特殊房间（如潮湿、高温、易燃等场所）应按照有关规定重点进行检查维护。
问题4如何选择照明灯具（2分）常用的电光源按其发光原理可分为两大类，即热辐射光源和气体放电光源。
1．白炽灯
电压对白炽灯的光通量和寿命有很大影响，电压升高5％，它的使用寿命降低一
半，电压降低5％，光通量下降18％。
白炽灯光谱中红光成分较显著，照在红颜色物体上显得更鲜艳，照在蓝颜色物体上有些失真，它属于暖色光。
一般使用寿命只有1000小时。
．卤钨灯2．卤钨灯主要用于大面积照明场所和投光灯。
由于灯丝长、工作温度高，卤钨灯的耐振性差，不宜装在有振动的场所和有易燃易爆以及灰尘较多的场所。
为避免卤蒸气沉积在低端而破坏卤钨循环，必须水平安装，倾角不得大于±4°。
否则，使灯管很快发黑烧断，严重影响使用寿命。
3．荧光灯
荧光灯具有发光效率高（约为普通白炽灯的4倍）、光线柔和、光色接近于日光、使用寿命长（达2000〜3000小时）等特点而广泛应用。
其缺点是不宜频繁开关。
4．荧光高压水银灯荧光高压汞灯发光效率高，使用寿命长，亮度高并接近日光。
经常用在道路、广
场等地，它的优点是省电、耐振、寿命长、发光强。
缺点是启动慢、显色性差，不能用于事故照明和频繁开关的场所。
5．高压钠灯高压钠灯发光效率高、使用寿命长（约10000小时）、透雾性强、光色较好、为金白色，最适合交通照明。
答题指导（下）如何答选择题重视题目上的题型与答题指令信息选择题分单项选择题、多项选择题。
答题的失分或得分，与考生对题目上的答题指令信息的理解程度直接相关。
单项选择题答题指令信息是：
每题1分。
每题的备选项中，只有一个最符合题意。
五选二〜四多项选择题答题指令信息是：
每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。
选择题答题应遵循的基本原则．
1.单项选择题应遵循“宁错勿缺”的原则。
从前面的答题指令信息中我们看出，题目说明中没有答错倒扣分的规定。
因此，当遇到不能肯定选出正确答案的题目时，答了就存在答对得分的机会，所以千万不要放弃，应该猜答。
最终不要有未答的题目。
2.多选题应遵循“宁缺毋滥”的原则。
从多选题答题指令信息中我们知道，全选对给全分，没选全但选对给部分分，选错一个就不给分。
所以不要选没有把握的选项。
到临场一定要忍不住不冒险，坚持“不确定”就不选。
答题注意事项及技巧
1.答案正确地涂在答题卡上首先，客观题的答案必须在专门用机器评卷的答题卡上作答，在试卷上作答无效。
其次，填涂答题卡必须符合要求。
客观题的答题卡是通过机器进行识别的，不规范及错误的填
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