电影城物业服务合同法律顾问专业版.docx

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电影城物业服务合同法律顾问专业版

电影城

物业服务合同

第一条物业服务区域基本情况

第二条物业服务范围

第三条物业管理费及其它相关费用

第四条物业服务标准

第五条物业服务分包

第六条物业装修改造

第七条甲方的其他权利和义务

第八条乙方的其他权利和义务

第九条保险

第十条违约责任

第十一条合同终止

第十二条其它

附件：

物业管理界面划分

本物业服务合同（以下简称“本合同”）由下述双方于年月日在中华人民共和国XX省XX市市签订：

甲方：

XX公司（以下简称甲方）

注册地址：

营业执照号：

法定代表人：

通讯地址：

联系电话：

传真：

乙方：

XX公司（以下简称乙方）

注册地址：

营业执照号：

法定代表人：

通讯地址：

联系电话：

传真：

鉴于物业产权人与乙方签订了租赁合同（下称“《租赁合同》”），乙方承租使用物业产权人拥有的位于XX市北至二环路东五段，南至新规划道路，东至锦华路，西至老成仁路围合处的XX商业广场（以下简称“广场”）其中的部分三层区域，（下称“租赁区域”），乙方将在租赁区域统一以XX影城商标及名称对外营业，经营项目包括电影放映以及相关卖品的销售等。

现甲方受物业产权人委托及甲乙双方根据中华人民共和国《物业管理条例》等有关法律、法规及《租赁合同》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供物业管理服务、乙方向甲方支付物业管理费等事宜达成一致，特订立本合同。

第一条物业服务区域基本情况

1、物业服务区域名称：

2、物业服务区域：

3、物业管理费计算面积：

XXXX平米（本面积为双方约定计费面积，如测绘部门最终测绘面积或根据集团决定最终面积与本面积不符时，以最终测绘或集团决定面积为准，甲方对乙方缴纳的物业管理费实行多退少补的原则进行结算）

4、物业管理费计算起始日：

乙方应自《租赁合同》约定的开业日即年月日起支付物业管理费，并按照独立计量的实际使用数额全额缴纳水、电、燃气、蒸汽等公用事业费。

进场日后至开业日之前乙方发生使用的水、电、燃气、蒸汽等公用事业费按照独立计量的实际使用数额缴纳。

5、物业管理区域类型：

商业物业。

第二条物业服务范围

甲、乙双方物业管理界面划分具体见本合同附件一。

第三条物业管理费及其它相关费用

1、物业管理费的收费标准：

物业管理费收费标准为人民币元每月每平方米建筑面积，合计每月人民币元（大写：

），第一个月和最后一个月不足一个月的，按照实际天数除以30日计算。

物业管理费按日历月支付，乙方须在每月的10日前向甲方交纳本月的物业管理费用。

甲方收取的物业管理费用于支付下列且不限于下列发生的：

公共区域保洁、保安、绿化费；购物广场有关泛光照明（不包括乙方专用的外墙店招和外墙广告位照明用电）；物业保险费；甲方固定资产折旧费；物业公司员工薪酬福利费；物业管理行政办公费用；整个广场物业系统费用摊销、公共设备设施（空调主机系统、给排水系统、电梯系统、外广场公共照明等）的运行费、维保费等。

物业管理费不包括共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用，该费用由物业产权人另行承担。

2、延时服务费：

甲方根据本合同第四条约定提供标准物业服务，如乙方实际享受的物业服务超出该等约定时间，乙方须缴纳延时服务费，延时服务费的标准为350元/小时；如在延时期间内，甲方不提供空调服务，则延时费标准为50元/小时。

该延时服务费在乙方缴纳物业服务费时一并向甲方缴纳。

3、水、电费：

乙方租赁区域水、电每月按单独安装的计量表收取，甲方代收代缴能源费（水、电）时，向乙方提供收费依据、单独计量数据，以及当地税务部门认可的收据或物业管理费发票，税金由乙方承担。

乙方租赁区域的电、水等能源损耗应每月按照租赁区域实际用量占总用量的比例分摊，即租赁区域实际用量*6%。

乙方分摊的费用应在其支付相应的各项公用事业费的同时支付给物业产权人或甲方。

甲方负责提供损耗量的计量数据和国家认可的计量和计算依据。

4、政府职能部门收取的相关管理费用，乙方应按照其租赁面积占广场总面积的比例进行分摊，甲方须提前将政府相关收费通知书或规定明示于乙方。

双方因签订和履行本合同而应缴纳的税费，根据中国和租赁区域所在地的相关规定各自缴纳和承担。

乙方应负责支付其在租赁区域内从事经营所引起的一切税费。

5、双方协商确认的其它有偿服务费，《租赁合同》中有约定的从其约定。

6、甲方有权根据物业管理服务界面的划分、物价变化、国家的法律法规要求，本着提高物业管理服务水平和收支平衡的原则，重新确定和调整物业管理费及其它费用的收费标准。

收费标准的调整以双方的书面确认意见为准。

在双方确认后，乙方按照调整后的标准支付物业管理费及其它费用。

7、乙方以转帐支票形式支付物业管理费及其它应缴费用，或直接支付到甲方所开立的银行帐户上（由双方商定），以乙方费用到账为完成支付。

甲方应书面通知乙方该银行帐户的具体信息。

甲方在乙方完成物业管理费的支付后5个工作日内向乙方开具正规物业管理费发票。

同时，甲方为乙方水、电等能耗费用缴纳提供当地税务部门认可的收据或物业管理费发票，税金由乙方承担。

第四条物业服务标准

鉴于电影城的营业时间特点，甲方同意乙方支付物业管理费应享受物业管理服务的时间为上午9:

00至晚上10:

00（下称标准营业时间，经双方协商同意后，甲方可以根据季节变化等因素对该标准服务时间作相应调整）。

1、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1.1房屋主体承重结构部位、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、道路、休闲设施等，保持完好。

1.2机电系统：

物业管理区内的供/配电设备运行正常，供电安全，定期检修保养系统设备，避免人为停电事故；给排水设备运行合理，并定期检修公共管路和水泵。

1.3正常维修：

提供24小时维修服务，接到报修后30分钟内赶到现场，如暂时无法维修或解决，应向乙方解释原因，双方商议解决时间；建立健全维修档案和回访制度；及时修缮共用区域、公共部位或公共设施、设备中破损的部分。

1.4装饰装修：

公共区域地面、墙面、石材、玻璃等保持完好，颜色、形状、规格统一；检查和监督乙方遵守本物业的有关装修规定，在不影响主体安全及统一的情况下，保证乙方的正常使用要求。

2、环境保洁：

保洁区内做到通道无死角，玻璃无脏污、厅门无污迹，外围无杂物。

公共区域定期消杀灭虫，保持公共下水道、水管或其他管道畅通，防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于公共区域。

3、绿化景观：

对绿地、花木草坪、景观小品等进行日常养护和管理，做到修剪有形、长势良好清洁、美观、适用，除季节和自然因素原因外，无枯枝、枯叶。

4、保安、消防：

4.1安全监护：

配合和协助当地有关部门对公共区域进行24小时安全监控和定时巡视，发现违法行为，及时报警或上报政府相关部门处理。

4.2消防监控：

消防监控报警系统24小时监测，并设置专业人员值班，按规定保存监控记录，定期举办消防宣传和演习，定期检查消防设备及有无易燃易爆等危险品进场、存储情况。

5、客户服务

5.1定期与乙方进行服务沟通，开展《主力店联谊会》。

5.2建立投诉处置规程，及时处理投诉事项。

以上服务标准如因物业产权人或物业使用人原因造成无法达到的，甲方不承担违约责任，但甲方应尽力协调解决有关问题。

第五条物业服务分包

甲方可将其在本合同下的任何专业服务委托或分包给专业的服务商（“分包商”），但不能因此免除甲方在本合同下对乙方的义务或任何责任。

第六条物业装修改造

乙方进场装修前须按中国消防法律法规与甲方或物业产权人或与政府有关部门签订消防安全责任书，明确消防责任。

乙方对租赁区域进行的装修或装修改造方案，凡涉及消防、建筑安全、排油烟、排噪及排污等须报当地行政主管部门批准的或涉及物业产权人提供的设备设施的，须报物业产权人及甲方审核书面批准，同时由乙方根据当地政府的有关装修管理及消防、环保规定履行报批手续并经批准后方可进行施工及开业。

甲方应在收到乙方装修方案后最迟10个工作日内出示书面审核意见，甲方在前述期限内既未提出合理改正意见也不签字确认的，则视为确认。

乙方的装修施工过程须接受甲方的监督与管理，但甲方的监督与管理并不减免乙方应承担的责任，甲方也不因监督管理而对乙方的装修施工承担任何责任。

未经甲方同意，不得破坏租赁区域的房屋基本结构、外墙部分以及物业产权人提供的任何设施、设备。

施工完毕后须经甲方及政府有关部门（如消防主管部门）的验收认可，因此而产生的全部费用和责任由乙方承担。

乙方在装修过程中，若必须将装修方案和施工图纸报经政府相关部门审批，须严格按照经政府相关部门审批确认的装修方案和施工图进行装修；乙方应向甲方及时提供前述装修方案及增加的工程、消防、自用设施设备工程技术档案等资料。

第七条甲方的其他权利和义务

除本合同前述约定外，甲方还有如下权利和义务：

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制订广场统一经营管理的各项管理规定（下称“物业管理规定”），调整物业管理服务费及其它相关费用标准及收费办法。

2、对违反物业管理法律、法规、本合同及物业管理规定的行为进行处理，包括要求停止违法、违规、违章行为；要求赔偿经济损失、支付违约金及停止各项专项服务。

3、对乙方租赁区域装修及相关垃圾清运等事项的监督和管理。

4、受物业产权人委托，行使对乙方使用物业产权人配置之设施设备（包括消防系统）维修保养工作的监督及管理，在乙方不正确使用或未进行适当的维修保养时可责令乙方限期整改或甲方代为维修，所发生的合理费用由乙方承担。

造成损失的，乙方须予以赔偿；受物业产权人委托，必要时对出入租赁区域的财物及人员进行控制与管理。

5、租赁区域外公共区域的商业经营与商业广场整体推广活动的管理。

6、车辆停放秩序的管理（停车位的使用按照乙方与物业产权人在《租赁合同》中的约定执行）。

7、甲方不承担对乙方及其工作人员的人身、财产的保管、保险义务。

8、应乙方要求，可向乙方提供本合同及《租赁合同》约定以外的服务，另行收取费用，收费标准以实际发生为准或双方议定。

9、因紧急维修或市政需要，甲方有权提前1小时通知乙方，停止供水、供电、空调或其他设施、设备的供应。

10、乙方允许甲方或分包商通过租赁区域或在租赁区域内安装、使用和维修管道、线路或其他设施、设备，但甲方应提前1天书面通知乙方。

如在完成前述工作时损坏乙方租赁区域的布局、装修，甲方应予在完成前述工作后修复，给乙方经营和乙方租赁区域的布局、装修造成损失的，由甲方负责向乙方赔偿。

但因乙方原因造成前述维修所产生的费用由乙方自行承担。

在事先书面通知乙方后（紧急情况下可不作通知，但事后应作书面说明），甲方或分包商有权在营业时间内，与乙方有关人员一起进入租赁区域检查，对租赁区域进行必要的维修、更换、改建或增建工作。

甲方或分包商在进行上述检查、维修、更换、改建或增建时，不应不合理地干扰乙方的业务，或使乙方由于此种检查或维修而遭受不合理的损害或损失，造成损害或损失的，由甲方负责向乙方赔偿。

11、在乙方报修的前提下，甲方进入租赁区域内进行维修，不需书面通知乙方。

12、法律、法规赋予甲方的其他权利和义务。

第八条乙方的其他权利和义务

除本合同已有约定外，乙方还有如下权利和义务：

1、按照乙方与物业产权人签订之《租赁合同》的约定使用店招及广告位，但改变墙体、结构的需经甲方同意后方可实施。

未经甲方同意，不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂在外墙、楼顶和公共部位的墙壁上。

甲方承诺，经甲方书面同意，乙方可以在其租赁区域所在建筑的主入口、地下停车场、首层商铺中厅、楼梯间、电（扶）梯位置处免费悬挂乙方的指示标识；通往乙方租赁区域的一部垂直电梯外门为乙方免费广告位；三至四层扶梯两侧位置在其他租户未使用之前由乙方免费单独使用，在其他租户使用时，乙方必须根据甲方的要求作出调整，但甲方至少应保证乙方上述扶梯一侧的使用权。

2、乙方如举办大型推广或宣传活动，需提前5天（需与其它主力店协调）书面向甲方申请，经甲方同意方可实施，但应按本合同约定承担由此发生的延时费用。

3、乙方应按时足额的缴纳物业管理费及其它相关费用。

4、按照与物业产权人签订的租赁合同及本合同约定的用途使用租赁区域，非经物业产权人书面同意，乙方不得在租赁期内变更租赁用途，保证租赁区域和设备设施的完好（正常损耗除外）。

并按照约定完成应由其负责的物业管理，不损坏租赁区域结构及附属设备设施；不影响、妨碍公共设施、设备的正常使用和正常维护、维修、保养；不置放任何超过建筑物设计荷载范围的物品；不将易燃、易爆、剧毒、放射性等物品（经营物品除外）带入、存放在租赁区域内；不采取任何可能导致甲方保险赔偿减少、取消或保险费用增加的行为；不采取任何可能导致缩短建筑物使用期限的行为。

5、在租赁区域从事经营活动时，遵守中国包括消防、环境保护、卫生、防疫、文化、治安管理在内的法律、法规；尊重社会公德；负责治安综合治理、消防、安全和保卫工作；协助甲方实施物业管理方案；教育乙方管理人员、经营人员、分租户（如有）遵守本合同及物业管理规定，并对上述人员的职务行为及造成的损失负连带责任。

6、乙方保证不从事任何可能阻碍、影响相邻区域内甲方或其他承租方合法权利的行为，和其他不合理地干涉、扰乱或影响甲方或其他承租方正常经营的行为。

不得以甲方名义从事各项经营管理活动。

7、在不影响乙方正常经营的情况下，甲方人员有权对乙方租赁区域内的水、电、消防等设施、设备进行监管，或进行必要的维修、更换、改建或增建工作，乙方人员应积极给予配合。

8、乙方自行负责办理经营、二次装修所需的或可能发生的规划、环保、水电、通讯、消防、卫生、工商、税务、银行及其他国家规定的申请报批手续并承担相应责任和费用，甲方给予协助。

9、乙方保证在交付装修后、正常经营期间严格遵守中国消防法规，确保所有消防通道处于畅通状态及相关设施设备的正常状态。

乙方负责其租赁区域内消防设备、设施的日常检查及保管工作；承担政府对乙方租赁区域的消防专项检测、检查费用。

因乙方使用、管理不当造成丢失、损坏的或因此违反国家、地方法律法规的，由乙方承担责任和费用。

10、乙方保证采取严格的安全防范措施，对因乙方原因引致的水、烟、燃气或其他物体外泄以及任何导致甲方或第三人人身、财产的损害或违反国家地方法律法规的，乙方应承担相应赔偿责任。

11、法律、法规赋予乙方的其他权利和义务。

第九条保险

乙方按照租赁合同中与物业产权人的约定各自购买相应的保险（含第三者责任险）。

发生保险赔付范围内的事故及损失，双方均有责任在规定时间内向保险公司报险，并协助保险公司做好取证等相关准备工作。

在双方保险赔付范围内，双方互不承担违约赔偿责任及费用，甲方也不需就此对乙方或物业产权人承担任何责任。

第十条违约责任

1、若任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。

2、因甲方未履行或未及时履行物业管理责任，导致甲方负责的设备、设施出现故障、损害或其他原因造成乙方的损失，在双方确定赔偿金额后的10日内，甲方应予以赔偿，乙方可以从当月或下月应付甲方物业管理费中扣除经双方协商确定的赔偿金额。

因乙方未对其负责的设备和设施履行维修维护责任，导致设备和设施出现故障、损害或其他问题造成甲方或第三者损失的，在双方确定赔偿金额后的10日内，乙方应予以赔偿。

3、如乙方违约延迟支付或补足物业管理费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的（在乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外），每延迟一日需向甲方支付应付而未付部分万分之五作为逾期付款违约金。

乙方延迟支付超过20日，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担。

第十一条合同终止

本合同于物业产权人与乙方签订的《租赁合同》终止时同时终止。

第十二条其它

1、乙方按照其与物业产权人签订之《租赁合同》约定将其在《租赁合同》中的权利义务转让给第三方时，乙方在本合同中的权利义务相应转让给该方，乙方应保证该第三方同意受让本合同。

2、合同附件（如有）均为合同的有效组成部分，与本合同具同等法律效力。

3、根据本合同的需要发出的全部通知，均须采用书面形式。

甲乙各方向对方发出的发票、单据及其它通知需标明对方公司名称，送达到对方办公地址后即视为已经送达。

各方按下列传真号码所发送的传真文件，亦视为已经送达对方：

甲方：

乙方：

4、本合同如有未尽事宜，须经甲乙双方协商同意后书面修订和补充。

5、因本合同引起或与本合同有关的任何争议应由双方通过友好协商解决。

协商未成，任何一方可提出要求并通知另一方，将争议提交广场所在地仲裁委员会（即仲裁委员会），按该会届时所适用的仲裁规则仲裁。

6、合同为正式法律文件，涂改处无甲乙双方加盖公章无效。

7、本合同正本共14页，一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

8、本合同自甲乙双方法定代表人或授权代表签字、加盖公章之日起生效。

（以下无正文）

甲方：

XX公司乙方:

XX

公司法定代表人：

法定代表人：

日期：

年月日日期：

年月日

附件：

物业管理界面划分

1.0设施设备的维修保养、运行管理界面

1.1中央空调系统及通风排烟

1.1.1中央空调主机（含供暖锅炉）的日常维保（含季度、年度检查、一～三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责。

1.1.2乙方租赁区域内中央空调风柜机、盘管风机、管道（包括附属设备）及管道保温、风道及散流器、机组的电源控制柜的日常维保、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由乙方负责；

1.1.3租赁区域通风、排烟系统及其附属控制开关柜、管道等设施设备的日常维保、运行管理及相应费用由乙方负责。

1.2高低压配电系统

1.2.1乙方租赁区域以外的高、低压配电系统（含高低压开关柜、变压器、联络柜、补偿柜、电容器柜、配电柜、各类电井）等设施的日常维保（含季度、年度检查、一～三级保养和特级保养）、运行管理由甲方负责；

1.2.2乙方使用的广告位、店招的维保、能耗等费用由乙方负责。

1.2.3乙方租赁区域内的配电系统、照明系统等的日常维护保养、使用管理及相关费用（含能耗）由乙方负责。

1.3给排水系统

1.3.1从分户计量水表至乙方租赁区域的给水系统的日常维护保养、运行管理由乙方负责。

1.3.2生活水箱消毒、运行、维护、保养、人工等产生的费用由甲方承担。

1.3.3乙方租赁区域内的排水设施及专供乙方使用的下水管道的日常维护、保养及相关费用由乙方负责。

1.3.4供水系统的日常维护保养、操作及管理由甲方负责，水泵房的管理由甲方负责。

1.4电、扶梯系统

1.4.1扶梯（垂直电梯）的日常维修、专业保养、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责；

1.5消防系统

1.5.1专供乙方使用的消防烟感报警系统、消火栓及喷淋系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、消防排烟等设施设备的日常维保、运行管理由乙方负责并承担相应费用（含能耗及相关检测费用）。

1.5.2广场共用的消防报警及连动主机系统、消防水泵、消防排烟风机系统、防火卷帘门、紧急疏散指示照明、消防报警背景广播、喷淋等设施设备的日常维保（含季度、年度检查、一～三级保养和特级保养）运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责。

1.6其它

1.6.1甲方有权对乙方使用的物业产权人提供的设施、设备的日常维修保养等工作进行监督、检查；乙方须定期向甲方提供有关运行记录、维修保养记录及保养计划，包括但不限于对外进行专业承包及须由政府相关部门定期检测的内容报告。

1.6.2乙方租赁区域所涉及的建筑主体结构（如基础、承重墙体、梁柱、屋面等）的维修及外墙清洗由甲方负责。

1.6.3乙方自行购置的设备设施的维护、保养及相关费用由乙方自行负责。

2.0安防、保洁的物业服务界面

2.1安防服务界面

2.1.1乙方租赁区域内安防管理由乙方自行负责。

2.1.2甲方协助当地有关部门对公共区域进行安防工作，协助公安等政府职能部门对发现任何违反中国法律法规的行为进行制止，并报政府相关部门处理。

2.2保洁及环境绿化服务界面

2.2.1乙方租赁区域内保洁、绿化工作由乙方自行负责。

2.2.2乙方自行负责其租赁区域垃圾清运及消杀工作，未经甲方书面同意，不得占用其租赁区域以外的空间堆放垃圾，乙方清运垃圾须使用甲方指定的通道。

2.2.3公共区域保洁及外广场绿化由甲方负责。

3.0停车场及其他区域的物业服务管理界面

3.1乙方按租赁合同约定的数量享受免费停车待遇，超出部分应按规定缴纳费用

3.2乙方租赁区域外的公共场所包括但不限于建筑物外的广场、公共通道、天台、楼顶、外墙面归甲方统一经营管理、使用、收益，未经甲方同意乙方不得擅自使用（本合同、《租赁合同》或甲乙双方另有约定的除外）。

3.3乙方使用租赁区域外的区域举办商品促销、展示等活动，须在活动举办前5个工作日向甲方提出书面申请。

经甲方审批同意后，方可举办，并按照甲方给予的优惠价格付费。

3.4如乙方活动与甲方举办的活动相互冲突，则由甲方另行指定乙方活动的时间或地点。

3.5乙方活动如需向政府有关部门申请或审批，由乙方自行负责办理，并承担因举办上述活动而产生的责任及费用。

3.6乙方活动不应占据广场消防通道，不得影响广场其他承租方合法经营，并保证相邻公共区域通行畅通；负责维持、保持活动区域的保安、保洁、安全；造成公共设施、设备、绿化等损坏的应予修复或赔偿。