农贸大市场建设项目可行性研究报告.docx
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农贸大市场建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称、建设性质及建设地点
项目名称：
XX市XX农贸大市场一期建设项目
建设性质：
新建
建设地点：
XX市XXXX路。
建设时间：
2011年6月-2013年12月
1.1.2项目定位
项目定位国内星级大型农贸市场，是一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、商贸交易展览为一体的综合性大市场。
农贸大市场开发主题：
环保、人文、生态、时尚。
按照大市场、大流通、大发展的要求，构建以“XX”为核心，以区域性市场为骨干，以城乡市场为基础的布局合理，结构优化，功能齐全，设施完备，管理规范，运行高效的农产品现代流通体系。
该项目主要经营粮油、肉禽类、果蔬、水产品、农资等产品。
项目建成后将将更好地发挥“XX”核心区的交通和区位优势，极大地推动“XX”现代农业示范区的整体建设和发展，成为辐射周边4个县市、13个乡镇、50万人口的农产品物流集散地。
1.1.3项目单位基本情况
项目单位名称：
XX市XXXX农产品物流有限公司
所有制形式：
有限责任公司
公司由XX市XXXX置业有限公司出资组建，于2013年7月22日成立公司，公司住所XX市XXXX路，注册资本1000万元，主要从事农产品交易、仓储、冷藏，停车服务。
公司是XX市XXXX2011年重点招商引资企业之一，现有员工20人，其中技术人员8人，管理人员12人。
公司将充分发挥XX“XX”核心区的地理优势，以现代化的农产品物流服务带动第三产业发展，推动“XX”现代农业示范区的整体建设和长远发展。
1.2可行性研究报告编制依据
1.《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）
2.《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）
3.《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）
4.《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》（国办发〔2011〕59号）
5.《商务部关于贯彻落实〈中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见〉的实施意见》（商建发[2013]51号）
6.商务部办公厅《关于印发“双百市场工程”农贸市场建设标准和验收规范的通知》（商建字[2009]88号）
7.《XX市经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
8.《“XX”核心区综合发展总体规划（2012-2020）》
9.《XX市农业经济发展“十二五”规划》（2011年-2015年）
10.《XX市商务发展“十二五”规划》（2011年-2015年）
11.《产业结构调整指导目录（2011年本）》（发展改革委令2011第9号）
12.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）
13.项目单位提供的相关资料。
1.3项目建设背景
1.3.1项目提出背景
改革开放以来，我国国民经济持续发展，但“三农”问题随着经济的进一步发展逐步显露出来，其与土地管理体制、政府职能发挥、农民的组织化程度、农业服务体系等诸多体制因素密切相关，在农村市场体系建设中尤为突出，诸多问题亟待解决。
近年来，党中央、国务院对完善社会主义市场经济体制做出了许多重要决定，特别对健全农业社会化服务、农产品市场体系建设等提出了新的目标和具体要求，加强农村市场体系建设已成为当前各级政府的紧迫任务。
农村市场体系的核心是农业生产资料、农村日用消费品供应和农产品销售，它是保证农村经济发展和城乡居民生活水平提升的物质基础。
没有发达的农村市场体系，就难以保证农业生产资料、农民生活资料的供应，就难以实现农产品的市场价值，难以有效保证农民利益，也就不可能有农村经济乃至整个国民经济的可持续发展。
XX市作为“北粮南运”、“南菜北运”、“西果东送”重要节点城市，将担负起农产品流通和交易平台的重任。
随着我国中部崛起战略的深入，XX省“两圈一带”以及XX市“XX”战略的稳步推进，在农产品流通上，XX市目前还不具备农产品集散和辐射功能。
本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为XX市融入中部城市圈，促进“XX”核心区建设，实现城乡统筹发展起到重要推动作用。
综合来看，建设XX农贸大市场是顺应社会发展方向，符合国家产业政策和发展战略，并具有极大发展前景的利国利民之举。
1.3.2项目建设的必要性
1.项目建设是落实党中央、国务院加快发展现代农业，增强农村发展活力的需要。
中央2013年1号文件《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发〔2013〕1号）围绕“保供增收惠民生、改革创新添活力”的工作目标，将“提高农产品流通效率，完善农产品市场调控，提升食品安全水平”作为建立重要农产品供给保障机制的重要工作内容，进一步强调了完善农产品流通体系对于加快发展现代农业，增强农村发展活力的重要作用。
商务部为贯彻落实中央1号文件，制定下发了《实施意见》（商建发[2013]51号），要求各级商务主管部门要结合贯彻落实《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）、《国务院办公厅关于印发国内贸易发展“十二五”规划的通知》（国办发〔2012〕47号）等文件，充分发挥农产品流通的基础性和先导性作用，围绕服务“三农”和民生工作，加快构建农产品产销平稳运行长效机制，推动形成以农批零对接为主体，以农超对接为方向，以直供直销为补充，以网上交易为探索的农产品现代流通体系，努力促进农民增收和居民便利消费。
本项目将建设一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、网上交易、产品博览为一体的综合性大市场，形成以农批零对接为主的农产品现代流通体系。
2.项目建设是落实“XX”发展战略，推进“三化”同步发展的需要。
2010年，XXXXXX现代农业示范区“XX·XX”总体规划通过国家农业部审批，“XX”战略已上升为XX省重大发展战略。
项目地处“XX”建设的核心区域，已纳入“XX”核心区建设规划。
项目运营后将通过优惠的扶持政策和配套的基础设施，创造良好的投资环境，吸引广大客商进场交易，所产生的聚集效应又进一步扩大了项目商圈，增加了交易机会，从而带动整个核心区的经济发展。
3.项目建设是加快城市现代化发展的需要。
城市居民消费观念和方式的深刻变化，以及城市现代化的加速发展，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升。
经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶，城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生了深刻变化，人们对食品安全越来越关注，对影响食品安全的购物环境要求越来越严格。
同时，在人们生活中扮演重要角色的农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。
在超市消费异军突起的形势下，原有农贸市场急需改造和提升已摆上议事日程。
4.项目建设是带动“XX”核心区农业产业化发展的需要。
我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。
建设农贸批发市场，易于发挥其在农产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农产品标准与质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展。
信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用，特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出。
本项目建成后将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增加农民收入，提高农民素质水平，并促进特色区域经济发展格局的形成，从而带动整个“XX”核心区的农业产业化发展。
1.4项目建设概要
1.4.1建设规模与建设内容
一期项目主要建设内容为建设农产品经营区、调味品区、副食品区、种子区、饲料区等“五大专业市场”，同时配套建设检验检测、产品销展、物流配送、分拣加工、电子结算、电子商务、综合服务等“七大功能中心”。
一期项目实际占地94675.68㎡，其中已办理土地使用权证（荆国用﹙2012）010006294）面积为94675.68㎡，另有约300亩用地作为项目二期预留地。
项目建设内容表1—1
总用地面积
94675.68㎡（141.94亩）
建筑总面积
117766.72㎡
农产品经营区
8611.49㎡
调味品区
2303.97㎡
副食品区
11639.40㎡
种子区
11639.40㎡
饲料区
10914.90㎡
交易大厅、金融等
综合服务区
36328.78㎡
检验检疫、宾馆等
综合配套服务区
36328.78㎡
建筑密度
42%
容积率
1.17
绿地率
25%
地上停车位
810辆
1.4.2建设期限
项目建设从2011年6月至2013年12月，建设期为30个月。
1.4.3投资及资金来源
一期项目总投资为20023.78万元，其中土建工程投资11958.89万元，土地购置5003.01万元，设备和仪器购置及安装费200.00万元，其他费用1083.45万元，预备费655.23万元，建设期贷款利息1123.20万元。
项目总投资20023.78万元，其中：
单位自筹12023.78万元，银行贷款8000.00万元。
1.4.4项目效益
1.经济效益
税后增量财务内部收益率26.62%，税后增量财务净现值（Ic=10%）6995.74万元，税后动态投资回收期3.19年，年均净利润1406.65万元。
2.社会效益
（1）XX农贸大市场一期项目的建设，可以从根本上解决“XX”核心区没有上规模的农产品批发交易场所的局面，同时加强了农产品批发交易与物流配送的紧密结合，从而解决“XX”及周边地区农产品信息狭窄、流通不畅、产品质量不高、交易成本过高等问题创造了条件。
（2）本项目建设规模大、功能全、信息广，以农产品物流的发展带动农业结构调整和农业产业化发展，对促进“XX”核心区农业产业化发展，将农产品优势变为商品优势和经济优势，以及增加农民收入都将起到积极的推动作用。
（3）本项目实施后，估计直接吸收从业人员3800人以上，有利于解决就业和社会和谐稳定，促进城乡一体化发展。
（4）项目建设将带动当地商贸、服务等第三产业的发展，对于改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的作用。
（5）项目建设还将加快“XX”核心区及周边地区农业产业调整步伐，加快种植、养殖业发展速度，扩大种植和养殖业规模，降低农产品生产成本，提高农户及农产品的竞争力。
1.5综合评价
1.5.1主要结论
XX农贸大市场一期建设项目符合国家产业政策和“XX”战略总体规划，已被列入XXXX“十二五”重点规划项目，项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合本项目建设。
本项目充分发挥了XX“XX”核心区独特的区位优势，是实施“XX”发展战略，加快农谷核心区建设的重要内容，是推进XX工业化、城镇化和农业现代化“三化”同步发展的具体实践和重要抓手。
对培育农副产品现代流通方式和新型流通业态，有效节约资源、减少损耗、降低物流成本，保障“菜篮子”稳定安全的供应，平抑农副产品物价都将起到很大作用。
另外，项目建设对推动“XX”核心区城乡一体化建设，完善城市配套设施，丰富城市服务功能，加速农村社会结构转型，转移、吸收大量农村人口就业，缩小城乡区域发展差距和居民收入分配差距，巩固公司在农产品批发市场领域的领先地位，增强公司的核心竞争力都具有重要意义。
因此，XX农贸大市场一期建设项目项日技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。
1.5.2项目建议
1.公司要加强与地方政府的联系，尽快落实相关配套设施建设，以及各项优惠政策的执行。
建议地方政府积极配合，进行拟建项目的市场论证，尤其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上，协调有关部门给予具体的支持和优惠。
2.市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境，积极引导和吸纳各地商客和农副产品进场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。
3.本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观、详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金的使用效率。
第二章项目选址与建设条件
2.1建设地点选择
项目建设地址具体位于XXXX路，地块平整，已五通一平，交通便利，东面为XXXX油脂有限公司，南面为项目预留地，西面为规划路，北面为空地临XX公路，是建设农副产品交易、加工基地的理想场所。
项目所在地避开了闹市区和居民稠密区，符合XX市XXXX总体发展规划和土地利用总体规划。
项目用地符合国家产业政策和供地政策。
2.2建设条件
2.2.1自然条件
XX市XXXX为“XX”核心区，背靠大洪山麓，面向XX，有山、有水、有丘陵、有平原。
全区地势东北高、西南低，东北半边丘岗起伏，蜿蜒连绵，海拔高程一般在100米左右，西南半边沃野千里，一马平川，海拔高程一般在32-37米之间。
XXXX土地肥沃，资源丰富，土壤以冲积平原为主，土层深厚，有机质含量较高，且土壤质地沙粘比例适当，保水保肥能力强，通透性较好。
据资料，本地区地震活动虽然频繁，但多为非破坏性或无感地震，地震强度为6度，属非强震区。
项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一。
本处以强度高、厚度大、分布连续稳定的沙壤为基底，岩溶不发育；在勘探深度范围内，未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；场区内及其附近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。
XXXX属亚热带季风气候，具有四季分明、阳光充足、热量丰富、雨量充沛，无霜期长，严寒酷暑期短的气候优势。
2.2.2基础设施条件
该项目选址在“XX”核心区XXXXXX路，占地面积142亩，整个场地地势平坦，基础设施已初步配套完善，水、电、气、通讯均已铺设完毕。
省道107由东向西从门前经过，北距武荆高速太子山出口仅10公里，有农谷大道连接，交通非常便利。
周围无污染企业，没有任何污染源，环境状况良好。
项目区内基础设施齐全，完全能满足项目建设及运营的需要。
给水：
项目用水由XX自来水公司保证供应。
排水：
园区实行雨、污水分流排水，经综合研究河流水系分布、地形、环保，污水管道系统的现状等因素。
公司的污水接入市政管网，汇入污水处理厂，经处理后排入当地地表河，完全可达到排水要求。
电力：
可以考虑就近的输变电站架设专线到公司厂区，满足本工程装机容量的用电需要。
通讯：
电信、联通固话均可接入园区。
宽带：
电信通讯光缆已接入；电信宽带均可接入园区。
大容量、多功能、高效率的通信网络干线光缆覆盖全市。
第三章市场分析
3.1市场需求分析
3.1.1生产和供应预测
1.XX省农产品生产预测
随着国家农业产业政策的不断落实，其效果正在显现，预计今后几年内，各种农产品的产量将会有一个稳定发展的阶段。
据有关部门预测，到2015年，XX省粮食和棉花产量将分别稳定在2400万吨和50万吨左右；油料产量达到330万吨，肉类、禽蛋产量分别达到500万吨、160万吨，蔬菜、水果产量分别达到3800万吨、450万吨，水产品420万吨。
有关专家估计，XX省粮食和棉花的产量呈稳步增长趋势，油料、蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品呈较快增长态势。
而本交易市场经营的产品大部分都是本省的优势农产品（见表3-1）。
XX省农业产业带、产业基地与优势农产区状况表3—1
地区
产业带
优势农产品
优势农产区
XX
双低油菜产业带；优质稻米产业带；商品蔬菜产业带；水产养殖带；速生林产业带；优质三元猪产业带
优势农产品：
柑桔、魔芋、芝麻、板栗、蚕茧、蜂产品、食用菌、奶类、茶叶、中药材、双低油菜。
两江流域；XX；XX腹地；以武汉为中心向沪蓉、京珠沿线扩展的农区
2.“XX”地区及周边100公里范围内农产品生产预测
预计到2015年，“XX”地区农产品产量将有较大的提高，粮食总产量275万吨，棉花产量在5万吨左右，油料将持续增长，可能会达到45万吨，蔬菜产量突破200万吨，水果产量超过48万吨，肉类和禽蛋产量分别在50万吨和20万吨以上，水产品达到70万吨。
2015年主要农产品生产产量预测
表3—2（单位：
万吨）
序号
类别
全国
XX省
XX地区
1
粮食总产量
53000
2400
275
2
棉花
700
50
5
3
油料
2440
330
45
4
肉类总产量
8500
500
50
5
禽蛋
2900
160
20
6
水产品
6000
420
70
7
水果
26000
450
48
8
蔬菜
56000
3800
200
3.1.1交易市场预测
今后几年，“XX”地区农产品交易将向大的交易市场相对集中，随着农民商品意识的增强，市场总交易量呈较高的速度增长。
预计到2015年，“XX”及周边地区将形成以大的交易市场为龙头，多个中小型二级市场为中坚，若干个生产基地为支撑，伴随着多种生产经营和生产性实体参与，各种服务体系相对健全的良性农产品生产和流通局面。
到2015年，“XX”地区农产品的贸易量将达到885万吨。
其中，粮食248万吨、棉花14万吨、油料51万吨、肉类28万吨、禽蛋14万吨、水产品78万吨、蔬菜262万吨、水果47万吨、副食干货20万吨、农资98万吨、其他土特产20万吨；农产品流通量达到1357万吨，其中，粮食322万吨、棉花33万吨、油料69万吨、肉类50万吨、禽蛋25万吨、水产品83万吨、蔬菜369万吨、水果76万吨、副食干货50万吨、农资225万吨、其他土特产50万吨。
2015年“XX”地区农产品流通量预测
表3—3（单位：
万吨）
序号
类别
贸易量
流通总量
流入量
流出量
1
粮食
248.56
322.82
64.38
258.44
2
棉花
14.49
33.71
18.33
15.38
3
油料
51.64
69.51
19.93
53.82
4
肉类
28.89
50.41
19.37
31.04
5
禽蛋
14.00
25.19
10.53
14.66
6
水产品
78.75
83.88
2.76
81.12
7
蔬菜
262.50
369.68
97.59
272.09
8
水果
47.50
76.08
26.42
49.66
9
副食品、干货
20.88
50.31
30.16
20.15
10
农资
98.44
225.48
114.12
111.36
11
其他土特产
20
50
12
38
合计
885.65
1357.07
415.59
945.72
3.2市场竞争力分析
本项目具备如下的特质，具有较强的竞争力：
1.项目经营规模大，集散带动力强。
本项目达产后，年交易量将达100万吨、年物流总额100亿元。
其经营方式包括批发、零售、网上交易、大宗农产品合约交易等，比较适合大中农商进行市场交易。
2.资源整合力度大，后续发展强劲。
本项目拟将“XX”地区具备批发功能的小型批发市场通过合资、合营、租赁、买断等方式进行资源整合，或改建超市进行开发，或建住宅小区配套建设生鲜便利店，为项目营运奠定良好基础。
3.注重发挥“XX”战略平台优势，建立全国营销网络。
本项目将充分利用“XX”战略的平台聚焦优势，采取与本地超市、外地知名超市、团购、销地市场等进行充分合作，利用“XX”平台，引导构建全国营销网络，扩增项目的交易能力和物流能力。
4.充分发挥“XX”地区资源丰富的优势，引导构建全国性采购网络。
在项目营运中，将与我国主要优质农产品生产基地、加工企业等充分合作，大力进行招商，创新合作模式，为我国农产品流通产业创出一条新路。
5.项目功能齐全，综合配套完善。
项目将重点强化检验检疫、冷链物流、分拣加工、电子商务等现代物流综合配套服务功能的完善，以先进的检验检疫设备设施、快捷的信息服务和科学的营运管理引导市场发展壮大。
6.借鉴国际领先的物流理念发展农产品物流业。
其始端将形成为农产品生产基地、经纪人、农产品初加工企业等，中端形成分拣加工、包装储存、交易物流，终端成为与超市、销地市场、农产品深加工企业等供应商，强化农产品质量安全，减少环节，降低损耗，提高效率。
3.3风险分析及防范措施
项目投入运营后将面临诸多运营风险，加强运营风险的管控，将降低运营管理风险所带来的危害，其风险控制的措施主要有：
1.宏观经济因素。
从目前的宏观经济发展情况看，尽管经济增长速度仍保持较高的水平，但是需要注意的是，目前的经济增长动力主要来自投资，而非居民消费的增长，而投资又主要来自政府投资与国有商业银行贷款，由于政府投资与国有商业银行贷款的软约束性，投资的效率并不高，这样可以得出一个推论，即经济增长的效率并不高。
目前的增长有一部分是建立在消耗末来增长速度的基础之上的。
由此可知，宏观经济存在一定的风险，一旦管理层调控不当，经济风险就可能显现出来，从而对本项目建成后的运营管理产生较大的负面影响。
但是，从短期看（2～3年），宏观经济风险集中显现的可能性并不大，经济增长还会因投资惯性持续下去，因此，宏观经济风险发生的概率较小。
2.竞争因素。
目前在“XX”地区尚无大型农产品农贸大市场，本项目竞争压力较小，如果农贸大市场战略定位准确，营销策略得当，完全可以确保营销计划的实现。
3.自身因素。
运营管理者对本项目所面临的市场状况、农产品农贸大市场战略定位进行进一步的细致分析，制定最优价格策略，并开展有效的市场营销和服务营销，以吸引大量客户。
同时，需要注意的是，农贸大市场应高度重视对现有管理人员的激励和约束，尽量避免人才留失，另一方面，应注意引进人才，特别是有客户资源的人才。
4.非正常因素导致的风险。
非正常因素导致的风险一般难以控制，但这种风险出现的概率相对较小。
本项目库存商品多为食品，保存不当则容易腐败变质，因此需要采用有较高标准的通风降温系统，尽量减少农产品的损耗。
第四章建设方案
4.1指导思想
项目建设本着落实“XX”战略，服务地方经济发展，促进农副产品流通，服务大众需求为宗旨，联合全国著名的农副产品企业，致力于建设“XX”核心区为最集中、高效、高端的农产品博览平台和展示窗口。
项目总的指导思想是：
按照“高起点、优布局、功能全、可持续”的建设原则，以创新经营管理机制，整合上游产品资源，培育地方特色品牌，增强竞争实力为手段，打造“XX”核心区现代化的农产品物流集散地。
4.2项目整体方案设计
4.2.1总体方案原则
1.遵守国家经济建设工作的有关法律、法规，从该市市情出发，既要满足农副产品交易、仓储、物流的需要，又要适当考虑社会发展对农贸市场提出的新要求，合理确定建设规模和水平，做到功能齐全，设施完善，庄重实用，适度超前。
2.符合城市总体规划，发挥其生态和社会效益。
将环保、人文、生态、时尚这四大主题天衣无缝地融入建筑物的每一个结构，别具一格的设计理念旨在将XX农贸市场和世界尖端农贸市场的风格完美结合，并且非常注重生态环境的建设。
4.2.2总体布局
本项目根据服务对象和功能特点，分别建设“五大中心”、“七大板块”：
1.农产品经营区：
建筑面积8611.49㎡，包括：
生鲜（各类蔬菜水果）加工中心，经济作物加工中心，土特产与旅游产品加工中心，水产品加工中心。
2.调味品区：
建筑面积2303.97㎡。
包括各种调味品，干货与湿货分离。
3.副食品区：
占地面积11639.40㎡，包括：
仓库、冷链库、停车场，为市场销售提供完善
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