房地产行业纳税筹划.docx

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房地产行业纳税筹划

房地产行业纳税筹划

伴随着房地产行业的快速发展，无论是在项目的开发模式上，还是在开发产品的种类上，房地产企业均呈现出多样化、复杂化的趋势。

在此情况下，房地产企业的纳税管理变得越来越复杂，必须具有战略性和前瞻性。

如何科学合理地进行纳税筹划、降低纳税成本，已成为决定房地产企业能否健康、稳定发展的关键因素之一。

第一章　房地产企业不可或缺的工作——纳税筹划

　　1.1房地产企业应缴哪些税

　　1.2什么是纳税筹划

　　1.3纳税筹划是偷漏税吗

　　1.4　房地产企业纳税有何特点

　　1.5　房地产企业纳税筹划的基本方法和技巧是什么

　　1.6我们在纳税筹划中能做什么

　　第二章　房地产企业纳税筹划的基础——纳税测算

　　2.1什么是房地产企业纳税测算

　　2.2房地产企业编制纳税测算的四个步骤

　　2.3房地产企业基于现金流的纳税测算

　　2.4　影响房地产企业纳税测算的因素分析

　　第三章　房地产企业开发模式的选择——战略筹划

　　3.1项目组织形式的选择

　　3.2变自建为代建

　　3.3合作建房的方式选择

　　3.4　销售与自营的选择

　　3.5开发节点的纳税筹划

　　第四章　房地产企业销售与纳税的博弈一销售筹划

　　4.1销售方式的筹划

　　4.2　销售定价的筹划

　　4.3价外费用的筹划

　　4.4　精装修住房的筹划

　　第五章　房地产企业开发成本及费用的筹划——建设筹划

　　5.1开发成本的构成

　　5.2建筑合同订立的筹划

　　5.3开发成本结转的筹划

　　5.4　借款费用的筹划

　　5.5配套设施的处理方法

　　第六章　房地产企业未来纳税筹划的重点——经营性物业

　　6.1什么是经营性物业

　　6.2　视同销售的筹划

　　6.3变出租为承包经营

　　6.4　合理分解租金

　　6.5　售后返租模式的筹划

　　第七章　房地产企业容易出现的纳税错误——风险控制

　　7.1企业面临的纳税风险

　　7.2　有关营业税的涉税误区

　　7.3　有关土地增值税的涉税误区

　　7.4　有关企业所得税的涉税误区

　　7.5　有关房产税的涉税误区

　　第八章　房地产企业纳税策划的外部环境——税企关系　

　　第九章　房地产企业常用税收政策法规

编辑本段书摘

　　第一章　房地产企业不可或缺的工作——纳税筹划

　　1.1　房地产企业应缴哪些税

　　房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。

房地产包括房产和地产。

不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：

　　销售物业模式：

通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。

　　自营物业模式：

将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。

　　1992年实行市场经济体制以后，我国的房地产业得到了迅猛的发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，没有企业自己的资产。

而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自营物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。

这也是本书为什么将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。

同样，本书所研究的纳税问题不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自营物业。

阅读资料

　　开发商改变赚钱策略长久持有物业不再割售

　　近期，中国商业地产联盟发布了《2007中国商业地产发展报告》，2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：

选择“只租不售”开发模式的达到了39％；而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4％。

国内商业地产开发商的经营理念正在转变，不乏这样的实例。

【论文关键词】房地产企业税收筹划

　　【论文摘要】企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。

因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。

本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。

　　税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。

税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。

　　首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。

其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。

在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。

所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。

任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

　　税收筹划由3个操作层次组成：

①初级税收筹划：

避免企业超额税负。

②中级税收筹划：

优化企业税务策略。

③高级税收筹划：

争取有利的税收政策。

真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。

在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。

　　一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

　　房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

　　1选择合适的建房方式

　　大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

（1）房地产的代建行为。

这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。

就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。

房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

（2）合作建房方式。

根据《营业税问题解答

（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。

建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。

此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。

参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。

企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

　　2开发多处房地产

　　房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：

需要企业根据具体情况予以分析比较。

　　例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。

如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240（万元），营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150（万元）；营业税及其附加1500×5.5％=83.55（万元）。

该房地产公司的利润为（不考虑其他税费）1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。

如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。

应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。

不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。

该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。

　　二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划

　　1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

　　土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

　　例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。

该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60（万元），营业税1000×5％=50（万元），城市维护建设税和教育费附加50×10％=5（万元）。

不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85（万元）。

如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。

则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。

该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6（万元）。

不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134（万元）。

该税收筹划降低企业税收负担134-85=49（万元）。

　　2相关借款利息的筹划实务

　　由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。

（1）针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。

特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。

（2）针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：

允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。

企业据此可以选择：

如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。

反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

　　3销售与装修分开，分散经营收入

　　随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。

若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：

一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。

　　三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划

　　房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。

这主要涉及两个方面。

　　1针对纳税主体的新设分立

　　这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。

　　例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。

①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。

②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。

③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。

当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：

1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250（万元），其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。

从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1167.5+77）=255.5（万元），比筹划前增加255.5－232.75=22.75（万元）。

　　2减少账面收入或递延纳税时间

（1）开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。

（2）将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。

当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。

　　（3）对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入

论房地产开发企业纳税筹划技巧

　　论文摘要：

房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。

在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。

　　1 房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

　　1.1筹划思路

　　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。

营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。

营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。

价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。

应纳税额计算公式为：

应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

　　1.2筹划案例

　　案例一：

丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。

由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。

由丙提供土地使用权，丁提供资金。

丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。

完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。

合作建房有两种方式：

纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。

根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：

（1）“以物易物”方式。

丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。

此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。

（2）“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

　　2 房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

　　2.1筹划思路

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。

这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。

房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

　　2.2筹划案例

　　案例二：

A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。

由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。

H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

　　方案1：

A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。

则应缴纳房产税：

500X12％=60（万元）。

　　方案2：

A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。

此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。

根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。

为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×（1－30％）×1.2％=12.6（万元）。

　　可见：

方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

　　3 房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

　　3.1筹划思路

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。

税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。

增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。

增值额越多，适用税率越高。

另外，税法规定：

纳税人建造普通标准住宅出售。

如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。

因此，土地增值税筹划的基本思路是：

根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

降低增值额的途径有两条：

（1）减少或分解销售收入。

可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。

（2）增加扣除项目金额。

可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

　　3.2筹划案例

　　案例三：

Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。

销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元（不含银行费用）。

　　方案1：

直接按现状进行开发与销售，则；

　　①可扣除项目金额=20800×（1+20％+10％）-51960=29000（万元）

　　②增值额=35000－29000=6000（万元）

　　③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

　　④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800（万元）

　　方案2：

追加园林绿化方面的投资200万元，则：

　　①可扣除项目金额=（20800+200）×（1+20％+10％）+1960=89260（万元）

　　②增值额=35000－29260=5740（万元）

　　③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

　　④因为增值率<20％，所以免土地增值税。

　　可见：

方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。

　　4 结语

　　房地产行业涉及的税种较多，但考虑到纳税筹划成本与效益的因素以及我国房地产行业目前具有行业特色的税收主要集中在营业税、土地增值税和房产税三个税种的现状，本文重点介绍营业税、房产税、土地增值税这三个与房地产行业紧密相关的税种的纳税筹划技巧。

摘要从纳税筹划的含义入手，根据房地产开发企业发展的现状，来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性，用正反实际案例，来论述房地产开发企业如何合法地进行内部纳税筹划，以及实践事前事中事后应注意的几个方面，最后强调树立合法纳税筹划的意识，纳税筹划具有社会意义。

　　关键词最小税收负担合法内部筹划

　　纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。

近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。

一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和按排。

　　纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行，做到"合法、合理、全面、具体"，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体分析原则。

由于企业情况各异，应注意法律问题。

　　房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册会计师、税务律师、企业内部专业人员来开展，视企业具体情况而定。

　　房地产开发企业纳税筹划的实践，应始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：

1精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础

　　首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。

另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。

因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。

　　例如：

某房地产开发企业开发过程中拆借资金，在融资时支付利息，这是房地产开发企业的业务流程。

根据我国现行税法规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本；又规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的，超过其注册资本50%，超过部分的利