济南房地产市场分析报告p.docx
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济南房地产市场分析报告p
2011年3月济南房地产市场分析报告
一、房地产相关政策及行业信息
（一）本月政策概述
房地产调控政策表现出持久性和常态化趋势。
（二）国家及济南市政府宏观政策
1.济南楼市“限购令”细则出台
23月7号，济南市城乡建设委、市住房保障和房产管理局联合下发《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，这也意味着济南版的“限购细则”正式出台。
细则就“济十条”发布后，购房者普遍关心的相关问题作出详细规定，标志着济南楼市进入限购时间。
限购令细则对本市户籍居民家庭的范围进行了明确界定。
“本市户籍居民家庭”是指拥有历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、济阳、商河、平阴、章丘及济南高新区户籍的居民家庭。
“家庭成员”是指居民家庭户口簿上载明的购房人、配偶及未成年子女，含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭。
已婚子女即使户口和父母在同一户口本上，也不算做一个家庭的成员。
限购令细则也对家庭拥有住房套数做了明确界定，以新购房时居民家庭在济南市市区已办理网上签约、房屋权属登记、房改购房手续的住房套数为准，其中新建商品房网签情况以市城乡建设委数据为准，其他以市住房保障管理局数据为准。
也就是说，家庭住房套数并不仅指已取得房产证的住房，暂未取得房产证但已办理网签手续或备案手续的住房均包括在内。
限购细则还规定，购房申请人在一套住房中仅占部分份额的，按拥有1套住房计算。
针对此前不少购房者关心的公寓是否在限购之列的问题，限购细则也特别指出，规定中提到的“住房”，是指规划用途为住宅、居住公寓的房。
对未履行相关责任和义务，或与购房人串通、提供虚假证明及信息的；未取得《购房家庭住房情况证明》与购房人签订买卖合同的；逾期不办理网签备案整改或撤销网签手续的；串通采用“阴阳合同”或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将暂停其商品住房预（销）售行为，并依据相关规定予以处罚。
对于网签信息有误或违反限购政策进行网签的，在接到房产登记管理部门《新建商品住房买卖合同不予备案通知书》后，开发企业应在5个工作日内到相关部门办理备案整改或网签撤销手续，逾期不办理的，网签信息将自动失效，并由房地产开发企业承担由此产生的一切经济与法律责任。
中原视点：
“济十条”按照“省八条”的要求，对具体的调控政策进行了落实和细化。
其中包括2011年年底前建设3万套保障性住房;明确了限购令的具体内容;确保2011年10月底前达到全国40个大中城市个人住房信息系统实现联网的要求。
相比“省八条”，“济十条”将税收、信贷、限购三种政策的内容进行了单列和进一步“细化”。
而这三条政策正是着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求的主要办法，这也体现了“济十条”对“省八条”的贯彻和落实。
从“新国八条”提出明确的限购要求开始，济南楼市的限购政策也在逐步落实，从“济十条”的公布，到日前济南商品住房限购细则的出台，济南版“限购令”进入了可执行阶段。
限购细则逐步细化，政策执行标准更加明晰。
明确了购房的家庭成员包括购房人及其配偶和未成年子女；并对购房家庭的住房认定套数有了清晰地划定；而限购的住房中，只包括规划用途为住宅、居住公寓的住房，商用公寓不包括在限购行列。
2.济南公积金二次房贷首付比例上调：
不低于60％
济南市住房公积金管理中心：
自2011年３月４日起，在济南市范围内，借款人家庭为改善居住条件，第二次使用住房公积金个人住房贷款购买自住普通住房的，购房首付款比例从不低于50％调整为不低于60％，贷款利率不低于同期住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍。
中原视点：
此次济南市住房公积金贷款政策出台是自2010年10月份以来的第三次调整，将第二次使用公积金贷款购房的首付比例再提高10个百分点，是为了贯彻落实“国八条”的精神和要求。
政策预计：
从公积金申请的实际情况来看，由于第二次使用公积金贷款购房者的比例很低，因此，公积金贷款政策调整后，对楼市影响并不大。
3.租金将纳入政府房价调控
3月9号，在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，租金调控将纳入政府房价调控的一部分。
目前正在修订《房地产法》，并考虑加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客的权益要给予保障。
同时，在租赁的税负方面做一些研究。
另一方面，鼓励企业，特别是专业性企业从事出租住房的经营业务。
中原视点：
政府将租金调控纳入政府房价调控的一部分，是对政府调控房价一系列政策的补充与完善。
租房需求属于刚性需求，对于买不起房只能选择租房的住房者，租金的高低直接关乎他们租房需求是否得到有效释放。
同时修订相关法案，完善、调整相关内容，进一步规范租赁市场，健全各种保障机制，维护好三级市场的合理健康发展。
4.央行上调存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行18日晚间宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
此次上调离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调金融机构存款准备金率。
2011年以来，央行已经分别于1月20日和2月24日两次上调金融机构存款准备金率。
此次上调后，我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20%和16.5%的历史高位。
中原视点：
此次上调存款准备金率0.5个百分点能够冻结银行体系流动性超过3500亿元人民币。
央行此次上调存款准备金率意在有效调控市场流动性，并缓解市场通胀预期。
此次存款准备金率的上调是稳健货币政策的一个体现，意在调控市场过多流动性。
5.5月1日起商品房销售明码标价
发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。
中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。
规定指出，明码标价是指商品房经营者在销售商品房时公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。
已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。
采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
规定称，商品房销售明码标价实行一套一标。
商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。
按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
规定还指出，商品房经营者应明确标示已销售房源。
如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
且商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
对于价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。
省、自治区、直辖市价格主管部门也可以根据《商品房销售明码标价规定》制定商品房销售明码标价实施细则。
中原视点：
商品房销售明码标价实行一套一标，其中二手房也要明码标价；对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售；除价格需一房一标外，房企在售房时还应明确标示出与商品住房价格密切相关的内容；此外，商品房销售还应当公示收费内容及收费标准。
商品房实行明码标价制度，与济南市之前出台的限购政策中的“销售价格调整幅度超过10%的，必须重新申报预售方案”规定组合起来，就形成一套组合拳，效果相当于限价，目标直指房价稳定。
两个政策组合，利于平抑房价，防止房价过快上升。
实行一套一标制度，对购房者来说无疑增加了房价透明度；对开发商来讲会加大其投入成本，使其涨价就不那么容易了。
6.发改委：
5月1日起降低和规范住房交易手续费
国家发改委近日印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。
据估算，可减轻企业和居民负担41亿元。
通知明确取消及降低的住房交易手续费包括：
取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。
通知要求降低及规范的建设项目收费主要包括三类。
一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。
各地以工程勘察设计收费为基准计费的，其收费标准应不高于工程勘察设计收费标准的6.5%；以工程概（预）算投资额比率计费的，其收费标准应不高于工程概（预）算投资额的2%。
；按照建筑面积计费的，其收费标准应不高于2元/平方米。
各地现行收费标准低于上限的，一律不得提高标准。
二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准。
估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材、市政（不含垃圾及危险废物集中处置）、房地产、仓储（涉及有毒、有害及危险品的除外）、烟草、邮电、广播电视、电子配件组装、社会事业与服务建设项目的环境影响评价收费标准，在现行收费标准基础上下调20%。
三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。
货物、服务、工程招标代理服务收费费率：
中标金额在5亿—10亿元的为0.035%；10亿—50亿元的为0.008%；50亿—100亿元为0.006%；100亿元以上为0.004%。
货物、服务、工程一次招标（完成一次招标投标全流程）代理服务费最高限额分别为350万元、300万元和450万元。
通知还要求各地应进一步加大对建设项目及各类涉房收费项目的清理规范力度，要严禁行政机关在履行行政职责过程中，擅自或变相收取相关审查费、服务费等，确保降费措施落到实处。
中原视点：
通知分别从住房交易手续费及建设项目收费两方面降低和规范了收费标准。
住房交易手续费主要包括：
取消房地产抵押收费、部分住房转让手续收费、部分住房租赁手续收费及降低部分房屋的转让手续收费。
建设项目收费包括：
一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制；二是降低部分行业建设项目环境影响评价收费标准；三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理服务收费，并设置收费上限。
该项通知中取消和降低的住房交易手续费及建设项目收费，只是部分降低了住房交易成本，使交易程序有所简化，从而减轻了市民购房的负担，是一项贴近和惠及民生的政策，但由于其在整个房地产价格构成体系中占比较小，数额相对较少，因此对房价产生的影响微乎其微，对房地产市场不会产生较大影响。
7.济南2011年新房价格涨幅不能超过12%
"新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。
"为切实将济南市房价控制在合理水平，3月25日济南市政府确定了2011年新建商品住房价格控制目标。
按照济南市公布的内容，2011年新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。
2011年两会上济南市政府工作报告，2011年济南市城市居民人均可支配收入要增长12%。
这也意味着2011年济南新建住房价格涨幅不能超过12%。
中原视点：
按照国家楼市宏观调控政策的要求，各地要在今年第一季度末公布2011年的新建住房价格控制目标。
随着截止日期的临近，3月25日，济南市政府明确将2011年新建商品住房价格控制目标予以公布，新建住房价格涨幅不能超过12%，是2011年以来济南调控楼市的第三记"重拳"，也是济南市落实"国八条"的具体举措。
（三）济南市重大发展规划
1.中央2011年拨350亿建廉租房，保障房覆盖率五年内达20%
国家发展改革委会同住房城乡建设部下达2011年中央预算内投资计划350亿元，用于支持地方新建廉租住房，解决城镇低收入家庭的住房困难问题。
加快廉租住房建设，确保2011年保障性住房建设目标任务.“十二五”规划，要建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年、2012年各建1000万套，2013至2015年建设1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。
对城镇中等偏下收入住房困难家庭，提供公共租赁住房保障。
对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。
中原视点：
政府将保障房建设任务进行具体指标性的量化，一是确保保障房的建设有条不紊，保持既定的开发建设节奏；二是加强公众对保障房的建设进行有效的监督。
以此建立保障、市场双重住房机制，确保居民住房需求，促进解决低收入和中等收入以下家庭的住房困难问题。
2.山东省省级财政5亿元重奖住房保障
2011年，山东省省级财政将安排奖励资金5亿元，支持住房保障，各级财政也将增加保障性住房建设投入。
作为保障性安居工程建设的重中之重，公共租赁住房将以济南等地为重点加快推进。
3月22日召开的省政府常务会议要求，各地要积极推进保障性安居工程建设，尽可能早开工、多竣工。
保障性安居工程由省政府负总责，市县政府抓落实，确保完成全年任务。
山东省省政府提出，要把公共租赁住房作为保障性安居工程建设的重中之重，以济南和沿海城市及各类开发区、产业园区为重点加快推进；深入推进城市棚户区改造，全面启动林区、工矿企业和铁路棚户区改造。
进一步扩大廉租住房覆盖面，多渠道筹集房源，提高实物配租比例；引导各地因地制宜组织建设限价商品住房；保持经济适用住房合理规模，增加有效供给。
山东省省级财政2011年将安排住房保障奖励资金5亿元，各级财政也要增加保障性住房建设投入。
同时，积极构建保障性住房融资平台，组织开展住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，进一步拓展融资渠道。
山东省省政府要求，要认真落实保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地总量70%的要求。
单列保障性住房用地年度计划，继续对经济适用房项目“点供”建设用地。
另外，山东省省政府将加强督查考核，对资金和土地不到位、政策不落实、建设进度滞后的市县，实行约谈问责。
3.济南2011年保障房用地是去年4.52倍
3月21日，济南国土部门对外披露了2011年济南土地供应计划，年内济南将有超过920公顷土地用于城镇住宅建设。
此外，2011年济南保障住房用地计划约为2010年的4.52倍，按容积率2.5计算，这批保障住房用地建成后面积将超过170万平米。
根据3月21日对外披露的济南市本级2011年度土地供应计划，年内济南市本级将有247块总计2280.02公顷土地进入市场，比去年略少。
在今年的供地计划中，保障住房体系用地供应量明显增加。
在计划列表中，2011年济南包括经适房、廉租房、公租房等在内，供应总数为12块，总面积为68.75公顷。
而2010年体现为保障住房供地的只有三块，总面积为15.22公顷。
按计划列表计算，2011年济南保障住房供地计划是2010年的4.52倍。
中原视点：
2011年济南保障房用地计划供应面积达到68.75公顷，超过68万平米，按照保障房容积率2.5计算，今年的保障房土地供应将能建成超过170万平米的保障住房，而这个数字是正常年份济南楼市总成交面积的2/3左右，即便不是在一段时间内集中进入市场，如此大量的保障住房陆续建成后，对稳定济南房地产市场,调控房价起到积极作用。
4.济南通过四个规划方案
山东省济南市“一城三区”建设取得实质性进展，3月17日，济南市规划工作会议原则通过济南城市色彩、东部新城CBD、西部新城核心区以及汉峪片区四个规划方案。
城市色彩规划中，济南将要打造自己的城市色彩，根据“湖光山色、淡妆浓彩”的城市色彩定位，济南将建立城市色彩谱系，规划打造古城区、商埠区、西部新城、东部新城、滨河带、临山带“四区两带”不同的城市色彩和主旋律。
东部新城CBD：
占地1.8平方公里，根据“一轴、一心、四区”的结构，近期将发展成地区级中央商务区，远期目标定位为国家CBD格局中的动脉节点和国家级特色商务中心区。
西部新城核心区：
该区域将以文化、会展、交易、总部经济为主，发展现代服务业，打造“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”。
汉峪片区：
将规划建设成济南东部新区的商务科研中枢、生态宜居绿谷、和谐多元新区，打造集商业、金融、居住等多种城市功能为一体的综合性服务新区。
5.泺口片区将建690万平米城市综合体
3月14日，泺口片区土地熟化投资人浮出水面，该片区的土地熟化人为绿地地产济南滨河置业有限公司，土地熟化总投资84.61亿元。
根据公告，泺口片区17宗土地总占地面积达210.4443万平方米（约合3156.6645亩），根据各地块容积率计算，开发建设完成后，市区北部将形成一个建筑面积约690.0959万平方米的大型城市综合体，其中4块商业金融业用地可提供商业办公用房约126.9006万平方米，13块居住用地可建住宅约563.1953万平方米。
中原视点：
济南市“一城三区”规划取得实质性进展，规划中包括了对城市色彩的的定位，确定了城市不同区域的城市色彩及主旋律。
并对东部新城CBD、西部新城核心区及汉峪片区进行合理规划，明确了不同片区的发展方向及区域定位。
泺口片区建设690万平米的城市综合体，利于提升片区的居住、商业形象，带动区域的发展。
并进一步缩小城市各区域的发展平衡，实现城市各片区的均衡发展。
6.华阳路、华能路等20条主干次道今年改造
济南市城乡建设会上明确，包括二环西路和张庄路在内，济南市2011年将建设改造20条道路。
同时通过政策等方式，鼓励市区公共停车场建设。
在城区道路建设上，实施二环西路高架、张庄路等20条道路建设改造，市中区也将对经四路等道路进行提升改造，历下区将重点完成按察司街道路改造整治，启动华阳路、华能路等8条主次干道和城市支线改造，新建一批行人过街设施；西客站片区将是2010年济南市道路建设重点区域，目前市政道路一期约25公里正在建设中，其余主干路年内全面开工。
7.济南市2011年将开建“新东站”
济南市2011年将开工建设新东站。
新东站是连接石家庄到济南方向客专专线的枢纽站，目前该站已经明确将在王舍人镇建设。
除了石济客专途经新东站外，将来济南市的城际交通线路也将从这里出发。
中原视点：
2010年，济南市将加大市政道路的建设力度及片区的规划建设。
地铁、新火车东站、市区主干次道的建设和升级改造，将进一步提升济南市城市轨道交通形象。
城市地铁的开通、火车东站的建设将有效的带动沿线及片区房地产价值的提升，实现各个片区房地产市场的均衡发展。
8.张庄路西延将直通西客站
济南市政公用事业局启动张庄路道路改造及排水工程，该工程和济南西区投融资管理中心建设的张庄路延长线一道，成为省城济南西进的新走廊，直接打通西客站和济南市区的进出通道。
3月10日起张庄路开始拓宽改造，改造后的张庄路快车道规划红线50―60米，由原来的双向四车道拓宽为双向八车道。
该路改造总投资约3亿元，计划2011年10月底竣工通车。
9.共青团路进行改造并开建地下商城
从3月11日起，为缓解交通压力，提升城市环境，济南市决定对共青团路进行改造。
此次改造不仅要拓宽道路，而且还将建设地下人防工程。
此次施工路段全长540米，共设8个出入口，总投资约1亿元。
中原视点：
济南市政府启动对张庄路的改造，将进一步加大市区与西客站片区对接的市政规划建设力度，并逐步完善相关的路网配套建设，建成后将加快济南主城区与西客站片区的联系并将成为省城济南西进的新走廊。
共青团路的升级改造及配建地下的人防商城，建成后将与经四路原有商城连在一起，形成一个更加完善的地下商城。
同时，市政建设将带动周边的房地产价值的提升。
10.经十西路段改造4月6日开工
京沪高铁西客站将于6月通车，作为连接西客站的主要通道，经十西路改造工程将于4月6日开工。
改造后的经十西路将新增2座过街天桥，公交站台位置也将进行整合，极大改善交通现状和方便居民出行，整个工程将于5月31日前完工。
本次经十西路改造范围西起京福高速公路担山屯立交桥，东至腊山立交，全长约4公里。
在进行道路交通优化的基础上，槐荫区还将集中对经十西路路面开裂、下沉和车辙等问题进行集中处理，并埋设相应管线。
11.西客站片区8.64亿打造6条道路
西客站片区市政道路三期工程日前进入相关招标阶段。
招标公告透露，该项目将计划投资超过8亿元，涉及腊山河东路等6条道路。
此次开工的道路包括腊山河东路、兴福路、济西东路、拥军路、机场路、站前路6条道路，道路总长逾20.53公里，计划投资约8.64亿元，工期暂定10个月。
在施工过程中，除建设道路工程外，施工单位还将完成雨污水、中水、电缆沟槽土建、路灯照明基础、交通工程基础等的施工。
根据计划，西客站片区的“七纵七横”市政道路将分3期实施，1期道路全长25公里，主要集中在安置区周边，2009年已经开工，目前安置区周边道路已经基本打通；2期工程主要集中在站西片区以及腊山河以东区域，全长20公里，目前正在建设过程中；3期工程在腊山河以东，经十路北侧，全长20公里左右，进入相关招标阶段。
中原视点：
提升经十西路的道路交通设施，将西客站片区的道路交通纳入济南市整个城市道路交通体系，实现高铁与城市交通的完美对接。
经十西路的交通改造提升同时也加快了济南市西区的建设发展，进一步减小城市东西发展不平衡的差距。
市政道路规划建设是带动区域发展、提升区域形象的基础，京沪高铁的通车及济南西客站片区规划使济南西部成为城市发展的热点地区。
区域内经十西路的升级改造、加大片区市政投资，将进一步改善区域交通形象，将西部与济南主城区有效的联系起来，实现片区内道路同整个济南市路网系统的对接。
（四）其他与房地产行业有关的重要信息
1.山东省个人住房贷款增长放缓
人行济南分行3月17日提供的2月份山东省金融数据显示，在信用总量继续增加的同时，山东贷款投放重点突出，各项贷款增势平稳回落，伴随房地产调控政策效应逐步显现，1-2月，山东省外币个人消费贷款增加150.3亿元；其中，2月份增加48.8亿元，同比少增32.8亿元。
个人住房消费贷款增长放缓，2月份增加50.6亿元，同比少增19.2亿元，环比少增40.6亿元。
中原视点：
从“新国八条”提出明确的调控要求开始，到“省八条”政策的出台，各项细则进入实施阶段，房地产调控政策效应也逐步显现，山东省2月份个人住房贷款增长放缓，个人住房贷款减少很大程度上由于限购政策的实施，削减了部分购房者的买房需求，购房贷款资金需求减少。
2.住建部要求各地完善管理制度加快住房保障立法
住房城乡建设部办公厅近日发出通报指出，各地在加快保障性住房建设的同时，高度重视住房保障规范化管理工作，通过完善政策、健全机制、加强监管，保障性住房管理逐步规范，但也存在认识不到位等一些突出问题。
为此，住房城乡建设部要求各地要完善管理制度，加快住房保障立法进程；建立部门协作机制，要加强部门协作，建立完善的住房保障审核制度；强化动态监管，及时发现并纠正各种违规使用行为；健全档案管理，2011年，要将廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等住房保障档案管理作为重点工作；加强机构队伍建设。
住房城乡建设部、监察部将会同有关部门，对保障性住房租售管理和后期使用监管不力的地区，按照有关规定对相关负责人进行约谈和问责。
中原视点：
2011年中央预算内加大投资支持各地廉租房建设任务，保障民生、推进低收入人群住房保障。
并要求各地完善住房管理制度，加快住房保障的立法，使住房保障有法可依，进一步完善住房保障制度。
3.济南市住宅一级地基准地价上调32%
从2011年3月起，济南将施行新的基准地价。
调整后，住宅一级地的基准地价每平方米提高约32%，二级地提高约40%，三级地提高约45%。
与此同时，济南住宅和商业用地的容积率也由2007年的1.3提高至1.7，增幅达30.8%。
调整后，济南市商业用地分为9个级
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