房地产开发项目可行性研究报告.docx

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房地产开发项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告

第一章总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

（1）

第二章项目建设必要性与可行性„„„„„„„„„„„„„„（4）

第三章项目市场调查分析„„„„„„„„„„„„„„„„„（10）

第四章场址主要建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„（32）

第五章工程设计方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（34）

第六章节能与节水„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„（44）

第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称：

某某县某某广场房地产开发项目

二、建设单位：

江西某某实业有限公司

三、法人代表：

*****

江西某某实业有限公司注册资金200万美元，具有房地产开发二级资质，是江西省最具实力的台资投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务，2002年被评为“江西省先进房地产开发企业”。

四、建设地址：

某某县工农兵大道

五、建设性质：

新建

六、建设规模：

总建筑面积：

66780m2，其中：

住宅共364户38902.90m2、商业建筑面积19636.05m2、地下车库建筑面积4686.85m2、架空层建筑面积3553.9m2（其中：

会所及物业办公建筑面积645.17m2）。

七、建设期限：

2015年10月～2016年10月

八、主要技术经济指标

1、总用地面积：

8068.12m2

2、总建筑面积：

66780m2

3、容积率：

7.26

4、绿地率：

35.12%

5、估算投资总额为9644.49万元，其中其中开发建设投资8538.97万元，期间费用1105.52万元。

6、资金来源：

资本金自筹3700万元，占38.36％；申请银行贷款4000万元，占41.47％；其余为售房收入1944.49万元，占20.16％。

7、销售净收入：

14076.81万元

8、利润总额：

3779.88万元

9、总投资利税率：

39.19%

10、所得税：

1247.36万元

11、净利润：

2532.52万元

12、总投资利润率：

26.26%

13、资本金收益率：

68.45％

14、盈亏平衡点：

68.51%

15、财务内部收益率：

51.10%>Ic=15%

16、财务净现值：

1451.29万元>0（Ic=15%时）

17、投资回收期：

2.09年

18、贷款偿还期：

2年

19、偿债备付率：

2.81

第二节可行性研究范围

一、可行性研究依据

1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）

2、某某县国民经济和社会发展“十一五”规划

3、《中华人民共和国城市规划法》

4、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）

5、《江西省城市规划管理技术导则》

6、《某某县县城总体规划设计方案》（1999—2020）

7、《江西某某某某广场建筑规划设计方案》

8、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》

9、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范

10、建设单位提供的有关资料

二、可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

开发建设某某县某某广场项目可以达到下述目的：

1、符合《某某县县城总体规划》（1999—2020），有利于某某县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。

2、本项目将建成某某县的商业航母，为某某县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所。

3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设必要性与可行性

第一节项目背景

一、某某县概况

某某县古称西昌，建县至今已有1800年历史，自古享有“声名文物之邦”的美誉，并以“地产嘉禾，和气所生”而得县名。

某某县隶属于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗邻革命圣地井冈山，是全国20综合改革试点县之一，也是江西省唯一的县域经济改革与发展试点县。

某某县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口51.66万人，2005年末县城人口11.28万人，其中非农业人口9.75万人；县城涵盖3个建制镇（澄江镇、上田镇、文田镇），在江西省是比较少见的。

某某县位于吉安市西南部，吉泰盆地南部，地处罗霄山脉及和武夷山脉之间。

地理座标：

北纬26°27′—26°59′，东径114°17′—115°20′。

东西最长处105km，南北最宽处57km，县域面积2665.41km2。

县境东南界兴国、南邻万安、西南毗遂川，西接井冈山、永新，北与东北连接吉安，京九铁路、105国道、赣粤高速公路穿境而过，以泰井高速公路与赣粤高速公路某某接口为起点直通井冈山，井冈山机场位于某某县禾水镇，距县城10km，赣江横贯县境中部，上溯赣州，下抵九江，自古有“咽喉荆广，唇齿淮浙”之称。

县城所在地澄江镇位于县城中部，赣江的西岸，历来为全县的政治、经济、文化、交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市260km，至吉安市42km。

二、某某国民经济概况

生产总值：

全县生产总值由2000年的21.56亿元增加到2005年的37.11

亿元，增长72.1%，年均增长11.47%，三次产业结构由2000年的43.1:

30.2:

26.7调整到32.79:

38.16:

29.05，工业成为推动经济快速增长的主导力量。

财政总收入：

由2000年的1.114亿元增加到2.307亿元，增长107.1%，年均增长15.05%；地方财政收入由2000年的9205万元增加到1.717亿元，增长86.5%，年均增长13.28%。

规模工业增加值：

全县辖区内2005年规模工业企业完成工业增加值

3.53亿元、利税总额5799万元，分别是2000年的1.96倍和1.77倍，年均增长分别为19.2%、15.4%。

利用外（内）资：

2005年实际利用外资2319万美元，比2000年增加1711万美元，年均增长30.7%；实际利用内资12.6亿元，比2000年增加11.8亿元，年均增长74.2%。

固定资产投资：

“十五”期间，累计完成固定资产投资50.53亿元，比“九五”期间增加36.07亿元，增长249.4%，年均增长49.88%。

人均可支配收入：

2005年城镇居民人均可支配收入达7271.5元，农民人均纯收入达3748元，分别比2000年增加2612元和1213元，年均增长

8.1%和12.2%。

人均住房面积：

城乡居民人均住房面积分别达到21平方米和24平方米，五年分别增加9平方米和7.5平方米，年均增长分别为15%、9.1%。

城市化建设：

“十五”期间新增城市道路350.5万平方米，新增园林绿地面积141.4万平方米。

2005年全县城市化率达31.5%，比2000年提高4个百分点，年均增长2.91%。

由此可见，作为吉安市中南部的人口、经济大县，某某县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年

来某某县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。

第二节项目建设的必要性

一、是拉动内需、落实吉安市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。

某某县国民经济和社会发展“十一五”规划的经济增长目标如下：

生产总值：

到2010年，全县生产总值达65.4亿元，年均增长12%，经济结构进一步优化，三次产业结构2005年的32.79:

38.16:

29.05调整到

22.17:

47.46:

30.37。

财政总收入：

到2010年，财政总收入由2005年的2.307亿元增加到5.059亿元，地方财政收入由2005年的1.717亿元增加到3.379亿元，年均增长17%和14.5%。

利用外资：

到2010年，实际利用外资由2005年的2319万美元增加到4870万美元，年均增长16%。

固定资产投资：

力争到2010年，固定资产投资由2005年的13.1亿元增加到32.35亿元，年均增长20%。

人均可支配收入：

到2010年，城镇居民可支配收入由2005年的7271元增加到11710元，年均增长10%。

农民人均纯收入：

到2010年，农民人均纯收入由由2005年的3748元增加到5380元，年均增长7.5%。

房地产是一个非常本地化的行业，房地产的价格跟一个地方的经济增

长一定是挂钩的，两个是没有办法分开发展的。

某某县作为吉安市中南部的相对发达县市，这为房地产开发商创造很多的机会。

“十一五”期间，GDP年均增长11%以上，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。

按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1.1～1.2亿元，能有效地促进某某县的经济发展，同时还可以增加就业机会。

本项目的建设，将会带动某某县一大批相关产业的发展，如商贸、餐饮、建筑业等，因而本项目成为一些相关产业的助动器。

二、是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。

小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，某某县的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。

某某广场项目引进新的住宅理念，开发高层住宅，既能提升某某县县城住宅的品位；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全；同时，一至三层的商业将成为某某县的商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个某某县的人气将起到一定的促进作用，且有利于周边土地的升值，推动某某县房地产开发的蓬勃健康发展；而且本项目为某某县的第一栋高层建筑，对提高县城的城市面貌起着重要的作用。

三、某某县房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。

“九五”、“十五”期间，某某县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为某某县域经济的支柱产业之一。

可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前某某县城区配套齐全、环境优美、房

型适当、上档次的花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层、小高层住宅尚属空白；县内的房地产开发企业管理水平、开发理念相对滞后。

某某县某某广场开发建设项目，通过引进先进的开发理念和先进的楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量、上水平。

四、是城镇化发展的需要

某某县共有16个建制镇6个乡，全县2005年年末总人口51.66万人，2005年末县城人口11.28万人，其中非农业人口9.75万人；到2010年，某某县城作为吉安市域城镇体系规划中的副中心城市，县城总人口达到15.55万人，全县城镇化率由2005年的31.5%提高到38%，年均增长4.12%。

本项目的建设，为城镇化的发展提供了不可缺少的的基础条件。

第三节项目建设的可行性

一、经济的发展为项目的发展提供良好的契机。

1、县域经济快速发展，为房地产业发展提供了良好的经济基础；

2、从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人口（打工、就业、务商人员）的进入使得城区人口的快速增长，为房地产市场提供较大需求空间；“十一五”期间县城人口保持快速增长趋势，购房需求总量加大。

由此判断，未来某某县城三—五年的房地产业发展应该是积极向上的。

3、产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。

4、人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房产消费提供强大支撑。

5、房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。

“十五”期间固定资产

投资的持续稳增，房地产投资年均增长43.82%，说明宏观调控并未严重影响某某县房地产市场。

预测未来某某县城三—五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。

二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。

近年以来，国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，以及有关房地产市场调控的系列政策。

以上各项政策对某某县房地产市场未来发展均有一定程度影响。

国八条、国六条发布对房地产业进行规范，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，提高开发商资本金门槛。

但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县城，该政策的负面影响较小。

某某县由于房地产需求等积极因素较多，较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强、自我调控的空间较大，只要积极应对以上政策变化，反而可以促进房地产市场积极理性、健康发展，同时促进企业优胜劣汰。

营业税开征，开发企业应当增加自住、自用房产的供应比例，该政策对一手房市场并无太大消极影响。

三、某某某某广场项目已经具备开发的条件，前景较好。

本项目的建筑规划设计已经某某县建筑行政主管部门和县政府批复，土地手续已经办理完毕，其他各项报建手续正在办理，这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。

项目一至三层为商业用房，四层全架空作为空中花园，建筑设计上突破了四壁合围的家居概念，阔大的花园成为家庭生活的一部分，会所功能延伸至绿色庭院，让各种年龄的住户轻松步入绿色的活动空间。

本项目的开发建设具有很好的市场前景。

这些就是项目建设的社会和经济基础，是最重要的可行性。

因此，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的某某县某某广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是某某县房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。

无论是文明卫生城镇的建设，还是适应住房消费的需要，本项目的建设是可行的。

第三章项目市场调查分析

第一节项目周边环境分析

一、项目地理位置分析

本项目位于某某县工农兵大道、山谷路、中山路及解放路交界处，东接某某人民广场、博物馆，西临邮政局、电信宾馆，南抵某某花园、美食街、河畔小吃城，北达汽车总站、火车站，是城市的政治、经济、文化中心。

某某广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。

周边的实验学校、中心医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。

二、项目周边配套设施现状

1、医疗配套设施：

某某县人民医院、某某县中医院距本项目均在400m路程以内。

2、学校、教育：

某某县中、试验小学位于东面工农兵大道上，距本项目约300m。

3、自然景观、人文景观：

本项目往东面约50m为某某县的中心广场，某某县县委、县政府、公安局、检察院等各部门机关都聚集在此地段。

因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。

第二节市场供需分析

一、某某县房地产发展情况分析

（一）某某县房地产发展概况

随着某某县社会经济逐步发展，为使某某崛起于大吉安“银三角”城市群，紧紧围绕“城建活县”的发展目标，近年来某某县加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，县城中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。

受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，某某县城区的房价也逐年上升。

2000年以前，商品住房价格保持相对稳定，均价在600元/㎡以下，以后几年价格涨幅不断加大。

据县房地产主管部门统计（均价），2000年商品住房为550元/㎡，2001年为620元/㎡，2002年为650元/㎡，2003年为780元/㎡，2004年为920元/㎡，2005年上半年为1100元/㎡，下半年达到1200元/㎡；2006年6月底均价达到1235元/㎡，今年7月底均价达到1270元/㎡,在吉安市的县城中价格最高；部分“黄金”地段的均价达到了1300元/㎡。

至2006年6月，多层最高价格1530元/㎡，实际成交价1468元/㎡；至2006年7月，多层最高价格1580元/㎡，实际成交价1498元/㎡。

2001——2005年某某县房地产开发指标统计调整表

资料来源：

某某县房管局

1、房地产业投资额稳步增长

“十五”期间某某县房地产累计投资达到26814万元，五年增长率分别为13.55%、74.55%、75.62%、48.82%、6.59%，投资规模年平均增长率43.82%。

房地产业在国家宏观调控政策的引导下，2005年投资规模增幅较2004年有所放缓，但投资总量仍增加了529万元。

全年投资规模占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。

“十五”期间房地产投资增长率

2、需求基本平衡，市场发展相对稳健

“十五”期间某某县商品房销售面积累计51.6万平方米，商品房开工面积累计47.58万平方米，商品房竣工面积累计39.5万平方米。

“十五”期间商品房开工、竣工、销售面积增长表

（二）2001—2005年某某县商品房审批统计

某某县2001年度商品房审批统计表

某某县2002年度商品房审批统计表

某某县2003年度商品房审批统计表

某某县2004年度商品房审批统计表

某某县2005年度商品房审批统计表

（三）审批统计表分析（以2000年为基数）

审批统计表分析结论：

从审批建筑面积来看，2001—2005年审批建筑面积分别为8.3、8.96、8.73、11.9、12.9万平方米，2003年稍有下降，降幅为2.0%，2003—2005年审批建筑面积逐年增加。

2003年审批建筑面积下降的原因是因为2003年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。

（四）土地供应分析

某某县城经营性土地实际供应量：

2003年132.65亩、2004年248.59亩、2005年491.90亩，2006年计划供应260亩。

存量土地（据不完全统计）供应量：

澄江大道项目约200亩、原文田开发区约180亩、其它存量土地200亩以内。

某某县城人口众多，进城人口每年约1.2—1.5万人，购房需求比较旺盛。

近几年某某县城土地供应相对较少、基本处于准饥饿状态，某某县土地储备中心并未储备大量土地。

因此今后三年内某某县城经营性土地过量供应的可能性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加300—500亩土地供应也完全可以消化。

二、2005年—2006年上半年某某县房地产市场分析

2005年是某某房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升；2005年国家一系列宏观调控政策的出台对某某房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。

从某某县在建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看：

1、住宅方面—存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主

要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。

2、商铺方面—存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主。

某某县在建（在售）商品房调查统计表

06年7月20日

21

22

1、价格水平

2005年末某某县商品房销售均价1200元/平方米，同比上涨30%，从住宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整某某县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。

九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃

2、投资规模

2005年投资规模8558万元，增幅较2004年虽然有所放缓，但投资总量占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。

3、热点户型

通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在某某县市场对两房、三房的需求是最大的，两房、三房的比例占到了总和的75%，另外四房也占有一定的比例8%，别墅及其它房型占17%（见下表）。

目前市场上对小户型的需求也较大，而且比例相对较高，两房的需求比例占28%。

经过调研与客户深度调研发现，目前某某市场对80—130平方米的两房、三房小面积户型的需求很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，

因为市场的变化动量是非常大的。

4、消费群体

通过调查发现，不同的阶层其现有住房的差异性不同，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。

住房消费群体住房消费市场

①富人、高收入者

①别墅、高档公寓②稍高收入者②商品房

③中、低收入者③经济适用房二手房④最低收入者④政府提供廉租房

5、分析结论

（1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。

乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。

（2）2005年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中，某某县并未受

到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明某某县房地产发展具备坚实基础。

（3）某某县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。

（4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品房价格仍有较大的上涨空间。

（5）近三年市场需求基本平衡，2005年房产出现热销。

市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。

（6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。

（7）目前某某县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场销售情况对房地产市场趋好。

三、市场需求分析

建设小康某某，逐步使某某县城发展成为赣中南地区的副中心城市，是今后一段时间该县经济建设的主要奋斗目标。

未来五年，随着县城建成面积的扩展，2010年初步形成15.55万人口规模的文明卫生城镇，给某某县房地产业的发展带来了巨大的发展空间。

1、居住现状

据统计，某某县城区现有人口11.28万（含外来务工人口），总户数3.22万户，现有存量住房129.72万m2，人均居住面积11.5m2、建筑面积约17.69m2，其中有近2.8万户购买了房改房（含集资房、安置房）、有2000户建有

私房。

如果按人均建筑面积25m2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积82.46万m2。

2、近几年旧城改造房屋拆迁情况

2001年至2004年，某某县县城累计拆迁房屋面积30.22万m2（2001年2.97万m2，2002年5.60万m2，2003年8.71万m2，2004年12.94万m2），累计完成