10上半郑州市房地产市场运行情况分析与解剖.doc

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2010年上半年郑州市房地产市场运行情况及下半年展望

2010年上半年，郑州市房地产市场商品房供应与销售、二手房交易量呈现同比上涨态势，新“国十条”出台后，商品房与二手房交易面积涨幅开始下降，6月份房价环比出现回落趋势。

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  一、2010年上半年郑州房地产市场运行基本情况:

  1、房地产开发投资情况  上半年，郑州房地产开发投资增长加速。

全市房地产开发前6个月累计完成投资288.2亿元，同比增长59.2%，占全省投资总额35.7%，占全市城镇固定资产投资25.5%；其中住宅开发投资完成额217.3亿元，同比增长52.3%。

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  2、商品房交易情况  针对2009年以来商品房市场供需失衡的情况，通过政府职能部门促投资、促开工、促投放，使商品房市场投放量从3月份起有所放大，5月份市场投放量首次超过销售量。

上半年，郑州市区商品房批准预售面积450.28万平方米，同比增长73.28%；其中商品住宅批准预售面积350.61万平方米，同比增长55.81%。

郑州市区商品房销售面积525.97万平方米，同比增长8.03%；其中，商品住宅销售面积442.41万平方米，同比增长8.18%。

自2009年底国家对房地产市场进行调控以来，郑州市商品房销售量增速逐渐趋缓。

尤其是新"国十条"的出台，使5月份商品住宅的销售量环比增幅下降了36.99%,6月份环比虽然有所回升,但同比仍然下降了26.66%。

价格方面，上半年郑州市区商品房销售均价为5536元/平方米，同比上涨16.57%；其中商品住宅销售均价为5085元/平方米，同比上涨14.09%。

相比较房地产一线城市而言，郑州房地产市场的投资投机现象不明显，房价受政策的影响较小。

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图表1  2010年上半年郑州房地产市场运行情况

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    3、二手房交易情况  上半年，郑州市区二手房交易面积为118.37万平方米，同比增长18.89%；其中，二手住宅成交面积115.5万平方米，同比增长17.52%。

二手房月度交易面积呈波动趋势，其中，5、6月份的环比增幅分别为-17.95%和-16.56%。

上半年郑州市区二手房交易均价为3947元/平方米，同比上涨27.78%；其中二手住宅交易均价为3885元/平方米，同比上涨27.84%。

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    4、保障性住房完成情况  截至2010年6月底，全市已累计有18303户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策，发放租赁住房补贴7806.14万元。

全市廉租住房在建项目18个，在建面积31.71万平方米。

今年以来，我市已有9个廉租住房项目陆续开工建设，总建筑面积为9.08万平方米，已完成全年新开工目标任务的60.53%。

2010年1至6月，累计新开工经济适用住房面积已达到103.1万平方米，竣工面积72.41万平方米，分别完成年度目标的68.73%、72.41%。

（B;[9x"E$~"_6i  @    二、2010年上半年郑州房地产市场特点:

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p*e3z房产论坛,装修论坛,业主论坛  1、商品房投放明显增加  2010年上半年，郑州市商品房供应逐月上升，商品房投放面积由元月份的38.14万平方米增至6月份的107.35万平方米。

供应量的增加主要是随着施工进度的推进，去年开工和续建的项目在2010年陆续进入市场。

下半年还会有更多的房地产项目进入市场，将彻底缓解我市房地产市场自去年以来供应量不足的局面。

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    2、商品房销售呈现波动  受市场预期和国家调控政策多重因素的影响，2010年上半年我市商品房各月份销售量呈现波动态势。

3、4月份，郑州商品房销售量均超过百万平方米；到了5、6月份，国家调控政策对市场交易行为产生了较为明显的效应，月度销售面积分别下降至73.04万平方米和75.51万平方米，降幅在3成左右。

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新浪乐居论坛    3、商品房可售面积有所回升  2009年郑州房地产市场呈现出商品房累计可售面积持续下降的态势，可售商品房源从2009年初的900.16万平方米下降至2009年底的465.48万平方米。

2010年4月底，我市商品房市场的累计可售面积降至347.73万平方米的历史最低点。

5月份后，受市场供应量持续增加和商品房销售出现滞缓的双重影响，我市商品房累计可售面积开始回升。

6月底商品房可售房源面积达到396.81万平方米，基本恢复至年初的水平。

;l-z/Z-@    4、区域和非住宅类商品房拉升房价  2010年上半年，郑州的商品房销售价格与全国二三线城市一样，房价水平呈现出两位数的上涨。

从各区域看，郑东新区今年上半年商品房销售均价达到7154元/平方米，继续领跑全市房价；其中商品住宅销售均价为6248元/平方米，高出全市平均水平1163元/平方米，商品住宅销售均价涨幅17.64%，高于全市商品住宅价格涨幅3.55个百分点。

1r/J8J4Q,W#p房产论坛,装修论坛,业主论坛  从分类物业的价格情况看，呈现出非住宅销售价格大涨，而商品住宅的销售均价出现回落的迹象。

6月份非住宅的销售均价达到9854元/平方米，环比涨幅达40.99%，而商品住宅销售价格为5419元/平方米，环比下跌了1.58%。

非住宅类商品房销售价格的上涨，一方面是受个别项目销售价格拉动的影响，同时，受此次针对住宅市场调控政策的影响，一部分投资住宅的资金转向了非住宅。

5H*v）l0t房产论坛,装修论坛,业主论坛    5、二手房市场与商品房走势相同  2010年上半年，郑州二手房市场与商品房市场一样呈现出起伏的态势。

受2009年下半年政策效应的影响，2010年初二手房市场进入观望期，加上年初是二手房交易的淡季，致使2月份二手房的成交面积仅为10.62万平方米。

到了3、4月份，二手房市场与商品房市场的联动效应凸显，二手房交易面积分别为18.67万平方米、27.31万平方米，市场交易量大幅增加。

随着调控政策的出台，二手房市场的政策敏感度较强，5、6月份交易量有所回落。

价格方面，二手房交易价格与商品住宅价格走势相同，经过了4、5月份的快速上涨之后，6月份出现小幅回落的势头。

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      三、2010年下半年郑州房地产市场展望:

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_*e）y1z2P买房,购房,装修论坛,房产论坛    1、市场供应总量将会有较大幅度增长  在郑州市2010年的土地供应计划中，郑州市保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。

另外，根据调查显示，全年的住宅供应量可达到1400万平方米，其中新增住宅供应量约为1100万平方米，供求失衡局面将会有较大改观。

同时，在政策影响下，市场需求受到一定程度的抑制，尤其是投资投机性需求将受到严厉打击，未来商品房的销售量可能出现回落，但自住和改善性需求仍然是市场需求的主导方向，也是政府鼓励方向。

因此今年下半年郑州商品房供应量还会保持一定量的增长，商品房的累计可售面积将继续呈恢复性增长。

3g+_/@）E"c3F买房,购房,装修论坛,房产论坛  2、房价不会出现大幅波动  郑州商品房供应量的持续增长和累计可售面积的增加，使郑州商品房市场供不应求的局面已经发生质的转变，缓解了去年以来因供求关系紧张带来的房价上涨压力。

然而，从今年上半年新建商品住宅的投放价格看，投放价格在6000-8000元/平方米的比重达到27.07%，较去年同期提高了25.48个百分点，可以看出未来郑州楼市仍有价格上涨的驱动。

综合各方面因素，我们认为目前在国家宏观调控的大环境下，房价已缺乏大幅拉升的动力，但也不会出现房价大幅下跌的局面，下半年郑州房价会在目前的房价水平上小幅波动。

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n.Y0p  {  Z新浪乐居  3、二手房市场将先抑后扬  受国家宏观调控影响，目前二手房的买方出现了购房迟疑，而卖方将可能由售转租。

预计今后半年左右郑州的二手房交易量将出现一定程度的萎缩，到4季度后二手房交易有可能随着需求的增长而出现恢复性回升。

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H%N1L买房,购房,装修论坛,房产论坛  4、房地产市场开发经营秩序进一步得以治理和规范为抑制部分区域、部分项目房价过快上涨苗头，规范市场秩序，加强市场监管，从年初开始，市房管局陆续制定并出台了一系列配套政策，进一步规范商品房预（销）售行为，对商品房实行明码标价制度。

同时，加强对房地产市场的检查监管力度，对出现问题的楼盘通过新闻媒体进行曝光，对稳定郑州房地产市场起到了积极作用。

今后，将继续加大对开发企业和中介代理机构的监管，加大对违规行为的查处力度，净化市场环境。

5、郑州房地产市场将持续健康发展国务院此次调控政策的深度和广度都是空前的，政策从需求、供给、地方及部委问责等角度全面出击，传递出中央政府调控房价的决心，此前越调越涨的局面有望发生根本性改变。

因此，希望广大消费者要理性消费，根据自身实际合理确定住房，理性消费、理性选择；同时，各开发商也要增强信心，将更多的适合普通消费者住房需求的房源推向市场。

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总之，郑州作为二三线城市，2010年上半年房地产市场总体保持了平稳的发展态势，相信通过此次调控，郑州房地产市场将会更加健康。