接管验收方案.docx
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接管验收方案
日期：
接管验收方案
二0一六年八月
目录
项目页码
1.接管验收整体计划3
2.物业验收移交程序5
3.竣工验收应提供的技术资料6
4.竣工验收应提供的操作和维修保养手册9
5.物业验收管理制度11
6.设施成品保护方案13
7.房屋接管验收标准21
8.附表
接管验收整体计划
一、依照业主方──上海银七星明泉置业有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定，结合xxxx实际情况及工程验收进度，我司将对xxxx进行接管验收。
其工作共分三个过程分别进行：
1.预验收：
1．1.根据发展商制定的xxxx日期（为XXXX年XX月底），物业管理公司将在XXX月中旬，安排人员进行预验收。
（详细安排见下文）
1．2.预验收的具体安排如下：
1.2.1.横向验收：
即楼层验收，具体验收内容如下：
单元内装饰质量、门窗、隔墙、公共走道装饰、空调内机安装质量、使用情况、供配电、给排水、新风、消防、弱电及楼层内部的设备间及各项设备安装及功能验收。
A、根据验收内容安排1～2天一层。
B、核对相关的验收表单并进行修订。
C、填写缺陷报告。
1.2.2.纵向验收：
即分系统整体功能验收。
具体验收内容：
空调系统（XX）、新风系统（XXXX）、排风系统（厕所排风、地库排风）、防排烟系统、正压送风系统、补风、诱导风机；供配电系统、动力配电系统、应急照明系统、照明系统、上水系统、消防水系统、污水排放系统、集水井系统、雨水排放系统、垂直传输系统（电梯）、弱电系统。
A、以上内容将按系统进行。
B、预计一个系统的验收需要二到三天。
C、核对相关验收表单并进行修整验收表单。
D、撰写缺陷报告
1．3.整理缺陷报告，递交XXXXX，请承建商安排相关承建商整改。
1．4.预验收时间安排
1.4.1.预验收时间安排
●以下开始时间节点将参照设备安装调试情况进行适当调整。
●楼层验收将根据验收实际情况进行调整。
大楼预检安排表
序号
楼层
预验收时间
参加人数
工作内容
备注
1
屋顶层
xx月xx日
1.屋面完成面检查，
2.散水、排水沟、地漏检查，
3.出屋面通气孔检查
4.女儿墙、干挂石材检查
5.屋面防雷网检查
6.出墙线缆、线槽检查
7.出墙风管、冷媒管、供水管、消防水管检查
8.屋顶风机安装检查，
9.擦窗机安装情况检查，
10.屋顶水箱安装检查，
11.，
12.擦窗机配电、绝缘检查
13.强电房检查
20.泛光照明安装检查，
21.航空障碍灯检查
22.进出门户检查
23.屋顶消防环管，试验消火栓检查
1.土建检查
2.外场给排水检查
3.供配电
4.景观验收
5.木地板
6.绿化
7.泛光照明
2
7F
XX月XX日
每一单元
1.地坪检查（水平封堵）
2.墙面检查（垂直封堵）
3.天花检查
4.空调检查
5.配电检查（室内照明）
6.弱电检查
7.新风检查
8.新风机检查（其中一间）
9.消防布局（排烟、正压、消火栓等）
10.电信覆盖
11.幕墙玻璃（包含可开窗）
12.进户门
公共走道
1.地坪检查
2.天花检查
3.墙面检查
4.消防布局
5.防火门
6.空调
7.照明（应急照明、EPS照明）
8.电梯厅门
9.楼梯间
强电房
1.土建检查（地坪、墙面、门户）
2.防火封堵检查
3.开关箱安装检查
4.开关箱开关配置检查、核对
5.室内温度检测
6.线缆配置检查
7.接地检查
电表间
1.土建检查
2.防火封堵检查
3.电表核对，初始数字抄录
弱电间
1.土建检查（地坪、墙面、门户）
2.配置检查、核对
3.安装检查
4.接地检查
2
6F
XX月XX日
公共卫生间
1.土建检查（地坪、墙面、门户、隔断）
2.卫生设施安装检查
3.上下水检查
4.排风检查
5.照明检查
6.等电位连接
7.内管弄井土建检查
8.供水管安装检查
9.污水管安装检查
管弄井
1.土建检查
2.消防水管安装检查
3.空调冷媒管安装检查
4.新风机冷媒管安装检查
3
5F
XX月XX日
同上
同上
4
4F
XX月XX日
同上
同上
5
3F
XX月XX日
同上
同上
6
2F
XX月XX日
同上
同上
7
1F
XX月XX日
同上
同上
23
设备房
6
报警阀室
1.土建检查
2.消防报警阀室设施安装检查
3.管网检查
1.土建检查
2.设备检查
3.消防布局检查
强电房
1.土建检查（地坪、墙面、门户）
2.防火封堵检查
3.开关箱安装检查
4.开关箱开关配置检查、核对
5.室内温度检测
6.线缆配置检查
7.接地检查
弱电房
1.土建检查（地坪、墙面、门户）
2.配置检查、核对
3.安装检查
4.接地检查
地下车库及设备机房验收时间安排
●地下车库的车位及行道线的划线工作可能会安排在最后完成，在验收中将暂时将其搁置，等候最后完成后验收。
●考虑到楼层配套的公建及各项机电系统的使用需要，在横向验收时先行对已经完成的各个系统机房进行预验收。
●地库设备机房验收时部分设备将不包含设备功能验收，仅对机房内安装的设备进行安装验收。
●用户站验收需核对从用户站至低压配电间的电缆编号及开关编号容量等。
●地库诱导风机及送、排风机验收将开机试运行，其中包含诱导风机的集中控制系统。
●给水系统及消防泵房的专项验收另行安排。
系统功能验收（试运行）
由于部分系统的功能性验收已经在横向验收时完成，另有部分设备安装完毕后即进入长期的运行阶段，因此此处仅对大的可能存在的功能性问题进行试运行，以便发现系统中还存在的问题或不完善的地方；促使承建商尽早整改。
具体日程将根据开发商的要求安排，初定日期为系统通电、调试结束后一周内开始，具体日期另行通知（需要公司资源支持）：
系统试运行及验收时间安排
序号
系统
预验收时间
参加人数
工作内容
备注
开始时间
结束时间
1
大金空调
11-22
11-24
待定
1.测温
大金空调收费系统
2.集中控制测试
3.计费模拟
2
楼层新风机组
3
中央空调
11-24
11-26
待定
1.测温
溴化锂机组
2.新风机风量、电流测试
裙楼新风机组
3.风阀调节
中央空调计费
4.计费模拟
4
裙楼排油烟机
11-29
待定
1.运行电流
2.风量测试
5
电梯
11-30
待定
全程运行
6
变压器负荷测试
12-1
待定
0.5小时
7
CCTV监视系统
12-1
12-3
待定
1.检查编号及区域位置
2.检查盲区
3.检查核对操作系统
8
门禁（一卡通）系统
12-6
12-8
待定
1.读卡、地址核对
2.发卡、等级级别设定，模拟设防等
3.计算机导入、导出及设定
10
防盗报警系统
12-13
工程+安保
1.模拟报警
2.地址核对修订
3.点位核对
4.数据导出
5.110联网试验
11
巡更系统
工程+安保
1.点位核对
2.盲区检测
3.数据导出、备份试验
12
消防联动测试
12-15
工程+安保
详见消防联动测试方案
预计整个预验收过程将在XX月完成，预留二周时间给承建商整改预检中发现的问题，物业预验收人员将跟进整改过程并复验各个项目；参加整个项目的资料移交与复核工作。
2.收楼（移交验收（发展商移交给物业））
2.1．收楼条件
总包及分包商在接到物业方通过发展商转交的各项缺陷报告后，已经整改完毕。
发展商以完成各项政府部门的专项验收，并办妥各项所必需的政府批文，准备好移交资料。
（见接管必备资料）
2.2.根据初验结果，对整个物业进行正式验收，验收结束后办理移交手续。
2.3.汇总检验结果，递交缺陷报告，请相应单位整改。
2.4.无法整改的，作为工程缺陷记录在案。
发展商、物业方各执一份。
2.5.时间：
预计整个移交过程约为二周。
二、接管必备资料
1.竣工工程项目一览表:
包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；
2.设备清单:
包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；
3.工程项目竣工图；
4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；
5.隐蔽工作验收记录；
6.土建施工记录:
包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；
7.设备安装调试记录:
如管道系统的试压、试漏检查记录，空调、电气、电信、通风、供水、消防、防爆报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；
8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；
9.工程质量事故的发生和处理记录。
10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；
11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；
12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；
13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。
以上资料将作为物业公司接管移交并管理广场之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。
三、物业接管工作组织构成：
1.发展商人员、
2.XXXXX物业管理有限公司人员、
3.XXXXX物业管理中心人员
4.其它承建商的相关人员
四、接管验收原则
1.物业的室内面积、层高、载荷等硬性指标以专业单位的测绘报告为准，物业公司仅对其进行抽样核查，避免房号与测绘报告不符的情况出现。
2.室内机电配套指标及使用说明书等有开发商提供，物业公司将对其核对，并制作相应的验房表供移交时使用。
3.整个物业出现的质量问题参照相关国家及地方标准进行检验。
4.任何设备设施及房屋等均以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方才有效。
五、接管人力与器具准备
1.接管器具
工具清单
序号
名称
规格型号
数量
单价（元）
小计（元）
备注
1
电脑
4台
3500
14000
开办物资
2
激光打印机
1台
2500
2500
开办物资
3
复印机
1台
6000
6000
开办物资
4
办公桌
70×75
4套
700
2800
开办物资
5
对讲机
摩托罗拉
4套
2350.00
9400.00
每套机配两电两充（开）
6
兆欧表
500v
2只
280.00
560.00
开办物资
7
电工组合工具
5套
150.00
900.00
开办物资
8
水工工具
3套
200.00
600．00
开办物资
9
双头压力表（配公英制转换接头）
1套
300.00
300.00
开办物资
10
测温仪
2把
750.00
1500.00
开办物资
11
铝合金梯（人字梯）
3米
1架
320.00
320.00
开办物资
12
铝合金梯（人字梯）
2米
1把
300.00
300.00
开办物资
13
万用表
2只
300.00
600.00
开办物资
14
钳形表
1只
250.00
250.00
开办物资
15
开办物资小计
39430.00
——
16
钳形表
1只
250.00
250.00
17
测线仪
2只
500.00
1000.00
18
小太阳灯具
2套
300.00
600.00
19
便携式风速仪
1台
1000.00
1000.00
19
标准压力表（带缓冲接）
4只
100.00
400.00
20
噪音分贝仪
1台
1200.00
1200.00
21
5m卷尺
6把
25.00
250.00
22
水平尺
2把
100.00
100.00
23
1米直尺
2把
10.00
10.00
24
手锤
6把
30.00
300.00
25
小锤
3把
10.00
30.00
26
防水电筒
6只
25.00
25.00
27
非开办物资
5765.00
合计
45195.00
2.人员进场时间安排
序号
进场时间
职位
人数
事由
备注
1
2010年7月1日
楼盘工程经理
1
负责项目各系统的接管查验工作）
根据“工程前期介入服务协议”的相关人员内容延续至小业主入伙前一个月
2
2010年8月1日
工程主管
2
3
2010年9月1日
工程主管
1
4
2010年11月15
强电值班电工
4名（1岗，四班三运转）
用户站施工完毕，物业公司先行管理
相关人员工作延续至小业主入伙前一个月
5
给排水工
4名（1岗，四班三运转）
消防泵房/生活泵房施工完毕，物业先行管理
6
工程文员
1名档案管理
交接验收文本制作、档案接收
7
2010-11-15
中控室值班员
4名（1岗，四班三运转）
中控室值班
相关人员工作延续至小业主入伙前一个月
8
2010-11-15
消防专管员
1名（消防验收）
消防验收
3.接管工作运作阶段（正式接管移交、发展商移交物业）
3.1整个接管过程约为2周。
3.2在此同时，管理中心将安排物业管理人员逐渐进场。
3.3进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。
3.4按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。
3.5接管完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。
3.6接管合格，钥匙移交管理处。
4、接管缮后阶段
4.1接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。
4.2对整改情况作进一步跟进，并作出记录。
4.3.对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。
4.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。
4.5对部分成品（如：
地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。
设施成品保护方案
此方案适用于验收后开业前
一．总则
1．建立巡查制度，对已经验收的区域、机房和单元要做好巡查记录；
2．建立应急预案（包括火警、停电、管道爆裂等），及时处置突发事故；
3．对已经接收的区域机房和单元要尽可能封闭，钥匙有专人保管；
4．建立专门的清洁制度，专人负责已接收区域的清洁工作，发现问题及时报告；
5．严禁在已经验收区域和机房内吸烟；
6．严禁擅自动用已经验收的卫生洁具（特许使用的除外）；
7．不得在验收后的区域内用餐；
8．准备必要的运输工具（四边有橡胶保护的塑胶轮小车）及保护用品（阻水沙袋、旧地毯、塑料保护膜、垃圾袋、鞋套等）；
9．建立消防安全制度，遇有动火整改维修必须办理相关手续，按要求规范配置灭火器具。
二．实施细则
1．石料地坪保护：
A．在清洁结束后的石料地坪表面打上封底蜡及多层致密的保护蜡；
B．禁止在地坪上拖曳杂物，防止表面受损；
C．经常保持表面清洁以减少磨损；在必经的通道上铺上木板加强保护。
2．木地板保护：
A．保持木地板区域的通风良好且避免阳光直射；
B．遇有整改维修工作时不得将工具随意放置在地板上；
3．墙面、墙角及天花保护
A．搬运大件物品时必须有专人看护其行进路线；
B．开启检修孔时操作人员必须戴上清洁的手套；
C．在经常有搬运物品进出的墙角用木板做直角保护；
D．在墙边进行整改维修时，必须在墙上贴有保护胶纸。
4．地毯保护：
A．进入地毯现场必须穿鞋套；
B．在地毯区域内有整改维修时，必须铺设保护胶纸；
C．发现有抽丝起壳起皱现象，必须及时修补；
5．管道保护：
A．所有装修必须安照要求进行，不得擅自更改管线走向；
B．所有打洞敲钉安装必须确保不能损坏暗埋的管线；
C．管道的保温层不得损坏；
D．做好地漏的的巡查保护，防止堵塞；
E．消防水喉必须有专人管理巡查，严禁挪作它用；
6．电梯保护：
A．不得随意撕去桥厢内饰的保护贴膜
B．在桥厢内避设置保护板；
C．禁止装运散装的建筑材料及湿货；
D．准备阻水沙袋，严防电梯井道进水。
三、实施费用
成品保护所需耗材费
序号
名称
保护内容
所需材料
单位
数量
单价
预计价格
备注
1
清洁用具
保洁
拖把
把
4
20.00
80.00
扫把
把
4
5.00
20.00
塑料桶
个
4
10.00
40.00
抹布
包
1
100.00
100.00
2
合计
240.00
物业验收移交程序
根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，发展商（或大业主）可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。
一、物业验收条件
物业要验收移交，必须满足以下条件：
1.提供被验收物业的竣工图（若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）；
2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；
3.提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款；
4.出示政府有关职能部门验收证明；（详见附表）
5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；
6.提供必要的专业技术介绍和培训；
7.提供所有测试、检验和分析报告；
8.清洁将验收的场地、设备和机房。
二、拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管该处物业：
1.严重违反国家有关法规；
2.未能通过有关政府职能部门的验收；
3.工地与交付物业不能有效隔离；
4.机房不能完全独立封闭；
5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。
三、缺陷整改
对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情况，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供发展商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。
对问题比较严重，则向发展商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。
四、预接收
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格按发展商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商（或大业主）及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签定临时运行协议，清楚列明有关各方责任。
五、验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，发展商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，正式交由物业公司接收管理。
六、保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商（或大业主）应酌情予以补偿。
竣工验收应提供的技术资料
在物业验收接管前，发展商/业主须提供有关物业的
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